2022年第一季度，鄭州寫字樓市場(chǎng)新增高鐵站東廣場(chǎng)的正商國(guó)際大廈項(xiàng)目，錄得新增供應(yīng)8萬(wàn)平方米，市場(chǎng)總量近443萬(wàn)平方米。其中甲級(jí)寫字樓體量步入200萬(wàn)平方米大關(guān)，達(dá)到206萬(wàn)平方米。在宏觀經(jīng)濟(jì)及疫情等不穩(wěn)定因素影響下，全市寫字樓市場(chǎng)活力減弱，租賃市場(chǎng)遇冷。需求方面，本季度建筑類、金融類租戶較為活躍。整體來(lái)看，一季度甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)活躍度較乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)稍顯遜色，市場(chǎng)整體空置率錄得19.64%，繼續(xù)承壓上升，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率上升2.37個(gè)百分點(diǎn)，至21.97%；乙級(jí)寫字樓空置率上升1個(gè)百分點(diǎn)，至18.07%。租金方面，自2021年四季度乙級(jí)寫字樓租金大幅下調(diào)之后，本季度錄得更多甲級(jí)樓宇加入降租行列。由于反復(fù)疫情影響下的經(jīng)濟(jì)勢(shì)能減弱，租賃客戶更加趨于保守，成交周期加長(zhǎng)，致使本季度甲級(jí)賬面租金環(huán)比下降7.95%，乙級(jí)樓宇租金環(huán)比下降3.85%。
租戶方占市場(chǎng)主導(dǎo)，租賃市場(chǎng)更加靈活多變。由于鄭州寫字樓市場(chǎng)仍為租戶市場(chǎng)，隨著租戶轉(zhuǎn)向愈加靈活的租賃策略，倒逼業(yè)主方推出更加靈活的租賃方案，以迎合租戶需求，吸引租戶進(jìn)駐，降低自身空置率。
未來(lái)預(yù)測(cè)方面，鄭州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)將進(jìn)入緩慢增長(zhǎng)期，主要供應(yīng)仍集中在北龍湖片區(qū)及高鐵站東廣場(chǎng)片區(qū)。在宏觀經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力影響下，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)將迎來(lái)更多的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。甲級(jí)寫字樓租金將出現(xiàn)回調(diào)，并出現(xiàn)更加靈活多元的租賃策略，以促進(jìn)需求活躍度。以民生、市政為主的基建工程、新能源及能源類產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化升級(jí)、類金融研究中心等相關(guān)企業(yè)將成為短期寫字樓市場(chǎng)的主導(dǎo)需求，為租賃市場(chǎng)增加新的能量和活力。
CBRE鄭州顧問(wèn)及交易服務(wù)部|辦公樓負(fù)責(zé)人曲皓琳表示，2022年第一季度，因疫情的不穩(wěn)定性及傳統(tǒng)節(jié)假日的影響，導(dǎo)致租戶選址周期拉長(zhǎng)。在此背景下，業(yè)主方應(yīng)對(duì)租戶方升級(jí)的選址需求，順勢(shì)而為，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)租賃模式，積極探索新賽道，添加或改造樓宇健康設(shè)施和適用于靈活辦公的配置，從而創(chuàng)造價(jià)值，向靈活性和多樣化調(diào)整。
2022年第一季度鄭州零售市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目入市，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心存量仍維持在636萬(wàn)平方米（含市內(nèi)9區(qū)、1縣及5個(gè)代管縣級(jí)市）。受疫情影響，第一季度鄭州零售物業(yè)市場(chǎng)空置率進(jìn)一步推升，截止到季末上升四個(gè)百分點(diǎn)至15.8%，為近年來(lái)新高。此外，截止到本季度末，雖然全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金下滑至每天每平方米19.7元，但核心商圈的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目首層平均租金仍穩(wěn)中有升，彰顯出作為核心優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的韌性。其中，作為城市商業(yè)地標(biāo)的丹尼斯大衛(wèi)城，通過(guò)引進(jìn)河南首家愛(ài)馬仕專賣店，進(jìn)一步夯實(shí)了其在區(qū)域市場(chǎng)的領(lǐng)先地位；位于另一城市核心商圈的正弘城，則通過(guò)首店引進(jìn)、創(chuàng)新的營(yíng)銷方式和推廣策略持續(xù)收獲追求生活品質(zhì)及時(shí)尚潮流客群的青睞。與此同時(shí)，本季度龍湖對(duì)外宣布了在鄭州的首個(gè)“天街系”購(gòu)物中心簽約，亦是該公司在河南商業(yè)市場(chǎng)的首個(gè)落地項(xiàng)目。
