保利酒店管理有限公司總經(jīng)理方琳自今年的大年初二便已完全進(jìn)入工作狀態(tài)，她管理著保利發(fā)展旗下17家品牌酒店、36家公寓項(xiàng)目及1家國(guó)際會(huì)議中心，在渡過(guò)防疫難關(guān)后，又迅速投入到復(fù)工、復(fù)產(chǎn)的新戰(zhàn)役中，緊繃的神經(jīng)至今仍未放松。
隨著全國(guó)疫情防控形勢(shì)積極向好，5月份，各行各業(yè)逐漸回暖，保利發(fā)展旗下的酒店、公寓也已全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)。這個(gè)“五一”黃金周，度假型酒店異常火爆，海陵島保利皇冠假日酒店、汕尾保利希爾頓逸林酒店、三亞保利瑰麗酒店更是出現(xiàn)了連續(xù)高開(kāi)房率并滿房的狀態(tài)。
長(zhǎng)租公寓在本次疫情中表現(xiàn)出了超乎想象的堅(jiān)挺，雖然提價(jià)壓力較往年大，但方琳發(fā)現(xiàn)租客的續(xù)租率也高了不少。以往大概1/4左右的續(xù)租率，現(xiàn)在可能會(huì)翻倍到一半以上。據(jù)她估算，撇除武漢項(xiàng)目的話，全年來(lái)看，疫情對(duì)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的影響可能僅限于半個(gè)月的營(yíng)收。
疫情期間，商務(wù)型酒店在線上推售婚宴、會(huì)議套餐的反響不錯(cuò)，但線上的消費(fèi)習(xí)慣一旦固化，未來(lái)會(huì)對(duì)線下的住宿、會(huì)議、會(huì)展活動(dòng)帶來(lái)什么影響，都是未知數(shù)。這種變化推動(dòng)著行業(yè)革故鼎新，無(wú)論是主動(dòng)，還是被動(dòng)，新需求、“新物種”的出現(xiàn)都對(duì)酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)者提出了更多的挑戰(zhàn)。
在方琳看來(lái)，長(zhǎng)租公寓是線上銷售走得最早的業(yè)態(tài)，疫情加速了行業(yè)的洗牌，對(duì)以大品牌為代表的機(jī)構(gòu)公寓來(lái)說(shuō)，反而是個(gè)突圍的機(jī)遇。
度假型酒店、公寓率先復(fù)蘇
“每個(gè)板塊的感覺(jué)不太一樣。”在談及疫情對(duì)業(yè)務(wù)的影響時(shí)，方琳說(shuō)很難一概而論�！氨热缍燃倬频�，如果你一個(gè)月前問(wèn)我，還是不太行�！钡粋�(gè)月來(lái)，市場(chǎng)的表現(xiàn)還是給了她不少安慰�！拔逡弧奔倨谇耙恢�，保利發(fā)展旗下三家度假酒店的預(yù)定量，“嘩嘩往上漲”，有不少都是最后24小時(shí)、12小時(shí)才下的訂單。而且，“五一”期間這些酒店都有不同程度的滿房，“疫情期間，這樣的預(yù)訂情況是很難想象的�！�
從5月份的整體經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，三家度假酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)要恢復(fù)至去年同期仍有一定的空間，但她對(duì)于下半年的業(yè)績(jī)回升還是挺有信心的。
商務(wù)型酒店的回暖要慢一些，入住率先回升，餐飲也緩慢恢復(fù)，但會(huì)議市場(chǎng)等業(yè)務(wù)則更多在觀望狀態(tài)。對(duì)于商務(wù)型酒店而言，當(dāng)前復(fù)工、復(fù)產(chǎn)的困難主要在于跨城、跨省的商務(wù)活動(dòng)信心尚未恢復(fù)，方琳判斷，可能要到第四季度才有望回歸正常的運(yùn)營(yíng)節(jié)奏。
“對(duì)酒店行業(yè)的全面恢復(fù)，大家的看法還是比較謹(jǐn)慎的�！狈搅战忉�，一方面，疫情過(guò)后，客人對(duì)于酒店的消費(fèi)需求及消費(fèi)頻次預(yù)計(jì)會(huì)相對(duì)減少，另一方面，疫情期間，各種線上商務(wù)工具的使用，也培養(yǎng)了大家線上進(jìn)行商務(wù)溝通及洽談的習(xí)慣，所以，后續(xù)商務(wù)酒店的恢復(fù)及發(fā)展，會(huì)相對(duì)緩慢。
由于居住是剛性需求，公寓市場(chǎng)的整體表現(xiàn)比酒店更樂(lè)觀一些。截至5月中旬，保利發(fā)展旗下的36個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目已全部復(fù)工，除了武漢的兩個(gè)項(xiàng)目外，其余大部分項(xiàng)目接近滿租狀態(tài)。
