前些年，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的驅(qū)動下，各地對于工業(yè)用地供應(yīng)幾乎是「有求必應(yīng)」，企業(yè)從中拿到了不少土地。
現(xiàn)如今，土地資源緊缺，此前供應(yīng)的土地又多處于閑置或低效狀態(tài)，各地政府探索挖掘存量工業(yè)用地的潛力，紛紛對低效發(fā)展的企業(yè)「下手」。面對政府的反復(fù)游說和持續(xù)施加壓力，企業(yè)經(jīng)常難以抉擇。
園區(qū)在線借鑒各地存量工業(yè)用地再利用的經(jīng)驗，總結(jié)企業(yè)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的8條路徑，供企業(yè)借鑒參考。
一、政府回購
政府給予企業(yè)一定土地補償金，收回土地，重新整理或變更用地性質(zhì)后流入市場，再由新投資者通過招拍掛取得土地。在某些城市，被收儲后公開出讓的工業(yè)用地，原土地權(quán)利人還可分享一定比例的土地收儲收益。
回購是政府最為「喜聞樂見」的處理方式，但對于企業(yè)而言，這種模式卻是下下之選。
一般來說，土地補償金的計算方法是「以工業(yè)用地現(xiàn)價補償為主，雙方談判為輔」，補償一般包括土地使用權(quán)補償、地上附著物補償和企業(yè)搬遷費補償，但不論怎么算，這個費用也遠(yuǎn)低于土地本身的價值，更何況現(xiàn)在土地價值水漲船高，拿在手里就是固定資產(chǎn)。
此外，從經(jīng)營角度看，土地收儲意味著企業(yè)搬遷，會涉及到供應(yīng)鏈重構(gòu)、員工重新招募、市場環(huán)境、銷售渠道變化等一系列問題，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險成倍增加。
適用條件：
1、土地歷史遺留問題嚴(yán)重、一時難以解決；
2、地塊位置太偏、短期內(nèi)沒有開發(fā)價值。
二、異地置換+拆遷補償
政府補給你一些錢，同時在郊區(qū)置換一塊新地、或在市區(qū)換一小塊商業(yè)用地，你可以在新地盤上再起爐灶。
相比之下，這種模式比全部回購要溫和許多，一般是政府急于收回土地提出的「折中」方案，在這種模式下，如果條件設(shè)置得當(dāng)，理論上政府和企業(yè)可以實現(xiàn)雙贏。
從企業(yè)發(fā)展角度看，若能置換到一塊合適的商業(yè)用地，既保留了在該區(qū)域的「根據(jù)地」，又可借此平臺實現(xiàn)公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型；而政府也如愿回收土地，還留住了企業(yè)和稅收，一舉兩得。
適用條件：有業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型打算的企業(yè)。
三、土地?fù)Q股權(quán)
企業(yè)以土地作價，與政府招商引資進(jìn)來的企業(yè)成立項目公司，雙方按照出資比例共擔(dān)風(fēng)險、共享收益。
這種模式的優(yōu)勢在于：開拓了企業(yè)的投資業(yè)務(wù)，讓企業(yè)在增加財產(chǎn)性收入的同時，也有制度上的保障；風(fēng)險在于企業(yè)剛剛轉(zhuǎn)型，缺乏投資經(jīng)驗，難以判斷項目的可行性；若項目經(jīng)營不善、甚至涉及法律風(fēng)險，企業(yè)作為股東之一，需要承擔(dān)連帶責(zé)任。
適用條件：對受讓企業(yè)知根知底，或企業(yè)本身具備一定投資經(jīng)驗。
四、工改M0
企業(yè)向地方政府提出申請，將工業(yè)用地變更為M0（新型產(chǎn)業(yè)用地），建設(shè)辦公用房。
與傳統(tǒng)形態(tài)的工業(yè)廠房不同，M0在土地確權(quán)、物業(yè)類型、建筑年限、地價、容積率、項目審批等方面給予更多傾斜，土地的價值更高。
1、單位土地開發(fā)強度大，M0容積率最高能做到5.0-6.0，而一般工業(yè)用地容積率基本在1.0-2.0間，只有少部分做到3.0；
2、用地形式多樣化，M0允許配置一定比例的商業(yè)辦公、配套住宅、公共服務(wù)設(shè)施等，大大突破工業(yè)用地7%的紅線；
3、土地使用靈活，從各地新型產(chǎn)業(yè)用地的要求看，產(chǎn)業(yè)用房和配套用房基本都是可以分割轉(zhuǎn)讓的，只是比例和門檻各有高低。
但分析各地創(chuàng)新用地的執(zhí)行情況，新增創(chuàng)新用地比較簡單，但企業(yè)自有工業(yè)用地變性很難。
究其原因，一是多地對M0的管理細(xì)則尚未出臺，缺乏實施依據(jù)；二是政府把握不好企業(yè)的意圖，所以干脆不批；三是土地變性沒有財政收入，政府積極性不強，好在隨著企業(yè)日益增長的轉(zhuǎn)型需求，這個口子也在逐漸松動。
適用條件：自身有一定創(chuàng)新資源，且有一定政府關(guān)系可運作此事。
五、老廠房改造
