回顧2021，上半年經(jīng)濟增長反彈非常強勁，前三季度中國GDP增速為9.6%，成為支撐全球經(jīng)濟增長的中堅力量。伴隨經(jīng)濟復(fù)蘇的進一步增強，企業(yè)信心和投資人情緒均較上一年度有所增長。從全年制造業(yè)PMI變化來看，2021年中國經(jīng)濟整體繼續(xù)回升，1-12月制造業(yè)PMI均值為50.5%，高于2019年和2020年全年均值。

　　尤為可貴的是，經(jīng)濟整體回升成果是在疫情后期經(jīng)濟增速趨勢性放緩、國際大宗商品價格持續(xù)暴漲、零星疫情多點散發(fā)以及自然災(zāi)害頻發(fā)等不利因素的沖擊下取得的，顯示中國經(jīng)濟具備強大的韌性和活力。IMF最新預(yù)測表明，2021年我國經(jīng)濟增速將達到8.0%，位居主要經(jīng)濟體國家前列，發(fā)展韌性強、潛力大、動力足的特點持續(xù)顯現(xiàn)。

　　穩(wěn)中有升的經(jīng)濟數(shù)據(jù)成為了國內(nèi)大宗交易市場信心提振的重要支撐。根據(jù)高力國際統(tǒng)計，北京、上海、廣州、深圳、成都及西安共完成大宗交易約人民幣1,971億元，同比增加超過40%。2020年受疫情影響較大的一線城市大宗交易市場回暖明顯，外資機構(gòu)由于持續(xù)受到跨境差旅限制的影響，使得內(nèi)資機構(gòu)有機會加速配置自用及投資物業(yè)，大灣區(qū)市場則因為投資機構(gòu)的積極布局和內(nèi)資企業(yè)的旺盛的自用需求而出現(xiàn)了成交額的快速增長。

　　主要城市年度大宗交易數(shù)據(jù)

　　2021年北上廣深、成都及西安共錄得約1,971億元大宗交易，同比增加約40%。

　　從主要城市交易額來看，北京錄得468億元，同比增加18%；上海錄得990億元，同比增長56%；廣州及深圳共錄得395億元，同比增長70%；成都及西安錄得118億元，同比增加10%。

　　交易物業(yè)類型分析

　　從全年各業(yè)態(tài)總成交占比來看，辦公物業(yè)依然是目前市場最為關(guān)注的交易標的。

　　在北京與上海，辦公、綜合體及零售交易備受投資人青睞，上述三種業(yè)態(tài)的合計占比均超過了80%；廣州和深圳的辦公物業(yè)交易雖仍為占比最大(約39%)的業(yè)態(tài)，但僅以較微弱的比率優(yōu)勢領(lǐng)先排名次之的廠房/物流業(yè)態(tài)(約31%)；成都和西安的大宗成交金額的絕大部分則以辦公和綜合體兩種業(yè)態(tài)構(gòu)成，兩者占比之和超過了90%。

　　買家來源

　　受國際差旅受限的持續(xù)影響，2021年內(nèi)資交易占比延續(xù)了2020年的主導(dǎo)地位，為78%。其中北上廣深一線城市由外資買家完成的交易占比并沒有因為疫情的反復(fù)而減少（2020年為22%），而成都及西安的交易仍然和去年相同，以內(nèi)資為主超過90%。

　　雖然時間略有延長，但外資在上海及北京的項目收購均能在年內(nèi)順利交割，且具備本地團隊的外資投資機構(gòu)亦能夠在疫情期間發(fā)掘交易機會，并以極具吸引力的條件完成交易。

　　大宗交易目的分析

　　以投資為目的買家在2021年合計貢獻了約1,392億元的交易額，約占全部交易額的71%，金額及占比與2020年相比均有相當程度的增長，投資型買家更加積極的參與并完成交易；自用型買家的交易額則共計錄得579億元，約占總交易額的29% 。

　　站在不同城市的角度，上海及北京自用型交易占比較去年均出現(xiàn)了一定程度的減少，分別占據(jù)交易總額的38%及15%；廣州及深圳的自用型交易占比較去年有所增加；成都及西安則由投資型交易繼續(xù)主導(dǎo)。

　　不同城市買家類型占比詳情

　　在上海，內(nèi)資企業(yè)在所有買家類型中拔得頭籌，內(nèi)資企業(yè)完成了約352億的交易額，占到上�？偨灰最~的約36%；緊隨其后的金融機構(gòu)和投資基金也分別完成了約281億元和277億元的成交額，均約占總交易額的28%。

　　北京的金融機構(gòu)和投資基金完成了大部分的交易額，二者合計貢獻約300億元成交，約占北京總交易額的64%。

　　廣州及深圳的買家以投資機構(gòu)為主，且來源較為多元化，其中投資基金以161億元交易額位居第一。

　　成都和西安于2021年錄得多宗來自金融機構(gòu)的交易，其中包括頭部金融機構(gòu)收購開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的整棟寫字樓項目。

　　凈收益率情況

　　2021年代表性交易

　　展望2022

　　疫情的反復(fù)對大宗交易的影響有所減少。另外，與新經(jīng)濟相關(guān)的資產(chǎn)類別，如物流及商務(wù)園區(qū)辦公，尤其是生物醫(yī)藥園區(qū)受到追捧。

　　開發(fā)商處置非核心資產(chǎn)將成為趨勢，同時眾多投資基金會陸續(xù)到期尋求退出，進而增加了市場的流動性。

　　得益于政策紅利與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)同性，生物醫(yī)藥、制造業(yè)、TMT等行業(yè)的租賃需求表現(xiàn)活躍。此外，長租公寓投資交易機會也會迎來新的增長點。

　　伴隨全球通脹以及市場波動，投資者將更加積極關(guān)注和推進北京、上海、深圳這三大門戶城市的大宗物業(yè)交易機會。

　　來源：高力國際

編輯：wangdc