戴德梁行針對2022年二季度的寫字樓市場、零售市場、大宗交易市場以及產業(yè)地產市場進行多維度的解讀。

　　疫情下新項目助力成交，人才高地建設推動后市信心重建

　　疫情下經濟運行按下暫停鍵，上海寫字樓市場成交急轉直下，但值得注意的是，受益于一些新入市項目前期良好預租的表現，2022年二季度甲級寫字樓凈吸納量仍錄得7.7萬平方米。如本季度新入市的徐匯濱江板塊“星揚西岸中心”以及一季度入市的靜安非核心“福新匯”、前灘“信德文化中心”等項目都有一定成交。不過，疫情影響下也打亂了項目入市步伐，原本計劃推出的2個項目未能如期入市，本季度新增項目除了“星揚西岸中心”外，原名為“世紀盛薈廣場”改造后改名為“上海利園”正式入市。受成交相對低迷影響，二季度甲級寫字樓空置率攀升至16.21%，比上季度提升0.75%；平均租金價8.19元/平方米/天，環(huán)比下滑0.22%。

　　疫情影響下，行業(yè)走勢分化。生產制造、對外貿易行業(yè)受挫。由于疫情對交通物流的嚴格管制，盡管部分制造行業(yè)在5月已提前復工，但由于生產材料未能全面及時抵達生產基地，即便復工后，復產率也較為低下。一些全球型制造企業(yè)為規(guī)避風險已開始考慮搬離部分生產研發(fā)基地至周邊地區(qū)或周邊國家，中短期來看，制造類企業(yè)辦公需求或將縮減。

　　疫情下以人為主導的服務行業(yè)將保持韌性發(fā)展。疫情打亂了許多企業(yè)正常的發(fā)展步伐，疫情下不少公司因倒閉或裁員使得公司人事、業(yè)務糾紛增加，企業(yè)迫切需要法務等相關咨詢。可以預見，以人力、財務、企業(yè)管理、市場咨詢、律所等專業(yè)服務行業(yè)業(yè)務未來會有所提升，咨詢服務類行業(yè)生存前景看好會對辦公需求起到積極作用。

　　戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務部董事總經理魏超英表示: “伴隨6月的復商復市，交通出行陸續(xù)恢復正常，越來越多的企業(yè)復工復產，餐飲也相繼恢復堂食，相信交通物流及生活日常恢復常態(tài)后房地產市場也必然復蘇。上海是全國和世界的中心，作為服務業(yè)主導的城市，盡管此次受疫情影響出現了一波離滬潮，但更開放的人才引進政策將助力市場信心重建。此次人才政策可圈可點之處在于，其一優(yōu)化重點區(qū)域及五個新城就業(yè)，表明政府拉動郊區(qū)發(fā)展的決心，臨港、張江及五大新城部分板塊是上海重要制造業(yè)、生物醫(yī)藥業(yè)、電子信息科技業(yè)重點布局區(qū)域，人才聚集會使制造類企業(yè)重拾對上海投資信心；其二是加大名校留學生落戶力度，世界排名前50名院校留學人員在滬全職工作即可辦理落戶，意味著上海對人才引進更傾向國際化、高端化；其三對人才引進精準化，除了吸引高層次人才外，還招納重點機構緊缺人才、高技能人才、創(chuàng)新人才以及專門特殊人才，可以預見以人為主導的服務行業(yè)、科技創(chuàng)新、科技研發(fā)領域在上海優(yōu)勢依然凸顯�！�

　　上海優(yōu)質零售物業(yè)市場受到疫情沖擊

　　上海經濟的增長繼續(xù)支持人均可支配收入和人均消費支出的增長。2021年全年，上海人均可支配收入和人均消費支出分別達到82,429元和51,295元，分別同比增長7.8%和14.4%。2022年第二季度，受疫情的影響，一些新的購物中心項目推遲入市，上海優(yōu)質零售物業(yè)市場無新增供應入市。同時，由于疫情對上海優(yōu)質零售物業(yè)市場造成短暫沖擊，上海大部分商場暫�；蛘{整營業(yè)時間。

　　已簽約的品牌并未收到疫情及上海區(qū)域管控的影響

　　雖然二季度大部分店鋪開業(yè)計劃，有所推遲，但未來將有部分國際品牌首店、旗艦店開業(yè)，展示了品牌對疫情后的上海零售市場任有信心。如，未來即將開業(yè)的上海第二家Blue Bottle 小藍瓶咖啡位于上海靜安嘉里中心一層；Maison Margiela上海首家咖啡店將入駐上海JC錦滄文華商場內等。

　　上海優(yōu)質購物中心整體需求保持穩(wěn)定，全市整體平均出租率下降0.75個百分點，至95.26%。截至2022年第二季度末，上海優(yōu)質購物中心首層平均租金報價環(huán)比微跌 0.2%，至868.4元/平方米/月，整體平均租金環(huán)比微跌至1,988元/平方米/月。

