房訊網(wǎng)訊 仲量聯(lián)行近日發(fā)布《2022年成都辦公樓企業(yè)客戶Top50報告》顯示，2022年，平安保險位居優(yōu)質(zhì)Top50榜單首位，多家保險企業(yè)位居前列；字節(jié)跳動連續(xù)六年蟬聯(lián)甲級辦公樓Top50榜單冠軍。

　　2022年，金融業(yè)占據(jù)優(yōu)質(zhì)Top50榜單24個席位，遙遙領先；優(yōu)質(zhì)Top50企業(yè)超四成面積選址乙級辦公樓；乙級辦公樓產(chǎn)業(yè)結構，地產(chǎn)建筑面積占比超金融業(yè)居首。

　　2014-2022年，甲級Top50榜單入榜門檻逐年增加，從2014年的1,772平方米增長至2022年的4,559平方米；甲級Top50科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)增幅第一，累計提升24.4個百分點；甲級Top50中資企業(yè)面積占比提升19.1個百分點，地方政府平臺公司嶄露頭角。

　　2019-2022年，疫情三年甲級辦公樓產(chǎn)業(yè)結構喜憂參半：科技互聯(lián)網(wǎng)、傳統(tǒng)金融、跨行業(yè)集團及政府平臺公司增幅最高；跌幅前三為地產(chǎn)建筑、非傳統(tǒng)金融、第三方辦公。

　　金融城甲級辦公樓金融與專業(yè)服務業(yè)的市場占比總計35.8%，略低于市中心1.5個百分點，現(xiàn)代服務業(yè)快速發(fā)展、商務氛圍逐步成熟的“第二核心”商務區(qū)與傳統(tǒng)CBD構筑成都“雙核+多中心”辦公樓市場新格局；

　　縱觀過去18年甲級辦公樓企業(yè)客戶，互聯(lián)網(wǎng)與非傳統(tǒng)金融業(yè)的租期穩(wěn)定性從統(tǒng)計學上顯著低于其他行業(yè)。

　　聚焦頭部——平安保險以近7萬平方米辦公面積登錄榜首，金融業(yè)面積占比總榜過半

　　數(shù)據(jù)顯示，全市超1.3萬家企業(yè)中，前50強企業(yè)的承用面積總和高達78.8萬平方米，占企業(yè)總需求面積的9.6%，即頭部企業(yè)以不足0.4%的數(shù)量貢獻市場近10%的辦公面積需求，足見其分析價值所在。

　　2015-2020年，四川省原保險保費年復合增長率達12.4%，其中人身險更高達15.3%。高速上升的保險業(yè)成為成都優(yōu)質(zhì)辦公市場最重要的頭部需求來源。本次Top50榜單中，平安保險以近7萬的租賃面積位居首位。而在前10名的企業(yè)中，保險企業(yè)更以4個席位的數(shù)量展現(xiàn)了其領先地位。

　　不同于甲級辦公樓榜單中“金融”與“科技”并駕齊驅(qū)的局面，成都優(yōu)質(zhì)辦公樓Top50榜單中金融業(yè)以超50%面積占比的“首位度”絕對領先，居各行業(yè)之首�？萍蓟ヂ�(lián)網(wǎng)行業(yè)位居第二，面積占比達26.1%。除字節(jié)跳動等新媒體外，中國通信服務、華為等通訊及智能制造企業(yè)的需求同樣亮眼。

　　縱觀全景——城市化進程構筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎，生產(chǎn)性服務業(yè)高速成長培育未來經(jīng)濟主賽道

　　Top50研究聚焦頭部企業(yè)的大面積需求。而全市超1.3萬的企業(yè)客戶則能幫助我們更準確描繪出商務樓宇產(chǎn)業(yè)畫像。

　　2010年至2020年間，成都市人口增長581.9萬。人口加速導入催化城市基建、地產(chǎn)行業(yè)高速增長，城市化進程成為地產(chǎn)建筑（20.1%）穩(wěn)居租戶行業(yè)首位的重要底層邏輯。此外，據(jù)成都“十四五”規(guī)劃提出，至2025年，全市生產(chǎn)性服務業(yè)規(guī)模達到8,800 億元。我們觀察到成都生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展優(yōu)勢明顯：科技互聯(lián)網(wǎng)（19.2%）、金融業(yè)（17.5%）以及專業(yè)服務（11.3%）等行業(yè)均呈現(xiàn)強勁的需求特征。

　　對比成都甲級和乙級辦公樓分別的租戶結構，差異并不顯著。值得關注的是，甲級結構中，金融排第一，高于地產(chǎn)建筑；相反，乙級則是地產(chǎn)建筑占據(jù)首位，金融排第三。其決策差異的根源在于相較金融業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)中開發(fā)商（營銷部門為主）、建筑、基建類企業(yè)對辦公軟硬件要求并不高，相比于位于核心區(qū)域的甲級物業(yè)，租金較低或靠近開發(fā)項目的乙級物業(yè)更受其青睞。

