房訊網(wǎng)訊 2020年9月11日，第十二屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇暨第十六屆中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會在北京富力萬麗酒店舉辦，主題為：新商辦、新園區(qū)、新文旅，聚焦疫情后商辦地產(chǎn)的敏捷辦公、城市更新、新基建、產(chǎn)城運(yùn)營，探索"雙循環(huán)"新發(fā)展格局下樓宇經(jīng)濟(jì)與園區(qū)經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新發(fā)展路徑。

　　來自300家開發(fā)商和運(yùn)營商、渠道商，以及上市公司、金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理、代理經(jīng)紀(jì)、門窗幕墻、建材企業(yè)等地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界及互聯(lián)網(wǎng)專家、政商學(xué)屆精英及新聞媒體超過1500位嘉賓出席，齊聚北京共襄盛舉。

　　中科產(chǎn)城董事長郭瑩輝在論壇上發(fā)表精彩的演講，主題為"產(chǎn)城運(yùn)營：新形勢、新機(jī)遇、新模式"。

　　對于未來的新形勢，郭瑩輝總結(jié)認(rèn)為，國際國內(nèi)的環(huán)境助推有利于產(chǎn)城融合成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動力，繼傳統(tǒng)基建、房地產(chǎn)之后，新基建與產(chǎn)業(yè)園區(qū)有望成為固定資產(chǎn)投資熱點(diǎn)。產(chǎn)城運(yùn)營也將商成為地方城市發(fā)展的重要的戰(zhàn)略性合作伙伴。

　　郭瑩輝重點(diǎn)對新形勢下產(chǎn)城運(yùn)營新的發(fā)展機(jī)遇進(jìn)行剖析，一是產(chǎn)城融合發(fā)展帶來的空間機(jī)遇；二是城市平臺改革帶來的體制機(jī)遇；三是產(chǎn)城專業(yè)運(yùn)營帶來的能力機(jī)遇。

　　新形勢下，如何把握新的歷史性機(jī)遇？如何擁抱產(chǎn)城運(yùn)營的巨大空間？郭瑩輝以中科產(chǎn)城公司為例介紹了產(chǎn)城運(yùn)營新模式策略。他表示，產(chǎn)城運(yùn)營應(yīng)該以輕資產(chǎn)的思維和地方政府平臺、地方政府的資源去合作。輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下，產(chǎn)城運(yùn)營上應(yīng)具備三個核心要素，即品牌影響力、專業(yè)運(yùn)作能力以及資源整合能力。

　　產(chǎn)城運(yùn)營新市場形勢

　　說到新形勢，我們馬上會聯(lián)想到當(dāng)前肆虐的新冠疫情對全球經(jīng)濟(jì)的影響，這個影響目前可以總結(jié)在四個方面：一是復(fù)蘇乏力。全球經(jīng)濟(jì)在2020年內(nèi)全面復(fù)蘇幾乎不太可能，甚至到2021年的復(fù)蘇也非常的困難。二是收入下降。到2020年底，將有一百七十個國家，約占全球百分之九十的人口收入將呈下降趨勢。三是負(fù)債擴(kuò)張。2021年底，美國、歐盟、日本和英國四國央行的資產(chǎn)負(fù)債表將累計擴(kuò)張13萬億美元。四是唯一復(fù)蘇。中國將成為2020年全球唯一實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要經(jīng)濟(jì)體。這是新冠疫情對我們的全球經(jīng)濟(jì)格局的重大影響。

　　但是，近期中美兩個大國脫鉤趨勢尤為突出，表現(xiàn)在：一是貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)。中美貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)進(jìn)行，尤其是美國肆意提高關(guān)稅影響進(jìn)出口，導(dǎo)致中國大批外貿(mào)企業(yè)嚴(yán)重受到影響。二是金融隔離。美國政府保護(hù)美國投資者為名，整頓金融市場，清理中概股。三是中美交流受阻。美國政府清退美國理工科大學(xué)的中國留學(xué)生，中美科技及人文交流幾乎停滯。四是產(chǎn)業(yè)鏈擺脫。美國欲全面重建產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈，努力不再依賴中國。五是政治斗爭加劇。美國取消香港的特別關(guān)稅和簽證待遇，并制裁香港及中國大陸的有關(guān)官員。

