當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)尚處于疫情沖擊后的恢復(fù)階段，商業(yè)地產(chǎn)作為國(guó)內(nèi)消費(fèi)和服務(wù)升級(jí)的重要載體，在提振消費(fèi)市場(chǎng)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中將發(fā)揮重要作用。在新形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理水平，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，適應(yīng)新的外部環(huán)境與消費(fèi)特征，主動(dòng)作為，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
2022年，中指研究院結(jié)合在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年的研究積累與數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，啟動(dòng)“2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”研究，發(fā)掘行業(yè)中綜合實(shí)力強(qiáng)、成長(zhǎng)潛力大、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)的優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)群體，鼓勵(lì)企業(yè)在客觀認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)變化趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，不斷提高企業(yè)管理運(yùn)營(yíng)水平，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
主要研究成果
2021年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但面臨新的下行壓力。2021年，我國(guó)實(shí)現(xiàn)GDP總額114萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.1%，兩年平均增長(zhǎng)5.1%，但國(guó)內(nèi)部分地區(qū)受疫情、汛情沖擊，四季度經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步凸顯。消費(fèi)市場(chǎng)整體穩(wěn)步恢復(fù)，全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額44.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.5%，兩年平均增長(zhǎng)3.9%，但部分接觸式、聚集性服務(wù)消費(fèi)受沖擊較大。
辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資開(kāi)工偏弱。2021年，全國(guó)辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額分別為5974和12445億元，同比分別下降8.0%和4.8%；新開(kāi)工面積分別為5224萬(wàn)平方米和14106萬(wàn)平方米，同比分別下降20.9%和21.7%。
2021年，房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整階段，行業(yè)發(fā)展由增量為主轉(zhuǎn)向增量存量并重階段。房地產(chǎn)企業(yè)原有的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式已不再適應(yīng)當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境，企業(yè)由“開(kāi)發(fā)商”向“服務(wù)商”轉(zhuǎn)變成為必然趨勢(shì)。在“共同富裕”與“雙循環(huán)”戰(zhàn)略發(fā)展格局下，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)仍有較大空間，以運(yùn)營(yíng)為核心、能夠提供持續(xù)現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀椴糠址科蟀l(fā)展的“第二增長(zhǎng)曲線”。
商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)在過(guò)去一年穩(wěn)健發(fā)展、提質(zhì)增效、主動(dòng)作為，整體表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)大勢(shì)。一方面，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)審慎拿地、合理布局，并通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、收并購(gòu)等方式多渠道拓規(guī)模、穩(wěn)增長(zhǎng)；另一方面，代表企業(yè)加大數(shù)字化轉(zhuǎn)型力度，著力提升運(yùn)營(yíng)管理能力，打造以“智慧商業(yè)”為核心的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，并進(jìn)行產(chǎn)品與服務(wù)升級(jí)，提升客戶體驗(yàn)，進(jìn)一步優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，保障穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。
未來(lái)，隨著行業(yè)由增量開(kāi)發(fā)逐漸向存量服務(wù)與運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，預(yù)計(jì)將會(huì)有更多企業(yè)加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投入與關(guān)注，激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)活力，推動(dòng)行業(yè)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。
規(guī)模表現(xiàn)
·經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)規(guī)模同比保持增長(zhǎng) 但增速回落1.0個(gè)百分點(diǎn)至13.7%
商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)面積均值及同比增速
