位于北京東北四環(huán)外的酒仙橋路10號有一片由前蘇聯(lián)設(shè)計并監(jiān)督建造的中西合璧建筑群。這里大部分建筑為上世紀80年代的大工業(yè)遺跡,而現(xiàn)在卻是北京市首個花園式商務科技園區(qū)——京東方恒通國際商務園(UBP)。
4年前,這片京東方(BOE)的自持物業(yè)孕育了它自己的共享辦公品牌——LIMO零秒空間。距UBP 6號門50米處的一座E字形三層建筑,即零秒創(chuàng)新空間旗艦店恒通社區(qū)項目所在地。
不久前,這里重新進行了空間規(guī)劃,部分區(qū)域翻新、擴容,這已經(jīng)是恒通社區(qū)的第三次空間革新。此次三期的順利問世,不僅增加了新功能區(qū)、新業(yè)態(tài),而且為零秒添上了“靈活”“創(chuàng)新”的標簽。
從“LITTLE OFFICE”到“SUPER OFFICE”
在此次升級改造中,“超級辦公室”在功能補充上和設(shè)計上都是恒通社區(qū)的重點和亮點。
2016年恒通社區(qū)剛剛落成的時候,可以說是共享辦公領(lǐng)域的“另類”,因為在這里沒有一個開放工位,為企業(yè)提供的都是不同規(guī)模的獨立辦公區(qū)。
而今天增設(shè)面對散租客戶的“超級辦公室”,無論對加強原有空間的功能性還是產(chǎn)品的多元化上看都是一種補充,也是一次全新的嘗試。
從過去沒有散租工位到今天的針對小客戶和散租客戶“SUPER OFFICE”問世,零秒的升級一方面是產(chǎn)品本身向多元化的延展,但更重要的是反映了市場需求的變化。
需求催生產(chǎn)品更新迭代
零秒恒通社區(qū)“超級辦公室”面向小客戶的工位設(shè)計,也從側(cè)面反映了TO C端用戶需求的變化,選擇產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公的并非只有我們固有認知中的規(guī)模化企業(yè),只要產(chǎn)品符合用戶需求、足夠打動用戶,小企業(yè)和散租客戶也可以是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的潛在客群。
從設(shè)計角度上看,“SUPER OFFICE”在增加空間層次感的同時擴充了使用面積、增加了運營坪效,讓辦公的私人空間和共享空間完美共存。
恒通社區(qū)前身是北京電子管廠廠房,室內(nèi)挑高5.4米,為了體現(xiàn)原有建筑結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢,這里的大多數(shù)空間都是LOFT錯層結(jié)構(gòu)。為了將兩個獨立的錯層空間打通,賦予“超級辦公室”更靈動的設(shè)計感,這一次,恒通社區(qū)在設(shè)計上著墨不少。
空間布局上,利用兩個錯落排列的“盒子”空間和彼此貫通的懸浮樓梯將兩個獨立的LOFT巧妙連接起來,在視覺上形成了“3D立體式辦公室”的視覺沖擊。
為了體現(xiàn)“SUPER OFFICE”的概念,這里在硬件配置上同樣做了全新嘗試。
如iwork可升降辦公桌、“自行車”外觀的腳踏式辦公座椅、智能調(diào)節(jié)護眼燈以及單價2萬+的人體工學座椅都讓這里吸引了更多年輕人的目光。
今年11月,恒通社區(qū)“超級辦公室”向公眾開放了免費體驗活動,不少前來參觀的小伙伴表示,“兼顧私密和共享,正是我夢寐以求的辦公室�！�
“社區(qū)”不能沒有商業(yè)
零秒創(chuàng)新空間旗下有兩條產(chǎn)品線,一是LIMO Space 零秒辦公空間(全周期創(chuàng)新型辦公空間),另一條則是LIMO Hub 零秒生態(tài)社區(qū)(24小時生態(tài)創(chuàng)新型社區(qū))。零秒正在由單純的辦公空間向生態(tài)社區(qū)轉(zhuǎn)型。
目前,改造后的恒通社區(qū)一層有已經(jīng)簽約入駐的商戶正在進行店面裝修改造,據(jù)悉,本次恒通社區(qū)三期入駐的底商有阿木眼鏡店、COCO奶茶、iFresh健身等便捷商業(yè)配套。
為了服務園區(qū)內(nèi)更多用戶,簽約商戶可在與零秒?yún)f(xié)商后對空間進行二次改造,打通建筑外側(cè)客流通道,將空間與周邊環(huán)境通過人流帶動融為一體,激活生態(tài)社區(qū)屬性。
