優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)

　　單季新增供應(yīng)量為近五年最高值

　　2022年第一季度，武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)45萬(wàn)平方米新項(xiàng)目交付，為近五年單季供應(yīng)量最高值。供應(yīng)高峰推升全市寫字樓體量突破600萬(wàn)大關(guān)，達(dá)到635萬(wàn)平方米。

　　全市凈吸納量錄得10.4萬(wàn)平方米，雖較四季度有所回落，但與2021年一季度相比需求回暖12.1%。雖租賃需求企穩(wěn)，但大量新增供應(yīng)使空置率承壓，全市空置率再度回到40%的高位至41.5%。

　　行業(yè)需求方面，第三方辦公服務(wù)運(yùn)營(yíng)在經(jīng)歷行業(yè)洗牌后，于本季度再度活躍，成為甲級(jí)寫字樓第一租賃需求來(lái)源，新增租賃占比達(dá)25.6%。除本土包租公司外，本季度亦錄得聯(lián)合辦公品牌擴(kuò)租。傳統(tǒng)金融、房地產(chǎn)建筑、TMT行業(yè)租賃需求穩(wěn)定釋放，新增租賃占比分別達(dá)23.9%、19.7%和13.9%。金融行業(yè)改革深化利好證券、基金、資管類企業(yè)擴(kuò)張。國(guó)資背景的房地產(chǎn)建筑類企業(yè)及其上下游公司季內(nèi)升級(jí)擴(kuò)租活躍。而TMT新增需求的細(xì)分行業(yè)回歸到底層技術(shù)研發(fā)和企業(yè)服務(wù)應(yīng)用。前四大行業(yè)貢獻(xiàn)全市超過80%的新增租賃需求。

　　從區(qū)位表現(xiàn)來(lái)看，新入市項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生虹吸效應(yīng)，58%的甲級(jí)樓宇新增成交位于新交付項(xiàng)目。新增供應(yīng)集中的建設(shè)大道、漢陽(yáng)、漢口沿江、王家墩商務(wù)區(qū)，成交貢獻(xiàn)率分別為19.8%、19.4%、18.6%和13.9%，位居前四位。

　　截至季末，全市平均租金環(huán)比下跌0.2%至每月每平方米88.7元。其中，建設(shè)大道、漢口沿江及航空路商務(wù)區(qū)由于存量與增量競(jìng)爭(zhēng)激烈，租金指數(shù)環(huán)比分別下跌0.7%、0.4%和0.2%，跌幅最為明顯。而中南中北路和中國(guó)光谷商務(wù)區(qū)存量去化壓力相對(duì)較小，租金表現(xiàn)穩(wěn)定。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)

　　新興商圈版圖擴(kuò)張

　　2022年第一季度，武漢零售市場(chǎng)迎來(lái)位于光谷中心城商圈的武漢大悅城開業(yè)，項(xiàng)目體量14萬(wàn)平方米，為所在區(qū)域首個(gè)大型商業(yè)綜合體，帶來(lái)七鮮超市、金逸影城等多個(gè)區(qū)域首店。隨著新興商圈供應(yīng)升溫，武漢零售版圖進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　需求方面，零售品牌季內(nèi)租賃活躍，設(shè)計(jì)師品牌集合平臺(tái)nound nound在恒隆廣場(chǎng)開設(shè)首店；國(guó)際美妝品牌BURBERRY BEAUTY在武商MALL武廣開設(shè)武漢首店。餐飲品牌首店擴(kuò)張勢(shì)頭不減，烘培品牌KUMO KUMO首進(jìn)武漢，分別在武商MALL國(guó)廣、武漢天地開設(shè)門店；代數(shù)學(xué)家algebraist的首家日咖夜酒門店在K11購(gòu)物藝術(shù)中心開業(yè)；精品咖啡品牌Seesaw在武商MALL武廣開設(shè)武漢首店。除此之外，人氣咖啡品牌M Stand、MANNER增開多家門店。

　　季內(nèi)多家品牌戰(zhàn)略調(diào)整閉店，超市主力店調(diào)整活躍。G-Super關(guān)閉綠地繽紛城門店，中百生活劇場(chǎng)位于世界城廣場(chǎng)購(gòu)物中心的門店閉店。學(xué)科培訓(xùn)類業(yè)態(tài)受政策影響持續(xù)退租。此外，烘培品牌85°C因戰(zhàn)略調(diào)整退出武漢市場(chǎng)。

　　品牌調(diào)整活躍推升全市空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至9.0%。購(gòu)物中心首層平均租金環(huán)比微幅上漲0.1%至每月每平方米307.8元。

　　CBRE武漢分公司董事總經(jīng)理王祎表示，預(yù)計(jì)武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)年內(nèi)還將迎來(lái)逾40萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，其中近六成位于新興商務(wù)區(qū)。新項(xiàng)目交付將為租戶提供更為靈活的租賃選擇，預(yù)計(jì)搬遷升級(jí)需求將進(jìn)一步釋放。零售市場(chǎng)同樣將迎來(lái)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開業(yè)，其中武漢萬(wàn)象城、武商夢(mèng)世代、龍湖白沙天街受到市場(chǎng)關(guān)注。隨著疫情管理進(jìn)入常態(tài)化，武漢消費(fèi)活力將支撐零售市場(chǎng)持續(xù)向好發(fā)展。

　　物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)

　　高標(biāo)倉(cāng)去化承壓

　　2022年第一季度，武漢物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)新增供應(yīng)12.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降73.4%。受疫情影響，整體租賃需求有所回落，凈吸納量錄得4.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降75.9%。新增租賃需求主要來(lái)自電商和第三方物流，季內(nèi)錄得某電商平臺(tái)在孝感擴(kuò)租9萬(wàn)平方米，第三方物流在蔡甸新租2萬(wàn)平方米。

　　供需兩端走弱，空置率環(huán)比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)至29.2%，持續(xù)在高位徘徊。高標(biāo)倉(cāng)去化壓力使租戶議價(jià)空間提升。全市平均租金環(huán)比下跌0.5%至每月每平方米25元。

　　CBRE武漢顧問及交易服務(wù)部|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人汪陵表示，預(yù)計(jì)未來(lái)六個(gè)月，武漢物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)將迎來(lái)42萬(wàn)高標(biāo)倉(cāng)交付使用，其中三成位于蔡甸。新項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)疊加存量去化壓力，預(yù)計(jì)租金仍將處于下行通道。武漢將加快建設(shè)國(guó)家商貿(mào)物流中心，長(zhǎng)期來(lái)看利好物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)發(fā)展，預(yù)計(jì)未來(lái)三年租金將逐步企穩(wěn)。

　　來(lái)源：世邦魏理仕

編輯：wangdc