“這是內(nèi)需來(lái)敲門了。”面對(duì)最近深圳樓市的急劇變化，孟曉蘇發(fā)出了這樣的感慨。
原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)、中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、匯力基金董事長(zhǎng)孟曉蘇
3月以來(lái)，深圳樓市上演了一幕幕火熱場(chǎng)面，“上千萬(wàn)豪宅熱銷”、“上千套房子一日售罄”，引發(fā)全國(guó)關(guān)注。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，3月份70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)微漲，北上廣深4個(gè)一線城市中，深圳新房、二手住宅銷售價(jià)格分別以環(huán)比上漲0.5%、1.6%領(lǐng)漲，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲9.7%，時(shí)隔兩年躍居全國(guó)第一。
4月20日，央行也在短期內(nèi)緊急發(fā)出調(diào)查通知：深圳樓市是否有違規(guī)資金流入？
經(jīng)過(guò)調(diào)查，深圳五部門（即人民銀行深圳市中心支行、深圳市中小企業(yè)服務(wù)局、深圳市住建局、深圳銀保監(jiān)局、深圳市市場(chǎng)監(jiān)管局）通報(bào)了所謂“房抵經(jīng)營(yíng)貸買房”的情況調(diào)查：目前，深圳市區(qū)兩級(jí)貸款貼息項(xiàng)目均未進(jìn)入資金發(fā)放階段，不存在網(wǎng)傳“貸款貼息資金進(jìn)入房市”的情形。一季度房?jī)r(jià)大幅上漲的傳言與事實(shí)嚴(yán)重不符，不排除個(gè)別中介機(jī)構(gòu)和自媒體惡炒深圳樓價(jià)。
4月22日，深圳市住建局也表態(tài)稱，今年將加大加快新供居住用地出讓，計(jì)劃供應(yīng)約3平方公里，這是2019年供應(yīng)量的兩倍。其中，要在上半年實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)50%居住用地出讓。
僅僅幾天，政府各方對(duì)深圳樓市的火熱定了調(diào)子，使市場(chǎng)趨于平穩(wěn)�！斑@幾個(gè)主體的行為都是對(duì)的�！痹瓏�(guó)家房改課題組組長(zhǎng)、中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、匯力基金董事長(zhǎng)孟曉蘇表示。但他認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)期趨勢(shì)及供需矛盾依然存在，“以深圳為例 ，2019年深圳市新增人口41萬(wàn)，但住宅供應(yīng)非常有限，供應(yīng)矛盾較大。豬肉供應(yīng)少了價(jià)格就會(huì)漲�，F(xiàn)在樓市明顯供不應(yīng)求，這是許多城市存在的現(xiàn)象。”
面對(duì)疫情下經(jīng)濟(jì)的有效恢復(fù)，他的建議是在投資上必須“兩條腿走路”，一邊發(fā)力基礎(chǔ)設(shè)施投資，一邊推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，兩個(gè)輪子一起轉(zhuǎn)才能走出經(jīng)濟(jì)低迷。“我國(guó)GDP增幅從8%以上下滑至6%—7%，再到去年的6.1%，主要是我們關(guān)上了房地產(chǎn)這個(gè)主引擎，靠人拉肩扛推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不僅很累而且速慢�！�
另外，盡管我們釋放了大量的流動(dòng)性，但CPI始終沒(méi)有上漲得那么厲害，主要是因?yàn)榇罅控泿抛罱K因資產(chǎn)價(jià)格上漲而消融，這些資產(chǎn)也包括房地產(chǎn)�！皹鞘性鲋蹬c其他資產(chǎn)增值就像巨大的海綿把新增廣義貨幣都給吸納了，保證了物價(jià)穩(wěn)定與社會(huì)穩(wěn)定，這就是中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)。忘記了這些經(jīng)驗(yàn)，刻意用人為的方式改變它，經(jīng)濟(jì)上遭遇的將只有報(bào)復(fù)。”
“這幾個(gè)主體的行為都是對(duì)的”
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：最近深圳樓市風(fēng)波不斷：一是市場(chǎng)的火熱與“秒光”樓盤引發(fā)央行與外界關(guān)注；一是針對(duì)是否有經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市及房?jī)r(jià)暴 漲事宜深圳五部門進(jìn)行了回應(yīng)，稱“深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)一切正�！薄�(duì)于近期深圳樓市的火熱現(xiàn)象與調(diào)查您有什么看法？
