《北京市“十四五”時期國際科技創(chuàng)新中心建設(shè)規(guī)劃》明確指出將全力支持新一代信息技術(shù)和醫(yī)藥健康“雙發(fā)動機”產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先發(fā)展。在新冠疫情的大環(huán)境下，醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)逆勢增長，2021年在新冠疫苗生產(chǎn)拉動下，北京醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入同比增長173%。
隨著產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，醫(yī)藥與生命科學行業(yè)對北京商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場的影響也日益顯著。有鑒于此，CBRE世邦魏理仕最新發(fā)布《產(chǎn)業(yè)崛起之地：北京生命科學地產(chǎn)指南》專題報告，對醫(yī)藥與生命科學行業(yè)在北京寫字樓、商務(wù)園區(qū)、倉儲物流等板塊的選址布局和生態(tài)進化的現(xiàn)狀及趨勢進行深度剖析和解讀。
商務(wù)辦公：醫(yī)藥與生命科學企業(yè)新租需求穩(wěn)步提升
憑借高承租能力和對辦公品質(zhì)的高要求，醫(yī)藥與生命科學企業(yè)的商務(wù)辦公需求占北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場新租比近年一直維持在5%左右。隨著北京醫(yī)藥市場的不斷發(fā)展，以及全市優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)的不斷放量，醫(yī)藥與生命科學企業(yè)的商務(wù)辦公新租需求也不斷釋放，2021年新租成交面積創(chuàng)歷史新高。
從細分行業(yè)看，優(yōu)質(zhì)寫字樓的新租成交中，醫(yī)療服務(wù)和研發(fā)及服務(wù)的比例較高，而制藥/綜合、醫(yī)療器械等生產(chǎn)類企業(yè)也會把總部辦公、市場銷售等商務(wù)職能布局在優(yōu)質(zhì)寫字樓，更傾向于商務(wù)氛圍較成熟的核心商務(wù)區(qū)或核心拓展區(qū)。其中CBD憑借優(yōu)越的地理位置和龐大的寫字樓存量成為首選，占近兩年行業(yè)總新租面積近一半。
從租賃活動類型看，近兩年醫(yī)藥與生命科學新租需求較其他行業(yè)更為多元和均衡，持續(xù)為市場增量需求輸送新生力量。而在搬遷類的新租面積中，升級類搬遷的占比高達89%，人才密集型特點推動其不斷提升對高品質(zhì)辦公場所的追求和投入。
研發(fā)辦公：三大醫(yī)藥與生命科學產(chǎn)業(yè)集群迎來加速布局和發(fā)展
醫(yī)藥與生命科學企業(yè)對于研發(fā)辦公選址有特定的復合型要求。目前，北京已經(jīng)形成昌平中關(guān)村生命科學園、亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和大興生物醫(yī)藥基地三大醫(yī)藥與生命科學產(chǎn)業(yè)集群，在人才吸引和產(chǎn)業(yè)空間配給上具備綜合優(yōu)勢，將迎來醫(yī)藥與生命科學產(chǎn)業(yè)的加速布局和發(fā)展。
報告顯示，北京商務(wù)園區(qū)市場優(yōu)質(zhì)生命科學地產(chǎn)租賃總存量達99.2萬平方米，占全市優(yōu)質(zhì)商務(wù)園區(qū)可租物業(yè)的10.7%。整體空置率報11.2%，顯著低于整體商務(wù)園區(qū)18.9%的水平。其中，發(fā)展最為成熟的中關(guān)村生命科學園常年受到新增供應(yīng)短缺的限制，平均租金位居三大區(qū)域之首，比同商務(wù)園區(qū)子市場其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高出12.7%。長期內(nèi)隨著中關(guān)村生命科學園三期規(guī)劃落地，區(qū)域供不應(yīng)求的局面有望得到緩解。
受核酸藥物和疫苗板塊的帶動，大興生物醫(yī)藥基地龍頭企業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈不斷釋放新租需求，空置率下降至2.2%，平均租金盡管近兩年已上漲6.9%，但仍低于其它兩區(qū)，有較大的潛在溢價空間。未來三年內(nèi)區(qū)域預(yù)計將迎來約76萬平方米的新增供應(yīng)，隨著區(qū)域的產(chǎn)業(yè)生態(tài)日趨成熟，預(yù)計未來的去化速度保持上升態(tài)勢。
經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位更加綜合，且具有雄厚的先進制造業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，空置率從兩年前的高位下降18.3個百分點至18.4%，租金穩(wěn)中有升。未來隨著一批重點項目的推進建設(shè)，經(jīng)開區(qū)在生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域?qū)⒓涌煨纬?“園區(qū)孵化器+提供中試放大服務(wù)的基地+定制廠房”的科技成果轉(zhuǎn)化閉環(huán)服務(wù)鏈，大大提升區(qū)域創(chuàng)新力。
冷鏈物流：產(chǎn)業(yè)聚集、空運便利是醫(yī)藥冷庫區(qū)位選擇的兩大核心屬性
醫(yī)藥專用型冷庫近年興起。相比于生鮮電商等普通冷庫需求，醫(yī)藥冷庫專業(yè)壁壘更高。產(chǎn)業(yè)聚集和空運便利是醫(yī)藥冷庫區(qū)位選擇的兩大核心屬性。因此，北京醫(yī)藥冷庫主要集中在靠近生產(chǎn)地的馬駒橋/經(jīng)開區(qū)和大興京南兩大物流片區(qū)，以及靠近首都機場的順義空港物流園。此外，新通航的大興國際機場也在重點對醫(yī)藥冷庫進行規(guī)劃和開發(fā)布局，在最新發(fā)布的《打造“雙樞紐”國際消費橋頭堡實施方案（2021—2025年）》中，明確了配套建設(shè)大型冷庫、保稅貨庫等，優(yōu)化藥品、器械、疫苗通關(guān)服務(wù)，暢通國際醫(yī)藥供應(yīng)鏈等目標。
在北京投資生命科學地產(chǎn)有哪些建議？
隨著全球生命科學地產(chǎn)和冷鏈物流熱度的提升和該類大宗交易在國內(nèi)一線城市的落地，北京生命科學地產(chǎn)和醫(yī)藥冷庫可投標的也吸引了大量境內(nèi)外投資者的關(guān)注。世邦魏理仕對投資者的布局有以下建議：
1.由于政府普遍對產(chǎn)權(quán)類交易的買家實體有較嚴格的限制，一般要求物業(yè)買家與使用方之間嚴格綁定，并有注冊落稅等相關(guān)要求，投資者可以嘗試售后返租或股權(quán)合作方式，和終端用戶強強聯(lián)合購置物業(yè)；
2.具有專業(yè)管理經(jīng)驗和產(chǎn)業(yè)生態(tài)資源的投資者或運營商，可考慮與當?shù)爻峭豆净颥F(xiàn)有物業(yè)業(yè)主進行股權(quán)合作，并操盤進行存量改造更新；
3.投資者在境外股權(quán)交易、資產(chǎn)包交易、法拍交易中或能挖掘優(yōu)質(zhì)的可投資產(chǎn)，因此應(yīng)在投資標的選擇和交易模式上保持最大程度的多樣性和靈活性。
來源：世邦魏理仕
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