2022年截至目前，受國(guó)內(nèi)疫情多點(diǎn)反復(fù)及國(guó)際局部地區(qū)動(dòng)蕩影響，部分企業(yè)調(diào)整了擴(kuò)張速度與計(jì)劃。作為西部戰(zhàn)略重點(diǎn)發(fā)展區(qū)及成渝雙城發(fā)展的重要極核，成都一季度甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)也受到一定波及，吸納量表現(xiàn)同比有所下降。
面對(duì)挑戰(zhàn)，高力國(guó)際特別對(duì)成都近10年甲級(jí)寫字樓發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行復(fù)盤，針對(duì)逆勢(shì)增長(zhǎng)企業(yè)展開分析研究，為2022年下半年成都辦公樓市場(chǎng)撥開云霧、探尋更多商機(jī)。
高力國(guó)際視角
金融行業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)和專業(yè)服務(wù)無(wú)論從上位政策還是市場(chǎng)環(huán)境看，未來(lái)都將繼續(xù)成為成都甲級(jí)寫字樓需求來(lái)源的絕對(duì)主力，只是還可以關(guān)注大類別下的一些細(xì)分賽道：
其中金融行業(yè)中涉及滿足人工智能升級(jí)的類別、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)中的區(qū)塊鏈類別以及專業(yè)服務(wù)中為企業(yè)提供信息化服務(wù)和人才支撐的類別都具有良好的發(fā)展機(jī)會(huì)；
此外，醫(yī)療健康未來(lái)也可重點(diǎn)關(guān)注，尤其是生物制藥、美容護(hù)膚產(chǎn)品的研發(fā)以及醫(yī)療信息化；教育行業(yè)中的出國(guó)教育、職業(yè)培訓(xùn)和教育科技化也是潛在增長(zhǎng)的細(xì)分賽道。但受疫情波及明顯的消費(fèi)者服務(wù)和零售貿(mào)易，則出于成本的考慮，或?qū)⑦x擇整合辦公地點(diǎn)，未來(lái)部分項(xiàng)目可能會(huì)因此類整合出現(xiàn)退租或擴(kuò)租的現(xiàn)象。
近10年成都甲級(jí)寫字樓的發(fā)展周期
放眼成都市甲級(jí)寫字樓的10年發(fā)展周期，從2019年開始，寫字樓需求就從高速擴(kuò)張的階段進(jìn)入到供求穩(wěn)定的階段；同時(shí)隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控以及供給側(cè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對(duì)寫字樓市場(chǎng)機(jī)會(huì)的洞察也需時(shí)刻保持靈敏，尋求新的行業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)，以臨機(jī)制勝。
2012-2015年為起勢(shì)發(fā)展期
供應(yīng)急劇新增，年均新增供應(yīng)超過(guò)40萬(wàn)方，這個(gè)期間是成都目前高新產(chǎn)業(yè)主要聚集地的金融城得以崛起的時(shí)期，同時(shí)大源也緊隨其后得以發(fā)展，年均凈吸納量約21萬(wàn)方，空置率高企近40%
2016-2018年為高速發(fā)展期
一方面金融城和大源子市場(chǎng)在這個(gè)時(shí)期進(jìn)一步發(fā)展成熟，天府新區(qū)也迎來(lái)了第一個(gè)甲級(jí)寫字樓的入市，另一方面這三年得益于房地產(chǎn)和金融行業(yè)的齊驅(qū)并進(jìn)，因此無(wú)論從新增供應(yīng)還是市場(chǎng)需求都表現(xiàn)出空前的生氣勃勃，年均新增供應(yīng)約30萬(wàn)方，年均凈吸納量超40萬(wàn)方；
2019年市場(chǎng)進(jìn)入到存量拐點(diǎn)期
2019年新增供應(yīng)不到20萬(wàn)方，凈吸納量約17萬(wàn)方，下降約60%。這一年主要為了抑制房地產(chǎn)和金融業(yè)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，出臺(tái)了一系列的“去杠桿”和“房住不炒”政策，同時(shí)美國(guó)從2018年開始對(duì)華展開貿(mào)易戰(zhàn)，使得中國(guó)的出口貿(mào)易受挫，2019年全國(guó)出口增速僅5%，相比2017年跌幅近半。
2020年寫字樓市場(chǎng)萎靡不振
一場(chǎng)前所未有的新冠疫情席卷全國(guó)，階段性停工停產(chǎn)，2020年成都甲級(jí)寫字樓凈吸納量不到10萬(wàn)方。
2021年需求企穩(wěn)回升
疫情防控趨于平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，2021年成都甲級(jí)寫字樓凈吸納量回歸到疫情前水平達(dá)到17萬(wàn)方。
2022年上半年需求有一定程度收縮
主要是受國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)、外部國(guó)際環(huán)境復(fù)雜影響，第一季度成都甲級(jí)寫字樓凈吸納量約2.9萬(wàn)方，同比下降35%。
成都甲級(jí)寫字樓的租戶需求特征
2012年至今，成都甲級(jí)寫字樓租戶的五大主要需求來(lái)源均為金融行業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、專業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)建筑和消費(fèi)者服務(wù)，但因國(guó)家政策導(dǎo)向和市場(chǎng)環(huán)境的變化，也會(huì)帶來(lái)不同細(xì)分行業(yè)的起伏漲落。
2012-2015年主要為金融行業(yè)中小額信貸的全盛時(shí)期，一方面是得益于2008年5月中國(guó)銀監(jiān)會(huì)與中國(guó)人民銀行出臺(tái)《關(guān)于小額貸款公司試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》國(guó)家政策的支持，另一方面是在此期間因金融城以及其他子市場(chǎng)大體量甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)，出于提高樓宇入駐率的考慮，大量小額信貸公司入駐甲級(jí)寫字樓。
2016-2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱火朝天，與房地產(chǎn)相關(guān)的開發(fā)及建筑業(yè)務(wù)在成都甲級(jí)寫字樓租賃中，僅次于金融行業(yè)，位居第二。同時(shí)寫字樓市場(chǎng)的供過(guò)于求以及同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，催化了聯(lián)合辦公新興模式的繁榮。此外，隨著人工智能時(shí)代的到來(lái)，金融行業(yè)中的金融科技扶搖直上，如云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈等。以及集中在消費(fèi)、支付、服務(wù)和內(nèi)容層面的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)亦是風(fēng)起云涌，如網(wǎng)絡(luò)直播、網(wǎng)絡(luò)短視頻等。
2019年到目前為行業(yè)調(diào)整期，疫情重創(chuàng)消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整陣痛期，教培行業(yè)大震蕩，都對(duì)寫字樓租賃產(chǎn)生較大沖擊。受疫情影響，2022年部分消費(fèi)者服務(wù)中的餐飲企業(yè)為節(jié)省成本，對(duì)原來(lái)分散在各地的辦公地點(diǎn)進(jìn)行整合，因此出現(xiàn)部分項(xiàng)目退租和擴(kuò)租的現(xiàn)象。房地產(chǎn)及建筑在成都市甲級(jí)寫字樓租戶需求結(jié)構(gòu)中由2019年的近20%，下降到2021年的12%。教育行業(yè)中的K12培訓(xùn)雖受重創(chuàng)，但出國(guó)教育、職業(yè)教育和教育科技都方興未艾，其中出國(guó)教育2021年租賃動(dòng)作頻繁，占成都甲級(jí)寫字樓教育租賃近40%，尤其是在CBD和東大街子市場(chǎng)表現(xiàn)較為活躍。
除了以上五大主要需求來(lái)源，零售貿(mào)易、醫(yī)藥健康也在成都甲級(jí)寫字樓租賃中占據(jù)一定份額，尤其零售貿(mào)易在成都具備良好的發(fā)展基礎(chǔ)。
生物醫(yī)藥及健康一直穩(wěn)定在5%-6%的構(gòu)成份額，以醫(yī)藥研發(fā)、醫(yī)藥銷售、醫(yī)療美容和口腔牙科為主要細(xì)分類別。
此外，這兩年隨著碳達(dá)峰和碳中和戰(zhàn)略的提出以及制造強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略的深入實(shí)施，成都甲級(jí)寫字樓也迎來(lái)了新能源企業(yè)以及芯片企業(yè)的陸續(xù)入駐。
高力國(guó)際視角
縱觀成都甲級(jí)寫字樓的十年發(fā)展，高力看到國(guó)家政策的導(dǎo)向和市場(chǎng)環(huán)境的變化，都會(huì)引發(fā)行業(yè)需求的減少或增加，但即使在需求整體減少的情況下亦能獲得某個(gè)細(xì)分類別的逆勢(shì)增長(zhǎng)。因此，需洞隱燭微，關(guān)注細(xì)分賽道，即使在面臨復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境時(shí)，亦能敏銳地捕捉到潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。而對(duì)于符合國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略具有長(zhǎng)足潛力的行業(yè)類別，需高瞻遠(yuǎn)矚，重點(diǎn)關(guān)注。
未來(lái)可重點(diǎn)關(guān)注的寫字樓行業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)
從政策角度，看未來(lái)行業(yè)發(fā)展
成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)——共建西部金融中心、科技創(chuàng)新中心
《成渝共建西部金融中心規(guī)劃》及《成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)規(guī)劃綱要》明確了成渝雙城共建西部金融中心和科技創(chuàng)新中心的發(fā)展要求。
成都建設(shè)踐行新發(fā)展理念公園城市示范區(qū)
《成都建設(shè)踐行新發(fā)展理念公園城市示范區(qū)行動(dòng)計(jì)劃（2021-2025）》對(duì)于推進(jìn)活力迸發(fā)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、建設(shè)西部金融中心、打造國(guó)際門戶樞紐城市和建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市提出了具體行動(dòng)計(jì)劃。
成都市“十四五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃
成都市甲級(jí)寫字樓租戶90%以上為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，因此我們將重點(diǎn)關(guān)注成都現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃：
以服務(wù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)為導(dǎo)向加快發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展科技服務(wù)、金融服務(wù)、信息服務(wù)、商務(wù)服務(wù)；
以促進(jìn)消費(fèi)提檔升級(jí)為導(dǎo)向轉(zhuǎn)型發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)、文體旅游、醫(yī)療健康等。
從投融資焦慮，看行業(yè)發(fā)展?jié)摿?/P>
隨著制造強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略的深入實(shí)施，2021年制造業(yè)獲投數(shù)量排名第一，其中先進(jìn)制造業(yè)獲投數(shù)量占比約87%，主要包含如集成電路、新能源、新材料、智能裝備、航空航天等類別。先進(jìn)制造業(yè)出于產(chǎn)業(yè)聚集以及租金等方面的考慮選址更偏好于產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但部分企業(yè)會(huì)出于與投資人、銷售人員等的商務(wù)洽談和企業(yè)展示需求而在甲級(jí)寫字樓承租小部分面積。
傳統(tǒng)制造業(yè)和工業(yè)當(dāng)中的采礦業(yè)和能源行業(yè)出于行政辦公和商務(wù)接待需求亦會(huì)選擇入駐甲級(jí)寫字樓，因其后臺(tái)辦公團(tuán)隊(duì)較為龐大，故此類租戶一般承租面積相對(duì)較大，如2021年在金融城子市場(chǎng)錄得了若干電力行業(yè)2000㎡以上的大面積租賃。
服務(wù)業(yè)中排名前五的主要是醫(yī)療健康、專業(yè)服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)軟件和零售商貿(mào)，下文選取部分服務(wù)行業(yè)進(jìn)行具體闡述。
部分排名前十服務(wù)業(yè)細(xì)分類別獲投情況
醫(yī)療健康
從醫(yī)療健康來(lái)看，目前主要獲投的領(lǐng)域?yàn)獒槍?duì)疾病治療的醫(yī)藥研發(fā)和醫(yī)療器械，其中醫(yī)藥研發(fā)以癌癥醫(yī)藥研發(fā)居多，此外，就是針對(duì)美容護(hù)膚方面的產(chǎn)品研發(fā)，尤其是隨著國(guó)貨的崛起，國(guó)產(chǎn)美容護(hù)膚產(chǎn)品也日漸受到青睞。
隨著疫情防控的常態(tài)化，醫(yī)療信息化也受到資本重視，如建立線上平臺(tái)、提供診療方案等。
互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)
從互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)來(lái)看，2021年因元宇宙概念的爆發(fā)，元宇宙的支撐技術(shù)區(qū)塊鏈獲得了大量資本的關(guān)注。
由于疫情產(chǎn)生的宅經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，使得游戲行業(yè)成為2021年互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)里排名第二的細(xì)分類別。