孟曉蘇：這就對(duì)了，這幾個(gè)主體的行為都是對(duì)的。并且這次事件有兩個(gè)方面值得高興：一是深圳市場(chǎng)的火熱表明內(nèi)需來(lái)敲門了，特別是目前在復(fù)工復(fù)產(chǎn)恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的情況下，我們可以看到最先起來(lái)的，還是內(nèi)需，還是房地產(chǎn)，還是深圳；上一輪去庫(kù)存也是深圳先行。就像許小年說(shuō)的，復(fù)工很好，訂單呢？目前的情況明顯是外需萎縮，原有的訂單少了；內(nèi)需也有些萎縮的領(lǐng)域，但相對(duì)還比較穩(wěn)定。深圳樓市的回暖恰恰說(shuō)明，內(nèi)需來(lái)了。二是，經(jīng)過(guò)深圳幾個(gè)部門的調(diào)查研究做出了正確判斷，沒(méi)有被輿論綁架。本來(lái)我還略有擔(dān)心，深圳會(huì)不會(huì)受到社會(huì)上某種輿論影響，轉(zhuǎn)而壓制發(fā)展起來(lái)的樓市？會(huì)不會(huì)出現(xiàn)“葉公好龍”的情況？現(xiàn)在看來(lái)沒(méi)有發(fā)生，政府有了正確的判斷。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：從深層次來(lái)看，您認(rèn)為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)存在哪些問(wèn)題是需要政府關(guān)注的？
孟曉蘇：我最近看到深圳市房協(xié)給深圳住建部門的一份建議書，里面列舉了此輪房?jī)r(jià)漲幅的原因，主要是土地供應(yīng)不足、住宅用地比例低、容積率問(wèn)題，以及人口增加與供地矛盾、擴(kuò)大都市圈問(wèn)題等。這份建議書顯示，從長(zhǎng)期看深圳土地資源稀缺、人口密度持續(xù)加大，2018年新入戶50萬(wàn)人，2019年深圳新入戶41萬(wàn)人，入戶門檻低，加大了需求，住宅供給不足是不爭(zhēng)的事實(shí)。建議對(duì)外擴(kuò)容增加住宅類土地供應(yīng)、推進(jìn)新建住宅入市等。我認(rèn)為這些意見都說(shuō)到了關(guān)鍵之處。
另外，為什么深圳二手房猛漲，是因?yàn)橹挥猩倭糠孔舆M(jìn)入到流通市場(chǎng)，自2018年“7·31”政策之后，已經(jīng)約有18萬(wàn)套房源被鎖定，不能參與到流通市場(chǎng)（深圳現(xiàn)有住宅在二手市場(chǎng)流通的僅為6萬(wàn)-8萬(wàn)套），市場(chǎng)供應(yīng)量是嚴(yán)重不足的，因此深圳房協(xié)建議，取消限售政策或降低限售年限。
實(shí)際上，深圳現(xiàn)下的情況并不是它一家的問(wèn)題，各個(gè)城市都有供地“量少而結(jié)構(gòu)差”的情況，土地供應(yīng)總量少，而且住宅供地占比低，很多時(shí)候是在刻意壓低住宅供地比例，人為造成住宅供地價(jià)格上漲，面粉貴了面包定然要漲價(jià)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：除了上述幾個(gè)方面，還有哪些問(wèn)題值得警惕。
孟曉蘇：有一點(diǎn)是需要提醒注意的，就是不要指責(zé)銀行發(fā)放貸款時(shí)要用房產(chǎn)抵押。在企業(yè)信用與擔(dān)保缺失的當(dāng)下，銀行發(fā)放貸款是需要抵押物的，抵押貸款才能保證資金安全，而房屋是最好的抵押品。已有銀行業(yè)人士表示，“房抵經(jīng)營(yíng)貸款”是從銀行資金安全考慮的，這也是從整體金融結(jié)構(gòu)安全角度考慮的，是一種“底線思維”。如果銀行資金出了大問(wèn)題，對(duì)社會(huì)造成的危害就會(huì)很大。在啟動(dòng)內(nèi)需的情況下，也不能忘記防范金融風(fēng)險(xiǎn)。
從此輪深圳銀行系統(tǒng)的操作來(lái)看，我認(rèn)為他們是守住了底線的，保證了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不至于傳導(dǎo)至金融體系。
我們要從思維方面轉(zhuǎn)變，認(rèn)清銀行資金投放出去是會(huì)流通與傳導(dǎo)的。我記得1994年剛剛進(jìn)行房改時(shí)，有銀行行長(zhǎng)反映意見，不贊成讓居民從銀行提錢去買房，擔(dān)心銀行存款會(huì)減少。而實(shí)際情況是，居民把購(gòu)房款交給單位購(gòu)房后，單位很快就把錢又存入到銀行，資金轉(zhuǎn)了一個(gè)圈，又轉(zhuǎn)回到銀行系統(tǒng)。但當(dāng)時(shí)某銀行行長(zhǎng)的說(shuō)法還真的把房改阻礙了好幾年，這是缺乏金融知識(shí)的一種表現(xiàn)。銀行資金的傳導(dǎo)機(jī)制也很明顯，比如“居民購(gòu)房貸款”看起來(lái)只是貸給了居民購(gòu)房，實(shí)際上資金通過(guò)購(gòu)房后的流通，能傳導(dǎo)到多個(gè)相關(guān)企業(yè)與領(lǐng)域，把諸多產(chǎn)業(yè)都給帶動(dòng)起來(lái)了。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：除了深圳最近動(dòng)作外，其他一些三四線城市如青島、荊州、淮安此前都推出了放松政策，最終無(wú)疾而終。您怎么看待這些地方政府的做法？
孟曉蘇：我看這些地方政府也是挺為難的。在樓市調(diào)控下，他們很想搞活經(jīng)濟(jì)，又擔(dān)心被扣上“短期刺激經(jīng)濟(jì)”的帽子。他們嘗試著改變“限購(gòu)”等政策，但經(jīng)不起輿論圍攻與上級(jí)責(zé)問(wèn)，最后只能探探頭就趕快縮回去。
中央明確要求“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，但現(xiàn)在這句話已被人演繹為與本意不同的另外四種情形：一是“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)‘買’的”，限制居民買房；二是“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)‘賣’的”，限制開發(fā)商賣房；三是“房子是用來(lái)‘租’的不是用來(lái)‘買’的”，直接違背中央“租售并舉”方針；四是“房子只能單位購(gòu)買，個(gè)人只能租住公房”，要倒退到房改之前去。這些“歪批三國(guó)”的說(shuō)法都是不符合中央要求的。還是應(yīng)當(dāng)不忘初心、回歸本源，真正按照中央“房住不炒”的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
“不要把房地產(chǎn)這匹馬關(guān)在籠子里”
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在疫情下，中國(guó)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)與穩(wěn)定發(fā)展有了系列舉措，包括釋放流動(dòng)性、支持小微企業(yè)等，對(duì)于這些舉措您怎么看？有什么建議？
孟曉蘇：為了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)與發(fā)展，現(xiàn)在要采取多種措施。包括提高財(cái)政赤字率、實(shí)行紓困政策、加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資等，我認(rèn)為都是正確的，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑時(shí)，我一直主張實(shí)行積極的財(cái)政政策與積極的貨幣政策。
我認(rèn)為，在擴(kuò)大財(cái)政赤字的同時(shí)必須搞活經(jīng)濟(jì)，否則就真的成為純粹的“寅吃卯糧”。最近中央文件已對(duì)完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制，進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需提出了一系列要求，包括強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。說(shuō)明此時(shí)不能單把房地產(chǎn)關(guān)在籠子里。
擴(kuò)大內(nèi)需的一個(gè)重要方面是要增加城市建房。有的專家擔(dān)心被輿論批評(píng)為“要搞房地產(chǎn)”，所以只提出“要給進(jìn)城農(nóng)民工建房”、“要建共有產(chǎn)權(quán)房”，不敢提“房地產(chǎn)”。但是給進(jìn)城農(nóng)民工建房的行業(yè)就不是“房地產(chǎn)”了嗎？城市保障房建設(shè)主要依靠地方財(cái)政進(jìn)行支付，而在地方財(cái)政收入中“開發(fā)企業(yè)購(gòu)地”占有很大比例；現(xiàn)在推進(jìn)的“舊城區(qū)改造”則更是直接由開發(fā)商提供拆遷房，安置城市原住居民�？梢钥闯觯Ｕ戏颗c商品房是一枚硬幣的兩面，城市保障房建設(shè)的資金多是來(lái)自商品房開發(fā)。
另一方面是發(fā)力都市圈建設(shè)，形成以大城市為中心的城市群。我國(guó)城市建成區(qū)普遍偏小。東京都市圈建成區(qū)6993平方公里，約等于我國(guó)北京、上海、廣州、深圳、天津和重慶六大城市建成區(qū)面積之和。城市建成區(qū)太小，就帶來(lái)了空間狹小、交通擁堵等問(wèn)題。用汽車“限行”與“限購(gòu)”來(lái)緩解矛盾，治標(biāo)不治本，把它長(zhǎng)期化就成為一種懶政。
房地產(chǎn)與都市圈建設(shè)都能有力拉動(dòng)疫情后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)。現(xiàn)在各國(guó)紛紛推出刺激本國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的政策，此時(shí)盼望別國(guó)的資金流入我國(guó)、幫助我國(guó)“完善產(chǎn)業(yè)鏈”、繼續(xù)做大我國(guó)出口的想法都不現(xiàn)實(shí)�，F(xiàn)實(shí)的是依靠?jī)?nèi)需。
以1998年開始的城鎮(zhèn)住房制度改革為例，它適應(yīng)中國(guó)消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的需要，有效地啟動(dòng)了內(nèi)需。從此中國(guó)進(jìn)入重化工時(shí)代，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了起飛式發(fā)展。1998年中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量居世界第七位，那時(shí)專家們認(rèn)為，到2025年我國(guó)會(huì)成為世界第三，到2050年可能超過(guò)日本成為世界第二。房改釋放出神奇的內(nèi)需力量，使我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量平均每?jī)赡瓿揭粋�(gè)國(guó)家，到2010年超過(guò)日本成為世界第二。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：從現(xiàn)在來(lái)看，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展更寄望于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的定位仍是“房住不炒”“穩(wěn)定發(fā)展”。
孟曉蘇：只把啟動(dòng)內(nèi)需寄望于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把房地產(chǎn)這匹壯馬繼續(xù)關(guān)在籠子里、固守樓市限購(gòu)的做法，我很不認(rèn)同。據(jù)我了解，“新基建”一年投資規(guī)模僅為1.2萬(wàn)億元，相比全年16萬(wàn)億元的房地產(chǎn)投資規(guī)模，真是天壤之別。
與基建投資相比，房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用更大，“它占用資金少一半，但拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)大一倍”，這個(gè)對(duì)比不是我做出的，是來(lái)自央行的專家。其中主要原因是房屋產(chǎn)品很快可以被人買走，產(chǎn)業(yè)可以實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)投資，而基建投資則要靠經(jīng)營(yíng)收費(fèi)慢慢回收資金，其間的地方債與企業(yè)債要背負(fù)很多年。
持續(xù)加大地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，會(huì)衍生出另一個(gè)問(wèn)題，即會(huì)加重地方債務(wù)負(fù)擔(dān)。這與目前的“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”中“防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)”的要求是相悖的；而且地方政府不斷發(fā)國(guó)債搞建設(shè)，無(wú)疑會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展。
有人說(shuō)我國(guó)居民負(fù)債率太高，不應(yīng)再加杠桿，實(shí)際情況是這樣嗎？根據(jù)我國(guó)央行2019年10月中下旬對(duì)30個(gè)省市抽樣進(jìn)行的城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭總資產(chǎn)均值為317.9萬(wàn)元，住房擁有率達(dá)到96.0%，住房資產(chǎn)占居民家庭總資產(chǎn)的比重為59.1%，家庭資產(chǎn)負(fù)債率僅為9.1%。這與瑞士信貸發(fā)布的《2019年度全球財(cái)富報(bào)告》數(shù)據(jù)基本相同。面對(duì)疫情后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如果需要加杠桿，加在哪一側(cè)更適合？若加在政府與企業(yè)端，將造成負(fù)債率過(guò)高，根據(jù)IMF測(cè)算，中國(guó)2018年地方政府隱性債務(wù)規(guī)模達(dá)31萬(wàn)億元，增速放緩但規(guī)模龐大；2019年我國(guó)財(cái)政赤字已高達(dá)4.8萬(wàn)億元，赤字率增至4.89%，比年初定的2.8%高出不少。但居民家庭負(fù)債率是最低的。我們應(yīng)當(dāng)放開住房抵押貸款，鼓勵(lì)城鄉(xiāng)居民購(gòu)房，同時(shí)增加房屋供應(yīng)量。中國(guó)經(jīng)濟(jì)一定會(huì)出現(xiàn)良性變化，這不是天方夜譚，已經(jīng)為歷史經(jīng)驗(yàn)多次證明。二十多年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的問(wèn)題都與壓抑房地產(chǎn)有關(guān)，而放松對(duì)房地產(chǎn)的限制之后，國(guó)民經(jīng)濟(jì)很快就走出了困境。此外抑制居民住房需求也是違背人民群眾意愿的事，在習(xí)近平總書記提出的“人民群眾對(duì)美好生活的向往”中，就包括有“更舒適的居住條件、更優(yōu)美的環(huán)境”。我們要謹(jǐn)記“人民對(duì)美好生活的向往，就是我們的奮斗目標(biāo)”。
因此，我們?cè)跀U(kuò)大投資上必須要“兩條腿走路”，一邊發(fā)力基礎(chǔ)設(shè)施投資，一邊推動(dòng)房地產(chǎn)投資發(fā)展，兩個(gè)輪子一起轉(zhuǎn)才能走出經(jīng)濟(jì)低迷。2011年以后我國(guó)GDP增幅從8%以上滑至6%-7%，再到去年的6.1%，主要是我們關(guān)上了房地產(chǎn)這個(gè)主引擎，靠人拉肩扛推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不僅很累、而且慢速。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：如何解決地方政府在基礎(chǔ)設(shè)施投資方面形成的負(fù)債問(wèn)題？您有什么好的建議？
孟曉蘇：如何解決地方政府負(fù)債率過(guò)高的問(wèn)題？我認(rèn)為需要引入不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金——“REITs”，將基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)形成的資產(chǎn)轉(zhuǎn)由社會(huì)資金持有，變間接融資為直接融資，這樣可以形成滾動(dòng)投資能力，也可以有效化解金融風(fēng)險(xiǎn)。
在我國(guó)引入REITs的建議，我早在2005年就已經(jīng)提出，但多年一直難以完全引進(jìn)。我國(guó)近年引入很多金融產(chǎn)品，連搞亂金融的P2P都被引進(jìn)，唯獨(dú)引進(jìn)REITs卻難上加難。為什么我國(guó)管理層對(duì)REITs難于接受呢？主要是當(dāng)初把REITs翻譯成了“房地產(chǎn)投資基金”，冠名“房地產(chǎn)”三個(gè)字就成為它落地我國(guó)的最大障礙，抑制“房地產(chǎn)”與“叫停房地產(chǎn)信托”，使REITs不斷受到牽連。現(xiàn)在我們已經(jīng)把它翻譯為“不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金”，其基礎(chǔ)資產(chǎn)不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)，而是地方政府投資的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。我希望“基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化REITs”能早日出臺(tái)，用公募基金持有優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，形成地方政府投資的良性循環(huán)。
疫情后房地產(chǎn)面對(duì)的市場(chǎng)空間更為重要與巨大了
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您認(rèn)為疫情過(guò)后人們對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)有什么樣的需求？
孟曉蘇：前段時(shí)間也有媒體問(wèn)我這樣一個(gè)問(wèn)題：“疫情過(guò)后人們對(duì)于醫(yī)院是否會(huì)增加需求”？我給了否定的回答。原因是什么？是因?yàn)橐咔槠陂g人們多是無(wú)法進(jìn)入醫(yī)院，更多的是在居家隔離生活。這時(shí)人們才發(fā)現(xiàn)，房子大與房子小的感覺(jué)真是不一樣的，疫情期間流傳出一種說(shuō)法：“房小蹲禁閉，房大修養(yǎng)地，別墅度假區(qū)”，居家隔離與疫情長(zhǎng)期化的說(shuō)法，都使人們對(duì)住房的需求更加迫切。
現(xiàn)在已有專家在談疫情過(guò)后的“報(bào)復(fù)性消費(fèi)”問(wèn)題。我認(rèn)為，疫情后迎來(lái)的“報(bào)復(fù)性消費(fèi)”將不應(yīng)是旅游、娛樂(lè)或其它聚集性消費(fèi)，購(gòu)買更大與更好的住房更可能成為“報(bào)復(fù)性消費(fèi)”。深圳二手房市場(chǎng)的火爆印證了我的判斷。
過(guò)去我們?cè)丫用褡》啃枨髤^(qū)分為“剛需”與“改善性需求”，后者是“非剛需”�，F(xiàn)在我們需要調(diào)整這種區(qū)分。疫情中不少“改善性住房需求”已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民生活的“新剛需”，加上農(nóng)民工進(jìn)城居住也是“新剛需”，這樣一來(lái)“剛需”的比例大大提高，房地產(chǎn)面對(duì)的市場(chǎng)空間更為重要與巨大了。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：農(nóng)民工的住房需求還沒(méi)有有效解決，包括集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問(wèn)題。
孟曉蘇：你們上個(gè)月曾報(bào)道過(guò)我的觀點(diǎn)，冠以“美芹十論”的美譽(yù)，我在那篇報(bào)道中再次傳達(dá)萬(wàn)里同志的要求，修改法律讓農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)成為合法。此后劉世錦發(fā)表過(guò)一篇文章《“新基建”不足以挑大梁，新增長(zhǎng)動(dòng)能還看都市圈》，其中提到了關(guān)于“二次房改”的問(wèn)題，核心就是給以農(nóng)民工為主的新市民解決住房問(wèn)題。農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)就是解決這個(gè)問(wèn)題的鑰匙。
前些年，中央已明確“允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”。但在實(shí)際工作中，允許宅基地流轉(zhuǎn)的這“第二只靴子”總是不往地下扔。我曾多次在講話中代表農(nóng)民往“樓上”喊，“趕快把第二只靴子扔下來(lái)吧”�！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》修訂實(shí)施后，仍然把住最后一道關(guān)口，不允許農(nóng)村集體建設(shè)用地包括宅基地變?yōu)槌鞘凶≌ㄔO(shè)用地，流轉(zhuǎn)后只能用于工業(yè)與商業(yè)用途。本來(lái)農(nóng)村宅基地就是住宅建設(shè)用地，流轉(zhuǎn)后便不能用于住宅建設(shè)。在《中華人民共和國(guó)憲法》中規(guī)定，土地歸國(guó)家所有和歸農(nóng)村集體所有，現(xiàn)在是國(guó)有土地的所有者政府利用行政權(quán)力，限制著農(nóng)村集體土地所有者的土地流轉(zhuǎn)使用范圍，維護(hù)著政府對(duì)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)用地的獨(dú)家拍賣權(quán)與專享拍賣價(jià)格。
歷史上，中國(guó)共產(chǎn)黨解決中國(guó)農(nóng)村與農(nóng)民的問(wèn)題，從根本上說(shuō)就是在不斷解決著土地問(wèn)題。近些年來(lái)幾億農(nóng)民進(jìn)城推動(dòng)著城鎮(zhèn)化，農(nóng)民群眾急需解決新的“土地問(wèn)題”，即農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題。農(nóng)民群眾本來(lái)不是“無(wú)產(chǎn)者”，實(shí)行建設(shè)用地流轉(zhuǎn)特別是宅基地流轉(zhuǎn)，才可能把他們的最大資產(chǎn)變現(xiàn)。過(guò)去長(zhǎng)期限制農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，農(nóng)民進(jìn)城后只能慢慢掙錢購(gòu)房，居住條件拮據(jù)，“農(nóng)村的大房子空著養(yǎng)老鼠，自己在城市里住得像老鼠”。有不少農(nóng)民不顧“違法”向城里人轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，形成了大量的“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象，就是一種對(duì)不合理法律規(guī)定的自發(fā)反抗�，F(xiàn)在與其空談“三農(nóng)問(wèn)題”，不如切實(shí)解決好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、特別是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的問(wèn)題。這對(duì)于疫情后的城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也是一個(gè)非常得力的“抓手”。億萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城居住與宅基地流轉(zhuǎn)所帶動(dòng)的人流、物流與資金流，將有力地促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您認(rèn)為房?jī)r(jià)走勢(shì)有什么評(píng)判？
孟曉蘇：對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)要從幾個(gè)層來(lái)看：“短期看供求，中期看地價(jià)，長(zhǎng)期看發(fā)鈔”。
短期看供求�，F(xiàn)在樓市供求關(guān)系已經(jīng)很緊張了。以深圳為例 ，每年深圳市新增人口40萬(wàn)-50萬(wàn)，但住宅供應(yīng)非常有限，供求矛盾較大。豬肉供應(yīng)少了價(jià)格就會(huì)漲�，F(xiàn)在樓市是明顯的供不應(yīng)求，這是全國(guó)性的現(xiàn)象。這也是長(zhǎng)期局限于“香港模式”帶來(lái)的不良后果。
中期看地價(jià)。以日本為例，當(dāng)年它的房地產(chǎn)泡沫破滅主要是因?yàn)槠涞貎r(jià)大幅度下跌，東京地區(qū)的地價(jià)跌幅達(dá)到75%。地價(jià)與房?jī)r(jià)緊密相連，是在地價(jià)暴跌的情況下，日本房?jī)r(jià)才跌下來(lái)的。再看看我國(guó)國(guó)內(nèi)，在地方政府壟斷性獨(dú)家供地的情況下，各個(gè)城市的地價(jià)還在漲。以剛剛走出疫情的武漢最近拍地為例，有的土地依然高于起拍價(jià)20%才被拿下。在地價(jià)持續(xù)上漲的情況下，房?jī)r(jià)肯定要漲。
長(zhǎng)期看發(fā)鈔�，F(xiàn)在為抗擊疫情恢復(fù)經(jīng)濟(jì)，美國(guó)與歐洲各國(guó)都在發(fā)鈔，我國(guó)也在進(jìn)一步釋放流動(dòng)性。中央要求保持流動(dòng)性合理充裕，今年我國(guó)增加了廣義貨幣供應(yīng)量，M2已從去年增速8.7%升到現(xiàn)在的10.1%。人們?cè)鴵?dān)心增加貨幣供應(yīng)量就會(huì)加大通貨膨脹率，我多次論述過(guò)，我國(guó)的增發(fā)貨幣并沒(méi)有造成過(guò)大通貨膨脹的原因，是大量貨幣被資產(chǎn)價(jià)格上漲包括房地產(chǎn)價(jià)格上漲所吸納。
由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，我國(guó)成為最大的發(fā)鈔國(guó)之一。但我國(guó)CPI始終沒(méi)有漲得那么厲害，就是因?yàn)榇罅控泿乓蛸Y產(chǎn)價(jià)格上漲而消融。這些資產(chǎn)包括房地產(chǎn)。樓市增值與其他資產(chǎn)增值就像巨大的海綿，把新增廣義貨幣都給吸納了。根據(jù)國(guó)外權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)已成為居民家庭財(cái)富第二大國(guó)，居民主要資產(chǎn)是房產(chǎn)與房產(chǎn)增值。國(guó)家為此每年通過(guò)發(fā)鈔獲取了可觀的“鑄幣稅”，形成的是良性循環(huán)。資產(chǎn)價(jià)格上漲包括房地產(chǎn)價(jià)格上漲，能起到穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)化解通脹的作用。所以我認(rèn)為，現(xiàn)在不能只重視增發(fā)貨幣、增加財(cái)政赤字，同時(shí)還必須關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格上漲，讓資產(chǎn)價(jià)格吸納走這些增發(fā)貨幣，才能更好保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。
從以上各種角度來(lái)看，我國(guó)近些年房?jī)r(jià)上漲的概率大大高于房?jī)r(jià)下跌的概率。我國(guó)歷史上的房?jī)r(jià)上漲，并沒(méi)有給居民帶來(lái)多大害處，反而成就了居民財(cái)富增值。而低收入的居民的住房多是有保障的，不僅近些年來(lái)大量建設(shè)各類保障性住房，而且?guī)缀趺恳惶咨唐贩勘澈蠖及ㄖ峁┮惶撞疬w補(bǔ)償房。有人多次預(yù)言的“房?jī)r(jià)下跌”從來(lái)沒(méi)有整體上出現(xiàn)，但不少人仍然樂(lè)此不疲，不斷預(yù)言房?jī)r(jià)下跌。我們現(xiàn)在看不到房?jī)r(jià)下行的因素的出現(xiàn)，所以要告訴人民群眾真實(shí)的情況，不要拿“房?jī)r(jià)下跌”的謊言去欺騙百姓。
以上都是我們多年的經(jīng)驗(yàn)之談。忘記這些歷史經(jīng)驗(yàn)，試圖刻意用想象力去改變客觀規(guī)律，經(jīng)濟(jì)上遭遇的將只有報(bào)復(fù)。
來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
編輯：wangdc
