產(chǎn)業(yè)園區(qū)是指由政府或企業(yè)為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)而創(chuàng)立的特殊區(qū)位環(huán)境。它的類型十分豐富，包括高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、科技園、工業(yè)區(qū)、金融后臺(tái)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及各地陸陸續(xù)續(xù)提出的產(chǎn)業(yè)新城、科技新城等。產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃是比較全面的產(chǎn)業(yè)園區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃。園區(qū)的建設(shè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃涵蓋五大方面:產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、建設(shè)與建筑規(guī)劃、招商規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃。
產(chǎn)業(yè)定位：明白園區(qū)是干什么的
產(chǎn)業(yè)定位是指某一區(qū)域根據(jù)自身具有的綜合優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特優(yōu)勢(shì)、所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段以及各產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行特點(diǎn)，合理地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和布局，確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)以及基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是指在某一經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段中，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著較強(qiáng)的帶動(dòng)作用以及廣泛、直接或間接影響的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，它能迅速有效地利用先進(jìn)技術(shù)和科技成果滿足不斷增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，具有持續(xù)的高增長(zhǎng)率和良好的發(fā)展?jié)摿�，處于生產(chǎn)聯(lián)系鏈條中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心力量。
我國(guó)中西部地區(qū)的新興工業(yè)園區(qū)急于發(fā)展經(jīng)濟(jì)，在工業(yè)園區(qū)的發(fā)展建設(shè)中，缺乏先進(jìn)的指導(dǎo)思想和統(tǒng)一的科學(xué)規(guī)劃，仍沒(méi)有擺脫粗放式的發(fā)展模式。特別是招商引資之初，為吸引企業(yè)入駐，無(wú)論企業(yè)優(yōu)劣、規(guī)模大小，來(lái)者不拒，導(dǎo)致園區(qū)企業(yè)良莠不齊，并致使園區(qū)產(chǎn)業(yè)過(guò)多，產(chǎn)業(yè)定位不明確。此外沒(méi)有統(tǒng)一的布局規(guī)劃，企業(yè)往往會(huì)根據(jù)自身的需要和園區(qū)的區(qū)位特點(diǎn)，選擇適于自己發(fā)展的區(qū)域進(jìn)行布局，造成了企業(yè)布局雜亂無(wú)章，各種產(chǎn)業(yè)混雜，為工業(yè)園區(qū)以后的良性發(fā)展埋下了隱患。因此，園區(qū)規(guī)劃首先要找準(zhǔn)定位。
建設(shè)與建筑規(guī)劃：知曉為客戶提供給什么樣的空間載體
園區(qū)建設(shè)與建筑規(guī)劃主要涉及三方面：園區(qū)建設(shè)規(guī)劃、園區(qū)建筑規(guī)劃和園區(qū)工程規(guī)劃。建設(shè)與建筑規(guī)劃，雖然主要由專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)院和建筑設(shè)計(jì)公司來(lái)進(jìn)行規(guī)劃，但從產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度，為設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)提供一些創(chuàng)新型、前瞻性的建議，十分必要。
(1)建設(shè)規(guī)劃。大型園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城的整體建設(shè)規(guī)劃要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產(chǎn)業(yè)分布上著手，著眼未來(lái)、立足現(xiàn)在、統(tǒng)籌兼顧、系統(tǒng)規(guī)劃。對(duì)產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)配套與住宅配套，規(guī)劃合理的建設(shè)開(kāi)發(fā)比例與空間布局。
(2)建筑規(guī)劃。建筑規(guī)劃須結(jié)合產(chǎn)業(yè)定位，確定建筑標(biāo)準(zhǔn)與建筑配套，不同行業(yè)類型的產(chǎn)業(yè)園建筑規(guī)劃要體現(xiàn)出鮮明差異，比如工業(yè)園的建筑規(guī)劃與文化創(chuàng)意園的相去甚遠(yuǎn)，工業(yè)園中的制造型園區(qū)和物流型園區(qū)的建筑規(guī)劃也截然不同。
(3)工程規(guī)劃。明確先建什么? 后建什么? 不要小看工程規(guī)劃，它與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、企業(yè)招商密切相關(guān)，如果建設(shè)未能按照規(guī)劃如期進(jìn)展，就會(huì)造成產(chǎn)業(yè)配套不落實(shí)、招商工作難推進(jìn)等一系列問(wèn)題，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。
招商規(guī)劃：用畢其功于一役的策劃贏得客戶
園區(qū)招商規(guī)劃是一套特別注重實(shí)操的策劃。園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、建設(shè)與建筑規(guī)劃無(wú)論多么出類拔萃，沒(méi)有可行的招商規(guī)劃和有效的執(zhí)行，一切都是虛談。招商規(guī)劃內(nèi)容包括：目標(biāo)客群、優(yōu)惠政策、招商/營(yíng)銷策略、人員配置與專業(yè)培訓(xùn)、招商管理制度等等。
在招商規(guī)劃中，尋找目標(biāo)客群很關(guān)鍵，而能否找到理想的目標(biāo)客群取決于前期產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)分析的準(zhǔn)確度。
