過去十年，物流地產(chǎn)是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最快、最炙手可熱的板塊之一，且疫情之下其熱度依舊不減。《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》（以下簡稱《綱要》）的頒布也進(jìn)一步催生了大灣區(qū)各城的倉儲(chǔ)需求，其租賃和投資問詢量持續(xù)增長。剛剛，第一太平戴維斯研究部發(fā)布《大灣區(qū)物流指數(shù)》顯示，疫情之下，大灣區(qū)物流地產(chǎn)市場(chǎng)租金、價(jià)格雙增長，市場(chǎng)依舊火熱。

　　市場(chǎng)氛圍火熱，大灣區(qū)物流地產(chǎn)市場(chǎng)租金、價(jià)格雙增長。《大灣區(qū)物流指數(shù)》顯示，2010年上半年至2020年上半年，大灣區(qū)物流租金指數(shù)十年間上漲97.5%，至197.5；其價(jià)格指數(shù)上漲157.1%，至257.1。大灣區(qū)物流租金指數(shù)增幅高于同期甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)增幅45.9個(gè)百分點(diǎn)；而兩市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)增長差距則更為顯著，前者增幅高于后者81.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　廣佛、深莞惠城市板塊需求持續(xù)暢旺，其它城市板塊需求仍富韌性。截至2020年上半年，大灣區(qū)高標(biāo)倉總存量（不含澳門）達(dá)1,078.8萬平方米，平均空置率為9.5%。廣佛城市板塊中物流倉儲(chǔ)核心區(qū)域需求持續(xù)暢旺，但由于新增供應(yīng)入市，加之部分項(xiàng)目與高速間通達(dá)性略顯不足，2020年上半年該板塊平均空置率上升至16.0%。而深莞惠城市板塊各城市皆因強(qiáng)勁的租賃需求而錄得7.0%以下的空置率。

　　受地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素影響，當(dāng)前中山、江門、肇慶城市板塊總體市場(chǎng)規(guī)模較小，且其市場(chǎng)成熟度較廣佛、深莞惠城市板塊稍顯不足。2020年上半年疫情對(duì)江門、肇慶市場(chǎng)需求造成的負(fù)面沖擊也較大灣區(qū)內(nèi)其它城市也更為顯著。相較于其它城市，當(dāng)前珠海市場(chǎng)參與者更為單一，且港珠澳大橋尚未對(duì)其虹吸周邊城市的潛在需求產(chǎn)生即時(shí)效應(yīng)。

　　市場(chǎng)供不應(yīng)求，深廣位列灣區(qū)內(nèi)地城市總租用成本前兩位。2020年上半年，香港總租用成本達(dá)人民幣每平方米每月135.5元，居灣區(qū)之首，且在過去十年間，其與內(nèi)地城市間總租用成本差距持續(xù)擴(kuò)大。深圳、廣州總租用成本分列灣區(qū)內(nèi)地城市的前兩位，期末分別達(dá)人民幣每平方米每月57.0元及人民幣每平方米每月39.6元。

　　當(dāng)前大灣區(qū)物流地產(chǎn)市場(chǎng)處于十年間租金峰值期。在追蹤研究的十城中，有八個(gè)城市步入租金上升末期。盡管受新冠病毒疫情沖擊，個(gè)別業(yè)主降低其租金收益預(yù)期，但長遠(yuǎn)租賃需求仍將由于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展及消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模壯大而擴(kuò)張。除個(gè)別城市外，各城絕大部分項(xiàng)目租金料將因此保持上升勢(shì)頭。

　　當(dāng)前大灣區(qū)高標(biāo)倉尚處供不應(yīng)求狀態(tài)。盡管大灣區(qū)總存量預(yù)計(jì)于2022年達(dá)1,346.1萬平方米，但根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃及《綱要》提出的城市發(fā)展定位，未來供應(yīng)增速預(yù)計(jì)仍無法滿足持續(xù)增長的需求。

　　來源：證券時(shí)報(bào)

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