　　從國際的產(chǎn)業(yè)格局、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以及剛才講到的中美斗爭的情況來看，我們中國在未來的一段時間內(nèi)，將會形成國內(nèi)大循環(huán)的經(jīng)濟(jì)主流架構(gòu)。這個架構(gòu)將是中國在投資、貿(mào)易、消費(fèi)三個層面發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變，也就意味著在貿(mào)易項下的一些產(chǎn)能和發(fā)展動力將會轉(zhuǎn)為國內(nèi)的消費(fèi)及新的投資方向。在傳統(tǒng)的基建領(lǐng)域投資已經(jīng)嚴(yán)重飽和，同時房地產(chǎn)開發(fā)依然受到國家政策調(diào)控的大環(huán)境下，在投資領(lǐng)域能夠看到的未來的熱點(diǎn)，我歸結(jié)大概是兩點(diǎn)，一是今年提出的新基建，即高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的加快建設(shè)。二是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能的加速提升改造，成為產(chǎn)城融合、城市高質(zhì)量發(fā)展的主戰(zhàn)場。

　　大家可以關(guān)注近期國家出臺的若干政策，比如去年5月18日國務(wù)院關(guān)于國家經(jīng)開區(qū)提升發(fā)展，今年7月17日國務(wù)院關(guān)于國家高新區(qū)高質(zhì)量發(fā)展，以及前幾天國務(wù)院關(guān)于北京市服務(wù)業(yè)擴(kuò)大試點(diǎn)等等一系列行業(yè)的、地域的國家戰(zhàn)略，其共性的特點(diǎn)是打造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)高地、優(yōu)化資源要素配置、優(yōu)化營商環(huán)境、降低企業(yè)稅賦、支持主體上市等。

　　所以未來的形勢，我一言以蔽之，就是國內(nèi)國際環(huán)境的助推有利于產(chǎn)城融合作為新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動力，這是繼房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)之后，我認(rèn)為另外一個新的十分重要的發(fā)展動力和投資熱點(diǎn)。

　　產(chǎn)城運(yùn)營新發(fā)展機(jī)遇

　　那么在這些新的市場趨勢和形勢之下，我們作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)城運(yùn)營的企業(yè)來說，我們有哪些機(jī)遇可以把握呢？我認(rèn)為大致有三個方面：一是產(chǎn)城融合發(fā)展帶來的空間機(jī)遇；二是城市平臺改革帶來的體制機(jī)遇；三是產(chǎn)城專業(yè)運(yùn)營帶來的能力機(jī)遇。

　　首先說說產(chǎn)城融合的機(jī)遇。大家看到，近年城市擴(kuò)容、產(chǎn)業(yè)升級、城市更新、有園到城、鄉(xiāng)村振興等等各種城鎮(zhèn)化的提法，其核心都是產(chǎn)業(yè)如何高速發(fā)展與城市空間如何科學(xué)承載的命題。尤其是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到天花板限制，而城市面臨高質(zhì)量發(fā)展、經(jīng)濟(jì)面臨新舊動能轉(zhuǎn)換的大環(huán)境下，地方政府對于產(chǎn)城融合、城市運(yùn)營有了非常深入的理解和空前的熱情。這些積極的變化，可以說無論是在政府端還是在市場端，都在客觀上強(qiáng)化了產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能與價值的回歸。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能、內(nèi)容、收益都更加向產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)方面去轉(zhuǎn)化。所以產(chǎn)業(yè)園區(qū)真正回歸為產(chǎn)業(yè)為本、平臺為器、運(yùn)營為王的時代。由產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行城市功能的織補(bǔ)，逐步提升城市運(yùn)營的效率，使園區(qū)快速成為產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要載體這就是產(chǎn)城融合以及由園到城的快捷的新型的城市發(fā)展路徑。

　　產(chǎn)城融合發(fā)展模式與內(nèi)涵非常豐富，當(dāng)下熱點(diǎn)話題是產(chǎn)城融合、產(chǎn)教融合、產(chǎn)融結(jié)合、產(chǎn)城人文融合、數(shù)字產(chǎn)城、公園城市等等，這都是當(dāng)前在我們產(chǎn)城運(yùn)營界和地方政府層面上大家逐步形成的共識。從這個層面看，產(chǎn)城融合的城市發(fā)展模式正逐步取代傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的城市建設(shè)與發(fā)展模式，而且市場空間和容量將是不可限量的。

　　說到產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺功能，不得不再回顧一下我這么多年以來在行業(yè)內(nèi)提倡的地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)之間的邏輯關(guān)系。我始終認(rèn)為，地產(chǎn)是平臺，通過我們空間硬環(huán)境打造和各類服務(wù)軟環(huán)境的營造，再通過我們各類資本的賦能，產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為區(qū)域發(fā)展的重要的助推器。

　　我們的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營的核心是要把這些規(guī)律把握住，把產(chǎn)業(yè)成長和空間運(yùn)營進(jìn)行有機(jī)關(guān)聯(lián)，才能稱為產(chǎn)城運(yùn)營的專業(yè)服務(wù)商。

　　其次再談?wù)劤鞘衅脚_的機(jī)遇。這是一個政策性機(jī)遇，也就是政府城投平臺公司的體制機(jī)制改革所帶來的機(jī)遇。

　　大家都知道，政府的各種產(chǎn)業(yè)功能區(qū)一般都是建立了管委會制度，代行政府統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)園區(qū)的各種政策及要素、資源的協(xié)調(diào)與組織。同時，又建立管委會下轄的平臺公司為主體負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃、投資、運(yùn)營、管理這些園區(qū)，這是我們過去常常所說到的"管委會+平臺公司"的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式。體現(xiàn)出了一種大的管委會職能與比較小的政府平臺公司執(zhí)行職能的特點(diǎn)，是俗稱的"大政府、小社會"的產(chǎn)城開發(fā)運(yùn)營模式。

　　隨著最近幾年在國內(nèi)城市規(guī)劃領(lǐng)域和政府職能領(lǐng)域的改革，各地政府陸續(xù)提出"政府購買服務(wù)的理念"，鼓勵政府的平臺公司進(jìn)行改革，同時擴(kuò)大政府平臺公司與社會化資本的合作能力。政府管委會層面改革了他們的職能，體現(xiàn)出"小政府、大社會"的模式。

　　在政府平臺公司和管委會職能改革的同時，我們也可以看到在目前市場的領(lǐng)域也發(fā)生了一些微妙的變化。比如傳統(tǒng)開發(fā)商中有些資源有限、經(jīng)營困難的小中小開發(fā)商，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榈禺a(chǎn)的服務(wù)商。另外有資本實力，有強(qiáng)大資源背景的央企基建商，比如中建系、中交系、五礦系、中信系，這些央企的基建企業(yè)也特別渴望轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘羞\(yùn)營商，來提升國有資本持續(xù)運(yùn)營的能力。

　　政府平臺公司職能改革與市場主體積極合作介入，無疑將壯大產(chǎn)城投資運(yùn)營的力量成為城市發(fā)展的中流砥柱。

　　最后談?wù)剬�業(yè)能力的機(jī)遇。那作為產(chǎn)城運(yùn)營商如何與政府合作，為政府的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)片區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城提供高質(zhì)量的服務(wù)？

