時(shí)代帶給市場(chǎng)的變革洗禮，令商辦小伙伴感同身受。我們看到互聯(lián)網(wǎng)成為最大需求來源，又跌下神壇回歸理性，也聽見政策持續(xù)趨嚴(yán)的焦慮，不知拐點(diǎn)在哪里，新的戰(zhàn)場(chǎng)如何尋找。

　　今天來和大家一起解析“北京商辦市場(chǎng)未來五年的發(fā)展及走勢(shì)”，未來五年，北京市場(chǎng)會(huì)如何？我們又該如何？希望你遇到的大多數(shù)問題，都能在這里找到答案。

　　互聯(lián)網(wǎng)收縮后 未來的關(guān)鍵在哪里？

　　科技創(chuàng)新

　　科技企業(yè)自2021年底以來一直不好做，在經(jīng)歷十年的飛速發(fā)展后，第一次遇到一腳急剎車。

　　未來國家以科技興國、科技強(qiáng)國的戰(zhàn)略還是不變的。北京作為政治中心、文化中心、國際交往中心和科技創(chuàng)新中心，配合科技興國和科技強(qiáng)國的戰(zhàn)略，科技創(chuàng)新仍是未來幾年的關(guān)鍵詞。

　　需求被暫時(shí)抑制

　　盡管行業(yè)報(bào)告顯示，金融公司需求在2022年一季度首次超過了科技公司，但展望未來三五年或者更長(zhǎng)時(shí)間，科技企業(yè)還是北京最主要的需求端之一。

　　北京作為“科技創(chuàng)新中心”的定位是確定的。只是現(xiàn)階段科技公司的需求被抑制了，沒有得到十足發(fā)展。

　　北京的政策會(huì)給市場(chǎng)帶來哪些改變？

　　北京“非首都功能”疏解和京津冀一體化政策，會(huì)帶來產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和整體空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，未來5到10年北京將成為更宜居的城市，迎來轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)。

　　城市資源優(yōu)化

　　為了加快實(shí)現(xiàn)國際科技創(chuàng)新中心，北京設(shè)立了北交所，主要解決中小型科技公司或創(chuàng)新公司融資難問題，完善多層次的資本市場(chǎng)體系。

　　大力發(fā)展義務(wù)教育，實(shí)施雙減，有序疏解中心城區(qū)的部分高校，實(shí)現(xiàn)“區(qū)區(qū)有高�！钡哪繕�(biāo)，使北京的教育資源發(fā)展更均衡。

　　商務(wù)辦公條件升級(jí)

　　“十四五”規(guī)劃期間北京將建設(shè)40萬套保障性住房，給更多“北漂”人才帶來歸屬感。北京發(fā)布的2022年70宗建設(shè)保障性住房用地都在非常核心的位置，這會(huì)改變未來北京的居住產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

　　預(yù)計(jì)從2025年到2027年每年會(huì)有10萬套以上的保障性住房投入市場(chǎng)，北京商務(wù)辦公條件會(huì)隨之越來越好，住宅的價(jià)格會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，寫字樓租賃市場(chǎng)因?yàn)槟玫貎r(jià)格較高，租金會(huì)有較大的漲幅。

　　需求收縮 未來的拐點(diǎn)在哪里？

　　2022年市場(chǎng)面臨多重挑戰(zhàn)：疫情影響；互聯(lián)網(wǎng)需求減少；市場(chǎng)存量供應(yīng)壓力。

　　今年是供應(yīng)小年，預(yù)計(jì)2025年會(huì)有增量供應(yīng)，其中55%都將來自CBD核心區(qū)在建寫字樓，但這些樓2025年很有可能無法如期竣工交付。在此情況下，預(yù)計(jì)2025年還是一個(gè)相對(duì)2024年后續(xù)的供應(yīng)小年，因此，2025年后寫字樓市場(chǎng)將逐漸向好。

　　在科技興國、科技強(qiáng)國和北京科技創(chuàng)新中心的政策下，我們認(rèn)為在2023年以后，科技互聯(lián)網(wǎng)類公司的需求還是會(huì)上漲的，再加之疫情在那個(gè)時(shí)候結(jié)束，業(yè)主方的日子一定會(huì)比現(xiàn)在好過。

　　競(jìng)爭(zhēng)激烈的2022 業(yè)主方該怎么度過？

　　今年，能抓住客戶，抓住現(xiàn)金流，就從現(xiàn)有的激烈競(jìng)爭(zhēng)中勝出了，無論是價(jià)格降低、條件放松還是傭金增長(zhǎng)的方式。

　　現(xiàn)在客戶需求減小，疊加疫情影響。如果未來有放松的信號(hào)或者政策的支持，互聯(lián)網(wǎng)公司的需求還會(huì)迅速增長(zhǎng)，到時(shí)如果仍是供應(yīng)小年，業(yè)主方可以再適當(dāng)考慮提高租金。

　　在“房住不炒”的主旋律下，建議房地產(chǎn)企業(yè)在2022年，尤其一些新樓或者空置率比較大的樓，能夠更多的吸取現(xiàn)金流，降低自己的預(yù)期，策略靈活，讓企業(yè)更好的運(yùn)轉(zhuǎn)下去，到2023年、2024年、2025年疫情結(jié)束情況下會(huì)很美好。

　　央企國企疏解走了 誰來承接這些樓？

　　隨著我國的發(fā)展，很多國有辦事機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)和需求也在增長(zhǎng)，比如交通部、央行、發(fā)改委，都有業(yè)務(wù)上的擴(kuò)張需求，但是他們現(xiàn)在還沒有新的辦公室。下一輪的需求會(huì)集中在此類機(jī)構(gòu)。

　　很多新成立的和未來將會(huì)成立的機(jī)構(gòu)，會(huì)吸收掉一些未來北京的新增供應(yīng)。下一階段，除了市場(chǎng)類客戶，更多政策類的客戶，會(huì)涌入這個(gè)市場(chǎng)。而政策類的客戶一旦涌進(jìn)來，它的體量和規(guī)模是非常可觀的。

　　當(dāng)疫情結(jié)束，北京成為全球的政治交流中心，更多的交流活動(dòng)會(huì)帶來更多的來訪人員、住宿人員和活動(dòng)交流，未來也可以關(guān)注一下北京酒店市場(chǎng)，現(xiàn)在處于谷底階段，預(yù)計(jì)未來也會(huì)越來越好。

　　來源：高力國際

編輯：wangdc