需求方面，餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)亮眼，一方面是全國(guó)性連鎖品牌的有序擴(kuò)張及店鋪形象升級(jí)，另一方面源自本土原創(chuàng)品牌主理人的創(chuàng)新與落地呈現(xiàn)。如山茶SHAN-CHA、鹽野七生omakase、留白西餐廳·碳烤牛排、白石·Yakitori燒鳥專門店、Hi Five百分五咖啡等本地主理人品牌的相繼開業(yè)進(jìn)一步提升了餐飲消費(fèi)體驗(yàn)；風(fēng)靡全國(guó)的中式國(guó)潮點(diǎn)心鋪也延續(xù)了積極的拓展態(tài)勢(shì)，包括瀘溪河、詹記、東更道點(diǎn)心行等品牌陸續(xù)簽約開業(yè)。
一直以來(lái)都表現(xiàn)搶眼的新能源汽車，在本季度繼續(xù)加大在鄭州市場(chǎng)的拓展開店。尤其是在此前經(jīng)歷了一輪市場(chǎng)開店布局后，伴隨著訂單和車輛交付的提升、新款車型的陸續(xù)推出，使得初期布局市場(chǎng)時(shí)的“一城一店”策略也相應(yīng)做出調(diào)整。一方面是除早期布局的核心商圈店鋪外，也開始向優(yōu)質(zhì)的區(qū)域型商圈邁進(jìn)；另一方面隨著新款車型的入市，相比此前150-200平方米的標(biāo)準(zhǔn)店鋪（大都只能放置1-2臺(tái)車），也開始向300-400平方米的中大型店鋪進(jìn)行選址規(guī)劃，便于放置旗下更多款新產(chǎn)品的同時(shí)，進(jìn)一步提升用戶服務(wù)和到店體驗(yàn)。而隨著城市私家車保有量的逐步提升和新能源汽車銷售滲透率的擴(kuò)大，本季度包括寶馬、奧迪、大眾、比亞迪等傳統(tǒng)車企開始積極擴(kuò)張旗下新能源汽車專營(yíng)店。
展望未來(lái)，2022年鄭州零售物業(yè)市場(chǎng)保守估計(jì)將迎來(lái)約60萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，并主要集中在下半年。其中包括備受矚目的正弘?yún)R、錦藝CCD Park等項(xiàng)目。優(yōu)質(zhì)新增項(xiàng)目的入市也勢(shì)必會(huì)為租戶帶來(lái)更多開店選擇，進(jìn)一步提升顧客消費(fèi)體驗(yàn)。
CBRE鄭州分公司副總經(jīng)理兼鄭州及西安顧問(wèn)及交易服務(wù)部|商業(yè)董事張桐表示，越來(lái)越多優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)的入市，將會(huì)進(jìn)一步完善鄭州商業(yè)生態(tài)圈的體系建設(shè)。近期鄭州市人民政府正式印發(fā)的“創(chuàng)建國(guó)際消費(fèi)中心城市實(shí)施方案”，明確了到2025年，成為彰顯時(shí)尚的時(shí)尚之都，打造傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代文明交相輝映的全球旅游目的地、引領(lǐng)創(chuàng)新生態(tài)的數(shù)字消費(fèi)和新型消費(fèi)標(biāo)桿城市。意味著鄭州在接下來(lái)的發(fā)展過(guò)程中將會(huì)圍繞國(guó)際知名度、城市繁榮度、商業(yè)活躍度、到達(dá)便利度和政策引領(lǐng)度五個(gè)方面發(fā)力并深耕同時(shí)，首店經(jīng)濟(jì)、首發(fā)經(jīng)濟(jì)、首展經(jīng)濟(jì)、夜經(jīng)濟(jì)的滲透與發(fā)展，也將是鄭州創(chuàng)建國(guó)際消費(fèi)中心城市的重要組成部分。
CBRE鄭州及西安分公司董事總經(jīng)理李健表示雖然2022年宏觀環(huán)境面臨挑戰(zhàn)，但基于鄭州得天獨(dú)厚的地緣、人口、產(chǎn)業(yè)等多方面優(yōu)勢(shì)， 鄭州正在積極發(fā)揮國(guó)家中心城市內(nèi)核作用，強(qiáng)化科技創(chuàng)新、樞紐開放、教育文化、金融服務(wù)等功能，持續(xù)協(xié)同鄭州都市圈城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境， 加速構(gòu)建融聚全球視野的中原城市群龍頭。
來(lái)源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