園區(qū)優(yōu)惠政策必須講求針對(duì)性，需要適合行業(yè)企業(yè)的特點(diǎn)，除去普惠政策外,必須有一事一議的“撒手锏式”政策。
招商/營(yíng)銷策略需要與時(shí)俱進(jìn)，充分利用現(xiàn)代營(yíng)銷推廣手段并進(jìn)行合理的營(yíng)銷整合。
很多園區(qū)會(huì)忽略對(duì)招商人員的專業(yè)化培訓(xùn)和對(duì)招商制度的健全完善，尤其是那些地產(chǎn)成分濃重的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，恰恰會(huì)因這一點(diǎn)而大大影響招商績(jī)效。
園區(qū)營(yíng)銷規(guī)劃：學(xué)會(huì)“放長(zhǎng)線，釣大魚(yú)”
園區(qū)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃包括：物業(yè)管理、配套商業(yè)經(jīng)營(yíng)、園區(qū)公共服務(wù)平臺(tái)、政府公關(guān)協(xié)調(diào)、園區(qū)管理規(guī)范化、園區(qū)內(nèi)生發(fā)展與品牌復(fù)制經(jīng)營(yíng)模式等等。
運(yùn)營(yíng)規(guī)劃是很多園區(qū)的短板，個(gè)中原因很多，有的因?yàn)轫?xiàng)目以短線的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主，不考慮長(zhǎng)線的園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理；有的因?yàn)槿狈@區(qū)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，不清楚園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理的核心內(nèi)容；有的因?yàn)殡m然了解基本的園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容，但不想投入太多的人力、財(cái)力和精力去做實(shí)內(nèi)容,就像一個(gè)樓盤(pán)賣(mài)出去后，它能否升值要看物業(yè)管理狀況。
一個(gè)產(chǎn)業(yè)園能否得到業(yè)主和業(yè)界的認(rèn)可與好評(píng)，能否提升物業(yè)價(jià)值，看的就是園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理能力(物業(yè)管理只是其中一小部分內(nèi)容)。如果園區(qū)有計(jì)劃地進(jìn)行品牌拓展、復(fù)制經(jīng)營(yíng)，需要有一套成熟完善的運(yùn)營(yíng)管理模式和好的品牌形象。
園區(qū)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)規(guī)劃：用量化指標(biāo)來(lái)自省
園區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括兩方面內(nèi)容:
一是園區(qū)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是對(duì)園區(qū)項(xiàng)目自身投資經(jīng)營(yíng)狀況測(cè)算與考量，并根據(jù)數(shù)據(jù)對(duì)園區(qū)建設(shè)經(jīng)營(yíng)予以適當(dāng)調(diào)整，這主要涉及指標(biāo)估算、營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成比例(地產(chǎn)增值和產(chǎn)業(yè)增值)、財(cái)務(wù)盈利自力分析(內(nèi)部收益率、投資回收期、投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率等清償能力分析(盈虧平衡分析、敏感性分析)等。
二是園區(qū)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，是衡量一個(gè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況的綜合量化指標(biāo)，括園區(qū)進(jìn)駐企業(yè)數(shù)量、投資密度、園區(qū)企業(yè)總產(chǎn)值與利稅(有的園考核開(kāi)票數(shù)額)、園區(qū)就業(yè)人數(shù)、人均產(chǎn)值、行業(yè)龍頭企業(yè)數(shù)量或企業(yè)數(shù)量等等。
就像現(xiàn)今政府以“億元樓宇”評(píng)鑒好的寫(xiě)字樓一樣，園區(qū)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)比較真實(shí)地體現(xiàn)一個(gè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)水平及其所帶來(lái)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。
園區(qū)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)可以搜尋、參照行業(yè)數(shù)字指標(biāo)進(jìn)行推算，例如軟件可參照國(guó)內(nèi)軟件行業(yè)人均產(chǎn)值測(cè)算園區(qū)總產(chǎn)值、二三線城市的綜合型業(yè)園可參照一二線城市知名產(chǎn)業(yè)園區(qū)的單位辦公面積的產(chǎn)值推算自家指標(biāo)等等。
有的園區(qū)邊建設(shè)、邊招商、邊運(yùn)營(yíng)，園區(qū)規(guī)劃也在不斷調(diào)整，這調(diào)整只要在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，就屬于正�，F(xiàn)象。但園區(qū)規(guī)劃如若大臉，必須三思而后行，因?yàn)檫@意味著對(duì)前期工作的否定，也是對(duì)先進(jìn)客戶的不負(fù)責(zé)任，甚至對(duì)園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、企業(yè)招商和園區(qū)運(yùn)營(yíng)都產(chǎn)生大負(fù)面影響。
大型園區(qū)或產(chǎn)業(yè)新城的戰(zhàn)略規(guī)劃，必須從全局出發(fā)，兼顧園區(qū)與周邊區(qū)域的一體化發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)與產(chǎn)業(yè)配置、物業(yè)形態(tài)與空間布局商業(yè)配套與公共設(shè)施配套，以及園區(qū)發(fā)展預(yù)留空間上都要有開(kāi)放的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的建設(shè)理念和持續(xù)發(fā)展的建設(shè)思路。
園區(qū)規(guī)劃也是園區(qū)戰(zhàn)略定位，只不過(guò)規(guī)劃的概念更寬泛一些、更前端一些。園區(qū)規(guī)劃做得如何，取決于規(guī)劃意識(shí)與態(tài)度，也取決于做規(guī)劃的團(tuán)隊(duì)及個(gè)人的能力水平。
來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院
編輯：wangdc