受局部疫情沖擊等多重因素影響，商辦市場(chǎng)供需兩端均偏弱，而商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)憑借較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力及資金優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)規(guī)模保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增速小幅放緩。2021年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)面積均值為464.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.7%，增幅較2020年收窄1.0個(gè)百分點(diǎn)。
在規(guī)模拓展過(guò)程中，代表企業(yè)不斷完善產(chǎn)品線體系，通過(guò)升級(jí)原有產(chǎn)品系列、開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品、強(qiáng)化IP建設(shè)等方式，打造多層次、差異化的產(chǎn)品體系，以覆蓋更多消費(fèi)群體、適應(yīng)更廣泛的市場(chǎng)、提升產(chǎn)品力和品牌價(jià)值，推動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張。
·低基數(shù)下，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入同比增速回升至20.2%
商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入均值及同比增速
注:2021年，萬(wàn)達(dá)商管全面實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，收入統(tǒng)計(jì)口徑由萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)租金收入變?yōu)橹楹Ｈf(wàn)達(dá)商管商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入
隨著疫情進(jìn)入常態(tài)化防控階段，2020年廣泛采取的租金減免政策逐步退出，2021年，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入均值為28.7億元，在上年低基數(shù)下，同比增長(zhǎng)20.2%，兩年平均增長(zhǎng)12.1%。
·深耕核心一二線并適度下沉城市群優(yōu)質(zhì)三四線城市，助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張
從商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)布局策略來(lái)看，企業(yè)更青睞于布局經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、消費(fèi)需求強(qiáng)勁的一二線城市。值得注意的是，在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，隨著核心城市群規(guī)劃落地實(shí)施，城市群內(nèi)部大中小城市更加互聯(lián)互通、協(xié)調(diào)發(fā)展，部分較為發(fā)達(dá)的三四線城市在居民收入、消費(fèi)能力、消費(fèi)意愿等方面與一二線城市的差距不斷縮小，消費(fèi)下沉趨勢(shì)更加明顯，這部分城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在發(fā)展機(jī)會(huì)。部分代表企業(yè)適度加大在強(qiáng)三四線城市的布局力度，實(shí)現(xiàn)規(guī)�？焖贁U(kuò)張。
從區(qū)域分布來(lái)看，代表企業(yè)充分把握長(zhǎng)三角、珠三角等核心城市群的市場(chǎng)機(jī)遇，采取區(qū)域深耕策略，持續(xù)鞏固在重點(diǎn)區(qū)域領(lǐng)先地位的同時(shí)，向其他優(yōu)勢(shì)區(qū)域拓展。
成長(zhǎng)性
·300城商辦用地供需規(guī)模均下降 代表企業(yè)拿地趨謹(jǐn)慎
2021年，受多重因素疊加影響，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整通道，企業(yè)資金回籠明顯受阻，疊加部分企業(yè)債務(wù)違約導(dǎo)致行業(yè)信用受損，企業(yè)融資不暢，資金壓力明顯增加下，房企拿地趨于謹(jǐn)慎；同時(shí)，商辦市場(chǎng)整體存量較大，進(jìn)一步制約商辦用地市場(chǎng)的活躍度。
2017-2021年300城商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積
2021年，300城商辦用地推出及成交規(guī)模同比均下降，但成交降幅小于住宅用地市場(chǎng)。2021年，全國(guó)300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積為2.61億平方米，同比下降15.9%，成交面積為2.15億平方米，同比下降18.2%。盡管商辦用地供需規(guī)模均下降，但成交降幅小于同期住宅用地市場(chǎng)（2021年300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降23.8%），在市場(chǎng)下行階段，商辦用地市場(chǎng)表現(xiàn)略好于住宅用地市場(chǎng)。
商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)新增商辦用地（全口徑）分布
*拿地企業(yè)以地產(chǎn)母公司為主，數(shù)據(jù)按母公司統(tǒng)計(jì)
在需求趨弱以及資金壓力增加等因素影響下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資布局更趨謹(jǐn)慎。2021年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)平均新增純商辦用地規(guī)模較2020年明顯收縮。從新增商辦用地分布看，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)新增商辦用地在一線城市的占比下降1.8個(gè)百分點(diǎn)至2.3%，二線城市占比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至47.4%，三四線城市占比增加2.6個(gè)百分點(diǎn)至50.3%。
·百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)積極推進(jìn)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式 加速優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備
運(yùn)營(yíng)水平對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功至關(guān)重要，然而目前市場(chǎng)上仍有眾多缺乏商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，對(duì)于自身開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，他們更傾向于委托經(jīng)驗(yàn)豐富或具有品牌影響力的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商為其提供專業(yè)化服務(wù)。同時(shí)，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，市場(chǎng)上有眾多同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、核心競(jìng)爭(zhēng)力不突出的存量項(xiàng)目亟待改造。
