2021年成都優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需兩旺，共錄得7個(gè)寫(xiě)字樓交付，合計(jì)約32萬(wàn)平方米；其中甲級(jí)寫(xiě)字樓占比51.6%。分區(qū)域看，市中心持續(xù)迎來(lái)集中供應(yīng)，錄得全年新增面積的67.5%。值得關(guān)注的是，盡管全年新增供應(yīng)量維持高位，但由于部分純地產(chǎn)商背景的業(yè)主因行業(yè)調(diào)整對(duì)市場(chǎng)持更加審慎的態(tài)度，導(dǎo)致年內(nèi)出現(xiàn)數(shù)宗延遲交付。
需求顯著回暖，寫(xiě)字樓吸納量錄得約47萬(wàn)平方米，同比大幅上漲127.6%，居全國(guó)第六位。但全年市場(chǎng)呈先揚(yáng)后抑的態(tài)勢(shì)，農(nóng)歷新年后商務(wù)活動(dòng)快速回暖，上半年吸納量占比全年的71.9%；下半年市場(chǎng)活躍度逐步走低，其中四季度吸納量環(huán)比下跌近九成，原因在于疫情反復(fù)令租戶持更謹(jǐn)慎態(tài)度，以及包括科技、房地產(chǎn)在內(nèi)的行業(yè)調(diào)整，引發(fā)小波退租潮。盡管如此，市場(chǎng)空置率仍不斷改善，同比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)至17.6%，系自2005年來(lái)的新低。
分區(qū)域看，南延線板塊持續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)去化，占比60.1%，故金融城、大源空置率同比分別大幅下降4.0、6.5個(gè)百分點(diǎn)至年末15.3%、12.5%，而金融城甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率更是跌破10%，至9.1%的歷史新低水平。就市中心而言，隨著新增供應(yīng)的集中放量，市場(chǎng)仍存一定的去化壓力，特別是傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，空置率截至年末升至28.8%。相應(yīng)地，愈發(fā)收緊的可租賃面積使得金融城、大源寫(xiě)字樓平均租金同比分別上漲1.5%、1.8%，并帶動(dòng)全市租金走勢(shì)迎來(lái)拐點(diǎn)，同比上漲0.4%至人民幣每月每平方米83.7元。
企業(yè)擴(kuò)張新趨勢(shì)
需求新格局
2021年是“十四五”開(kāi)局之年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)奮力推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展，繼而帶動(dòng)各行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，調(diào)整與機(jī)遇并行。成都優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求隨之變化，新格局初現(xiàn)。2021年成都甲級(jí)寫(xiě)字樓新增租賃需求分析顯示，科技新媒體（TMT）、金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)為全年前三大需求來(lái)源，分別占比28.8%、13.1%、12.8%；這意味著房地產(chǎn)建筑需求收縮（11.3%），首次跌出前三。此外，零售貿(mào)易、醫(yī)藥及生命科學(xué)需求連續(xù)三年快速增長(zhǎng)，分別占比5.6%、5.5%。
數(shù)字經(jīng)濟(jì)
TMT需求連續(xù)三年持續(xù)增長(zhǎng)，穩(wěn)居新增辦公需求的首位，但其細(xì)分行業(yè)正隨之發(fā)生潛移默化的變化，2021年產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)（B2B）新增需求占比57.5%，歷史性首次超過(guò)消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)（B2C），同比亦顯著增加13.7個(gè)百分點(diǎn)�；钴S的細(xì)分行業(yè)包括專業(yè)服務(wù)、云計(jì)算、Fintech及大數(shù)據(jù)等�！笆奈濉币I(lǐng)中國(guó)奔向數(shù)字經(jīng)濟(jì)新時(shí)代，尤其是將推動(dòng)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化，利用互聯(lián)網(wǎng)新技術(shù)新應(yīng)用對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全方位、全角度、全鏈條的改造。借此，未來(lái)互聯(lián)網(wǎng)將邁向發(fā)展的新領(lǐng)域、新階段，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)需求預(yù)計(jì)將持續(xù)增長(zhǎng)。