　　產(chǎn)城投資運(yùn)營是站在城市尺度看問題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比房地產(chǎn)開發(fā)要復(fù)雜的多。我認(rèn)為產(chǎn)城運(yùn)營商必須構(gòu)建起自己強(qiáng)大的五種能力：一是總體策劃能力，產(chǎn)業(yè)集聚與城市功能配套之間能夠進(jìn)行科學(xué)的頂層設(shè)計。二是融資投資能力，政府和運(yùn)營商及產(chǎn)城項目內(nèi)各種投資主體對融資能夠有效的整合，是資本通過合理的渠道進(jìn)入產(chǎn)業(yè)項目，進(jìn)入空間載體的投資與運(yùn)營。三是建設(shè)控制能力，包含著非常專業(yè)的產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)，智慧園區(qū)、智慧社區(qū)、智慧城市的理念落地，以及各種服務(wù)配套設(shè)施的建設(shè)。四是專業(yè)運(yùn)營能力，作為城市大管家，對產(chǎn)業(yè)片區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城中的道路交通基礎(chǔ)設(shè)施，水、電、汽、熱等公用事業(yè)，以及學(xué)校、醫(yī)院、圖書館等社會事業(yè)等城市專業(yè)服務(wù)商有引進(jìn)能力，協(xié)調(diào)服務(wù)能力。五是區(qū)域治理能力，產(chǎn)城運(yùn)營商要受政府委托，對自己所建的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、住宅社區(qū)，以及各種城市配套設(shè)施，有很強(qiáng)的科學(xué)管理、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力，配合政府從社區(qū)管理到社會治理。

　　服務(wù)城市、服務(wù)企業(yè)、服務(wù)人本的需求，我們產(chǎn)城運(yùn)營商具備這些專業(yè)的能力，才能有資格有機(jī)會來進(jìn)入到這樣的一個新興市場。

　　產(chǎn)城運(yùn)營新模式策略

　　我們中科產(chǎn)城公司致力于中國產(chǎn)城發(fā)展的輕資產(chǎn)運(yùn)營商，有著豐富產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)運(yùn)營的案例，也建立了先進(jìn)的產(chǎn)城發(fā)展理念和核心競爭優(yōu)勢。

　　我們認(rèn)為產(chǎn)城運(yùn)營商核心的優(yōu)勢來自于三個層面：第一，品牌影響。產(chǎn)城運(yùn)營商應(yīng)該有過往非常成功的產(chǎn)城項目運(yùn)營案例，讓政府客戶信任我們的運(yùn)營能力。第二，專業(yè)能力，我們有意愿有能力幫客戶全程節(jié)約成本，控制產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)項目運(yùn)作的風(fēng)險，提高資產(chǎn)運(yùn)營的效率，創(chuàng)造商業(yè)模式創(chuàng)新帶來的價值。第三，招商資源�，F(xiàn)在地方政府對產(chǎn)城項目最關(guān)注的就是產(chǎn)業(yè)招商，以及在產(chǎn)業(yè)招商過程中創(chuàng)造的社會貢獻(xiàn)。

　　具備了品牌影響、專業(yè)能力和招商資源，我認(rèn)為我們產(chǎn)城運(yùn)營商才具備非常強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢。能夠在未來城市發(fā)展中與政府平臺公司進(jìn)行混改，政企合作聯(lián)手來操作產(chǎn)城項目。

　　產(chǎn)城業(yè)務(wù)也有兩種運(yùn)作的方法，一是全景運(yùn)營，這是我們提出來的一種新理念，也就是說把產(chǎn)城項目垂直精細(xì)化的資產(chǎn)管理能力發(fā)揮到淋漓盡致。這就要求我們產(chǎn)城運(yùn)營商要非常了解客戶的需求，以及項目本身所承載的功能，使項目通過非常精細(xì)化的投資、建設(shè)、運(yùn)營管理獲得專業(yè)能力帶來的收益與溢價。二是地產(chǎn)投行，就是跨界商業(yè)模式的創(chuàng)新能力。也就是說在產(chǎn)城項目上，我們能夠跨產(chǎn)業(yè)、跨地產(chǎn)、跨金融尋找出一個新的解決方案，能夠使政府、入園企業(yè)、投資商、以及我們運(yùn)營商能夠拿到大家都想得到的合理的收益。這種商業(yè)模式其實是最難的、最高的但是收益也是最大的。

　　我們是產(chǎn)城項目資產(chǎn)的GP管理人，唯一責(zé)任是為我們的投資方或者土地?fù)碛姓邉?chuàng)造好更大的運(yùn)營價值和社會價值。