從外部需求看，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)廣闊，為頭部企業(yè)拓展第三方項(xiàng)目提供了機(jī)遇。從內(nèi)部發(fā)展看，由于不需要投入大量的資金獲取土地并持有項(xiàng)目，越來(lái)越多的企業(yè)認(rèn)識(shí)到輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在降低資本開(kāi)支、優(yōu)化資源配置方面的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)基本成為行業(yè)共識(shí)。
此外，通過(guò)收并購(gòu)進(jìn)行資本整合是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)拓展管理規(guī)模的另一種常見(jiàn)方式。2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，部分房企為緩解資金壓力選擇出售優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，收并購(gòu)市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)標(biāo)的增加，部分企業(yè)抓住此窗口期，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。同時(shí)國(guó)內(nèi)大宗交易市場(chǎng)活躍度有所提升，部分企業(yè)選擇引資本入局，與資管機(jī)構(gòu)共同設(shè)立并購(gòu)基金進(jìn)行項(xiàng)目收購(gòu)。
經(jīng)營(yíng)質(zhì)量
百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目平均出租率回升至92.1%，運(yùn)營(yíng)情況較上年略有好轉(zhuǎn)，但經(jīng)營(yíng)壓力仍較大
商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目平均出租率
百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)著力提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，重點(diǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況整體保持穩(wěn)定，平均出租率小幅提升。2021年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)定，平均出租率為92.1%，較2020年上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。
·商業(yè)經(jīng)營(yíng)：數(shù)字化向深度運(yùn)營(yíng)思維轉(zhuǎn)變 專屬IP打造與大會(huì)員系統(tǒng)提升消費(fèi)者粘性
在十四五“共同富�！迸c“雙循環(huán)”戰(zhàn)略發(fā)展格局下，擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)成為國(guó)家戰(zhàn)略。2021年，從中央到地方，針對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)供需兩端的發(fā)展規(guī)劃、扶持政策和措施等持續(xù)發(fā)力，促進(jìn)消費(fèi)市場(chǎng)恢復(fù)，提升商業(yè)市場(chǎng)活力。新形勢(shì)帶來(lái)新挑戰(zhàn)和新機(jī)遇，行業(yè)和市場(chǎng)變化推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以創(chuàng)新促發(fā)展，不斷提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力和企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。
面對(duì)新時(shí)期和新變化，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)以“用戶體驗(yàn)”為核心，通過(guò)專屬IP打造等方式提升消費(fèi)者粘性，并以科技賦能智慧運(yùn)營(yíng)，推進(jìn)數(shù)字化平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)從消費(fèi)者、租戶到運(yùn)營(yíng)商的數(shù)據(jù)打通，形成多方聯(lián)結(jié)的運(yùn)營(yíng)閉環(huán)，提升運(yùn)營(yíng)能力。
·寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)：租賃需求有所恢復(fù)，但部分城市空置率仍高，企業(yè)通過(guò)完善服務(wù)體系提升租戶穩(wěn)定性
2020-2021年全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金及環(huán)比變化圖片
根據(jù)中指研究院發(fā)布的中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)，2021年，全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金整體企穩(wěn)，三季度起租金連續(xù)兩個(gè)季度小幅上漲。2021年，宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)為服務(wù)業(yè)企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境，進(jìn)而對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)形成支撐，但同時(shí)，受新增供應(yīng)增加、疫情期間被抑制的租賃需求已逐步釋放完成等多重因素影響，部分城市寫(xiě)字樓依舊面臨空置壓力。在這種情況下，寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)企業(yè)著力建設(shè)多元服務(wù)體系，通過(guò)“內(nèi)容+服務(wù)”激活寫(xiě)字樓需求潛力，促進(jìn)老租戶穩(wěn)定續(xù)租，并吸引具有升級(jí)辦公條件或拓展辦公空間需求的新租戶，實(shí)現(xiàn)在管寫(xiě)字樓的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。
穩(wěn)健性
·資產(chǎn)負(fù)債率均值為70.6% 償債能力保持平穩(wěn)
商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)2017-2021年資產(chǎn)負(fù)債率均值圖片