新增點(diǎn)
盡管部分行業(yè)在調(diào)整升級(jí)中仍在探索未來(lái)業(yè)務(wù)新發(fā)展模式，但另一部分行業(yè)已然迎來(lái)新周期，呈快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，從而支撐寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求增長(zhǎng)。金融業(yè)需求于下半年不斷攀升，占比全年需求的66.4%，尤其是第四季度，市場(chǎng)錄得多宗大面積的銀行、保險(xiǎn)業(yè)的新設(shè)及擴(kuò)張需求；憑借本土資源優(yōu)勢(shì)，以醫(yī)美為主的生命科學(xué)企業(yè)的辦公需求持續(xù)旺盛，占比該類需求的39.6%，而應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，制藥研發(fā)、醫(yī)療設(shè)備等企業(yè)的需求亦不斷增長(zhǎng)，占比38.0%；疫情令跨境旅行受阻，消費(fèi)顯著回流，內(nèi)需不斷壯大，年內(nèi)市場(chǎng)見(jiàn)證活躍的零售貿(mào)易需求，特別是品牌商的租賃（55.4%）、貿(mào)易公司的擴(kuò)張（36.4%）。
此外，近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整令需求走低，但2021年仍有值得關(guān)注的需求新增點(diǎn)：房企整合西南區(qū)域辦公面積，將成都作為最終總部；房企紛紛發(fā)力數(shù)字化科技，衍生辦公需求；房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，尤其是海外置業(yè)代理需求矚目。
吸引力和大面積
“十四五”期間，成都將打造全國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)、科技、金融、文創(chuàng)、對(duì)外交往中心和國(guó)際綜合交通通信樞紐。2021年，中資企業(yè)需求已然與本土企業(yè)旗鼓相當(dāng)，分別占比46.7%、46.8%，而外資企業(yè)需求占比亦顯著上升3.6個(gè)百分點(diǎn)至6.5%，顯示出成都對(duì)外開(kāi)放不斷提升的吸引力。
更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)來(lái)蓉，并呈現(xiàn)出更強(qiáng)的需求和承租能力。按面積段看，2021年寫(xiě)字樓新增租賃需求中，100-300平方米小面積段需求減少、1,000平方米及以上面積段需求同比增長(zhǎng)最為顯著；其中，在3,000平方米及以上面積段中，排名前三的行業(yè)為TMT（34.7%）、傳統(tǒng)金融（23.4%）、房地產(chǎn)建筑（12.4%）。
房地產(chǎn)策略靈活化
區(qū)域靈活化
2022-2023年，成都優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)新一輪供應(yīng)小高峰，年均新增供應(yīng)量約55萬(wàn)平方米，高品質(zhì)樓宇進(jìn)一步壯大；此外，天府新區(qū)板塊及規(guī)劃中的金融城東區(qū)兩大商務(wù)區(qū)，也將于2024年左右起進(jìn)入供應(yīng)周期。另一方面，據(jù)CBRE 2021年中國(guó)區(qū)寫(xiě)字樓租戶調(diào)查顯示，未來(lái)三年，計(jì)劃在現(xiàn)有面積進(jìn)行擴(kuò)租的租戶占比最高，品質(zhì)升級(jí)也是未來(lái)另一個(gè)主要趨勢(shì)。因此，持續(xù)的新增供應(yīng)，加之企業(yè)對(duì)高品質(zhì)新樓不斷增長(zhǎng)的需求，將使成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)升級(jí)、擴(kuò)租良機(jī)，該趨勢(shì)已于2021年顯露，擴(kuò)租及升級(jí)需求合計(jì)占比32.8%，見(jiàn)證部分再中心化和核心區(qū)樓宇升級(jí)的租賃成交。
