上周，國家統(tǒng)計局指出：隨著一攬子穩(wěn)增長政策措施的落地推進(jìn)，6月全國經(jīng)濟(jì)運行有望進(jìn)一步改善。從4月多地疫情散發(fā)、經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)下降，到5月疫情防控向好、生產(chǎn)需求逐步呈現(xiàn)積極變化，再到6月國家各項具體措施的見效；隨著經(jīng)濟(jì)活動的逐步恢復(fù)，市場各參與方正迫切地期待以寬廣的視角審視當(dāng)下的中國辦公樓市場發(fā)展趨勢。

　　復(fù)工節(jié)奏加快 市場活力重現(xiàn)

　　多地陸續(xù)恢復(fù)疫情常態(tài)化管理后，復(fù)工節(jié)奏加快，市場活力重現(xiàn)。地鐵日均客運量是衡量復(fù)工速度的重要指標(biāo)之一。深圳在3月宣布社會面實現(xiàn)動態(tài)清零后，地鐵每日客流量隨之快速回升，目前已基本恢復(fù)至疫情前水平。截至6月13日，上海地鐵日均客運量已恢復(fù)至疫情前60%左右的水平。

　　軌道交通日均客流量（萬人次）

　　在疫情和外部多種不確定因素的挑戰(zhàn)下，宏觀經(jīng)濟(jì)走勢將如何發(fā)展？

　　辦公樓市場將呈現(xiàn)何種趨勢？又將迎來哪些發(fā)展新機遇？

　　企業(yè)租戶的不動產(chǎn)決策中有哪些“變”與“不變”？

　　宏觀經(jīng)濟(jì)層面短期承壓 長期持穩(wěn)

　　今年上半年，全國多地疫情出現(xiàn)反復(fù)，供應(yīng)鏈?zhǔn)艿經(jīng)_擊，消費和生產(chǎn)活動受到不同程度的影響。同時，外部地緣政治的不確定性以及全球滯漲風(fēng)險等因素加大了經(jīng)濟(jì)下行壓力。對比疫情前的預(yù)測，多家經(jīng)濟(jì)研究機構(gòu)于近期紛紛下調(diào)對于今年中國GDP增速的預(yù)測：從今年一月平均5.2%的全年預(yù)測下調(diào)至平均3.9%。

　　面對下行壓力，各項“穩(wěn)增長”的宏觀政策靠前發(fā)力。財政政策方面，投資（包括基建及制造業(yè)）成為近期穩(wěn)增長的主要推動力量。同時，政府也將繼續(xù)增加財政支出強度減稅降費（包括加大支持企業(yè)紓困力度）；貨幣政策在美元加息的大環(huán)境下依然保持邊際放松態(tài)勢；同時，供應(yīng)鏈穩(wěn)定暢通也將受到未來政策的持續(xù)支持。中長期來看，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)（生物醫(yī)藥、新能源汽車等）持續(xù)推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新舊動能轉(zhuǎn)換，加之中產(chǎn)階級趨勢性的擴(kuò)張，中國經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)健增長的基本面保持不變。對于2023年至2026年平均GDP增速的預(yù)期，機構(gòu)最新的預(yù)測值為4.8%，與疫情前基本保持一致。

　　多城市辦公樓市場需求受疫情影響 長期發(fā)展動能不減

　　自今年第一季度起，疫情反復(fù)對于多個市場的租賃活動產(chǎn)生較為顯著的影響。一季度全國甲級辦公樓整體凈吸納量較2021年末出現(xiàn)回落，其中深圳等市場影響顯著。在第二季度，上海市場受疫情影響最為顯著，凈吸納量短期內(nèi)由正轉(zhuǎn)負(fù)。項目帶看和入場裝修等租賃進(jìn)程紛紛暫停。面對疫情沖擊和經(jīng)濟(jì)下行壓力，全國大部分市場均受到影響。

　　從中長期來看，基于經(jīng)濟(jì)研究機構(gòu)的共識：疫情并沒有改變中國宏觀經(jīng)濟(jì)長期向好的未來預(yù)測。中國甲級辦公樓市場需求的中長期穩(wěn)健發(fā)展同樣可以預(yù)見。分行業(yè)來看，金融、專業(yè)服務(wù)企業(yè)及科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在長期依然將作為需求的引擎力量，同時，“新經(jīng)濟(jì)”帶動下的生物醫(yī)藥、新能源、新消費等領(lǐng)域的企業(yè)需求在部分城市也有望成為新的增長來源。

　　近期，仲量聯(lián)行對近150家在華外資企業(yè)租戶開展問卷，結(jié)果顯示大部分企業(yè)對于長期發(fā)展信心不變，近50%的受訪企業(yè)表示未來五年將繼續(xù)計劃增加辦公面積，近30%企業(yè)暫緩擴(kuò)張或持觀望態(tài)度，僅有不超過5%的企業(yè)表示受到疫情影響完全取消租賃計劃。

　　變與不變 外資企業(yè)不動產(chǎn)決策展現(xiàn)新思路

　　此次問卷覆蓋辦公選址、辦公空間及設(shè)施管理三大話題�；�于問卷結(jié)果，我們從“辦公選址策略”、“空間功能規(guī)劃”、“綜合設(shè)施管理”、“數(shù)字化策略”及“人性化體驗”五個維度深度剖析企業(yè)不動產(chǎn)決策的內(nèi)在邏輯。我們驚喜地發(fā)現(xiàn)，近26%的企業(yè)展現(xiàn)了極富前瞻性的決策思考，這類領(lǐng)先型企業(yè)的決策偏好為未來辦公樓市場發(fā)展提供全新視角。

　　“戰(zhàn)略性選址因素”賦能企業(yè)發(fā)展，決策價值愈發(fā)凸顯

　　“傳統(tǒng)選址因素”如租賃成本、交通可及性及商業(yè)配套等方面已經(jīng)成為企業(yè)選址的“基礎(chǔ)款”。領(lǐng)先型企業(yè)在未來選址考量中，在“戰(zhàn)略性選址因素”方面顯示出了高度一致的前瞻性。著重考量吸引保留人才、業(yè)務(wù)持續(xù)性計劃（Business Continuity Plan, BCP）、企業(yè)品牌形象、支撐企業(yè)ESG戰(zhàn)略等“戰(zhàn)略性選址因素”使得企業(yè)不動產(chǎn)決策更符合其長期戰(zhàn)略發(fā)展框架，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展價值。

　　“疫情精細(xì)化管理”及“人性化體驗”成為未來辦公空間關(guān)鍵詞

　　安全與健康成為早已成為后疫情時代辦公空間管理的主題之一。此輪疫情后，企業(yè)對于防疫措施有了更高、更細(xì)的要求。例如，已有部分企業(yè)已經(jīng)采用或考慮繼續(xù)增加臨時應(yīng)急儲備和儲物空間以更快速有效地應(yīng)對疫情管控措施。同時，針對未來可能的閉環(huán)管理，近40%的領(lǐng)先型企業(yè)已經(jīng)將其納入辦公空間提升考量中。員工作為企業(yè)的珍貴財富，在為其提供一個安全健康的辦公環(huán)境同時，在空間上增加“共享休息區(qū)域”、“淋浴房”、“健身房”等設(shè)施，已經(jīng)成為部分領(lǐng)先型企業(yè)的嘗試與積極實踐。

　　這是一個挑戰(zhàn)與機遇并存的市場，我們看到，應(yīng)對新的挑戰(zhàn)與不確定性，部分企業(yè)不動產(chǎn)決策已然跨出新的一步。鑒于此，仲量聯(lián)行將于7月6日舉辦線上研討會，深度解讀疫情下的宏觀經(jīng)濟(jì)和中國辦公樓市場，深入剖析新常態(tài)下的外資企業(yè)不動產(chǎn)策略，通過對領(lǐng)先型企業(yè)前瞻、可持續(xù)的不動產(chǎn)決策方案的觀察，重新詮釋未來辦公樓市場發(fā)展新機遇。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc