二季度廣州甲級辦公樓租賃市場延續(xù)低迷表現(xiàn)，6月末全市空置率升至15.6%，租金下探明顯。下半年“供過于求”的現(xiàn)象預(yù)計將延續(xù)。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)整體租賃需求保持穩(wěn)定，空置率略有改善。國潮服飾、珠寶品牌和茶飲咖啡積極在穗布局，美妝業(yè)態(tài)和家居業(yè)態(tài)穩(wěn)步擴張。預(yù)計下半年新增30萬平方米供應(yīng)將令空置率小幅上揚，整體租金水平趨穩(wěn)。房地產(chǎn)投資方面，上半年廣州大宗物業(yè)交易額約80億，珠江新城、琶洲、金融城等核心區(qū)域受關(guān)注，存量入市優(yōu)化配置，預(yù)測大宗物業(yè)交易仍會持續(xù)活躍。
甲級辦公樓
*廣州辦公樓市場指廣州甲級辦公樓市場
2022年上半年，國內(nèi)多地疫情頻發(fā)，給全國生產(chǎn)供應(yīng)鏈帶來了巨大挑戰(zhàn)，生產(chǎn)成本呈上行態(tài)勢；廣州經(jīng)濟同樣面臨本土疫情的擾動，經(jīng)濟活動受到一定影響，主要經(jīng)濟指標增長有所下降。在此背景下，企業(yè)對于自身的業(yè)務(wù)發(fā)展和租賃擴張采取了更為謹慎的態(tài)度，上半年租賃市場需求持續(xù)疲軟。
今年以來，隨著某頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)逐步遷出珠江新城并搬入其自建總部，該企業(yè)過去租賃的、合計逾5萬平方米的甲級辦公空間被推出市場。但是，由于今年租賃市場需求相對疲軟，上述空置空間去化不力，這也導(dǎo)致上半年廣州甲級辦公樓市場凈吸納量較去年同期大幅下滑，業(yè)主去化壓力驟增。
另外，我們觀察到，珠江新城內(nèi)數(shù)個核心甲級辦公樓項目在二季度新增的空置面積比一季度的少；但由于這些空置未能實現(xiàn)快速去化，進一步加劇了業(yè)主的焦慮心態(tài)，導(dǎo)致片區(qū)租金顯著下探。受此影響，二季度全市租金環(huán)比下跌約2.5%，同比下跌約3.4%。
琶洲片區(qū)作為廣州市內(nèi)發(fā)展較快的新興子市場，片區(qū)內(nèi)租賃需求愈發(fā)多元化。今年上半年，除了傳統(tǒng)的TMT行業(yè)租賃需求外，包括數(shù)家保險公司、以及某制造業(yè)企業(yè)均在琶洲片區(qū)完成了面積可觀的租賃成交。尤其是后者，其租賃面積超過了10,000平方米，是上半年租賃市場少數(shù)的亮點之一。
上半年廣州共有五座甲級辦公樓竣工，為市場帶來約25萬平方米新增供應(yīng)。值得注意的是，由于這五個新項目全部位于琶洲片區(qū)，截至二季度末，琶洲空置率攀升至約23%，較去年年底上漲約8個百分點。在較強的市場供應(yīng)和相對疲軟的市場需求的雙重作用下，截至6月底，全市空置率升至15.6%。
市場展望
新冠疫情多點散發(fā)與復(fù)雜的外部環(huán)境挑戰(zhàn)給我國下半年經(jīng)濟發(fā)展繼續(xù)帶來不確定性，“穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價”工作面臨更復(fù)雜的挑戰(zhàn)。為滿足“疫情要防住、經(jīng)濟要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”的核心要求，6月23日，廣州市政府官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)廣州市貫徹落實國務(wù)院扎實穩(wěn)住經(jīng)濟一攬子政策措施實施方案的通知》（以下簡稱“方案”），針對財政政策、貨幣金融政策、穩(wěn)投資促消費政策、保糧食能源安全政策、保產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定政策、�；久裆叩确矫嫣岢隽斯�152條具體舉措。