2021上海市場回顧

　　對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)而言，得益于中國整體經(jīng)濟(jì)的快速復(fù)蘇，特別是上海的經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量增長，整體市場需求相當(dāng)強(qiáng)勁，推動(dòng)市場整體租金進(jìn)一步上揚(yáng)。

　　辦公市場

　　2021年，上海市甲級(jí)寫字樓租賃需求強(qiáng)勁，全年凈吸納量是2020年的近3倍，助推租金在年內(nèi)觸底反彈。

　　TMT仍是上海市甲級(jí)寫字樓租賃需求的最大來源，不少黃浦江沿岸的次中心區(qū)子市場將頭部TMT公司作為成為招商引資的潛在主要目標(biāo)。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)

　　2021年產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租賃需求呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長，凈吸納量同比增長超過1倍，空置率也創(chuàng)造了過往10年以來的最低記錄值，下降5.1%。我們錄得租金同比上升3.3%，是2018年以后首次恢復(fù)3%以上的年增速。

　　租賃需求主要來自于國內(nèi)企業(yè)，特別是醫(yī)療健康、互聯(lián)網(wǎng)、集成電路和新能源汽車等行業(yè)。

　　零售市場

　　受益于各地助力疫情后消費(fèi)提振的各項(xiàng)措施，上海零售市場亦整體轉(zhuǎn)暖，租金同比上漲3.0%，空置率同比下降2.9%。

　　復(fù)合功能餐飲業(yè)態(tài)成為上海零售市場的主要需求來源。奢侈品牌和小眾運(yùn)動(dòng)品牌擴(kuò)張趨勢明顯。

　　零售市場亦迎來大量新增供應(yīng)，新入市項(xiàng)目注重復(fù)合業(yè)態(tài)及創(chuàng)新業(yè)態(tài)的引進(jìn)，并通過提升商場環(huán)境的獨(dú)特性吸引消費(fèi)者。

　　物流倉儲(chǔ)

　　得益于嚴(yán)格的疫情把控和強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)回暖，2021年上海高標(biāo)倉租賃需求相當(dāng)旺盛，全市凈吸納量達(dá)到47.2萬平方米。2021年共入市4個(gè)新項(xiàng)目，總建筑面積為34.8萬平方米，較2020年降低20%。

　　2021年上海全市高標(biāo)倉平均租金為人民幣1.53元/平方米/天，較2020年上漲了2.2%。

　　電商高速發(fā)展、第三方物流興起和傳統(tǒng)零售變革催生了旺盛的租賃需求，2021年全市空置率為10.3%，較2020年下降2.4%。

　　2022上海市場預(yù)測

　　辦公市場

　　高力國際預(yù)計(jì)核心區(qū)的租金將在2022年保持上漲態(tài)勢，而次中心區(qū)的租金將隨著大量新增供應(yīng)的入市而略顯承壓，因此預(yù)計(jì)2022年全市平均租金水平將略有回調(diào)。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)

　　2022-2026年期間，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求將持續(xù)旺盛，推動(dòng)整個(gè)市場的平均租金以2.9%左右的復(fù)合年均增速增長。

　　核心子市場在吸引租賃需求方面具有絕對(duì)競爭力，其租金的復(fù)合年增速將高于全市整體水平，預(yù)計(jì)有望達(dá)到3.3%。

　　零售市場

　　2022-2026年期間，上海將持續(xù)推進(jìn)消費(fèi)市場能級(jí)，淮海中路、南京西路陸續(xù)發(fā)布改造規(guī)劃，港資企業(yè)爭相布局和優(yōu)化旗下高端商業(yè)項(xiàng)目，核心區(qū)域?qū)⒂瓉矶鄠�(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的新增供給；這將為城市商業(yè)氛圍的提升和完善注入新的動(dòng)能。

　　物流倉儲(chǔ)

　　高力國際預(yù)計(jì)2022年將成為未來五年的供應(yīng)高峰，達(dá)到118萬平方米，這或?qū)��?duì)租金增長及空置率降低帶來些許壓力。電商的高速發(fā)展是物流倉儲(chǔ)租賃市場的主要驅(qū)動(dòng)力。預(yù)計(jì)上海地區(qū)物流倉儲(chǔ)市場需求仍將保持強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢。

　　來源：高力國際

編輯：wangdc