　　格局演變——金融城成為成都“第二核心”商務區(qū)，“雙核+多中心”格局已然成型

　　當聚集成本超出聚集收益的閾值時，即由于城市空間內(nèi)出現(xiàn)交通、住房、能源、環(huán)境與載體緊張等諸多問題時（聚集不經(jīng)濟）時，單中心的空間格局將被多中心替代。當前，成都城市空間發(fā)展已然形成兩條顯著的發(fā)展脈絡。一是在公共政策引導和市場資源配置流動下，城市發(fā)展一路向南。城市化進程下加速金融城、大源、天府新區(qū)等子市場打造；二是依托母城基底，推動市中心、人民南路、城東、城西、城北子市場更新。

　　另一方面，伴隨新興區(qū)域人口與經(jīng)濟發(fā)展逐步成熟，城市需要發(fā)展第二個商務商業(yè)“核心”以承接城市產(chǎn)業(yè)升級、消費提振、人口導入的落地。因此，在政策與市場的雙重作用下，金融城作為成都“第二核心”商務區(qū)的角色儼然呈現(xiàn)。進入2022年，越來越多的保險、證券、律所等現(xiàn)代服務業(yè)聚集金融城。金融城的產(chǎn)業(yè)結構特征已具備成熟商務區(qū)特征，并向市中心傳統(tǒng)商務區(qū)靠攏。而在零售物業(yè)市場，高端零售品牌物業(yè)選址呈現(xiàn)“春熙路-交子商圈”的雙店布局模式。諸多高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)與消費場景的匯聚，市場主體的微觀決策，最終疊加形成成都“雙核”商務格局的宏觀市場現(xiàn)象，這便是“量變”到“質(zhì)變”的結果。

　　跨越周期——甲級市場頭部企業(yè)變遷之路投射成都經(jīng)濟蝶變之勢

　　若回溯時間線，將過去九年的榜單整合分析，近十年時間序列的主要趨勢躍然紙上。

　　規(guī)模層面，經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展推動頭部企業(yè)規(guī)模持續(xù)攀升。2014-2022年，甲級Top50企業(yè)的總面積復合年增長實現(xiàn)13.8%，平均面積增長約15.3%；結構上看，城市產(chǎn)業(yè)提檔升級，科技化轉(zhuǎn)型成效明顯。從2014年甲級Top50中科技互聯(lián)網(wǎng)占比的8.3%上升至今年的32.7%，成都頭部企業(yè)已基本完成從金融業(yè)“一枝獨秀”再到金融與科技“雙輪驅(qū)動”的高質(zhì)量轉(zhuǎn)變；企業(yè)資本層面，作為中西部對外開放高地，成都一直以來便是外資企業(yè)西進中國的首選之一。2014年甲級Top50企業(yè)中，約有28.2%的面積需求來自外資企業(yè)。然而伴隨市場化經(jīng)濟的高速推進以及國際形勢的轉(zhuǎn)變，中資企業(yè)以迅猛之勢大幅占據(jù)甲級Top50榜單，面積占比攀升至85%以上。進入2022年，宏觀經(jīng)濟挑戰(zhàn)加大，作為社會經(jīng)濟發(fā)展的壓艙石，國企及地方平臺公司于經(jīng)濟活動中的分量愈發(fā)重要。在今年甲級Top50榜單中，該類企業(yè)面積占比40.1%，較2018數(shù)值高出26.1個百分點。

　　從選址來看，過去九年頭部企業(yè)的偏好與時俱進。伴隨成都經(jīng)濟發(fā)展與商務區(qū)開發(fā)而不斷改變。成都一路向南，頭部企業(yè)隨之南向發(fā)展。市場逐年成熟，商務樓宇不再只實現(xiàn)地段區(qū)位的溢價，樓宇品質(zhì)溢價的市場接受度亦逐年提升。綠色建筑帶給企業(yè)的經(jīng)濟價值、社會效益成為ESG的重要議題。單一業(yè)權下的經(jīng)營性資產(chǎn)更受頭部企業(yè)青睞，這也是資本市場活力復蘇的基礎。

　　仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部董事杜婷表示：“宏觀環(huán)境的加速更迭，市場不確定因素的不斷變化，未來短期內(nèi)需求端的放緩或不可避免。于微觀策略而言，辦公樓業(yè)主方需以更廣的視角去尋求市場機遇。不論是地理層面，抑或是時間維度，高頻的市場跟蹤以及敏捷的產(chǎn)業(yè)預警均將成為破局關鍵。”

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc