7月6日，第一太平戴維斯2022年上半年廣州媒體見面會(huì)于WeWork越秀金融大廈舉行，權(quán)威發(fā)布《2022年上半年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告。發(fā)布會(huì)上，第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇從寫字樓、零售、住宅等方面精準(zhǔn)及深入地剖析了2022年上半年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，并展望下半年的市場(chǎng)整體趨勢(shì)。
寫字樓 —— 凈吸納量跌至近十年最低，租金指數(shù)環(huán)比再降1.8%
2022年開年以來，盡管廣州經(jīng)濟(jì)保持一定增長(zhǎng)，但經(jīng)濟(jì)增速仍受嚴(yán)峻外部環(huán)境影響放緩。第一季度，全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)人民幣6,751.84億元，同比增長(zhǎng)4.0%。第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)亦受一定沖擊，一季度產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)人民幣4,961.93億元，同比增長(zhǎng)3.5%，增速較2019至2021年同期增速下降3.2個(gè)百分點(diǎn)。
2022年第二季度，全市共迎三個(gè)新項(xiàng)目入市，合計(jì)為市場(chǎng)帶來19.6萬平方米甲級(jí)寫字樓面積。截至季末，廣州甲級(jí)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)總存量達(dá)647.1萬平方米。
本季，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租賃需求顯著縮減，多個(gè)子市場(chǎng)均有大面積租戶撤租現(xiàn)象出現(xiàn)，全市季度凈吸納量自疫情首次爆發(fā)以來再次轉(zhuǎn)負(fù)，并跌至近十年最低值（-2.6萬平方米）。受此影響，全市平均空置率環(huán)比再升3.1個(gè)百分點(diǎn)，至14.9%，開年兩個(gè)季度已累計(jì)上升逾5個(gè)百分點(diǎn)。
季內(nèi)，受多個(gè)行業(yè)租賃需求普減的影響，市場(chǎng)去化壓力陡增，業(yè)主繼續(xù)降租以穩(wěn)入駐率，全市平均租金因此降至人民幣每平方米每月154.8元，租金指數(shù)環(huán)比下降1.8%，系近十年指數(shù)最大環(huán)比降幅。
展望
2022年第三季度，全市預(yù)計(jì)有七個(gè)新項(xiàng)目入市，合計(jì)為市場(chǎng)帶來約40.0萬平方米新增供應(yīng)，新項(xiàng)目均將位于琶洲。
受經(jīng)濟(jì)增速放緩、全球貿(mào)易環(huán)境嚴(yán)峻、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)持續(xù)進(jìn)行人員優(yōu)化等因素影響，源自貿(mào)易、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)的上下游企業(yè)租賃需求或有縮減。相較之下，金融、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)的租賃需求或有望于下半年維持穩(wěn)定。
§ 鑒于租賃需求傾軟，加之年內(nèi)市場(chǎng)將迎供應(yīng)高峰，全市平均空置率預(yù)計(jì)繼續(xù)上升，業(yè)主仍將持續(xù)降租以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，全市租金水平料將延續(xù)下行趨勢(shì)。
零售 —— 短期市場(chǎng)活躍度仍待提升，空置率環(huán)比再升0.9個(gè)百分點(diǎn)
受本地零星疫情影響，2022年前5月，廣州社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)至人民幣4,233.1億元，同比微降0.3%。但自5月份以來，在“羊城歡樂購(gòu)”等系列促消費(fèi)活動(dòng)帶動(dòng)下，廣州消費(fèi)市場(chǎng)逐步回暖，盡管當(dāng)月社會(huì)消費(fèi)品零售總額仍同比下降3.0%，但降幅已較4月份收窄5.8個(gè)百分點(diǎn)。
第二季度，廣州零售物業(yè)市場(chǎng)迎來一個(gè)新購(gòu)物中心開業(yè)，為市場(chǎng)帶來 14.0萬平方米新增供應(yīng)，總存量因此環(huán)比上升2.1%至683.2萬平方米。