商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率小幅下降，位于合理區(qū)間。2021年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值為70.6%，較2020年小幅下降0.7個(gè)百分點(diǎn)�？傮w來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)積極降負(fù)債的同時(shí)，通過(guò)穩(wěn)步的規(guī)模擴(kuò)張和高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的收入提升擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。
商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)2017-2021年流動(dòng)比率與速動(dòng)比率均值圖片
百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)短期償債能力保持穩(wěn)定。從短期償債能力來(lái)看，2021年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率分別為1.47和0.65，較上年分別上升0.04和0.06，基本保持穩(wěn)定�！肮芾砑t利”時(shí)代，代表企業(yè)為實(shí)現(xiàn)降負(fù)債和促發(fā)展的雙重目標(biāo)，通過(guò)做優(yōu)做強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，增強(qiáng)短期抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
·類REITs和CMBS/CMBN發(fā)行小幅縮量 底層資產(chǎn)中辦公類物業(yè)占比提升
商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)2020-2021年發(fā)債利率均值圖片
2021年，房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管較嚴(yán)，從政策走向來(lái)看，房地產(chǎn)金融審慎管理主線不變，下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力明顯增加，中央及各部委釋放融資邊際改善的積極信號(hào)，對(duì)以往部分執(zhí)行過(guò)嚴(yán)的政策進(jìn)行糾偏。盡管融資難度有所上升，但穩(wěn)健型企業(yè)融資優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，企業(yè)信用債融資成本小幅下降。
2017-2021年類REITs和CMBS/CMBN產(chǎn)品發(fā)行量圖片
同時(shí)，發(fā)行以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為企業(yè)融資的重要途徑之一。2017年-2020年，類REITs和CMBS/CMBN產(chǎn)品發(fā)行量呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，2021年，受融資監(jiān)管嚴(yán)格等因素影響，類REITs產(chǎn)品和CMBS/CMBN產(chǎn)品發(fā)行金額共計(jì)1527億元，同比下降9.4%。
2021年類REITs和CMBS/CMBN按底層資產(chǎn)細(xì)分發(fā)行量占比圖片
注：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包含所有企業(yè)口徑，其他類包含產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、基礎(chǔ)設(shè)施等類型
從底層資產(chǎn)來(lái)看，零售物業(yè)、辦公物業(yè)、商業(yè)綜合體依舊是發(fā)行數(shù)量最多的資產(chǎn)類型。其中，以辦公物業(yè)為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行量為418億，占總發(fā)行量的27.4%，占比較2020年上升超10個(gè)百分點(diǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)與展望
消費(fèi)中心城市建設(shè)加快
核心一二線及城市群強(qiáng)三線城市 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍有空間
零售商業(yè)：熱點(diǎn)一二線及城市群強(qiáng)三線城市居民收入水平高，購(gòu)買力強(qiáng)，商業(yè)發(fā)展?jié)摿ν怀?/P>
近年來(lái)，我國(guó)建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市的步伐逐漸加快，在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市有助于城市聚集新的消費(fèi)資源，發(fā)揮區(qū)域引領(lǐng)帶動(dòng)作用，推動(dòng)區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展。未來(lái)，隨著核心一二線城市建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市的進(jìn)程加快，其消費(fèi)市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)一步發(fā)展壯大，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也將具備更大發(fā)展空間。
近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，但針對(duì)不同城市、不同區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的特征也存在差異。一線城市購(gòu)物中心規(guī)模已較大，市場(chǎng)未來(lái)或?qū)⒏右蕾囘\(yùn)營(yíng)，二線城市展現(xiàn)出存量與增量并行快速發(fā)展的格局，三四線城市當(dāng)前人均購(gòu)物中心面積仍較小，未來(lái)具備一定增長(zhǎng)空間。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)對(duì)于三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的布局應(yīng)關(guān)注人口規(guī)模大、消費(fèi)能力強(qiáng)的重點(diǎn)城市，避免盲目擴(kuò)張。
寫(xiě)字樓：一二線城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，“十四五”時(shí)期數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速，或推動(dòng)寫(xiě)字樓需求增長(zhǎng)
