2020年大灣區(qū)工業(yè)地產的幾大變化？
工業(yè)地產的逆襲
大灣區(qū)的工業(yè)地產市場一直比較沉寂，但在2020年，我們看到大灣區(qū)很多工業(yè)地產項目入市并收獲不錯的市場反應甚至可以用火爆來形容，背后的原因是什么？
我們區(qū)分廣義的產業(yè)地產時分為三種，工業(yè)地產、物流地產和寫字樓（研發(fā)樓）。
◆物流地產因為標準化程度高，資產金融化屬性強而備受青睞。
◆寫字樓（研發(fā)樓）形象高大上、土地利用率高。在運營良好的前提下產值稅收高，理論上投資回報很高，政府也非常歡迎此類物業(yè)落位。
◆工業(yè)廠房正好相反，因此在過去幾年屬于被忽略的物業(yè)類型。但在2020年，工業(yè)廠房市場迎來了逆襲。
產業(yè)發(fā)展帶來的機會：
從2015年開始的“去產能”、“產業(yè)升級轉型”，到2019年前后的珠三角地區(qū)特別是一線城市的舊改、環(huán)保風暴，加上“中美貿易戰(zhàn)”對制造業(yè)帶來的升級壓力，能留下來的工業(yè)企業(yè)都是經過千錘百煉的“精銳部隊”。同時國家近兩年大力支持科技創(chuàng)新，中國在制造業(yè)技術上已經躋身世界前列。今年突發(fā)的疫情，讓全世界看到中國的“全產業(yè)鏈”優(yōu)勢”，以上種種，決定了2020年是工業(yè)地產轉折之年。
政策助力：
大灣區(qū)的工業(yè)用地供應相比較長三角而言是非常稀缺的，且很大一部分為集體用地。因此，工業(yè)用地通常要向大項目，如500強項目等傾斜。由此導致大量工業(yè)地產開發(fā)商因為拿不到地而無法進入大灣區(qū)市場。
但從過去的一年多來看，大灣區(qū)工業(yè)用地供應有了轉機。這是得益于M0政策和工業(yè)舊改（尤其是村鎮(zhèn)工業(yè)園改造）政策。以順德為例，村鎮(zhèn)工業(yè)園改造釋放出來的土地每年將建設近200萬平方米的廠房。
行業(yè)玩家紛紛入局：
早在7、8年前，眾多的工業(yè)地產開發(fā)商進入大灣區(qū)工業(yè)園開發(fā)及商品廠房項目。包括聯(lián)東、萬洋、中南高科等傳統(tǒng)工業(yè)地產品牌。近一兩年，傳統(tǒng)房企也開始建廠房、賣廠房。更多的人才將在這個領域涌現(xiàn)，以下的入市及即將入市的項目列表可見一斑：
2020年是工業(yè)地產逆勢上揚的轉折之年，也是其打破人們對廠房“低端”、“落后”這一刻板印象的奮起之年。隨著各地規(guī)劃指標對集約化用地要求的進一步提高，以及制造業(yè)在生產工藝上的不斷進步，外部要求的帶領和業(yè)內標準的更新都將促使工業(yè)廠房以集約、規(guī)整的形象呈現(xiàn)在公眾的視野。原本零散臟亂的小作坊式生產在產業(yè)轉型升級等浪潮滌蕩之下將逐漸成為歷史。制造業(yè)用戶、物業(yè)市場和開發(fā)商間的頻繁互動，將推動工業(yè)廠房一路向好。
升級版的M0用地政策
關于M0用地，我們看到大灣區(qū)各地推出了新的政策，它們?yōu)槭袌鰩砹四切┳兓?/P>
新型產業(yè)用地M0，相信大家不會陌生，由深圳率先
提出并實施，然后擴展到全省甚至全國。M0的核心是提高工業(yè)用地上的配套比例，以適應新型產業(yè)、城市型產業(yè)對載體的使用需求。每個城市的發(fā)展水平及產業(yè)狀況不一樣，因此每個城市根據(jù)自身情況來制定M0政策。
