2022年第二季度，合生財(cái)富廣場1#入市，為天津甲級寫字樓市場帶來6.2萬平方米的新增辦公面積，推升市場存量上升至244.7萬平方米。疫情的再次反復(fù)遏制了天津市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，低迷的寫字樓市場需求持續(xù)萎縮，截至第二季度末，市場凈吸納量依舊處于負(fù)值區(qū)間為-10,065平方米，推升市場空置率上升2.2個百分點(diǎn)至32.3%。迫于去化壓力，各項(xiàng)目業(yè)主積極下調(diào)租金維護(hù)老客戶和吸引新客戶，租金水平環(huán)比下降1.5%至每月每平方米人民幣87.7元。

　　本季度，除TMT類企業(yè)依舊承載市場主要需求外，金融類企業(yè)也表現(xiàn)出較好的擴(kuò)張勢頭，如平安壽險(xiǎn)在金融街南開中心租賃2,600平方米的辦公面積，紫金財(cái)險(xiǎn)在陸家嘴金融中心租賃820平方米的辦公面積。

　　濱海新區(qū)甲級寫字樓市場存量在112.5萬平方米，項(xiàng)目主要集中分布在四大板塊（泰達(dá)、于家堡、響螺灣及生態(tài)城板塊），目前整體市場的空置率在46%，要高于市區(qū)寫字樓空置率14個百分點(diǎn)，租金水平63元/平方米/月，低于了市區(qū)租金水平。

　　面對嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢和激烈的市場競爭，部分業(yè)主調(diào)整項(xiàng)目入市節(jié)奏，2022下半年，金茂府寫字樓項(xiàng)目預(yù)計(jì)將投放市場，為海河沿線商圈帶來2.6萬平方米的新增辦公面積。預(yù)計(jì)2022下半年-2025年，市場預(yù)計(jì)迎來約64.3萬平方米的新增供應(yīng)，新增供應(yīng)將給市場去化帶來新的挑戰(zhàn)，空置率或?qū)⒊掷m(xù)上升，租金將面臨下行壓力。為有效減輕疫情對企業(yè)發(fā)展的影響，天津市政府積極出臺減負(fù)舉措為企業(yè)紓困，5月，市發(fā)展改革委等14部門聯(lián)合出臺《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域困難行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的若干措施》，發(fā)布40條舉措助力服務(wù)業(yè)加快復(fù)蘇，其中針對承租國有房屋的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)，減免3-6個月租金，將對穩(wěn)定寫字樓市場需求提供有效保障。

　　2022第二季度天津零售市場租金下降

　　2022年第二季度，天津優(yōu)質(zhì)零售市場無新增供應(yīng)項(xiàng)目，市場存量穩(wěn)定在242.6萬平方米。本季度，疫情再現(xiàn)，實(shí)體商業(yè)經(jīng)營再次停擺，品牌縮減門店，退租現(xiàn)象延續(xù)，推升市場整體空置率環(huán)比上漲0.4個百分點(diǎn)至12.4%；租金水平延續(xù)下行走勢，環(huán)比下降0.5%至每月每平方米人民幣435.1元。

　　為進(jìn)一步推進(jìn)天津國際消費(fèi)中心城市建設(shè)，發(fā)展“首店經(jīng)濟(jì)”，激活消費(fèi)活力，助力消費(fèi)升級，4月30日，河西區(qū)品牌首店落戶簽約儀式在萬象城舉行，助力天津建設(shè)全球新品首發(fā)地，其中英國當(dāng)代時(shí)尚品牌self-portrait 天津首店入駐天津萬象城。

　　預(yù)計(jì)未來三年，天津零售物業(yè)市場將迎來總共約55.7萬平方米的新增供應(yīng)量，大量的供應(yīng)量將加劇市場競爭，推升空置的同時(shí)租金也將持續(xù)面臨下行壓力。第二屆海河國際消費(fèi)季于6月16日開啟，并延續(xù)舉辦至9月底，預(yù)計(jì)帶動全市開展500余場的消費(fèi)促進(jìn)活動，各大品牌商將通過創(chuàng)新消費(fèi)模式，引入多元化業(yè)態(tài)，助力天津市消費(fèi)升級，發(fā)揮消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)循環(huán)的牽引帶動作用。6月20日，天津市第十二次黨代會報(bào)告提出天津要加快建設(shè)國際消費(fèi)中心城市和區(qū)域商貿(mào)中心城市，未來將在打造消費(fèi)地標(biāo)、聚焦消費(fèi)國際化、促進(jìn)區(qū)域消費(fèi)聯(lián)動等六個方面持續(xù)發(fā)力，提升傳統(tǒng)消費(fèi)，培育新型消費(fèi)，優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境，未來，在政府大力扶持下，天津?qū)嶓w零售市場消費(fèi)活力有望逆勢復(fù)蘇。

　　城市發(fā)展同有限土地供應(yīng)之間的矛盾是催生城市更新的最主要原因，作為空間重組的重要手段，城市更新在提升城市競爭力方面扮演者重要的角色，也是城市實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要抓手。天津經(jīng)過改革開放以后40年的快速發(fā)展，從近十年天津市推出建設(shè)用地面積的走勢可以看出，城市中可供開發(fā)的土地越來越稀缺，這意味著城市靠增量求發(fā)展的模式已經(jīng)逐漸成為歷史，如何挖掘存量資產(chǎn)，對已有項(xiàng)目進(jìn)行更新改造，為城市創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益將成為未來天津城市發(fā)展的主旋律。

　　基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展及估值關(guān)注要點(diǎn)

　　自2021年6月，中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs迎來了首批9單產(chǎn)品成功上市，到目前共有13單產(chǎn)品成功上市，總市值突破580億元。目前已上市資產(chǎn)類型包括高速公路、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉儲物流。在2021年7月“958號文”中納入試點(diǎn)范圍的保障性租賃住房成為熱點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)類型，而深圳安居和廈門安居項(xiàng)目也在日前通過了滬深交易所的審核，國內(nèi)即將迎來首批保障性租賃住房公募REITs。

　　基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的資產(chǎn)評估應(yīng)以收益法中的現(xiàn)金流折現(xiàn)法（DCF）作為最主要的定價(jià)方法，并選擇其他分屬于不同估值技術(shù)的估值方法進(jìn)行校驗(yàn)。DCF估值核心關(guān)注要素包括：收益期限、現(xiàn)有收入水平、 未來收入水平、預(yù)期增長率、運(yùn)營成本和運(yùn)營凈收益、及折現(xiàn)率。投資人應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目歷史經(jīng)營情況和未來市場發(fā)展對項(xiàng)目估值做出合理判斷。

　　目前首批REITs已經(jīng)迎來了發(fā)行成功的一周年。這一年當(dāng)中，中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場發(fā)展迅速，市場反響積極；與海外對比，中國內(nèi)地公募REITs尚處于起步階段，按各國REITs市值與股票市值占比來看，中國內(nèi)地公募REITs僅為0.05%，遠(yuǎn)低于新加坡的13%，跟美國的3%和日本的2%亦有一段距離。中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場規(guī)模增長發(fā)展?jié)摿�可期�?/P>

　　來源：戴德梁行

編輯：wangdc