分行業(yè)和區(qū)域看，鑒于政策引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)集聚、可租賃面積充裕及成本因素，2021年各行業(yè)跨區(qū)域靈活性表現(xiàn)各異。在傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)和城東北，金融業(yè)和TMT的需求同比增長(zhǎng)最為顯著；而在金融城、大源，生命科學(xué)、零售貿(mào)易需求同比增長(zhǎng)最顯著。
共享辦公和靈活辦公空間
租戶對(duì)物業(yè)組合靈活性的重視程度逐步提升，部分出于規(guī)避短期內(nèi)不確定性的需要，但更多是基于戰(zhàn)略層面的考慮。因此，共享辦公在租戶資產(chǎn)組合中的重要性提升。2021年，成都也見(jiàn)證這一趨勢(shì)，尤其是下半年，錄得各類共享辦公運(yùn)營(yíng)商積極擴(kuò)租，合計(jì)約3.6萬(wàn)平方米。就入駐行業(yè)來(lái)看，通過(guò)統(tǒng)計(jì)成都7大主要共享辦公品牌2021年新成交，TMT、生命科學(xué)及專業(yè)服務(wù)業(yè)為前三大主力需求，分別占比62%、12%、8%。
此外，就辦公空間設(shè)計(jì)，企業(yè)采用共享工位的意愿增強(qiáng)，并聚焦協(xié)作及空間使用效率。2021年，成都更多甲級(jí)寫(xiě)字樓業(yè)主開(kāi)始為租戶提供定制辦公產(chǎn)品，而靈活辦公空間的設(shè)計(jì)則是部分業(yè)主的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)之一。
展望未來(lái)，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)正加速推動(dòng)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)化以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期高質(zhì)量發(fā)展，各行業(yè)積極尋求新發(fā)展方向，或?qū)⒕S持調(diào)整基調(diào)，預(yù)計(jì)2022年成都寫(xiě)字樓需求增長(zhǎng)或有所放緩；但中長(zhǎng)期來(lái)看，需求仍呈上升趨勢(shì)。
CBRE成都顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人黃璐表示，預(yù)計(jì)2022年，基建相關(guān)的國(guó)企、央企選址的活躍度將不斷攀升，而樓宇品質(zhì)、項(xiàng)目配套、業(yè)主背景是其選址得重點(diǎn)考量。就TMT而言，盡管部分細(xì)分行業(yè)調(diào)整，但整體仍將呈現(xiàn)向上發(fā)展態(tài)勢(shì)，如非K12學(xué)科類的在線教育、游戲及芯片研發(fā)等，該類租戶著眼于城南板塊，租金敏感度較低，但由于面積需求較大，故仍看重樓宇性價(jià)比。此外，2021年共享辦公/精裝辦公空間服務(wù)商保持活躍，于市場(chǎng)上積極尋樓。但由于現(xiàn)階段業(yè)主去化壓力逐步減少，故更看重坪效，使得運(yùn)營(yíng)商的拿樓成本增高、利潤(rùn)空間縮小，最終成交案例較少。2022年，預(yù)計(jì)運(yùn)營(yíng)商仍積極擴(kuò)張，并不排除與業(yè)主的合作模式愈發(fā)多元化發(fā)展。
得益于消費(fèi)回流及成都作為中國(guó)消費(fèi)第三城的吸引力，2021年成都零售物業(yè)市場(chǎng)整體呈回暖態(tài)勢(shì)，多個(gè)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)輕重資產(chǎn)方式積極加碼布局、品牌首店不斷進(jìn)駐。全年共迎來(lái)8個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，新增供應(yīng)約70萬(wàn)平方米，其中次級(jí)、近郊商圈分別占比46%、54%；特別是近郊商圈，其新增面積同比大幅增長(zhǎng)141.6%。目前近郊市場(chǎng)已由“填補(bǔ)空白”逐步邁入“競(jìng)爭(zhēng)”的發(fā)展新周期，尤其是新都、郫都板塊。臨近年末，受疫情反復(fù)及消費(fèi)內(nèi)需有所走弱影響，次級(jí)、近郊商圈錄得小波退租潮，加之個(gè)別新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目招租率不及預(yù)期，四季度空置率環(huán)比小幅上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，至年末的7.2%。租金方面，受核心商圈春鹽租金持續(xù)上漲的拉動(dòng) （同比上漲0.6%），全市租金走勢(shì)迎來(lái)拐點(diǎn)，同比上漲0.1%，至每月每平方米372.7元。