　　二季度大事件回顧：

　　l 3月初疫情對上海消費市場產生巨大的影響。在上海居家隔離的期間“團購”是上海居家生活的主旋律。首先，幾乎所有小區(qū)居民都以微信為紐帶，數字化的連接了起來。疫情期間“團購”增強了上海市零售市場整體的線上消費，同時疫情之后也預示著實體店未來可通過線上消費的整合，轉換線上用戶為線下用戶。

　　l 疫后雖然商場陸續(xù)恢復開放，可餐飲行業(yè)仍然在逐步恢復堂食的階段，暫停堂食的日子，餐飲人變身“擺攤人”。如上海新天地北里與前灘太古里部分餐廳已開啟外擺模式。隨著餐飲外擺增多，預示著購物中心商業(yè)體對戶外空間需求量逐漸增大，同時未來餐飲業(yè)態(tài)對于鋪面偏好可能發(fā)生轉變，更加偏向于一層設有沿街戶外就餐空間的位置。

　　l 上海復商復市后，上海人民為了尋回丟失已久的自由感覺，相繼選擇帶親攜友去露營，通過露營的方式來舒緩心情。較多購物中心目前已舉辦過戶外露營活動，如龍湖天街“戶外郊游計劃”、湖濱道購物中心三層“Artemis摩登空間”等。同時也預示著疫情后的消費客群偏向于停留在戶外空間進行活動，并喜愛自然與運動的元素，未來購物中心在建筑屋頂和戶外廣場上將會打造更多的公共空間與品牌、消費者進行更多的聯動。

　　戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產部高級助理董事陳云九表示：“上海2022年上半年疫情基本進入尾聲，復工復產、商場重新開業(yè)、堂食逐漸恢復預示著上海零售市場逐漸恢復到正軌。同時，經過此次疫情，我們也對未來零售市場有一些新啟發(fā)�！�

　　上海大宗交易總成交額破300億，無懼疫情仍高于去年同期

　　2022上半年上海大宗交易市場共錄得26筆、共計328億元成交，對比去年同期微漲2.5%，亦是四大一線城市中唯一交易額同比上漲的城市。上半年上海市場也不乏一些代表性成交，如希慎收購世紀盛薈廣場、金茂資本收購展想中心、ESR收購DLJ物流資產包等，且這其中部分成交有可能成為全年上海、甚至全國的標桿案例。

　　自用買家比例增加，內資買家占據主導

　　買家方面，投資型買家受新冠疫情影響較大，自用買家比例增加，由2021年的37%提升至58%；內外資則繼續(xù)保持“七三開”態(tài)勢，內資買家以72%的占比、占據主導地位。

　　辦公成交占比翻倍，實力企業(yè)持續(xù)收購優(yōu)質辦公樓

　　得益于多筆大體量寫字樓的成交，上半年上海辦公類型成交增長明顯，達到了64%，對比2021年近乎翻倍。能源化工、TMT、金融等優(yōu)質企業(yè)上半年也頻繁出手，貢獻了眾多代表性成交，如匯景能源收購靜安大悅中心、商湯科技及阿里巴巴收購西岸國際人工智能中心和西岸藝島Art Tower、浙商銀行收購綠地創(chuàng)驛大廈A棟等。

　　各資產類別資本化率保持穩(wěn)定

　　投資者出于對市場不確定性及租賃風險的考慮，投資回報的要求相較于2021年有所上升，甲級寫字樓保持在4.5%-4.7%的區(qū)間范圍內，零售為4.4%，商務園區(qū)則達到5%的水平�？紤]到近期投資者的活躍程度，這一指標第三季度預計將保持穩(wěn)定。

　　展望下半年，戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強表示：

　　·預計2022全年成交總額雖然再達去年千億水準，但依然將超過2020年水平（722億）；

　　·長租公寓項目及可發(fā)行REITs的物流地產、產業(yè)園區(qū)、商務園區(qū)等將繼續(xù)受到追捧；

　　·自用買家持續(xù)活躍，預計2022全年自用買家占比將超過去年；

　　·不良資產預計下半年會迎來買賣雙方合意成交高峰，同時有的會以資產包的形式成交。

　　上海冷鏈市場呈現供需兩旺 高標倉庫需求平穩(wěn)

　　二季度，疫情催生上海生鮮保供物資需求上漲，保供企業(yè)及商貿流通企業(yè)備貨量逐步增加。干倉改冷庫數量增長快速，使得冷庫供應量提升。冷庫租金穩(wěn)中有升，基本維持在3.5元/平方米/天（報價，含稅含物業(yè)）。預計未來冷鏈布局將更加密集，同時冷庫內包裝、食品加工等附加功能將更為健全。

　　受疫情影響，二季度上海物流市場不同行業(yè)租戶的比例產生變動，電商、制造業(yè)類企業(yè)仍為上海高標倉庫市場吸納主力。民生類、保供類企業(yè)租戶問詢增加，尤其生鮮、藥品類企業(yè)�？爝f快運類企業(yè)布點已趨于成熟，需求變化受疫情影響較小。電商受到一定負面影響，尤其垂直電商類租戶需求減弱。制造業(yè)企業(yè)產能下降，疊加上海部分制造業(yè)企業(yè)外遷影響，工業(yè)園區(qū)相關配套物流需求下降，傳統倉儲需求減少。上海市高標倉庫市場整體需求增長放緩，需求總量保持平穩(wěn)。

　　上海高標庫總量為898萬平方米，平均租金為48.14元/平方米/月，全市高標空置率為6.2%。上海未來三年的供應總量為285萬平方米，將近62.5%的未來供應來自于金山區(qū)。由于金山、奉賢本身的供應基數較大，且相對區(qū)域位置較偏，預計下半年會面臨一定招商壓力。金山部分項目因疫情影響延期至下半年交付，預計空置率呈上升趨勢。

　　戴德梁行中國區(qū)產業(yè)地產部董事總經理蘇智淵表示：“政府對嘉定、臨港、青浦及松江區(qū)域較新的高標倉物流項目的租戶準入門檻提高，對租戶入駐的注冊納稅要求趨嚴。同時，青浦、松江、閔行等距離市區(qū)較近區(qū)域的高標倉庫更受租戶青睞，預計下半年需求旺盛，租金持續(xù)走高。

　　來源：戴德梁行

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