《北京市“十四五”時(shí)期國際科技創(chuàng)新中心建設(shè)規(guī)劃》明確指出將全力支持新一代信息技術(shù)和醫(yī)藥健康“雙發(fā)動機(jī)”產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先發(fā)展。在新冠疫情國內(nèi)外爆發(fā)的大環(huán)境下，北京醫(yī)藥健康逆勢增長，2021年在新冠疫苗生產(chǎn)拉動下，北京醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入同比增長173%。
CBRE世邦魏理仕即日發(fā)布《產(chǎn)業(yè)崛起之地：北京生命科學(xué)地產(chǎn)指南》專題報(bào)告，對醫(yī)藥與生命科學(xué)行業(yè)在北京寫字樓、商務(wù)園區(qū)、倉儲物流等板塊的選址布局和生態(tài)進(jìn)化的現(xiàn)狀及趨勢進(jìn)行深度剖析和解讀。其中，倉儲物流和寫字樓板塊分別在此前發(fā)布的《實(shí)戰(zhàn)北京冷庫租賃與投資》和下周即將發(fā)布的系列文章中有詳細(xì)分析，本文將聚焦承載研發(fā)生產(chǎn)活動的商務(wù)園區(qū)生命科學(xué)地產(chǎn)。
北京生命科學(xué)地產(chǎn)分布在哪些商務(wù)園區(qū)？
醫(yī)藥與生命科學(xué)企業(yè)在研發(fā)生產(chǎn)選址時(shí)有行業(yè)集聚、環(huán)境影響評價(jià)等門檻和限制，傾向集聚于商務(wù)園區(qū)中的生命科學(xué)地產(chǎn)。在過去20年的規(guī)劃和布局下，北京已經(jīng)形成昌平中關(guān)村生命科學(xué)園、亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和大興生物醫(yī)藥基地三大醫(yī)藥與生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)集群。在“北研發(fā)南制造”的布局以及近期發(fā)布的《北京市國土空間規(guī)劃》指導(dǎo)下，三大生命科學(xué)園區(qū)在人才吸引和產(chǎn)業(yè)空間配給上具備綜合優(yōu)勢，將迎來醫(yī)藥與生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)的加速布局和發(fā)展。
注：統(tǒng)計(jì)園區(qū)內(nèi)體量一萬平方米以上的物業(yè)項(xiàng)目，含自用型和租賃型物業(yè)
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年5月
企業(yè)如何選擇在三大生命科學(xué)園區(qū)的房地產(chǎn)策略？
因自身規(guī)劃定位和發(fā)展階段不同，三大生命科學(xué)園區(qū)對于不同房地產(chǎn)策略的選擇度各有差異。中關(guān)村生命科學(xué)園是其中發(fā)展時(shí)間最長的區(qū)域，其人才和研發(fā)資源優(yōu)勢最突出，在國家運(yùn)營和扶持的孵化器和租賃型生命科學(xué)地產(chǎn)上有較大的選擇度，而土地資源相對稀缺；大興生物醫(yī)藥基地專注打造生物醫(yī)藥的完整生態(tài)，土地資源較充裕，對企業(yè)租賃、自持等房地產(chǎn)策略都有豐富的空間選擇；經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)和功能定位最綜合和多元化，這意味著醫(yī)藥與生命科學(xué)企業(yè)一方面要和其他主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)共用和競爭產(chǎn)業(yè)空間，另一方面也可得到產(chǎn)業(yè)升級帶來的老舊廠房更新改造機(jī)會，適合中型、成熟企業(yè)租賃或自持。
初創(chuàng)企業(yè)：較少融資，規(guī)模小，而極為重視產(chǎn)業(yè)集聚、政策和人才環(huán)境，常使用共享空間，如孵化器、聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室等。
成長企業(yè)：A輪融資，需要更多空間用于臨床前研究，面積需求200-1,500平方米，逐步向租賃物業(yè)過渡。
中型企業(yè)：B輪融資，需要進(jìn)行1-3期臨床實(shí)驗(yàn)，面積需求1,500-5,000平方米，開始有生產(chǎn)需求，傾向租賃專業(yè)的生命科學(xué)地產(chǎn)。
成熟企業(yè)：C輪融資、上市企業(yè)或大型國企，要求實(shí)驗(yàn)/辦公/生產(chǎn)綜合空間，面積需求5,000平方米以上，部分傾向自持物業(yè)。
注：統(tǒng)計(jì)園區(qū)內(nèi)體量一萬平方米以上的物業(yè)項(xiàng)目，含研發(fā)和生產(chǎn)物業(yè)
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年5月
北京生命科學(xué)地產(chǎn)租賃市場發(fā)展如何？
目前北京商務(wù)園區(qū)市場優(yōu)質(zhì)生命科學(xué)地產(chǎn)租賃總存量達(dá)99.2萬平方米，占全市優(yōu)質(zhì)商務(wù)園區(qū)可租物業(yè)的10.7%，項(xiàng)目全部位于三大生命科學(xué)園區(qū)。整體生命科學(xué)地產(chǎn)當(dāng)前空置率11.2%，明顯低于整體商務(wù)園區(qū)18.9%的水平，有更優(yōu)的入駐表現(xiàn)。
發(fā)展最為成熟的中關(guān)村生命科學(xué)園常年受到新增供應(yīng)短缺的限制，除個(gè)別項(xiàng)目受政府產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃影響，區(qū)域內(nèi)可租賃的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目基本保持滿租狀態(tài)。平均租金位居三大區(qū)域之首，近兩年上漲幅度高達(dá)22.0%，租金相比同商務(wù)園區(qū)子市場其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高出12.7%。區(qū)域短期內(nèi)無新增物業(yè)，長期內(nèi)隨著中關(guān)村生命科學(xué)園三期規(guī)劃落地，區(qū)域供不應(yīng)求的局面有望得到緩解。
受核酸藥物和疫苗板塊的帶動，大興生物醫(yī)藥基地龍頭企業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈不斷釋放新租需求，近兩年可租面積快速去化，空置率下降至2.2%的低位，平均租金近兩年已上漲6.9%。未來三年內(nèi)區(qū)域預(yù)計(jì)將迎來約76萬平方米的新增供應(yīng)，隨著區(qū)域的產(chǎn)業(yè)生態(tài)日趨成熟，預(yù)計(jì)未來的去化速度保持上升態(tài)勢。
經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位更加綜合，且具有雄厚的先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，空置率從兩年前的高位下降18.3個(gè)百分點(diǎn)至18.4%，租金穩(wěn)中有升。未來隨著一批重點(diǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)建設(shè)，經(jīng)開區(qū)在生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域?qū)⒓涌煨纬?“園區(qū)孵化器+提供中試放大服務(wù)的基地+定制廠房”的科技成果轉(zhuǎn)化閉環(huán)服務(wù)鏈，大大提升區(qū)域創(chuàng)新力。
注：中關(guān)村生命科學(xué)園屬于北清路子市場，生物醫(yī)藥基地屬于大興子市場
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年5月
醫(yī)藥與生命科學(xué)企業(yè)在北京購地自建有哪些機(jī)會？
自建一直是大型醫(yī)藥與生命科學(xué)企業(yè)在北京布局研發(fā)和生產(chǎn)空間的主要方式。近年作為北京兩大高精尖支柱產(chǎn)業(yè)之一的醫(yī)療健康獲得了更多的產(chǎn)業(yè)空間支持，其中大興生物醫(yī)藥基地尤其活躍，而經(jīng)開區(qū)也顯著回暖。
2019年開始，北京各區(qū)域相繼對新推工業(yè)用地采取了20年（原為50年）產(chǎn)權(quán)，這對使用企業(yè)來說意味著更靈活的用地方式選擇權(quán)和更低的用地成本。供求關(guān)系傳導(dǎo)至價(jià)格變化，憑借對先進(jìn)制造業(yè)強(qiáng)大的集聚能力，北京工業(yè)用地價(jià)格長期增長可觀，但在土地交易受嚴(yán)格控制期間，價(jià)格增長也隨之停滯。2019年經(jīng)開區(qū)先于大興生物醫(yī)藥采用20年產(chǎn)權(quán)工業(yè)用地，使得當(dāng)年兩區(qū)域土地價(jià)格形成倒掛。而2020年20年產(chǎn)權(quán)推廣至全市后，兩大區(qū)域的土地價(jià)值也重歸理性。
注：大興除2009年一宗用地位于西紅門和2021年一宗用地位于大興國際機(jī)場外，其他全部位于生物醫(yī)藥基地
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年5月
注：經(jīng)開區(qū)自2019年開始，大興生物醫(yī)藥基地自2020年開始，所有交易土地均為20年產(chǎn)權(quán)，此前均為50年產(chǎn)權(quán)，20年產(chǎn)權(quán)地價(jià)已調(diào)整為50年產(chǎn)權(quán)可比價(jià)格
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年5月
在北京投資生命科學(xué)地產(chǎn)有哪些建議？
近兩年北京生命科學(xué)地產(chǎn)吸引了大量境內(nèi)外投資者的關(guān)注。作為戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的承載，生命科學(xué)地產(chǎn)未來的租賃需求和租金都有長期穩(wěn)定性。普通產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)過環(huán)評審批和專業(yè)設(shè)施提升后，將產(chǎn)生租金溢價(jià)和物業(yè)增值。而公募REITs開閘業(yè)為生命科學(xué)地產(chǎn)提供具有吸引力的退出通道。
注：*此處產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)指建于產(chǎn)業(yè)用地之上，供研發(fā)/生產(chǎn)/辦公用途的物業(yè)，不含倉儲物流、數(shù)據(jù)中心等，僅包括成交額1,000萬美元以上大宗交易
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年5月
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年5月
CBRE對投資者的布局有以下建議：
由于政府一般要求物業(yè)買家與使用方之間嚴(yán)格綁定，并有注冊落稅等相關(guān)要求，投資者可以嘗試售后返租或股權(quán)合作方式，和終端用戶強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合購置物業(yè)；
具有專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和產(chǎn)業(yè)生態(tài)資源的投資者或運(yùn)營商，可考慮與當(dāng)?shù)爻峭豆净颥F(xiàn)有物業(yè)業(yè)主進(jìn)行股權(quán)合作，并操盤進(jìn)行存量改造更新。2021年發(fā)布的《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動的指導(dǎo)意見》明確提出鼓勵和引導(dǎo)市場主體參與老舊廠房改造等城市更新，未來對對辦理用地手續(xù)的審批標(biāo)準(zhǔn)和流程或?qū)⑻峁└逦暮弦?guī)性指引；
投資者在境外股權(quán)交易、資產(chǎn)包交易、法拍交易中或能挖掘優(yōu)質(zhì)的可投資產(chǎn)，因此應(yīng)在投資標(biāo)的選擇和交易模式上保持多樣性和靈活性。
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
