廣州甲級寫字樓市場報告2024年第一季度
廣州甲級寫字樓市場參考指標
租金走勢
第一季度,廣州全市寫字樓市場租金繼續(xù)下探。因租戶流失加快,珠江新城、天河北兩個子市場業(yè)主均進行較大幅度的價格調(diào)整。疊加數(shù)據(jù)庫調(diào)整影響,天河北租金錄得環(huán)比8.5%的跌幅,遠超去年同期水平。與之相反,主打性價比的越秀、琶洲,因與成本節(jié)約型的主流租賃需求吻合,于本季度租金表現(xiàn)最為平穩(wěn),越秀區(qū)寫字樓租金更錄得環(huán)比1.2%的小幅上升。
朱磊 萊坊高級董事及中國區(qū)研究及咨詢部主管
“預(yù)估2024年第二季度,金融城、琶洲將逐步有新增供應(yīng)的釋放,廣州全市整體市場仍將面臨較大的去化壓力,租金下行預(yù)期持續(xù)加強。”
供應(yīng)與需求
第一季度,廣州全市寫字樓市場租賃需求經(jīng)歷上一季度的大幅釋放后,再度回落至低位水平。
因本季度沒有新增供應(yīng)入市,全市空置率繼續(xù)收窄1.0%至11.5%。值得注意的是,琶洲于本季度凈吸納量領(lǐng)先全市,空置率大幅下降5.7%至17.4%。與之相反的是,珠江新城客戶流出量最大,空置率抬升1.5%。
從企業(yè)需求來看,搬遷和新設(shè)立為本季度兩大租賃需求。其中,搬遷需求占總需求面積的47.2%,保持規(guī)模及擴租的比例遠高于減租,占比超90%,且搬遷擴租的目的寫字樓多位于琶洲區(qū)域。從行業(yè)結(jié)構(gòu)來看,專業(yè)服務(wù)業(yè)是本季度租賃需求的需求引擎,占比達24.6%,靈活辦公、咨詢公司為主要細分子類。其次,受游戲、出行平臺、文化傳媒等相關(guān)企業(yè)的帶動,TMT位列本季度全市租賃需求第二位,且普遍承租面積均超1,000平方米。相對的是,金融業(yè)在本季度需求大幅萎縮,下滑至第三名,主要需求來源為證券、基金,且更為青睞珠江新城。
黃偉倫 萊坊董事及廣州商業(yè)物業(yè)服務(wù)部主管
“展望2024年第二季度,因處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的陣痛期,預(yù)估廣州全市整體租賃需求的增長動能仍處于休整積蓄階段,短期內(nèi)較難擺脫頹勢。然而,受新增供應(yīng)入市的刺激,租戶談判優(yōu)勢延續(xù),疊加延期釋放的需求帶動,預(yù)估廣州全市凈吸納量將迎來小幅的上漲。其中,因新建樓宇存量更充裕、租金更具性價比,琶洲的凈吸納量有望繼續(xù)領(lǐng)跑全市。”
市場熱點
自2022年游戲“版號寒冬”結(jié)束,版號政策漸趨穩(wěn)定,全國游戲業(yè)在2023年迎來顯著回暖。其中,廣州游戲市場表現(xiàn)尤為矚目。得益于此,過去兩年,廣州的游戲行業(yè)在租賃需求上表現(xiàn)十分亮眼,如庫洛科技及廣州漫靈分別與于2022年和2023年下半年實現(xiàn)搬遷及擴租。買賣方面,三七互娛在購置保利金融大都會合共9層寫字樓用作自用外,更于琶洲摘地興建全球總部;詩悅網(wǎng)絡(luò)亦于2023年于金融城摘地。
簡家宏 萊坊深圳董事總經(jīng)理
“然而,廣州一些市規(guī)模龐大、營收可觀的游戲廠商,雖然擁有多款流水上億元的游戲產(chǎn)品,但因歷史原因,辦公地點仍然是位于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園或乙級寫字樓內(nèi)。借助更具性價比的租金/售價、更高的寫字樓品質(zhì)、更為集聚的行業(yè)氛圍,以琶洲、金融城為代表的子市場有望撬動并承接游戲廠商的租賃及買賣需求!
此外,網(wǎng)易公司重新與暴雪簽訂合作協(xié)議于今日再度沖上熱點。因需重組團隊、重建服務(wù)器機房和恢復(fù)各類數(shù)據(jù)等環(huán)節(jié)需要,預(yù)計首款游戲需等待至夏季方能開服。其中,團隊的重新組建和人手擴增將在短期內(nèi)產(chǎn)生新的辦公租賃需求。同時,因數(shù)據(jù)中心凈高、承重、散熱、供電、通信電纜接駁均有特殊建造標準,短期內(nèi)難以完成新建,網(wǎng)易或需要租賃外部數(shù)據(jù)中心的方式以應(yīng)對緊迫的開服節(jié)奏,巨大的存儲需求亦將于第二季度為廣州帶來數(shù)據(jù)中心租賃成交的機遇。
來 源:萊坊公眾號