季內(nèi)，疫情沖擊消費(fèi)市場(chǎng)，亦令項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)受抑，存量項(xiàng)目吸納量環(huán)比降幅擴(kuò)大。盡管因新項(xiàng)目開業(yè)入駐率較高，并支撐全市季度凈吸納量轉(zhuǎn)正，但僅為2021年季均水平的51.6%。多數(shù)商圈空置率亦相應(yīng)波動(dòng)上升，全市空置率環(huán)比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)，至14.1%。
季內(nèi)，多個(gè)次核心商圈租金下降，推動(dòng)全市租金指數(shù)環(huán)比下降0.9%；上半年，租金指數(shù)降幅逐季擴(kuò)大，累計(jì)下降1.5%。平均租金錄得人民幣每平方米每月661.9元。
展望
2022年第三季度，全市預(yù)計(jì)迎來兩個(gè)購(gòu)物中心開業(yè)入市，將為市場(chǎng)帶來12.7萬平方米新增供應(yīng)，兩項(xiàng)目分別位于白云、天河北子市場(chǎng)。
雖在疫情反復(fù)及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇面臨挑戰(zhàn)的影響下，本地消費(fèi)市場(chǎng)短期仍將受阻，但居民消費(fèi)升級(jí)需求中長(zhǎng)期預(yù)計(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，并助力市場(chǎng)吸引中高端品牌擴(kuò)張。年內(nèi)，零售商擴(kuò)張需求整體仍待提升；但得益于具專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的新項(xiàng)目積極引進(jìn)品牌進(jìn)駐，全市空置率有望維持穩(wěn)定。
盡管優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金預(yù)計(jì)將持續(xù)增長(zhǎng)，但受次核心商圈新增供應(yīng)及部分項(xiàng)目因經(jīng)營(yíng)狀況不佳下調(diào)租金的影響，預(yù)計(jì)全市平均租金或延續(xù)下降趨勢(shì)。
住宅 —— 剛需買家置業(yè)仍保謹(jǐn)慎，項(xiàng)目成交表現(xiàn)差異顯著，均價(jià)受優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目成交帶動(dòng)環(huán)比上升2.4%
第二季度，開發(fā)商推盤節(jié)奏逐步恢復(fù)。截至2022年6月17日，廣州一手住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積達(dá)194.5萬平方米，約為第一季度的2.5倍，同比增長(zhǎng)14.1%。
季內(nèi)，盡管宏觀政策及個(gè)人購(gòu)房融資環(huán)境持續(xù)利好購(gòu)房者，但剛需買家置業(yè)仍保持謹(jǐn)慎，交易活動(dòng)主要集中于區(qū)位優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)、生活配套成熟、教育資源占優(yōu)的部分項(xiàng)目。截至2022年6月15日，全市一手住宅成交面積環(huán)比下降3.9%、同比下降39.6%，至130.2萬平方米。
第二季度，因市場(chǎng)成交多集中于中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，故全市成交均價(jià)呈小幅上升趨勢(shì)。季末，廣州一手住宅成交均價(jià)環(huán)比上升2.4%，至人民幣每平方米44,280元。
展望
年內(nèi)，市場(chǎng)供應(yīng)有望增加，且數(shù)個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)相繼推盤入市，為購(gòu)房者提供優(yōu)質(zhì)置業(yè)選擇。此外，廣州第二輪集中供地?cái)M于7月進(jìn)行競(jìng)價(jià)，天河、海珠等中心城區(qū)亦有土地供應(yīng)，這不僅利好土拍市場(chǎng)活躍度的提高，遠(yuǎn)期亦將為市場(chǎng)注入更多優(yōu)質(zhì)住宅供應(yīng)。
需購(gòu)房者情緒預(yù)計(jì)延續(xù)謹(jǐn)慎，除對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、配套等因素加以嚴(yán)格考察外，其對(duì)項(xiàng)目開發(fā)商背景及其運(yùn)營(yíng)情況的關(guān)注度亦將有所提高。
下半年，在市場(chǎng)情緒趨謹(jǐn)慎的背景下，市場(chǎng)成交預(yù)計(jì)仍將主要集中于核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。在此帶動(dòng)下，全市成交均價(jià)預(yù)計(jì)有所上升。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