方案旨在進一步加強對中小企業(yè)的支持、加大普惠貸款力度、促進社會消費、保證供應(yīng)鏈穩(wěn)定、保障基本民生，對于穩(wěn)定廣州經(jīng)濟發(fā)展基本面意義重大。仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖表示：“預(yù)計今年下半年，隨著這一系列經(jīng)濟激勵政策的逐步落實，實體經(jīng)濟有望復(fù)蘇，帶動辦公樓市場需求上行�！�
2022年下半年，廣州甲級辦公樓市場預(yù)計將迎來超過60萬平方米的新增供應(yīng)；短期內(nèi)，逐漸回暖的市場需求難以完全吸納大量的辦公空間，因此“供過于求”的現(xiàn)象預(yù)計將延續(xù)，推動全市空置率進一步上升。在全市層面上，下半年空置面積的持續(xù)增加將加劇業(yè)主的去化壓力以及不同項目間的競爭。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
*指廣州優(yōu)質(zhì)購物中心市場
上半年廣州消費市場雖未恢復(fù)到疫情前的狀態(tài)，但持續(xù)展現(xiàn)韌性。1-5月廣州全市社會消費品零售總額同比下降0.3%，其中5月社會消費品零售總額同比下降3.0%，比上月收窄5.8個百分點。
消費回暖使得整體租賃需求保持穩(wěn)定，天河路商圈、珠江新城商圈、白云新城商圈和番禺商圈空置率均有改善。據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測的全市優(yōu)質(zhì)購物中心成交數(shù)據(jù)顯示，今年上半年錄得租賃成交總數(shù)為200筆，較去年同期上升20%。
雖然上半年購物中心面臨大眾化餐飲品牌陸續(xù)退租的情況，快時尚服飾業(yè)態(tài)也持續(xù)收縮線下門店，例如Zara及其旗下品牌Zara Home從萬菱匯撤出；Miss Sixty于數(shù)個項目退租，但是，二季度市區(qū)和近郊的空置率比去年年底均略有下降，分別為6.5%和7.0%。這得益于商業(yè)品牌不斷更新，拓展步伐快速填補了空置，以及不少近郊的開發(fā)商紛紛整合其零散空置面積從而引進大型跨界集合店，例如有機農(nóng)場、集合式書店及針對年輕群體的二次元體驗式集合店。
從業(yè)態(tài)來看，服飾零售和餐飲仍然是零售物業(yè)招商主力軍。多個國內(nèi)人氣服飾品牌在廣州開設(shè)首店，本土品牌“本來”在萬菱匯設(shè)立全國首家線下旗艦店。珠寶品牌周大福、周生生、六福珠寶、潘多拉和HEFANG亦在穗布局。餐飲業(yè)方面，多個國內(nèi)外人氣連鎖餐飲店加速擴張。2022年上半年餐飲業(yè)的租賃成交錄得75筆，其中茶飲咖啡品牌如M Stand和Peet’s Coffee開設(shè)數(shù)家店鋪。
近年開始廣受青睞的美妝業(yè)態(tài)和新崛起的家居業(yè)態(tài)則采取穩(wěn)步擴張的策略，上半年兩類業(yè)態(tài)租賃成交合計近30筆。設(shè)立新店的美妝品牌中不乏國際大牌，包括Tom Ford、Estee Lauder、Chanel、Whoo等，其中較多美妝品牌新店聚集在K11，令該項目實現(xiàn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)更新和租戶升級。家居業(yè)態(tài)方面，網(wǎng)紅家具品牌Cabana、北美真絲家居品牌MANITO和英國傳統(tǒng)瓷器品牌Wedgwood設(shè)立華南首家旗艦店或精品店，國內(nèi)外人氣品牌源氏木語、O.C.E和MUJI也進一步擴張。
