房訊網(wǎng)訊 2020年9月11日，第十二屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇暨第十六屆中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會在北京富力萬麗酒店舉辦，主題為：新商辦、新園區(qū)、新文旅，聚焦疫情后商辦地產(chǎn)的敏捷辦公、城市更新、新基建、產(chǎn)城運營，探索"雙循環(huán)"新發(fā)展格局下樓宇經(jīng)濟與園區(qū)經(jīng)濟的創(chuàng)新發(fā)展路徑。
來自300家開發(fā)商和運營商、渠道商，以及上市公司、金融機構(gòu)、投資機構(gòu)、物業(yè)管理、代理經(jīng)紀、門窗幕墻、建材企業(yè)等地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界及互聯(lián)網(wǎng)專家、政商學(xué)屆精英及新聞媒體超過1500位嘉賓出席，齊聚北京共襄盛舉。
CBRE華中區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管羅瑾發(fā)表主題為"新基建浪潮下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資機會"的精彩演講，介紹了消費和科技推動下新基建產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的發(fā)展，并重點分享了數(shù)據(jù)中心和冷鏈業(yè)態(tài)面臨的機遇和挑戰(zhàn)。
以下是羅瑾演講實錄：
羅瑾：我們說的傳統(tǒng)基建，主要是鐵路、公路、機場等。而新基建的投資，范圍已經(jīng)延展到特高壓、城際高鐵及軌道、新能源汽車充電樁、大數(shù)據(jù)中心、5G、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等相對獨立的7個領(lǐng)域，涉及到通信、電力、交通、數(shù)字等多個社會民生重點行業(yè)。
互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心（IDC）迎快速發(fā)展 投資空間大
今天要講的第一個話題是數(shù)據(jù)中心，我相信大家對數(shù)據(jù)中心并不陌生，每個人手里都握了一個手機，每個人的手機里邊存的都可以說是數(shù)據(jù)。
為什么說很多人會關(guān)注數(shù)據(jù)中心呢？首先這是一個社會的問題。大家都在使用的線上購物、線上消費，以及在互聯(lián)網(wǎng)上的開會、溝通、視頻直播等，這一切都是數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)都是要進行存儲、要進行流動、進行運算的。大量的數(shù)據(jù)流動就需要大量的數(shù)據(jù)中心去支持，所以說數(shù)據(jù)中心的發(fā)展就得到了巨大的支撐。
其次在政府層面是非常支持的，2015年《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)促進大數(shù)據(jù)發(fā)展行動綱要的通知》中就提出來要發(fā)展數(shù)據(jù)中心的目標，培育國際領(lǐng)先的大數(shù)據(jù)核心龍頭企業(yè)和大數(shù)據(jù)應(yīng)用及服務(wù)企業(yè)；發(fā)生疫情之后，中央政治局常務(wù)委員會在今年3月提出要加快和鼓勵5G網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)建設(shè)的建設(shè)進度。
在這樣的背景下，投資者對數(shù)據(jù)中心的興趣顯著增強。十年之前數(shù)據(jù)中心市場規(guī)模是非常小的，只有現(xiàn)在的1/20。雖然在過去的十年我們的增長率出現(xiàn)了緩慢遞減，但是未來3年之內(nèi)，我們可以看到復(fù)合增長率依舊保持37%的增長，到2020年，我們預(yù)測數(shù)據(jù)中心的規(guī)模將是現(xiàn)在規(guī)模的兩倍。很多互聯(lián)網(wǎng)云廠商比如大家比較熟悉的阿里巴巴、騰訊，其實已經(jīng)要加大對數(shù)據(jù)中心的投資，為了什么？就是為了提供更多有效的數(shù)據(jù)中心設(shè)施設(shè)備來支持更流暢的網(wǎng)上購物等行為。
數(shù)據(jù)中心所體現(xiàn)出來的形態(tài)，就是IDC機柜。根據(jù)賽迪數(shù)據(jù)顯示，2019年中國數(shù)據(jù)中心的數(shù)量大約為7.4萬個，占整個全球的數(shù)據(jù)中心總量23%。當前，我國數(shù)據(jù)中心機架數(shù)量達到227萬架，據(jù)測算到2025年，若要完全滿足中國數(shù)據(jù)中心的增長，需要430萬個互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心（IDC）機柜。也就是說，在未來的5年到6年之內(nèi)，我們需要的缺口是203萬個，這代表什么？這代表有非常巨大的空間給運營廠商、投資人去加大對于數(shù)據(jù)中心的投資。
這些設(shè)施都分布在哪里呢？主要是在長三角地區(qū)和北京周邊以及廣東等，可以看到一線城市數(shù)據(jù)中心的比例還是占比較大的部分。這是因為大量的消費人口集中在一線城市，很多數(shù)據(jù)中心為了提供極速、及時的反應(yīng)，所以需要靠近一線城市。然而，一線城市的能耗指標、電力供應(yīng)、土地等數(shù)據(jù)中心建設(shè)的核心要素，卻非常緊缺。同時，以北上廣深為代表的一線城市的數(shù)據(jù)中心的監(jiān)管政策也是逐漸趨嚴�？梢姡崆安季忠痪�城市或者周邊衛(wèi)星城市的運營商/投資者有望在未來持續(xù)展現(xiàn)他們的競爭優(yōu)勢。
我們可以看到數(shù)據(jù)中心的發(fā)展機遇和發(fā)展挑戰(zhàn)其實是顯而易見的。機遇：第一，政府政策是非常支持的。第二，數(shù)據(jù)中心的需求急速的在提升。第三，很多投資人已經(jīng)在看數(shù)據(jù)中心的投資機會，并且已經(jīng)跟數(shù)據(jù)中心的運營商進行了戰(zhàn)略性的合作。
挑戰(zhàn)：第一，供需格局不平衡。第二，一線城市能耗、電力、土地供應(yīng)資源緊缺。第三，IDC監(jiān)管政策趨嚴。
冷鏈倉儲需求旺盛 將加速進入合資并購期
第二方面跟大家分享的是冷庫，冷庫跟大家也是息息相關(guān)的。冷鏈物流一般包括預(yù)冷、包裝、倉儲、運輸、配送等環(huán)節(jié)。而倉儲的環(huán)節(jié)，就需要冷庫設(shè)施設(shè)備。從溫度上來分類冷庫設(shè)施，包括冷藏庫、冷凍庫、恒溫庫等等。
當前中國冷鏈倉儲需求旺盛，有著相當大的投資機遇。冷庫需求的驅(qū)動因素包括生鮮消費增長及全渠道分銷提升、食物損耗及質(zhì)量問題、政策支持和行業(yè)標準、醫(yī)藥產(chǎn)品需求的增長等。
以果蔬為例，如果在整個過程中，沒有得到很好的品質(zhì)保證，或者是設(shè)施設(shè)備有一定的問題的話，到達消費者手中的損耗率可能會很大。中國目前的損耗率差不多是15%，但是美國是只有5%，中國現(xiàn)在的損耗率是美國的三倍，為什么？就是因為我們冷庫的設(shè)施設(shè)備還沒有達到先進發(fā)達國家的水平，有一個非常大的空間值得我們?nèi)ヌ嵘?/P>
再比如醫(yī)藥產(chǎn)品。在疫情之后，疫苗是每個人非常關(guān)注的，無論是疫苗還是其他的醫(yī)藥產(chǎn)品都需要一個溫度保障的空間去存儲這些藥品，所以在疫情之后，這些藥品需求的增長也會對冷庫或者溫庫提出一定的要求。
目前我國冷庫面臨著供需不匹配的現(xiàn)狀，已經(jīng)滿足不了如今市場的需求。發(fā)達國家的個人均冷庫的容量遠遠高于亞太地區(qū)的人均冷庫容量，拿美國和中國的數(shù)據(jù)來看，全球冷鏈聯(lián)盟（GCCA）數(shù)據(jù)顯示，2018年美國城市人均冷庫容量為0.5立方米，中國只有美國人均冷庫容量的1/5。如果亞太地區(qū)的城市人均冷庫容量要達到美國相當水平的話，需要新增4.11億立方米，是現(xiàn)在整個冷庫設(shè)施設(shè)備的容量的兩倍。
目前中國冷鏈供應(yīng)市場尚處于起步階段，市場較為分散。2019年我國冷鏈物流行業(yè)收入前十家公司，僅占總體市場規(guī)模的5%到6%，組成剩下超過90%的市場，是數(shù)千個小型企業(yè)或個人。隨著頭部玩家市占率穩(wěn)步上升，市場上已出現(xiàn)規(guī)�；氖詹①彽陌咐�。未來冷鏈將加速進入合資并購期，行業(yè)不斷進行整合，行業(yè)巨頭有望出現(xiàn)。
冷鏈倉儲的需求使不斷增長的，但還面臨著一定的挑戰(zhàn)，一是行業(yè)尚處于整合初期，租戶較為分散規(guī)模小；二是投資成本和風險相對普通倉庫較高；三是運維專業(yè)性要求高；四是倉儲用地供應(yīng)稀缺等。
綜上可以看到，在巨大的消費市場以及科技推動的大環(huán)境下，無論是數(shù)據(jù)中心還是冷庫的投資，都迎來了蓬勃的發(fā)展。有很多國內(nèi)外的投資人在義無反顧地投入，說明無論是中國還是海外，對這類資產(chǎn)都是持極其支持的態(tài)度。相信在未來兩到三年之內(nèi)，必定會有更好的發(fā)展。
我今天的演講到此結(jié)束。謝謝！
來源：房訊網(wǎng)