從2019年底開始，廣州、東莞陸續(xù)提出M0的一些“升級版”政策。這些政策的核心在于三點，一是鼓勵工業(yè)用地的混合使用，同一塊工業(yè)地上兼容M1、B29、R2（R0）；第二是強化“產保線”概念，鼓勵工改工，鼓勵提高土地利用率；三是放寬分割銷售的限制。
大家可以細讀《東莞市人民政府辦公室關于深度推進城市更新工作 拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間的若干意見》、《廣州開發(fā)區(qū)規(guī)劃和自然資源局（廣州市規(guī)劃和自然資源局黃埔區(qū)分局）關于新型產業(yè)用地與產業(yè)園區(qū)功能配比的指導意見（試行）》這幾個政策。這些政策對產業(yè)地產發(fā)展的核心影響在于：
01 在低成本的前提下提高了產業(yè)用地的容積率及使用年限；
02 混合功能使得產業(yè)地塊上的配套比例更高、更靈活，帶來經濟價值提升的同時更好地滿足客戶的需求；
03 分割出售限制進一步放寬，相關扶持政策力度顯著。
由此我們可見，產業(yè)地產未來在大灣區(qū)是值得期待的。
冷鏈綜合體
2020年大灣區(qū)的冷鏈市場表現(xiàn)如何？
新冠疫情、豬瘟及蝗災的沖擊，讓全世界對食物及食品安全重視上升到空前的高度。異�；鸨纳鐓^(qū)團購、網上買菜、激增的生鮮肉類進口需求，加之政府的菜籃子工程，使得冷鏈市場在2020年徹底爆發(fā)。單單是廣州團隊提供服務咨詢策劃服務的冷鏈物流項目就遍布南沙、增城、花都、佛山、云浮等地。冷鏈物流設施建設被歸類到“新基建”就足以說明它的地位。
冷鏈物流項目也從原始的冷庫開發(fā)建設延伸到展示交易、粗加工、終端配送等環(huán)節(jié)。物業(yè)形態(tài)除了冷庫，還有交易市場、廠房、寫字樓、商業(yè)配套及公寓等等。成為名副其實的“冷鏈綜合體”。
2021年值得重點關注的領域
商品廠房的高歌猛進
商品廠房在2021年的熱度是否得以持續(xù)？
商品廠房在2021年將繼續(xù)強勁的勢頭。但要注意吸納量增速與供應量增速之間的對比。預計2021年大灣區(qū)商品廠房的供應量增速將明顯大于吸納量增速，商品廠房銷售的火爆局面可能在2022年出現(xiàn)拐點。
除此之外，商品廠房缺乏投資功能及金融屬性，也是其發(fā)展的最大障礙。商品廠房最大的特點是它可以分割出售，而這一政策是2019年后在大灣區(qū)城市陸續(xù)推出的（之前存在少量試點項目），因此，多年來不能擁有廠房物業(yè)的中小企業(yè)被抑制的需求集中釋放出來。另一方面，村鎮(zhèn)工業(yè)園改造過程中，有些原業(yè)主拿到一筆不菲的改造拆遷補償金，他們本來就是做制造業(yè)的或者是以廠房物業(yè)收租的，所以拿到補償金后大概率也會用于購買廠房。
這兩大因素促使商品廠房在2020年受到追捧。但這兩大因素都不是可持續(xù)的，首先，大多數(shù)企業(yè)為了有充足的資金投入主營業(yè)務，他們并不會考慮持有或購買廠房。其次，拿到拆遷補償然后去購買廠房的企業(yè)將在短時間內消化殆盡。
商品廠房的投資功能是非常弱的，一方面，政府極力反對。因為擔心過多的投資行為導致廠房空置率及使用成本上升，多地政府不允許商品廠房銷售給個人，并且對于買家的資質進行嚴格審核（行業(yè)類型、產值稅收等）。
良好的投資閉環(huán)才能促使各路資金進入，工業(yè)廠房未來的出路可能在于發(fā)展其金融屬性。物流倉庫就是一個很好的例子，因為標準化程度高，出租率有保障，很多物流倉庫被基金收入囊中，或者發(fā)行REITs資產證券化等方式實現(xiàn)退出。
來 源： 戴德梁行
編 輯：liuy