方琳認(rèn)為，若論投資機(jī)遇的話，疫情期間，不少公寓項(xiàng)目陷入經(jīng)營(yíng)困境，因此今年的拓展機(jī)會(huì)也會(huì)比往年多，對(duì)有實(shí)力的企業(yè)而言，是一個(gè)擴(kuò)大市場(chǎng)份額的好時(shí)機(jī)。
營(yíng)銷變革與“新物種”
被“帶貨”的酒店業(yè)也在積極轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，嘗試突破線下的限制，開(kāi)辟線上渠道。保利發(fā)展旗下酒店近期主推的是線上婚博會(huì)，預(yù)售下半年至明年的婚宴套餐�！拔覀円蚕胫囋嚲�上預(yù)定。沒(méi)想到反響很好，效果超出預(yù)期，幾十萬(wàn)元、十幾萬(wàn)元的大宗婚宴都在線上進(jìn)行交易。疫情前，客戶定婚宴，都要先看實(shí)地考察會(huì)場(chǎng)、餐食等，可能得對(duì)比好幾家才能夠確定�！�
借鑒了線上婚博會(huì)的經(jīng)驗(yàn)，方琳5月份還做了“云會(huì)場(chǎng)”的會(huì)議推廣，同樣是線上預(yù)定，目前收到的反饋也不錯(cuò)。她透露，目前保利發(fā)展正在搭建酒店集團(tuán)的線上營(yíng)銷系統(tǒng)，希望用3——5年時(shí)間，打造自己的線上營(yíng)銷力。
拓展新渠道是商務(wù)型酒店應(yīng)對(duì)疫情沖擊的法寶。對(duì)于度假型酒店而言，則需要從增加體驗(yàn)的角度來(lái)刺激消費(fèi)，“比如說(shuō)，去年游客到我們汕尾酒店可能只在海灘游玩，今年還可以體驗(yàn)帆船等項(xiàng)目，無(wú)形中也增加了酒店的吸引力。
另外一種“新物種”則是基于地方政府拉動(dòng)消費(fèi)的需求而誕生的。方琳注意到珠三角的幾個(gè)制造業(yè)重鎮(zhèn)效仿發(fā)達(dá)國(guó)家，近期推出了一些工業(yè)線的旅游產(chǎn)品，沿線的酒店也因此受益，可以同步推出相關(guān)的親子游體驗(yàn)路線。
根據(jù)方琳的分析，目前中國(guó)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中，機(jī)構(gòu)只占了5%的比例，其余95%都是非機(jī)構(gòu)。由于線上平臺(tái)搭建得早，這次疫情，機(jī)構(gòu)公寓的優(yōu)勢(shì)得以進(jìn)一步凸顯。非機(jī)構(gòu)公寓很典型，還是沿用傳統(tǒng)招租的渠道�！皺C(jī)構(gòu)公寓因?yàn)橛芯�上平臺(tái)，滿足了年輕人足不出戶找房源的需求，哪怕租金貴25%都能租出去�！�
在方琳看來(lái)，前幾年公寓市場(chǎng)的野蠻生長(zhǎng)，很容易讓外界有“這是一個(gè)門(mén)檻很低的行業(yè)”的誤解。但隨著而來(lái)的殘酷洗牌，恰恰證明了這是一個(gè)有著很高資本門(mén)檻的行業(yè)。
對(duì)于保利這種實(shí)力雄厚的機(jī)構(gòu)公寓而言，目前是一個(gè)擴(kuò)張良機(jī)。5月9日，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳及教育廳，廣州市人民政府及市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局，中國(guó)建設(shè)銀行廣東及廣州分行，保利公寓等多方代表，聯(lián)合簽署了《支持發(fā)展政策性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》，未來(lái)三年內(nèi)擬通過(guò)新建和盤(pán)活存量房源等渠道，共同籌集政策性租賃住房15萬(wàn)套（間）。在合作中，保利公寓主要扮演運(yùn)營(yíng)商的角色，大部分合作項(xiàng)目是輕資產(chǎn)運(yùn)作。除了建設(shè)銀行外，保利公寓的合作對(duì)象還包括各地政府機(jī)構(gòu)及房企，為他們規(guī)劃或配建的租賃項(xiàng)目提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)。
截至2019年底，保利公寓共有在營(yíng)房源10000間，儲(chǔ)備房源15000間，按照保利發(fā)展的“十四五”規(guī)劃，公寓在營(yíng)房源將達(dá)到5萬(wàn)間。
來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
編輯：wangdc
