據(jù)四川省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布消息，2021年，川渝兩地推動(dòng)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)成勢(shì)起效，成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值73919.2億元，比上年增長(zhǎng)8.5%，經(jīng)濟(jì)增速較上年提高4.5個(gè)百分點(diǎn)，總體呈現(xiàn)穩(wěn)中加固、穩(wěn)中提質(zhì)、穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)
當(dāng)季回顧
截至2022年第一季度末，成都市甲級(jí)寫字樓總存量約349.6萬平方米，凈吸納量錄得2.9萬平方米，傳統(tǒng)金融、商務(wù)服務(wù)及科技新媒體為三大需求主力，全市空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至15.9%，平均賬面租金環(huán)比上升0.1%，為100.6元每平方米每月。
·從供應(yīng)來看，位于天府新區(qū)的傳化中心交付入市，體量約為5.4萬平方米。受到新項(xiàng)目入市影響，全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至15.9%。
·從需求來看，第一季度，受到二月份疫情反彈影響，市場(chǎng)總體仍保持審慎態(tài)度。當(dāng)季全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量錄得2.9萬平方米。本季前三大需求主力為傳統(tǒng)金融、商務(wù)服務(wù)以及科技新媒體，分別占新增租賃面積的38.4%、23.7%、23.5%。保險(xiǎn)公司仍是傳統(tǒng)金融行業(yè)的主要需求來源。
·從租金來看，由于交子公園商圈發(fā)展等因素帶動(dòng)了金融城以及大源子市場(chǎng)的租賃活躍度，因此部分業(yè)主上調(diào)了租金預(yù)期，促使全市平均賬面租金在同樣本比較下，環(huán)比上升0.1%，全市平均賬面租金錄得100.6元每平方米每月。
·從子市場(chǎng)來看，金融城區(qū)域國企因擴(kuò)張需求而活躍度有明顯上升，同時(shí)受益于交子公園商圈發(fā)展以及高新區(qū)活躍的租賃需求，部分業(yè)主上調(diào)租金預(yù)期，因此金融城及大源區(qū)域平均賬面租金環(huán)比上升0.6%、0.3% ；另一方面，天府新區(qū)仍面臨高空置率困境，進(jìn)而導(dǎo)致租金動(dòng)搖，區(qū)域平均租金同樣本環(huán)比下降0.9%；考慮到維護(hù)及升級(jí)等需求帶來的運(yùn)營成本上升，東大街個(gè)別項(xiàng)目對(duì)其物業(yè)費(fèi)進(jìn)行調(diào)整。
未來展望
年內(nèi)新增供應(yīng)將顯著上升主要集中在南延線
·高力國際預(yù)計(jì)2022年-2023年期間全市將迎來甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)小高峰，年均新增供應(yīng)達(dá)40萬平方米。其中2022年新增供應(yīng)或達(dá)41.5萬平方米，涉及天府廣場(chǎng)、東大街、金融城、大源及天府新區(qū)等子市場(chǎng)，且預(yù)估超六成集中在南延線子市場(chǎng)。
·受到供應(yīng)小高峰影響，高力國際預(yù)計(jì)年末全市空置率或?qū)⑸仙?8.9%。
·作為成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈雙核之一，成都將持續(xù)受益于重要經(jīng)濟(jì)中心及科技創(chuàng)新中心的建設(shè)發(fā)展。2022年，金融及科技仍將是辦公市場(chǎng)的強(qiáng)勁去化動(dòng)力。
高力國際高級(jí)副董事、西南區(qū)辦公樓服務(wù)業(yè)主代表潘華表示，從下半年的新增供應(yīng)情況來看，一直保持活躍租賃需求的金融城及大源子市場(chǎng)也將有新項(xiàng)目入市。由于此前金融城及大源子市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間處于斷供狀態(tài)，建議有需求的客戶可提前關(guān)注，以便獲得更多物業(yè)選擇。但同時(shí)，伴隨交子公園商圈的發(fā)展，該區(qū)域租賃成本或?qū)⒂兴嵘?/P>
此外，隨著疫情防控的常態(tài)化，租戶持續(xù)提升對(duì)辦公環(huán)境的健康訴求，業(yè)主及運(yùn)營者也不斷優(yōu)化服務(wù)方案和租賃策略，高力國際也重新思考和提供新的企業(yè)辦公政策，用更加靈活科學(xué)的辦公空間策略迎合業(yè)主及企業(yè)客戶需求。
成都優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)市場(chǎng)
當(dāng)季回顧
