2021年對于武漢物流地產(chǎn)市場是特殊的一年，全市高標(biāo)庫的年度供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)歷史新高，結(jié)合后疫情時期的宏觀因素影響，市場的供需關(guān)系面臨重構(gòu)。日前，戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部發(fā)布《2021武漢物流地產(chǎn)市場回顧》，對武漢物流地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢進(jìn)行了深度解讀。
觀點一：新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高 未來一年仍將持續(xù)放量
截至2021年底，大武漢市場（含葛店、孝感）高標(biāo)庫存量達(dá)437萬㎡，同比增長約30%。其中，2021年度新增供應(yīng)體量超100萬㎡。
受疫情因素的影響， 2020年新增供應(yīng)量相對有限。部分項目的延期入市，也在一定程度上導(dǎo)致了2021年增量項目的集中爆發(fā)。
▲市場存量及未來供應(yīng)——Q4 2021
據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年市場仍將有約80萬㎡的新增供應(yīng)。其中東西湖板塊的增量占比接近半數(shù)，達(dá)40萬㎡。
作為傳統(tǒng)優(yōu)勢區(qū)域，東西湖及江夏板塊2022年底高標(biāo)庫體量均有望突破100萬㎡；蔡甸板塊近年來備受投資者青睞，供應(yīng)規(guī)模將躋身前三甲；其余板塊增速則明顯放緩，新增供應(yīng)量相對較為有限。
觀點二：競爭格局激烈且分散，新玩家陸續(xù)入局
普洛斯全市項目規(guī)模已達(dá)百萬方量級，仍保持較大的領(lǐng)先優(yōu)勢；萬緯、寶灣、易商紅木等頭部企業(yè)亦保持同步跟進(jìn)；伴隨新項目的逐步交付，安博及第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)在武漢市場的占有率穩(wěn)步上升。
整體市場延續(xù)了激烈且較分散的競爭格局，二十余家物流地產(chǎn)商均有在營項目。瀚溥、凱德中國等新勢力的陸續(xù)入局，則體現(xiàn)了投資者對武漢市場的信心與認(rèn)可。
▲ 物流地產(chǎn)運營商市場份額——Q4 2021
觀點三：供需平衡被打破，租金下行壓力較大
截至2021年底，武漢市區(qū)域高標(biāo)庫平均租金為24.5元/㎡/月，較2020年出現(xiàn)一定幅度回落，同比降幅約6.5%。
東西湖板塊租金水平仍領(lǐng)跑全市，受新溝板塊多個新項目入市影響，平均租金出現(xiàn)小幅下調(diào)。葛店、孝感板塊受受制于區(qū)位因素，租金水平處于低位。
2021年度新入市項目普遍采取了較為激進(jìn)的租金策略；受疫情持續(xù)的影響，外地企業(yè)落地武漢的新增需求減少；社區(qū)電商在2021年下半年需求出現(xiàn)萎縮等，以上因素共同導(dǎo)致了市場供需結(jié)構(gòu)失衡，市場租金普遍承壓。
▲武漢物流地產(chǎn)租金水平——Q4 2021
截至2021年底，武漢市整體空置率約為23%。受新項目集中入市的影響，核心板塊如東西湖、江夏及蔡甸的平均空置率均有所上浮。黃陂由于客戶換租、需求減少等因素，空置率大幅上升；孝感區(qū)域則得益于原葛店京東的遷入，存量得到有效去化。
▲ 武漢物流地產(chǎn)空置率水平——Q4 2021
觀點四：供應(yīng)之變-維持高增長態(tài)勢，結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整與分化
從2016年至2021年，全市高標(biāo)庫供應(yīng)量呈持續(xù)上升態(tài)勢，復(fù)合增長率高達(dá)26%。盡管市場持續(xù)放量導(dǎo)致招商去化存在一定壓力，但整體來看，投資者對武漢市場的發(fā)展前景持積極態(tài)度。
▲ 武漢市場近兩年活躍區(qū)域供應(yīng)體量（萬㎡）
而除了傳統(tǒng)物流地產(chǎn)項目外，電商自建庫的持續(xù)擴(kuò)張，京東、菜鳥、唯品會、蘇寧等企業(yè)倉儲面積預(yù)計將超過250萬㎡，在滿足電商平臺自用需求的基礎(chǔ)上，頻繁地參與到市場化競爭與經(jīng)營，使其已經(jīng)成為供應(yīng)端不可忽視的一環(huán)。
▲武漢區(qū)域電商自建庫分布熱力圖
客戶方面，電商自建庫的客戶群體指向性較為明確，電子商務(wù)或平臺客戶占主導(dǎo)；而傳統(tǒng)高標(biāo)庫則客戶群體更為廣泛，包括電子商務(wù)、第三方物流、制造業(yè)等。
經(jīng)營方面，電商自建庫與傳統(tǒng)物流地產(chǎn)高標(biāo)庫有本質(zhì)不同，傳統(tǒng)物流地產(chǎn)高標(biāo)庫的主要收益來源于倉儲租金收入；而電商自建庫除租金外，在運營端可實現(xiàn)如訂單處理費、二次入倉費等一系列的運營收入，因此在租金成本方面，電商自建庫具有比較優(yōu)勢。
戴德梁行武漢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管及董事蔣國俊表示，與往年相比，2021年武漢物流地產(chǎn)市場遇到了近年來從未有過之變局。供應(yīng)端、需求端和整個行業(yè)都在變，市場整體供需關(guān)系面臨重構(gòu)。如何應(yīng)對并積極擁抱變化將是每個從業(yè)者重點研究的課題。
隨著國內(nèi)公募REITs的進(jìn)一步成熟發(fā)展，物流倉儲作為公共服務(wù)屬性較強的一種產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，在后房地產(chǎn)時代將進(jìn)一步吸引投資者的關(guān)注與加碼。武漢作為九省通衢，在商貿(mào)物流領(lǐng)域擁有得天獨厚的交通區(qū)位優(yōu)勢。適逢建設(shè)“國家商貿(mào)物流中心”的時代機遇，各市場主體還須打磨內(nèi)功，在招商、運營等維度提升綜合實力，方能穿越當(dāng)下市場形勢的迷霧，靜待花開復(fù)蘇日。
來源：戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
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