　　中科產(chǎn)城公司的客戶，一類是企業(yè)級客戶，一類是政府平臺類客戶。企業(yè)級客戶就是產(chǎn)業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的大咖企業(yè)，幫他們與地方政府洽談做企業(yè)級科技園，幫企業(yè)產(chǎn)業(yè)項目落地。同時圍繞企業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合一個新的科技孵化器及科技園區(qū)，在為這些工廠和孵化器的從業(yè)人員提供配套的公寓、住宅、商業(yè)等城市功能服務(wù)。

　　由此可以打造兩百畝到五百畝的一個企業(yè)級科技園。這就是我們中科產(chǎn)城當(dāng)前最為典型的一種園區(qū)開發(fā)運(yùn)營模式，先找產(chǎn)業(yè)IP，再進(jìn)行的企業(yè)及園區(qū)的全周期運(yùn)營服務(wù)。

　　同時我們中科產(chǎn)城也和地方政府在努力打造新型的政府園區(qū)運(yùn)營平臺。過去大家都知道，政府的平臺公司往往是受地方政府的委托，進(jìn)行全周期的開發(fā)、建設(shè)，招商，運(yùn)營、管理。隨著這種方式的日益進(jìn)行很多弊端也暴露出來了，比如說由于前期的這種專業(yè)策劃規(guī)劃能力不強(qiáng)，政府平臺公司融資受到限制，另外由于體制機(jī)制原因公司的招商和運(yùn)營團(tuán)隊的積極性不高，市場化經(jīng)驗也不足等等。以此類推，有很多問題導(dǎo)致了我們?nèi)珖�很多的政府平臺公司在運(yùn)營能力上，在企業(yè)經(jīng)營上遇到了很多壓力和挑戰(zhàn)。

　　那如何化解政府平臺公司又要承擔(dān)區(qū)域開發(fā)建設(shè)的任務(wù)，又要保證國有資產(chǎn)增值保值的經(jīng)營責(zé)任？我提出一種政府購買社會化服務(wù)的城市開發(fā)運(yùn)營模式，由地方政府授權(quán)自己的平臺公司搭建兩個平臺，一個是資本運(yùn)營平臺，比如說地方政府和金融機(jī)構(gòu)組成產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)基金，并搭建投資主體平臺。另外再找專業(yè)化產(chǎn)城運(yùn)營的企業(yè)作為本項目的運(yùn)營服務(wù)平臺。政府通過投資平臺的控股、運(yùn)營平臺的參股，同時實現(xiàn)了項目資本與服務(wù)的導(dǎo)入，同時也解決了自己專業(yè)能力的問題。

　　那么總體來講，中科產(chǎn)城公司作為產(chǎn)城開發(fā)與運(yùn)營的實踐者，我們將在產(chǎn)城項目全景運(yùn)營過程中發(fā)揮四個主要角色：一個聯(lián)合發(fā)起者，是作為項目的聯(lián)合發(fā)起者參與前期的策劃、規(guī)劃，與政府及各方就投資與商務(wù)條件達(dá)成共識。二是資源導(dǎo)入者，將投資資金、產(chǎn)業(yè)項目、土地資源、配套政策等重要資源協(xié)調(diào)、導(dǎo)入到投資平臺內(nèi)。三是平臺管理者，以委托運(yùn)營或者"小股操盤"的方式承接主要投資方的委托，負(fù)責(zé)投資平臺的日常開發(fā)、運(yùn)營事務(wù)，為各方實現(xiàn)產(chǎn)城項目預(yù)期收益。四是園區(qū)運(yùn)營者，作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)的全景運(yùn)營機(jī)構(gòu)，可以受投資平臺的專項委托僅對產(chǎn)城項目中最具挑戰(zhàn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)部分進(jìn)行管理服務(wù)。

　　以上是我代表中科產(chǎn)城公司對當(dāng)前國內(nèi)產(chǎn)城發(fā)展與運(yùn)營機(jī)會的粗淺認(rèn)識，也衷心感謝各位朋友的認(rèn)可與支持，希望有機(jī)會與大家一同探索，共同發(fā)展！

　　來源：房訊網(wǎng)