產業(yè)地產，是以產業(yè)為依托、地產為載體，實現土地的整體開發(fā)與運營，以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發(fā)樓為開發(fā)對象，構建區(qū)域產、學、研集群，提升區(qū)域產業(yè)競爭力的新型產業(yè)形式。
對于產業(yè)地產運營商來說，“新基建”帶來了一個明顯的機遇。在國家大力推動新基建投資，以及相關的產業(yè)升級的同時，必然會增加產業(yè)地產投資的資源供給與流動性�？焖夙槕靶禄ā钡陌l(fā)展趨勢，尋找到新時期的定位，是產業(yè)地產運營者必須思考的問題。
產業(yè)地產崛起大勢逐漸形成
自從“新基建”的概念被提出，其對經濟增長的拉動和利好被紛紛看好。聚焦地產行業(yè)，其對產業(yè)地產的直接利好更為明顯。
根據統(tǒng)計數據顯示，新基建包含“5G 通信技術”“特高壓”“城市軌道交通”“新能源充電樁”“大數據中心”“人工智能”“工業(yè)互聯網”等領域，這些都是未來數年間，我國急需追趕世界先進水平的領域，確定性非常強。從表面看，這里面沒有一個與房地產直接相關。為什么說利好產業(yè)地產呢？因為任何產業(yè)都需要空間載體，尤其高端產業(yè)，更需要相應配套的載體。新基建瞄準的是“高精尖”領域，現有的很多園區(qū)無法承載這些新產業(yè)，需要改造或者新建，這就給產業(yè)地產帶來了新機會。
面對超過數十萬億的新基建投資，沒有那么多的鐵路、公路等基礎設施建設，而是5G中心、數據中心、人工智能中心等高科技中心建設，在高資本密集、高技術密集、高智力密集的“三高”影響之下，全國各地亟待建設一批符合發(fā)展需要的產業(yè)基礎設施，從而將會帶動一系列的產業(yè)地產的發(fā)展。如今“居住地產”“商業(yè)地產”都已經進入了“白銀時代”，而產業(yè)地
產崛起的大趨勢卻正在形成。
百強房企半數涉獵產業(yè)地產
當下，隨著國家“房子是用來住的，不是用來炒的”理念的貫徹落地和持續(xù)推進，整個房地產市場進入深刻調整期。相比而言，產業(yè)地產市場成為越來越多開發(fā)商發(fā)力的市場。
根據數據統(tǒng)計，目前國內百強房企中，超過半數均涉及產業(yè)園區(qū)建設。除較早布局產業(yè)地產的華夏幸福(600340,股吧)、張江高科(600895,股吧)、宏泰發(fā)展、聯東U谷外，碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)、綠城、萬達、華僑城等大型房企也頻繁進場，打造諸如科技小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)、農業(yè)小鎮(zhèn)等不同類型的產業(yè)地產項目。
其發(fā)展情況如何呢？以中國最早的產業(yè)新城運營商——華夏幸福2019年的經營數據來看：持有經營性用地同比增長50%，累計可開發(fā)用地面積達2.86億平方米，產業(yè)新城區(qū)域內的商業(yè)運營面積超過100萬平方米。目前在華夏幸福啟動的79座產業(yè)新城中，已有72座實現產業(yè)項目簽約落地、66座實現回款、22座實現了現金流轉正。2019年，華夏幸福實現營業(yè)收入1052.1億元，同比增長25.55%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，同比增長24.4%。
目前，各個省份陸續(xù)推出了結合自身區(qū)域經濟特點的新基建戰(zhàn)略，其中各類產業(yè)園區(qū)、基地來承載新基建的建設幾乎已經成為了大多數地區(qū)發(fā)展的關鍵所在，在這樣的情況下，未來的產業(yè)地產項目會較快速增加，所涉及的開發(fā)、運營企業(yè)也會越來越多。
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目前，產業(yè)地產開發(fā)主要有三種類型：開發(fā)性PPP模式；“產業(yè)+地產”的模式，本質是產業(yè)購地模式；產業(yè)科技園區(qū)模式。無論哪一種，要想做好，核心還是能夠做好產業(yè)，這就要求運營商具備產業(yè)經驗、產業(yè)資源，甚至較高的行業(yè)影響力和話語權。在此基礎上，催生了一批產業(yè)集團開發(fā)、運營或合作產業(yè)地產項目。
如位于青島的奧旭集團，以制造業(yè)起家，深耕制造業(yè)23年，確立了山東廚電市場領軍地位，榮獲“山東省名牌產品”等榮譽稱號，更懂制造企業(yè)所需。其開發(fā)打造的“奧旭G谷制造產業(yè)園”是專注于智能制造領域的專業(yè)產業(yè)平臺，以產業(yè)園區(qū)為支點，調動、整合各方資源，為制造企業(yè)打造現代產業(yè)生態(tài)圈。
在新基建的趨勢之下，不斷成長的產業(yè)地產運營商，將逐漸演變成為與城市產業(yè)共同發(fā)展的城市配套服務提供商。如奧旭G谷已在青島成功開發(fā)多個智能制造產業(yè)園，即墨奧旭G谷短時間內成為青島市重點項目，同時儲備多個戰(zhàn)略拓展項目，城市產業(yè)布局初步完成。奧旭將以系統(tǒng)化產業(yè)鏈條，促進產城融合，助推產業(yè)升級，形成帶動區(qū)域經濟快速發(fā)展的優(yōu)勢產業(yè)集群，助力青島“世界工業(yè)互聯網之都”的蓬勃發(fā)展。同時，依托成熟的園區(qū)開發(fā)運營經驗，智力輸出于智能制造產業(yè)的發(fā)展。這種全新的產業(yè)地產邏輯，讓成功的產業(yè)地產運營商形成了屬于自身的差異化競爭優(yōu)勢。
這種差異化優(yōu)勢的形成，不同企業(yè)有著不同的特點，無論何種特點，在未來國家支持實體經濟發(fā)展，房地產調控政策主調不變的背景下，產業(yè)地產將迎來新的發(fā)展階段，長期持有、穩(wěn)健運營將成為產業(yè)地產運營商實力的表現，也是其脫穎而出的秘訣所在。
產城融合極大縮短通勤距離
在很多城市，住宅和產業(yè)用地可以捆綁出售。產業(yè)園一般位于郊區(qū)，而這次疫情讓大家對低密度住宅青睞有加，這類低密度住宅大多建在郊區(qū)。與此同時，產城融合，可以極大地縮短通勤距離，平時走路或騎車即可去上班，喜歡這種生活方式人群不在少數。這對開發(fā)商來說，蘊藏著市場機會。
另外，產業(yè)地產和園區(qū)通常有兩大類與主業(yè)相關的新興業(yè)務——產業(yè)服務和產業(yè)投資。其中，產業(yè)服務主要包括產業(yè)研究、產業(yè)招商、載體租賃、物業(yè)管理、IT服務、人才服務、政策對接服務、產業(yè)“孵化和加速”服務、配套商業(yè)服務（餐飲、購物、酒店）等。而產業(yè)投資業(yè)務主要包括直接股權投資、產業(yè)基金等業(yè)務。兩大塊業(yè)務都是符合未來現代服務業(yè)特征的高價值業(yè)務，也是中長期的主要收入來源。比如，華夏幸福的產業(yè)服務收入逐年提升，星河產業(yè)集團在股權投資方面收獲頗豐。
來源：青島財經日報
編輯：wangdc