專業(yè)服務(wù)
從企業(yè)服務(wù)來(lái)看，目前具有良好發(fā)展機(jī)會(huì)的主要是為企業(yè)提供信息化服務(wù)和人才支撐的細(xì)分類別。
零售貿(mào)易
從零售商貿(mào)來(lái)看，獲得資本青睞的主要是食品飲料、美容護(hù)理產(chǎn)品、服裝服飾以及電商零售類別。
金融行業(yè)
從金融行業(yè)來(lái)看，排名靠前的細(xì)分類別主要分為兩類：一類是隨著人工智能時(shí)代的到來(lái)，金融行業(yè)科技化和信息化的升級(jí)，如移動(dòng)支付、金融信息化等；一類是為消費(fèi)者和實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的細(xì)分行業(yè)，如金融信息化中為企業(yè)提供金融科技服務(wù)的類別、金融綜合服務(wù)、保險(xiǎn)和借貸等。
教育行業(yè)
從教育行業(yè)來(lái)看，隨著就業(yè)壓力的增大和個(gè)人需求的提升，職業(yè)培訓(xùn)得到快速發(fā)展。同時(shí)受“雙減”政策的影響，部分K12教培機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)向素質(zhì)教育和職業(yè)培訓(xùn)。
疫情的反復(fù)以及國(guó)家對(duì)于教育信息化的深化落實(shí)，吸引了眾多資本進(jìn)入教育信息化領(lǐng)域
高力國(guó)際視角
可以看到寫字樓的租戶需求是在政策導(dǎo)向和市場(chǎng)環(huán)境的雙向影響下，呈現(xiàn)不同行業(yè)細(xì)分類別的起伏漲落，其中上位政策決定了未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的行業(yè)方向，市場(chǎng)環(huán)境則會(huì)推動(dòng)對(duì)原有行業(yè)的新陳代謝以及新需求新場(chǎng)景下衍生細(xì)分類別的繁榮滋長(zhǎng)。
01 從政策層面
結(jié)合了成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)層面的發(fā)展要求、成都市建設(shè)踐行新發(fā)展理念公園城市示范區(qū)的行動(dòng)計(jì)劃以及與寫字樓入駐行業(yè)息息相關(guān)的成都市“十四五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃三個(gè)層面，明確未來(lái)成都市重點(diǎn)發(fā)展的方向，一個(gè)是與產(chǎn)業(yè)升級(jí)息息相關(guān)的金融和科技創(chuàng)新類服務(wù)等，一個(gè)是與消費(fèi)升級(jí)相關(guān)的商貿(mào)和醫(yī)療健康類服務(wù)等。
02 從市場(chǎng)層面的投融資角度
一是對(duì)于制造業(yè)而言，先進(jìn)制造業(yè)一般會(huì)選擇入駐環(huán)境和配套較好的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但會(huì)將其部分商務(wù)接待功能置于甲級(jí)寫字樓，但一般面積相對(duì)較��；而傳統(tǒng)制造業(yè)和工業(yè)中的采礦業(yè)和能源企業(yè)因受土地供應(yīng)以及原有廠房辦公環(huán)境的限制，出于行政辦公和企業(yè)形象的展示選擇入駐甲級(jí)寫字樓，此類企業(yè)一般租賃面積較大。
二是對(duì)于服務(wù)業(yè)而言，除了傳統(tǒng)的主要需求來(lái)源，如金融行業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、房地產(chǎn)服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、消費(fèi)者服務(wù)以及零售貿(mào)易等主要類別外，隨著時(shí)代的變遷和市場(chǎng)環(huán)境的變化，亦會(huì)呈現(xiàn)出不同細(xì)分類別的盛衰興廢，如金融行業(yè)和專業(yè)服務(wù)因?yàn)樾畔⒒瘯r(shí)代的到來(lái)，獲得良好發(fā)展機(jī)會(huì)的主要是與行業(yè)自身的信息化變革以及帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)信息化升級(jí)的服務(wù)類別。
此外，因疫情防控的常態(tài)化需求，使得醫(yī)療和教育的信息化發(fā)展也獲得了市場(chǎng)資本的青睞和聚集，同時(shí)還有一些新的市場(chǎng)趨勢(shì)在刺激著細(xì)分類別的發(fā)展，如國(guó)貨的崛起對(duì)國(guó)產(chǎn)美容護(hù)膚產(chǎn)品行業(yè)的催化，就業(yè)壓力下個(gè)人需求提升對(duì)職業(yè)培訓(xùn)行業(yè)的驅(qū)動(dòng)等。
來(lái)源：高力國(guó)際
編輯：wangdc
