房訊網訊 2020年4月29日下午，全聯房地產商會寫字樓分會首次以線上視頻形式，召開"疫情之后商業(yè)地產的復蘇與振興"座談會暨會長交流會。聚焦疫情之下商業(yè)地產受到的影響和沖擊，聽取業(yè)內專家對商業(yè)地產現狀的分析和解讀，并圍繞疫情之后的商業(yè)地產展開交流和討論，集合行業(yè)智慧與力量，助力商業(yè)地產企業(yè)化解疫情帶來的不利影響，迎接并推動商業(yè)地產的復蘇與振興。
全聯房地產商會秘書長趙正挺、部分寫字樓分會副會長、常務理事以及五大行專家出席會議并發(fā)言，全聯房地產商會副秘書長兼寫字樓分會執(zhí)行會長劉凱主持會議。
中科產城董事長郭瑩輝參與副會長交流討論，并分享了近期對京津冀產業(yè)辦公物業(yè)調研的情況。他表示，通過最近的調研發(fā)現，疫情影響下一線城市核心區(qū)域的寫字樓生存狀況還是比較優(yōu)良的，整體比較活躍；而位于城市郊區(qū)的產業(yè)園辦公物業(yè)，因為和實體經濟的關聯度非常緊密，在實體經濟受疫情影響下行的情況下，再加上較大的新增供應，所以生存的狀況相對較差。
郭瑩輝認為，對寫字樓和產業(yè)辦公物業(yè)這兩個市場來說是不同的趨勢，一個是實體經濟影響非常大，一個是國際金融工具的關聯性比較大，這兩個差異在疫情期間表現的更加淋漓盡致。
以下是中科產城董事長郭瑩輝發(fā)言實錄：
各位朋友好，通過視頻看到大家，真的感覺幾個月便恍如隔世，好久沒見，十分想念。剛才聽了大家對寫字樓和產業(yè)園物業(yè)受疫情的影響分析，尤其是剛才兩位專家的解讀，非常受益，感同身受。
最近我在北京乃至京津冀調研，把產業(yè)辦公的物業(yè)情況跟大家分享一下。我感覺一線城市核心區(qū)域的寫字樓生存還是比較優(yōu)良的，但是更多的產業(yè)辦公物業(yè)的生存狀況比較惡劣。寫字樓，尤其是核心區(qū)的寫字樓，包括甲級和乙級的，畢竟都受到了本土經濟蓬勃發(fā)展的影響，實力還在，很多的購置、出租雖然下降，但是還是比較活躍的。但是從城市里外延到郊區(qū)產業(yè)園，生存狀況差異非常大，總體來說因為短期受疫情的影響，實體經濟下行，所以出現租金下滑和退租，同時產業(yè)園供應量太大了。
疫情之后政府對投資拉動提出了很多的政策，包括金融放水、新基建主題的提出，主觀上是刺激經濟的發(fā)展，客觀上會導致產業(yè)園物業(yè)一下子供應量又會劇增，將來的量增加了，但是租金價格我估計能維持都不錯，可能還有大幅度的下降。
所以產業(yè)園的行業(yè)越來越不好做，投資資產投不起，周期太長；招商租賃而言，有量、有資金，但是沒有價值，租金收益率達不到投資者的回報要求。這是一個常態(tài)化的趨勢，疫情只是短期內的影響，中長期來看，雖然有政策利好，會讓物業(yè)的供應量劇增，有一定的客戶群的增長，但是相對投資角度而言，租金價格起不來；物業(yè)的交易價格，這十年又都是在低位徘徊，增幅不到住宅物業(yè)的1/3。所以產業(yè)園辦公物業(yè)和核心區(qū)域的寫字樓比較，最大的問題是產業(yè)園物業(yè)太死了，和實體經濟的關聯度非常緊密，經濟不行，產業(yè)園物業(yè)就很難上漲。但是寫字樓作為融資工具，可以做資產抵押貸款、經營型貸款，還有作為避險工具。
這次的疫情后半場對歐美市場是比較大的打壓，但是同時會把一些資金擠到中國的市場來，尤其是投資商辦物業(yè)作為保值和避險的工具，反而推動國際間不動產的交易，尤其是中國市場的交易。而對寫字樓和產業(yè)辦公物業(yè)這兩個市場來說是不同的趨勢，一個是實體經濟影響非常大，一個是國際金融工具的關聯性比較大，這兩個差異在疫情期間表現的更加淋漓盡致。
另外我說一下關于北京的產業(yè)辦公、市場的特點。最近我連續(xù)跑了亦莊、通州、順義、海淀，我感覺北京地區(qū)的產業(yè)辦公物業(yè)，除了和核心區(qū)的寫字樓物業(yè)沒有辦法比較之外，現在這幾個區(qū)域分化又很明顯。
比如說我在亦莊區(qū)域調研，亦莊區(qū)域現在很嚴重的問題是寫字樓市場根本賣不出去，而且租金也下浮的厲害，空置率特別高，不是下降百分之幾的問題，有一些物業(yè)十幾萬平米空置1/3，那么大的空置率。工業(yè)地產上的辦公物業(yè)，現在應該說喜憂參半，華為進駐亦莊，一個客戶需求就是50萬平方米，工業(yè)物業(yè)的價格、辦公的條件和商辦物業(yè)條件差不多，而且還都比較適合于大人口吸納，但是租金價格差的比較大。像這樣的客戶對于一個區(qū)域50萬平米寫字樓就消化掉了，所以亦莊大的產業(yè)氛圍對于工業(yè)物業(yè)的去化消納還是很有支持力度的，但是租金價格依然不樂觀。
尤其是亦莊還有一個特點，對產業(yè)的物業(yè)、工業(yè)物業(yè)的需求比較旺盛，商辦物業(yè)不是很旺盛。另外是公寓物業(yè)，幾乎是供不應求，還是比較緊俏的，說明亦莊或是有產無城，城市功能配套嚴重滯后于產業(yè)功能擴張。
通州就不一樣了，作為新興城市，前幾年城市里的商辦物業(yè)供應量很大，高達七八百萬平米，去化非常難。還有因為通州的城市定位，作為北京的副中心，核心區(qū)域的寫字樓，產業(yè)的客戶入駐和一定的產業(yè)選擇準入，對于客戶的招商也有一定的瓶頸，所以通州的空置率高的嚇人。同時通州還在進行城市更新和產業(yè)升級，例如張家灣原來是工業(yè)園，現在改成設計小鎮(zhèn)，城市化過程中又有產業(yè)準入，造成一方面招商難，一方面產業(yè)收窄，這樣的產業(yè)物業(yè)我覺得將來會面臨非常大的去化壓力。雖然和亦莊離的很近，但是亦莊的產業(yè)物業(yè)比較活躍，通州的產業(yè)物業(yè)明顯滯后于北京的市場。
順義現在的產業(yè)辦公物業(yè)應該說是一個災難，因為順義現在整個產業(yè)，尤其是空港、臨港區(qū)域，按說是傳統(tǒng)的相關產業(yè)孵化的好地方，但是卻面臨著大企業(yè)搬遷，像北汽就搬出去了一些。尤其是我們看到的幾個項目，非�？膳拢偯娣e400萬平米，建了200萬平米，幾乎全部空置，就是鬼樓。這個和疫情沒有本質的關系，重點就在于整個空港原來依附的制造業(yè)、國際企業(yè)辦公總部、倉儲等產業(yè)，在整個的中國經濟上升以后，成本上升，導致很多國際企業(yè)離開了中國，招商引資不是往里走，而是外流。
其實工業(yè)產業(yè)辦公物業(yè)最大的問題，就是不讓銷售，對于工業(yè)物業(yè)的交投不合約，投資人受到極大的打壓。之前所講的通州和亦莊的情況，都是工業(yè)物業(yè)不讓銷售，結果就是大家對于改善設施，改善環(huán)境的能力沒有了，而這種能力直接影響到招商的氛圍和形式。這跟北京地區(qū)政府對于工業(yè)物業(yè)的限售政策有巨大的關聯，這幾年的產業(yè)禁限目錄還在強化，疫情加速了北京工業(yè)物業(yè)下行的趨勢，后面會怎么樣，對北京的工業(yè)物業(yè)我真的不看好，并且后面的新基建可能對北京工業(yè)物業(yè)的促進作用也不是特別的明顯，因為沒有太多的優(yōu)勢。
這是我對目前產業(yè)辦公的分享，說的不準確的請大家包涵，謝謝！
來源：房訊網
