2022年第一季度，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)迎來七個(gè)新項(xiàng)目入市，市場(chǎng)進(jìn)一步承壓。仲量聯(lián)行武漢、南京、杭州分公司總經(jīng)理辛毅表示：“2022年一季度，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)迎來供應(yīng)小高峰，整體保持平穩(wěn)；TMT行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑需求，政府招商引資成效顯著�！眱�(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)方面，武漢大悅城的開業(yè)填補(bǔ)了光谷中心城區(qū)域的優(yōu)質(zhì)零售業(yè)配套空白，其為大悅城控股落子武漢的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓

　　2022年第一季度武漢迎來供應(yīng)小高峰，七棟辦公樓集中入市。一季度，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)錄得七棟辦公樓入市，全市新增供應(yīng)約為42.7萬(wàn)平方米。其中位于建設(shè)大道板塊的甲級(jí)項(xiàng)目中海中心的入市為市場(chǎng)帶來了7.6萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)；乙級(jí)新入市的辦公樓項(xiàng)目均勻分布在漢口沿江，解放大道，建設(shè)大道和光谷子市場(chǎng)，區(qū)域商務(wù)氛圍進(jìn)一步增強(qiáng)。截至3月末，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓總體量達(dá)到724.6萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)辦公樓總體量為237.4萬(wàn)平方米，乙級(jí)辦公樓總體量為487.2萬(wàn)平方米。

　　TMT行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑需求，服務(wù)及金融行業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)定。一季度受疫情及季節(jié)性因素的影響，市場(chǎng)需求相較于上季度，活躍度有所下降。得益于政府招商引資和業(yè)主自用的穩(wěn)定需求，新入市項(xiàng)目整體空置率較低，全市辦公樓凈吸納量達(dá)到19.6萬(wàn)平方米，基本與上季度持平，其中甲級(jí)辦公樓凈吸納量為2.1萬(wàn)平方米，乙級(jí)市場(chǎng)的凈吸納量約為17.5萬(wàn)平方米。

　　截止到3月底，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在甲級(jí)辦公樓中的增量需求占比同比提升，占甲級(jí)總成交量的56%，并持續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)。其中光谷板塊表現(xiàn)依然活躍，錄得多宗1000平方米以上的大宗交易，均來自于頭部企業(yè)。服務(wù)業(yè)與金融業(yè)作為武漢的韌性需求行業(yè)，一季度表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，其中證券公司及保險(xiǎn)行業(yè)有擴(kuò)張趨勢(shì)，占季度金融業(yè)成交的60%。此外，值得關(guān)注的是，一季度業(yè)主自用和政府引導(dǎo)需求約占整體吸納量的50%，有效支撐市場(chǎng)需求。

　　第一季度全市辦公樓市場(chǎng)空置率小幅上漲，租金穩(wěn)中有降。一季度辦公樓市場(chǎng)受到集中供應(yīng)的影響，全市空置率環(huán)比微升1.0個(gè)百分點(diǎn)至38.9%，其中甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至31.3%，乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到42.3%。租金方面，市場(chǎng)持續(xù)承壓，全市甲級(jí)辦公樓凈有效租金為99元每平方米每月，環(huán)比下降0.4%，乙級(jí)辦公樓凈有效租金保持平穩(wěn)，為69元每平方米每月。

數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)展望：2022年武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)將處于高位，同時(shí)疫情對(duì)市場(chǎng)的影響依舊存在，預(yù)計(jì)全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)約有80萬(wàn)平方米。新入市項(xiàng)目主要集中在漢口區(qū)域的漢口濱江和建設(shè)大道板塊，屆時(shí)短暫的供需壓力及優(yōu)質(zhì)辦公樓的入市預(yù)計(jì)會(huì)加劇區(qū)域內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，促使所在板塊的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率小幅上漲。

　　仲量聯(lián)行武漢商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)劉寧表示：“從一季度的市場(chǎng)成交來看，雖然受到疫情影響，但是武漢的整體需求表現(xiàn)穩(wěn)定，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)持續(xù)活躍；此外，2022年作為國(guó)企改革三年計(jì)劃的最后一年，政府有效的招商引資以及國(guó)企改革持續(xù)為優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)釋放新動(dòng)能和新活力。”預(yù)計(jì)2022年武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)將進(jìn)一步承壓，但從需求來看，除了科技互聯(lián)網(wǎng)業(yè)、金融業(yè)以及服務(wù)業(yè)會(huì)持續(xù)支撐市場(chǎng)需求，政府的“牽引力”作用將更加明顯 ，有望催生新的市場(chǎng)需求。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