2022年上半年廣州零售物業(yè)市場迎來1個項目入市，即位于黃埔區(qū)中新知識城的合景·悠方（一期），新增供應(yīng)面積4.5萬平方米，引入的品牌主要為商業(yè)配套服務(wù)業(yè)態(tài)。
上半年租金維持兩極化的趨勢不變。天河路的頭部優(yōu)質(zhì)購物中心繼續(xù)享受零售資源高度集中帶來的租金溢價優(yōu)勢。除了奢侈品集中的項目持續(xù)受到零售商追捧，天河路商圈個別項目由于成功引進新的服飾主力租戶和人氣餐飲替代原有快時尚品牌，不但租金水平獲得即時提升，整體項目形象的升級也為后續(xù)招商創(chuàng)造有利條件。相反，市郊租金繼續(xù)輕微下跌。
市場展望
就全國而言，宏觀經(jīng)濟承壓將會持續(xù)影響零售商的擴張信心，他們下半年全國線下擴張和拓店的意愿疲軟。然而，比較四個一線城市1-5月的全市社會消費品零售總額同比數(shù)據(jù)，廣州是唯一保持穩(wěn)定的城市，這跟有序做好常態(tài)化疫情防控有關(guān)，有助于零售商信心恢復(fù)。
仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“廣州零售市場或?qū)⒊蔀橹懈叨似放崎_拓和深耕的目標之一，尤其是得益于上半年廣州應(yīng)對疫情采取的彈性措施，部分中高端零售商有機會把今年拓店指標從北京、上海等城市轉(zhuǎn)移至廣州。就廣州而言，由于中高端消費仍有增長動力，優(yōu)質(zhì)購物中心將借此契機升級品牌，部分中高端零售商繼續(xù)拓展天河路和珠江新城商圈�！�
預(yù)計下半年新增供應(yīng)將達30萬平方米，以產(chǎn)城融合或舊區(qū)活化為定位并輻射新興區(qū)域的項目有望通過構(gòu)建全新消費場景激發(fā)市場活力，而整體空置率將小幅上揚。至于租金，雖然預(yù)計整體新增租賃需求復(fù)蘇步伐較上半年加快，但零售商繼續(xù)執(zhí)行降成本的策略，為大多數(shù)項目的租金談判帶來挑戰(zhàn)。項目的平穩(wěn)經(jīng)營成為業(yè)主的首要任務(wù)，因此他們上漲租金的預(yù)期或?qū)⑥D(zhuǎn)弱，整體租金水平將保持上半年趨穩(wěn)的形勢。
房地產(chǎn)投資市場
2022年上半年廣深兩地大宗物業(yè)交易共錄得交易額125億，約占四個一線城市總成交額的22%，其中廣州市場的交易額約80億，包括珠江新城和琶洲兩宗合共近10萬平方米的辦公樓交易。
2022 年是廣州大宗物業(yè)交易市場機遇難得的一年，房企通過出售核心區(qū)域資產(chǎn)等方式積極改善資金流動性，更多優(yōu)質(zhì)存量商辦項目投入市場。投資機會比去年增多，截至目前在售商辦資產(chǎn)面積約達100萬平方米，較去年同期增加了約33%，預(yù)期將釋放出具有價格吸引力的資產(chǎn)，推動交易。
商辦類投資方面，珠江新城、琶洲、金融城等核心區(qū)域仍然是投資者重點關(guān)注的熱門區(qū)域。
與“新基建”相關(guān)聯(lián)的物業(yè)持續(xù)吸引投資者的目光，包括物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等項目。上半年錄得新加坡吉寶中心房地產(chǎn)信托購買中國新電信集團位于江門市蔚海智谷的兩座數(shù)據(jù)中心，合計總建筑面積約 4萬平方米。
除了境內(nèi)境外房地產(chǎn)投資機構(gòu)仍然活躍外，包括金融、TMT、生物醫(yī)藥、信息技術(shù)及實業(yè)類等自用企業(yè)購買需求占比也在逐漸增大。
仲量聯(lián)行華南區(qū)投資及資本市場部總監(jiān)盧盛表示：“粵港澳大灣區(qū)有穩(wěn)定及多元的需求支撐，為不同類型的投資者找到合適滿意的機會。我們看好大灣區(qū)的發(fā)展，大宗物業(yè)交易仍會持續(xù)活躍�！�
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
