一季度深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)受疫情影響，整體租賃需求放緩，硬科技及專業(yè)服務(wù)業(yè)表現(xiàn)尚佳，一定程度支撐了辦公樓的去化，全市空置率維持在21%左右的平穩(wěn)水平。預(yù)計(jì)今年新增供應(yīng)接近160萬(wàn)平方米，供過(guò)于求將令空置率承壓，租金水平也可能出現(xiàn)波動(dòng)。
深圳因3月份新冠疫情反復(fù)，全市各類社區(qū)和公共場(chǎng)所封鎖管控一周，使得甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)受到了短暫沖擊，部分租賃活動(dòng)停擺或延期。本季度深圳甲級(jí)辦公樓凈吸納量約為11萬(wàn)平方米，環(huán)比與同比均減少超過(guò)60%，有較大幅度的收縮。
仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰表示：“由于今年農(nóng)歷新年后又出現(xiàn)疫情反復(fù)，一季度整體租賃活動(dòng)不活躍。部分企業(yè)對(duì)業(yè)務(wù)拓展和人員擴(kuò)張計(jì)劃短期內(nèi)持觀望態(tài)度，辦公樓新設(shè)立需求有所滯后，港資企業(yè)尤為明顯。另一方面，隨著互聯(lián)網(wǎng)與金融行業(yè)持續(xù)結(jié)構(gòu)性調(diào)整和優(yōu)化，本季度來(lái)自這兩個(gè)行業(yè)的租賃需求有所放緩�！�
得益于政府對(duì)疫情防控得當(dāng)，各片區(qū)在3月底隨即有序解封，社會(huì)活動(dòng)也迅速恢復(fù)正常，加之深圳市1-2月份主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持增長(zhǎng)，TMT行業(yè)內(nèi)部分硬科技企業(yè)需求保持平穩(wěn)，以律師事務(wù)所為代表的專業(yè)服務(wù)業(yè)也表現(xiàn)不俗，一定程度上支撐了辦公樓的去化。
深圳政府積極助力企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，配套出臺(tái)降租減租和社保補(bǔ)貼等舉措，幫助部分國(guó)企辦公物業(yè)內(nèi)的租戶恢復(fù)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)。原計(jì)劃搬遷擴(kuò)租的企業(yè)租賃活動(dòng)維持穩(wěn)定，市場(chǎng)出現(xiàn)了幾筆矚目的租賃成交記錄。例如某知名保險(xiǎn)公司在本季度簽約將搬遷至前海，租賃面積超1萬(wàn)平方米。另有兩家TMT龍頭企業(yè)搬遷擴(kuò)租至后海，合計(jì)租賃面積近1萬(wàn)方。
部分在建項(xiàng)目施工進(jìn)度受到影響，交付延遲一至兩個(gè)季度，使得甲級(jí)供應(yīng)入市放緩。本季度全市僅有一個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目竣工，即前海鴻榮源中心，為市場(chǎng)增加了約17萬(wàn)平方米的辦公空間。
整體租賃需求放緩且供應(yīng)壓力滯后，一季度深圳甲級(jí)辦公樓空置率環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，維持在21%左右的平穩(wěn)水平。教培和房地產(chǎn)等政策持續(xù)調(diào)控的行業(yè)，以及受疫情影響的行業(yè)租戶收縮，對(duì)部分樓宇造成去化壓力。三個(gè)核心片區(qū)（福田、羅湖和南山）的優(yōu)質(zhì)樓宇在入駐率方面維持既有水平或有一定改善。本季度新供應(yīng)壓力集中于南山，且其需求端主力TMT行業(yè)仍處于調(diào)整期，使存量物業(yè)去化緩慢，因此區(qū)內(nèi)空置率小幅上漲。其他兩個(gè)核心商務(wù)區(qū)空置率均有下降，其中羅湖區(qū)空置率環(huán)比下降3.1個(gè)百分點(diǎn)，降幅明顯。
全市租金環(huán)比上漲0.6個(gè)百分點(diǎn)，主要得益于大多數(shù)企業(yè)去年年底制定的2022年度租賃計(jì)劃未受疫情影響，且部分優(yōu)質(zhì)樓宇經(jīng)歷租金低位運(yùn)行后，有效調(diào)整了租戶結(jié)構(gòu)，一定程度上維持了整體租金的平穩(wěn)。因此，大部分業(yè)主對(duì)市場(chǎng)恢復(fù)預(yù)期較為樂觀。樓宇間租金水平存在分化，成熟片區(qū)優(yōu)質(zhì)辦公樓入駐情況良好，租金保持平穩(wěn)或小幅上漲；小部分有租戶外流且樓齡較高的辦公樓，租金持續(xù)承壓伴有小幅下調(diào)。
市場(chǎng)展望
三月底深圳地區(qū)疫情已經(jīng)基本受到控制，租賃問(wèn)詢、交易活動(dòng)逐步恢復(fù)正常。不少疫情期間觀望的企業(yè)將重新啟動(dòng)物色辦公場(chǎng)地的計(jì)劃，部分市場(chǎng)需求得到釋放。但是隨著國(guó)際政治風(fēng)險(xiǎn)因素增多，給國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境帶來(lái)不確定性；再者，TMT行業(yè)持續(xù)受政策調(diào)控，金融行業(yè)則受資本市場(chǎng)波動(dòng)影響，這兩個(gè)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將持續(xù)推進(jìn)。
仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗指出：“這些行業(yè)在去年經(jīng)歷了階段性擴(kuò)張高點(diǎn)后，需要一定的時(shí)間填滿預(yù)期擴(kuò)租的空間。因此，今年整體新增需求增速較去年將出現(xiàn)一定程度的放緩。”
一方面，為了貫徹城市高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)，深圳市地方金融監(jiān)督管理局發(fā)布了《深圳市金融業(yè)高質(zhì)量發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，其中明確提出推進(jìn)“金融+”發(fā)展戰(zhàn)略，加速金融業(yè)的改革與創(chuàng)新，包括人民幣國(guó)際化、兩岸互聯(lián)互通及金融規(guī)則體系國(guó)際化等。同時(shí)，基于推動(dòng)前海與河套片區(qū)深港合作的配套細(xì)則逐步落實(shí)，預(yù)計(jì)TMT與金融方面的合作持續(xù)深化，帶動(dòng)了一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)的辦公需求增長(zhǎng)。另一方面，由于年初中概股集體下挫，多個(gè)海外上市企業(yè)遭受停牌和退市的風(fēng)險(xiǎn)。中美監(jiān)管機(jī)構(gòu)就審計(jì)監(jiān)管合作達(dá)成共識(shí)，預(yù)計(jì)以跨境服務(wù)為代表的專業(yè)服務(wù)業(yè)辦公需求增長(zhǎng)潛力大。
2022年預(yù)計(jì)有近160萬(wàn)平方米甲級(jí)供應(yīng)入市，超過(guò)三分之一為總部自用大廈。曾麗表示，巨量的新增供應(yīng)加上需求增速放緩，辦公樓去化壓力倍增，市場(chǎng)上供過(guò)于求的現(xiàn)狀將持續(xù)，深圳甲級(jí)辦公樓空置率在年內(nèi)或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的上升。基于需求放緩，全市租金水平將繼續(xù)呈現(xiàn)分化現(xiàn)象。一些優(yōu)質(zhì)辦公樓物業(yè)入駐情況良好，業(yè)主有能力保持較為平穩(wěn)的租金水平，但對(duì)物業(yè)質(zhì)量一般和進(jìn)駐率不穩(wěn)定的業(yè)主而言，短時(shí)間內(nèi)大量新入市樓宇將利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)積極招商，一定程度上加劇了區(qū)域租金競(jìng)爭(zhēng)，帶來(lái)較大的下調(diào)租金的壓力。
來(lái)源：仲量聯(lián)行
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