追加一部分投資，把老舊廠房改成文化創(chuàng)意園區(qū)、商務(wù)園區(qū)或藝術(shù)街區(qū)，通過管理運營實現(xiàn)增值。
這里的老廠房改造有幾個優(yōu)勢：
1、改造項目投入低，在原有工業(yè)廠房的基礎(chǔ)上，對外立面及基礎(chǔ)功能加以改造即可，無需新建投資；
2、改造流程簡單，企業(yè)已經(jīng)合法取得工業(yè)用地，對原有項目加以改造便可以直接投入使用；
3、項目建設(shè)周期短，在原有建筑基礎(chǔ)上進(jìn)行設(shè)計與改造，周期相比于新建一個項目短很多；
4、工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型園區(qū)運營商，開拓多元化業(yè)務(wù)；
5、老廠房改造代表了一種歷史文化和精神的傳承，包括建筑風(fēng)貌、人文記憶等都因此得以繼續(xù)流傳。
當(dāng)然，園區(qū)的規(guī)劃、招商、運營，是專業(yè)性很強的工作，早期企業(yè)缺乏經(jīng)驗，需引入第三方規(guī)劃咨詢和運營服務(wù)機(jī)構(gòu)。
適用條件：本身有一定產(chǎn)業(yè)資源，且愿意多元化發(fā)展的企業(yè)。
六、補交地價，調(diào)整用地性質(zhì)
這種模式理論上可行，但在實際操作中難度非常大。
一二線城市的政府，為了土地財政，同時也為打壓通過獲取工業(yè)用地后變更性質(zhì)的投機(jī)行為，允許范圍以外的工業(yè)用地基本都要由政府收儲再統(tǒng)一招拍掛，這就又回到第一種模式，和你沒關(guān)系了。
中小城市的政府，心里希望把地收回來再重新整理打包上市出讓，但理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感，這些政府一年也就十幾個億的財政預(yù)算，只能勉強度日。
因此，大部分城市對工業(yè)用地變性不置可否，但對每年變性成功的指標(biāo)和數(shù)量有嚴(yán)格把控，一般來說地級市每年允許的工業(yè)用地變性土地不會超過三宗，以免影響正常的土地財政。
適用條件：后臺硬的企業(yè)。
七、補交地價+公益性補償
這一模式源于上海，2016年，上海市政府正式批準(zhǔn)轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法》【滬府辦〔2016〕22號】，提出對于零星工業(yè)用地，只要滿足一定條件，經(jīng)區(qū)縣政府常務(wù)會議集體決策同意后，可由原土地權(quán)利人采取存量補地價的方式，按照規(guī)劃用途自行開發(fā)：
1、規(guī)劃用途為非住宅類的經(jīng)營性用地；
2、未納入舊城改造范圍內(nèi)的；
3、權(quán)利主體單一且周邊無規(guī)劃開發(fā)建設(shè)用地，具備獨立開發(fā)條件的；
4、擬轉(zhuǎn)型發(fā)展的項目，經(jīng)區(qū)縣政府相關(guān)部門評估，具有明確的產(chǎn)業(yè)和功能，并滿足投入、產(chǎn)出、節(jié)能、環(huán)保、本地就業(yè)等相關(guān)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。
零星工業(yè)用地自行開發(fā)的，應(yīng)向政府無償提供不少于10%比例的建設(shè)用地用于公益性設(shè)施、公共綠地等建設(shè)，具體空間由各區(qū)縣政府按照規(guī)劃確定。如無法提供公益性建設(shè)用地的，應(yīng)將不少于15%的地上經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權(quán)無償提供給區(qū)縣政府相關(guān)部門，定向用于公共用途，以及區(qū)域內(nèi)土地房屋征收、建設(shè)用地減量化等工作的經(jīng)營性物業(yè)補償。同時，對轉(zhuǎn)型為商業(yè)、辦公用地的，開發(fā)單位須在出讓年期內(nèi)長期持有60%以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)。
簡單來說，就是在第六條土地變性的前提下，原土地權(quán)利人提供了一條綠色通道，讓其在滿足政府對公益性設(shè)施要求的前提下，通過補繳土地出讓金的方式，自行變更土地使用方式。
適用條件：符合條件的滬籍企業(yè)。
八、企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓
企業(yè)股權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，由開發(fā)商推動土地的整理、收儲、出讓。
在這種模式下，企業(yè)把所有資產(chǎn)打包出讓，「高位」套現(xiàn)；開發(fā)商成為土地的權(quán)利人，優(yōu)勢是全部資產(chǎn)得以迅速變現(xiàn)，弊端是無法享受土地可能的增值收益。
來源：園區(qū)在線
編輯：wangdc