經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展是城市辦公樓需求增長(zhǎng)的主要推動(dòng)因素，第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、發(fā)展水平高的一二線城市辦公樓市場(chǎng)具備發(fā)展空間。但同時(shí)也要注意到，近年來(lái)我國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)新一輪調(diào)整期，部分城市過(guò)去幾年寫(xiě)字樓供應(yīng)量持續(xù)增加，但需求增長(zhǎng)乏力，市場(chǎng)呈現(xiàn)供過(guò)于求的局面。因此，企業(yè)應(yīng)側(cè)重核心城市的核心資產(chǎn)，重點(diǎn)關(guān)注人口和經(jīng)濟(jì)具備較強(qiáng)支撐，未來(lái)辦公樓市場(chǎng)需求旺盛的城市，或潛在供應(yīng)量較小，且第三產(chǎn)業(yè)尤其是高技術(shù)服務(wù)業(yè)發(fā)展相對(duì)較好的城市。
頭部企業(yè)繼續(xù)分拆商管業(yè)務(wù)獨(dú)立上市
運(yùn)營(yíng)能力價(jià)值兌現(xiàn)
近年來(lái)，中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)總量穩(wěn)定增長(zhǎng)，需求持續(xù)升級(jí)，消費(fèi)者對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的需求增加，運(yùn)營(yíng)管理在商業(yè)項(xiàng)目生命周期中的作用凸顯，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)具備較好的發(fā)展空間。同時(shí)，由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)行業(yè)從技術(shù)經(jīng)驗(yàn)、品牌影響力、人才儲(chǔ)備等方面都具有較高的進(jìn)入壁壘，頭部企業(yè)價(jià)值凸顯，受到資本市場(chǎng)青睞，走上將商管業(yè)務(wù)分拆上市的道路。
長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間，日益?zhèn)�性化的消費(fèi)需求也推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更加注重向縱深方向打磨產(chǎn)品，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)上或?qū)?huì)涌現(xiàn)更多優(yōu)秀的商管公司，商管業(yè)務(wù)分拆上市潮或?qū)⒊掷m(xù)，推動(dòng)企業(yè)拓寬融資渠道的同時(shí)提升市場(chǎng)化能力，獲得更好成長(zhǎng)。
房企探索新模式
轉(zhuǎn)型商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商恰逢其時(shí)
2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整通道，在以“穩(wěn)”為主基調(diào)的行業(yè)大勢(shì)下，房企過(guò)去依靠“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的“規(guī)模紅利”時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。未來(lái)，房企需要對(duì)開(kāi)發(fā)主業(yè)強(qiáng)化降本增效的同時(shí)，逐步向“服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，而商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理則是過(guò)去房企業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)積累較多的領(lǐng)域之一。在“共同富�！迸c“雙循環(huán)”戰(zhàn)略發(fā)展格局下，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)需求有望持續(xù)擴(kuò)大，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀椴糠址科髽I(yè)務(wù)發(fā)展的“第二增長(zhǎng)曲線”。
“十四五”時(shí)期，我國(guó)將著力提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量，城市發(fā)展與商業(yè)環(huán)境升級(jí)具有相得益彰、共生共榮的關(guān)系，疊加中央探索新的發(fā)展模式要求下，相關(guān)配套政策或持續(xù)跟進(jìn)。未來(lái)幾年，預(yù)計(jì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間仍較大，是房企布局或強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的好時(shí)機(jī)，已經(jīng)布局商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)并發(fā)展較為成熟的頭部企業(yè)，先發(fā)優(yōu)勢(shì)或更加明顯。
結(jié)語(yǔ)
2021年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持恢復(fù)發(fā)展，消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，但新冠肺炎疫情仍在持續(xù)，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整階段，行業(yè)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。面對(duì)復(fù)雜多變的外部環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在過(guò)去一年緊抓疫情后的消費(fèi)恢復(fù)期，主動(dòng)作為，提升運(yùn)營(yíng)能力，以適應(yīng)新時(shí)期的消費(fèi)新需求。
2022年是黨的二十大召開(kāi)之年，盡管疫情影響仍在持續(xù)，但我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面沒(méi)有改變，消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)沒(méi)有改變。在外部環(huán)境復(fù)雜多變與行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵之年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)應(yīng)積極把握行業(yè)變化、強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)能力，挖掘新增長(zhǎng)點(diǎn)，保障自身穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的同時(shí)引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