近幾年,隨著新辦公的發(fā)展,出現(xiàn)不少小型商業(yè)綜合體類的城市更新項目,行業(yè)內(nèi)也出現(xiàn)一種新觀點:要占據(jù)用戶盡可能多的時間,并服務好這段期間用戶在空間內(nèi)的各項消費需求。辦公+商業(yè)+配套的新綜合體模式也屢見不鮮。
在蜂擁而起的市場下,零秒也是參與者之一。零秒生態(tài)社區(qū)業(yè)態(tài)涵蓋新辦公、移動驛站以及包括健康、休閑、文化、娛樂、餐飲、生活等在內(nèi)的全方位配套服務,通過引入城市綜合資源,為城市中堅力量服務,并驅(qū)動城市資源互通,創(chuàng)造更加優(yōu)質(zhì)的生活體驗。
與其他綜合體不同的是,零秒布局的著力點主要在產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
今年9月,零秒酒仙橋社區(qū)問世,這也是個典型的城市更新項目,單體獨棟,緊鄰京東方恒通國際商務園,背靠產(chǎn)業(yè)園區(qū)商務資源,地理位置優(yōu)越。除辦公以外,自帶多家連鎖品牌餐飲、中高端酒店、網(wǎng)紅奶茶店、品牌連鎖藥房等豐富商業(yè)業(yè)態(tài),是零秒打造的24H網(wǎng)紅式辦公生活新社區(qū)。這類辦公+商業(yè)+酒店的空間內(nèi)容疊加,業(yè)態(tài)間相互借勢賦能作用明顯,加之樂意耕耘的玩家,多業(yè)態(tài)共融的趨勢或?qū)⑾蛑毣姆较虬l(fā)展。
LIMO Hub酒仙橋社區(qū)
與快速打開局面、多點布局的其他新辦公玩家相比,零秒的發(fā)展速度并不突出,但是它的每一步走得都很穩(wěn)。睿和智庫曾在之前的文章中探討過零秒空間發(fā)展“快”和“慢”的問題,“快”并不意味著生存韌性強,“慢”也不意味著就一定會被邊緣化。
從大的市場環(huán)境看,房地產(chǎn)市場紅利期或?qū)⒉辉?在新辦公賽道上,低調(diào)有實力懂用戶的“玩家”反而會得到更長久的發(fā)展。
當然,這一定程度上也得力于零秒背后京東方自持物業(yè)給予的支持。
做辦公也需要“匠心”
零秒背靠京東方(BOE)旗下,“老牌園區(qū)運營商”京東方健康園區(qū)(BOE PARK),是繼園區(qū)旗下UBP、UCP又一全新的獨立品牌。
自問世起,零秒就鮮有動作,也鮮少發(fā)聲。在2019年新辦公市場的潮起潮落后,一些低調(diào)的實力派才漸漸顯露出來,零秒就是其中之一。雖然零秒年齡尚小,但是京東方健康園區(qū)已經(jīng)有了二十年的深耕經(jīng)驗。
他們率先利用城市更新的思路,煥活原有工廠廠房,既保留了代表上世紀50年代前蘇聯(lián)建筑的厚重,又通過現(xiàn)代化設(shè)計更新了建筑空間的內(nèi)核,率先引進ABB、雀巢、山特維克等國際知名企業(yè)。零秒就是在這里生根發(fā)芽,不斷孕育發(fā)展的,它身上的“匠人”屬性也更加明顯。
正是以這種匠人的心態(tài),零秒跨過了兩個坎兒,一是盲目的規(guī)模擴張,二是找到了更適合中國辦公特色的私密性和共享性邊界。
在規(guī)模上,零秒現(xiàn)已擁有8個空間,運營體量達6萬余平方米,服務企業(yè)400余家,經(jīng)過在北京市場長達4年的運營經(jīng)驗積累后,零秒開始向華東市場布局。
零秒認為,盲目擴大和規(guī)模復制不是最重要的,連鎖發(fā)展必須控制好“有效規(guī)模”,做辦公就是做服務,以匠人的思維打造產(chǎn)品,才能走得更遠。
從邊界角度看,零秒從獨立到聯(lián)合的發(fā)展方式似乎更適合中國人的辦公習慣,符合我們接受新事物的邏輯。從公共區(qū)域入手,隨著用戶的接受和認知增加共享工位,日后再根據(jù)用戶需求擴大共享面積,這或許才是中國化新辦公升級的正確發(fā)展路徑。
小到一個工位,大到一個企業(yè)獨棟,零秒以鏈條式的產(chǎn)品結(jié)構(gòu),形成獨具特色的“需求型辦公空間”。
走過四年,新辦公賽道上眾玩家起落無常,其中很多身影均已消失不見,而經(jīng)過市場反復洗禮的零秒依然以他的“小體量”活躍在新辦公市場,并不斷延展著服務半徑、更新產(chǎn)品業(yè)態(tài)。
這很能說明問題。