　　中糧大悅城開業(yè)，為武漢優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)注入新的活力。2022年一季度，武漢優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)僅迎來一個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開業(yè)，新增供應(yīng)13.6萬(wàn)平方米。光谷中心城區(qū)域的中糧大悅城是大悅城控股落子武漢的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其入市彌補(bǔ)了區(qū)域的優(yōu)質(zhì)生活商業(yè)配套空白，為武漢的優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場(chǎng)注入了新的體驗(yàn)和活力。截至到3月底，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)總體量達(dá)到794.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增加1.7%。

數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行

　　第一季度需求主要由餐飲和服裝零售業(yè)態(tài)支撐。一季度全市優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場(chǎng)吸納量為11.2萬(wàn)方，需求主要由新開業(yè)項(xiàng)目支撐，由于受到疫情和季節(jié)性影響，市場(chǎng)需求相對(duì)滯緩。餐飲業(yè)態(tài)下，中式正餐依然是需求主力，泰式餐廳、湘菜以及面點(diǎn)類餐飲拓張趨勢(shì)明顯。此外， 咖啡茶飲業(yè)態(tài)依舊保持活躍，積極布局解放大道商圈和光谷商圈，其中Seesaw為華中首店，檸季、Sevenbus、LAVAZZA呈拓張趨勢(shì)。時(shí)尚業(yè)態(tài)下，服飾零售品牌需求在去年的“首店潮”之后，活躍度有所下降。楚河漢街進(jìn)行了新一輪的品牌調(diào)整，零售業(yè)態(tài)比例進(jìn)一步提高，一季度錄得Zara、Levi’s等品牌均有擴(kuò)租; 而零售業(yè)態(tài)最豐富多元的解放大道商圈受到去年供應(yīng)相對(duì)集中的影響，一季度市場(chǎng)承壓 ，部分零售品牌出現(xiàn)退租，空置率小幅上升。生活業(yè)態(tài)下的新能源汽車展廳仍在持續(xù)入駐購(gòu)物中心首層；電子類產(chǎn)品表現(xiàn)亮眼，華為智能生活館以及Switch積極擴(kuò)張。此外，武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)馬太效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，空置率環(huán)比上升了0.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到11.3％。

　　租金整體較平穩(wěn)，空置率小幅上升。目前武漢零售業(yè)市場(chǎng)處于疫情之后的恢復(fù)期，2021年，我市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額6,795.04億元，比上年增長(zhǎng)10.5%，增速明顯，但并未完全恢復(fù)到2019年的水平。與2019年相比，餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)了12.4%，基本恢復(fù)并有所提升。業(yè)主方也在積極恢復(fù)原有的租金水平，今年一季度，武漢優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)凈有效租金呈平穩(wěn)趨勢(shì)，全市首層非主力店凈有效租金環(huán)比微升0.2％，至380元每平方米每月。但受到整體消費(fèi)動(dòng)力、品牌擴(kuò)張速度以及未來供應(yīng)等因素影響，總體恢復(fù)態(tài)勢(shì)保持穩(wěn)中有進(jìn)。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)展望：2022年武漢零售業(yè)市場(chǎng)將保持穩(wěn)中有進(jìn)的恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)壓力猶存，馬太效應(yīng)凸顯。2022年武漢零售業(yè)市場(chǎng)將迎來新一輪供應(yīng)高峰，新增供應(yīng)合計(jì)約121萬(wàn)平方米，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)總體量將達(dá)到902萬(wàn)平方米。其中即將面世的萬(wàn)象城和武漢夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)值得期待，將為武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)帶來創(chuàng)新體驗(yàn)。同時(shí)存量市場(chǎng)進(jìn)一步承壓，馬太效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，項(xiàng)目體驗(yàn)升級(jí)以及招商運(yùn)營(yíng)能力將成為各項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2022年武漢零售物業(yè)市場(chǎng)將呈穩(wěn)中有進(jìn)的恢復(fù)態(tài)勢(shì)，新增供應(yīng)將有效增強(qiáng)武漢優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，而存量市場(chǎng)所面臨的壓力和調(diào)整，也會(huì)為輕資產(chǎn)輸出帶來新的機(jī)會(huì)。

　　來源：仲量聯(lián)行

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