一新項(xiàng)目入市 市場(chǎng)呈調(diào)整態(tài)勢(shì)
截至2022年第一季度末，成都市優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)市場(chǎng)總存量約880.6萬平方米，空置率為9.2%，平均首層租金為370.1元每平方米每月。受整體外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、消費(fèi)者需求升級(jí)以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈影響，零售商業(yè)從類型和業(yè)態(tài)上保持調(diào)整態(tài)勢(shì)，以不斷獲得消費(fèi)者青睞。
·從供應(yīng)方面看，位于城西的藍(lán)潤(rùn)摩里中心開業(yè)入市，體量約為5.6萬平方米；受新項(xiàng)目入市影響，全市空置率環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)至9.2%。
·從需求方面看，主要是零售服飾和新能源汽車表現(xiàn)較好，其中新能源汽車處于搶占市場(chǎng)份額的擴(kuò)張期，持續(xù)進(jìn)駐購物中心，且租金承受能力較強(qiáng)，在一定程度上提升了首層租金的平均水平；全市平均首層租金為370.1元每平方米每月。但未來新能源汽車隨著頭部企業(yè)渠道建設(shè)和品牌優(yōu)勢(shì)的形成，預(yù)計(jì)會(huì)逐步退出購物中心。
·從業(yè)態(tài)調(diào)整看，零售方面，傳統(tǒng)中端服飾零售受互聯(lián)網(wǎng)沖擊調(diào)整較大，如Mecity、拉夏貝爾等均存在退租情況，而符合政策導(dǎo)向的新能源汽車和滿足年輕人需求的新消費(fèi)業(yè)態(tài)如潮流集合店、買手店，則目前還在持續(xù)進(jìn)駐購物中心；餐飲方面，受疫情反復(fù)影響，購物中心地下負(fù)一樓的小餐飲受沖擊較大，而國潮糕點(diǎn)、精品咖啡以及新式餐飲則持續(xù)成為熱點(diǎn)，但新式茶飲隨著市場(chǎng)的成熟和熱度的下降，門店增速顯著放緩；兒童業(yè)態(tài)方面，在“雙減”政策、疫情反彈以及經(jīng)營成本高企的多重影響下，購物中心內(nèi)部分少兒教育培訓(xùn)諸如英語培訓(xùn)類租戶等面臨經(jīng)營困境，出現(xiàn)因合并優(yōu)化而退租的現(xiàn)象；
·從商圈來看，受到消費(fèi)習(xí)慣變化及成都商圈發(fā)展轉(zhuǎn)移等因素影響，鹽市口-天府廣場(chǎng)商圈進(jìn)一步調(diào)整變化，季末新世界百貨成都店閉店，以及商圈內(nèi)商業(yè)體尋求更新轉(zhuǎn)型。
未來展望
全年新增供應(yīng)或?qū)⒊?0萬平方米
自2020年起，成都優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入供應(yīng)放量階段。高力國際預(yù)計(jì)2022年-2023年期間供應(yīng)端將繼續(xù)保持放量態(tài)勢(shì)，全市優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)市場(chǎng)將迎來年均90萬平方米的新增供應(yīng)；其中2022年全年新增供應(yīng)或?qū)⑦_(dá)93.4萬平方米，大源、天府新區(qū)、金融城、城東將成為主要的供應(yīng)區(qū)域。鑒于此，由于具有更廣泛的物業(yè)選擇，因此高力國際建議有意向拓展西南市場(chǎng)的品牌可利用該期間選取合適的物業(yè)。
城南是全年新增供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域，成都商業(yè)“雙中心”正形成。隨著年內(nèi)SKP、招商大魔方等新項(xiàng)目入市，交子公園商圈優(yōu)質(zhì)商業(yè)氛圍逐步凝聚，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)初步建成成都第二都市級(jí)商圈、打造世界級(jí)商圈的目標(biāo)。
未來五年，考慮到更多非核心商圈新增項(xiàng)目入市，其平均租金顯著低于核心商圈平均水平，因此從全市層面來看，高力國際預(yù)計(jì)全市平均首層租金或逐年小幅度下降。
高力國際西南區(qū)董事總經(jīng)理耿雪峰表示，2021年為成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈納入國家戰(zhàn)略元年，成渝雙城在國家全局戰(zhàn)略中位勢(shì)能級(jí)的提升刺激了企業(yè)在西部地區(qū)的投資擴(kuò)張需求，2021年迎來了需求的爆發(fā)式增長(zhǎng)。2022年政府工作報(bào)告維持了“穩(wěn)中求進(jìn)”的工作總基調(diào)，成渝兩地隨著雙城經(jīng)濟(jì)圈的深化建設(shè)，將繼續(xù)保持較強(qiáng)的發(fā)展韌性，商業(yè)地產(chǎn)也預(yù)計(jì)在挑戰(zhàn)中穩(wěn)步前進(jìn)。
來源：高力國際
編輯：wangdc