社區(qū)商業(yè)添新一極
“2+N”商業(yè)新格局
隨著新增項(xiàng)目的多元化發(fā)展，成都零售物業(yè)市場(chǎng)將逐步形成“2+N”的商業(yè)新格局，即春鹽和交子公園自成具有強(qiáng)目的性的時(shí)尚核心極，和兩極之間地理、品牌、場(chǎng)景上的空隙，將由無(wú)數(shù)“社區(qū)屬性”商業(yè)項(xiàng)目填補(bǔ)。借此，商業(yè)市場(chǎng)或?qū)蓸O分化，或強(qiáng)目的性、或就近消費(fèi)，且購(gòu)物中心將不再是品牌唯一渠道，社區(qū)商業(yè)亦成為選擇。
煙火氣愈濃的城南“大社區(qū)”
2021年，交子公園商圈積極打造，吸引眾多品牌首店進(jìn)駐，加之小資社區(qū)商業(yè)不斷涌現(xiàn)，城南商業(yè)的煙火氣愈發(fā)濃郁。2022年，將是交子公園商圈跨越式發(fā)展的一年，成都SKP即將開(kāi)業(yè)，且諸多新形態(tài)的社區(qū)商業(yè)亦將呈現(xiàn)，如產(chǎn)業(yè)社區(qū)、歷史社區(qū)及商務(wù)社區(qū)等，進(jìn)一步推高城南生活氣息。
社區(qū)商業(yè)，量與質(zhì)的上升周期
2021年社區(qū)商業(yè)迎來(lái)供應(yīng)高峰，新增供應(yīng)約49萬(wàn)平方米，占比全市零售物業(yè)高達(dá)41.1%，而2022年仍有約37萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，占比達(dá)26%。同時(shí)，運(yùn)營(yíng)商也繼續(xù)通過(guò)輕資產(chǎn)布局，如龍湖商業(yè)以輕資產(chǎn)模式簽約西城壹號(hào)。更值得關(guān)注的是，社區(qū)商業(yè)在開(kāi)發(fā)機(jī)遇中不斷蛻變，并已打破傳統(tǒng)，迎來(lái)新的定義。物業(yè)形態(tài)設(shè)計(jì)更加融入消費(fèi)者生活，如公園、社交場(chǎng)、夜生活等；零售業(yè)態(tài)占比顯著加大，并從過(guò)去相對(duì)單一的生鮮超市，逐漸開(kāi)始承接購(gòu)物中心外溢的零售品類；體驗(yàn)業(yè)態(tài)亦不斷突破，強(qiáng)社交屬性場(chǎng)景紛紛落座；而餐飲業(yè)態(tài)，一方面積極承接街頭咖啡館、茶室、酒吧等能夠充分彰顯休閑風(fēng)格的品牌，另一方面積極引入外來(lái)網(wǎng)紅咖啡、甜品糕點(diǎn)以及連鎖奶茶等為周邊居民和上班族喜聞樂(lè)見(jiàn)的品牌。
在逐漸成型的“2+N”商業(yè)格局下，消費(fèi)者習(xí)慣及喜好正發(fā)生巨大改變，使得運(yùn)營(yíng)商與零售商迎來(lái)了煥新升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)刻。
零售新形態(tài)新業(yè)態(tài)
大場(chǎng)景，高辨識(shí)度，周邊融合
首先是零售形態(tài)，未來(lái)具有高辨識(shí)度的商業(yè)項(xiàng)目將自成主題及話題，吸引同定位品牌進(jìn)駐，共造消費(fèi)大場(chǎng)景；同時(shí)，商業(yè)形態(tài)進(jìn)一步從物理層面融入周邊場(chǎng)景，以此更有效地為消費(fèi)者生成自然、社交、生活之地。
小場(chǎng)景，個(gè)性化，靈活化
店鋪和公共區(qū)域皆是零售物業(yè)的小場(chǎng)景，愈發(fā)重要的交互關(guān)系碰撞出新的表達(dá)，并衍生更大的面積需求。首先，越來(lái)越多的運(yùn)營(yíng)商開(kāi)始鼓勵(lì)品牌在自己的空間區(qū)域內(nèi)向消費(fèi)者傳輸自己的獨(dú)特氣質(zhì)，以此形成一個(gè)個(gè)多元化的消費(fèi)小場(chǎng)景，這亦衍生出更大的面積需求；其次，快閃店、限時(shí)店以及營(yíng)銷活動(dòng)已然從早期的錦上添花，變成運(yùn)營(yíng)商和品牌的重要戰(zhàn)略之一，這亦對(duì)公共區(qū)域使用頻次及面積需求更多，從而對(duì)未來(lái)零售物業(yè)形態(tài)設(shè)計(jì)產(chǎn)生影響。
消費(fèi)者新畫(huà)像
2021年，零售新增需求占比50%。連鎖服飾品牌擴(kuò)張放緩，取而代之的是凸顯獨(dú)立個(gè)性的服飾積極擴(kuò)張，如買手店、獨(dú)立設(shè)計(jì)師品牌，或獨(dú)立男裝集合店等。為進(jìn)一步引發(fā)潮流，服飾品牌紛紛在成衣和店鋪設(shè)計(jì)上走“本土化”策略，并發(fā)力社群營(yíng)銷。悅己趨勢(shì)延續(xù)，歐美系高化品牌積極擴(kuò)張，而內(nèi)資美妝集合店則逐步邁入飽和期。次文化大行其道，衍生強(qiáng)勁的相關(guān)消費(fèi)需求，如該類文化的服飾、潮玩甚至是電子設(shè)備。
餐飲需求占比29%，排第二。網(wǎng)紅咖啡及街頭獨(dú)立咖啡品牌積極擴(kuò)張，并不斷創(chuàng)造話題性和延展產(chǎn)品線，如發(fā)展周邊產(chǎn)品，或開(kāi)設(shè)“日咖夜酒”門檔，迎合夜經(jīng)濟(jì)。國(guó)際網(wǎng)紅餐飲品牌持續(xù)進(jìn)駐，通過(guò)高顏值和流量的網(wǎng)絡(luò)社群營(yíng)銷，吸引消費(fèi)者；而部分品牌則開(kāi)始下沉至次級(jí)商圈。國(guó)潮當(dāng)?shù)溃落J中式糕點(diǎn)矚目；成都本土餐飲崛起。優(yōu)質(zhì)垂類餐飲越發(fā)活躍，折射出消費(fèi)者更渴求更加專注且專業(yè)（精細(xì)化）的飲食消費(fèi)點(diǎn)，如燒鳥(niǎo)、天婦羅等。
體驗(yàn)業(yè)態(tài)需求占比17%，其中沉浸式體驗(yàn)成當(dāng)前最活躍的品類，如劇本殺、電競(jìng)館等。健身運(yùn)動(dòng)已然成為消費(fèi)者日常，但更聚焦于專業(yè)化的細(xì)分運(yùn)動(dòng)，或新型健身房，如超級(jí)猩猩、瑜伽館等。受潮流帶動(dòng)，街舞館成為時(shí)尚，積極擴(kuò)張。早教成新賽道，并不斷優(yōu)化細(xì)分內(nèi)容�？萍假x能，成為體驗(yàn)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型升級(jí)的利器。而主力店占比4%，主要是新能源汽車品牌延續(xù)活躍態(tài)勢(shì)，積極擴(kuò)店，并成為購(gòu)物中心的標(biāo)配。
展望未來(lái)，2022年成都零售物業(yè)市場(chǎng)將有10個(gè)購(gòu)物中心合計(jì)約100萬(wàn)的新增供應(yīng)，且核心、次級(jí)、近郊商圈三者平分秋色。預(yù)計(jì)需求將保持穩(wěn)定，而內(nèi)資及本土品牌的持續(xù)擴(kuò)張將持續(xù)被關(guān)注。
CBRE西南區(qū)董事總經(jīng)理謝凌表示，成都零售物業(yè)市場(chǎng)不斷煥新升級(jí)。在交子公園商圈跨越式發(fā)展和社區(qū)商業(yè)新定義之下，整體市場(chǎng)的地理和渠道格局重塑，開(kāi)啟運(yùn)營(yíng)商和品牌商的戰(zhàn)略新思考。同期，消費(fèi)者畫(huà)像刷新，獨(dú)立個(gè)性、本地化、社群、國(guó)潮、次文化、沉浸式、夜經(jīng)濟(jì)等標(biāo)簽凸顯，帶動(dòng)零售、餐飲及體驗(yàn)業(yè)態(tài)涌現(xiàn)新的品類和營(yíng)銷方式。我們相信，這多維度的煥新動(dòng)能將支撐成都商業(yè)活躍度的持續(xù)攀升。
2021年成都倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)新增供應(yīng)維穩(wěn)，迎來(lái)4個(gè)項(xiàng)目交付，合計(jì)約50萬(wàn)平方米新增倉(cāng)儲(chǔ)面積，同比上漲11.1%，且均落于青白江園區(qū)。全年倉(cāng)儲(chǔ)需求顯著回暖，凈吸納量錄得約91萬(wàn)平方米，同比增加91.3%，且需求規(guī)模為成都市場(chǎng)歷史第二峰值，并由此居2021年全國(guó)第二位。相應(yīng)地，空置率同比大幅下降9.7個(gè)百分點(diǎn)至6.4%，系2012年以來(lái)的新低。不斷增長(zhǎng)的需求持續(xù)改善市場(chǎng)情緒，在核心園區(qū)新都、雙流的帶動(dòng)下，市場(chǎng)平均租金于三季度止跌企穩(wěn)，并于第四季度邁入上行通道，環(huán)比上漲0.4%。全年來(lái)看，全市高標(biāo)庫(kù)平均租金亦僅下降1.0%，跌幅顯著收窄3.8個(gè)百分點(diǎn)；而雙流園區(qū)租金則實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，同比上漲0.4%。
2021，轉(zhuǎn)折之年
供應(yīng)高峰在2021年迎來(lái)尾聲，成都高標(biāo)庫(kù)新增供應(yīng)將自2022年起維持低位；另一方面，剛性需求維持，帶動(dòng)市場(chǎng)空置率在未來(lái)三年持續(xù)下行，預(yù)計(jì)將跌至歷史新低位。此外，近年來(lái)成都倉(cāng)儲(chǔ)物流用地供給明顯放緩，拿地條件亦愈發(fā)嚴(yán)格，市場(chǎng)悄然進(jìn)入存量時(shí)代。因此，市場(chǎng)供需天平的轉(zhuǎn)折之機(jī)將至，租金上漲動(dòng)能有望在未來(lái)三年不斷蓄積。
宏觀層面，2021年是“十四五”開(kāi)局之年，期間成渝地區(qū)的經(jīng)濟(jì)能級(jí)、消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模和樞紐能力將繼續(xù)快速提升，為倉(cāng)儲(chǔ)需求提供強(qiáng)勁的內(nèi)生動(dòng)力。
新周期、新常態(tài)、新機(jī)遇
在新的發(fā)展周期，成都倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)或?qū)⒊尸F(xiàn)新常態(tài)，亦預(yù)示著新機(jī)遇。
需求新驅(qū)動(dòng)
2021年成都倉(cāng)儲(chǔ)新增需求結(jié)構(gòu)為電商（41.4%）、三方物流（26.0%）、零售（20.6%）和制造業(yè)（12.0%），顯示出市場(chǎng)仍為消費(fèi)主導(dǎo)型。其中，強(qiáng)勁且多元的消費(fèi)動(dòng)能驅(qū)動(dòng)新興電商需求自2020年起快速增長(zhǎng)，2021年63%的電商需求為社區(qū)團(tuán)購(gòu)或生鮮類電商。隨著電商在成渝自建倉(cāng)峰值已過(guò)，租賃需求有望加速增長(zhǎng)。另一方面，2021年制造業(yè)需求顯著增長(zhǎng)9.2個(gè)百分點(diǎn)，折射出“成都智造”已初見(jiàn)成效，其中汽車及零部件倉(cāng)儲(chǔ)需求最為活躍。得益于成渝合力培育具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的先進(jìn)制造業(yè)集群，制造業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)需求方興未艾。
核心與新核心園區(qū)
隨著成都高標(biāo)庫(kù)供應(yīng)的未來(lái)維持低位，加之租戶對(duì)臨近終端市場(chǎng)、交通設(shè)施、制造商等的區(qū)位價(jià)值愈發(fā)看重，未來(lái)核心園區(qū)的價(jià)值將愈發(fā)凸顯。目前，核心園區(qū)價(jià)值已然顯現(xiàn)，其高標(biāo)庫(kù)租金已率先于2021年第四季度實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。未來(lái)三年租金漲幅有望繼續(xù)隨有限的租賃面積而進(jìn)一步放大，并驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)迎來(lái)一輪租戶的迭代，即較低承租能力的租戶外遷至周邊臨近的非核心園區(qū)。
值得關(guān)注的是，得益于成渝經(jīng)濟(jì)圈城鎮(zhèn)化加速和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，成都倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)或?qū)⒂楷F(xiàn)新的核心園區(qū)，如位于“東進(jìn)”方向和汽車制造集聚區(qū)的成都龍泉園區(qū)。同時(shí)新興板塊崛起，即天府國(guó)際機(jī)場(chǎng)的空港園區(qū)，新增供應(yīng)預(yù)計(jì)54萬(wàn)平方米。
CBRE成都顧問(wèn)及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人王蒙豪表示，在歷經(jīng)數(shù)年供需兩旺、去化優(yōu)先的發(fā)展基調(diào)后，2021年下半年成都倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)迎來(lái)了周期性的轉(zhuǎn)折之機(jī)，供需天平翻轉(zhuǎn)，租金開(kāi)啟上行通道，市場(chǎng)并由此迎來(lái)投資的窗口期。地理方面，城市核心園區(qū)的價(jià)值將愈發(fā)凸顯，并將迎來(lái)租金快速上漲周期；而次級(jí)園區(qū)也將隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速而不斷鞏固其地理優(yōu)勢(shì)，并與核心園區(qū)在租戶更迭上加速有機(jī)搭配，共同搭建成都更合理健康及高效的倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。伴隨著‘十四五’發(fā)展大幕的開(kāi)啟，特別是‘成渝經(jīng)濟(jì)圈’的歷史機(jī)遇，成都倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)也將隨之迎來(lái)波瀾壯闊的新格局和新機(jī)遇。
來(lái)源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
