全聯(lián)房地產商會黨支部書記、秘書長 趙正挺
一、2021年我國正式邁入“十四五”規(guī)劃開局之年，對于“十四五”規(guī)劃建議中提出的有關房地產行業(yè)“堅持房住不炒定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的建議您是如何解讀的？
趙正挺：自2016年3季度以來，房地產行業(yè)始終堅持著“房住不炒”的政策底線，即使受到內外部因素的影響，政策以穩(wěn)為主的訴求也沒有發(fā)生任何動搖。
2020年在“十四五規(guī)劃建議”中，房地產領域提及了住房消費，也提及了房住不炒，可以說是既有保障也有打壓，這些舉措更有助于房地產市場更為規(guī)范的發(fā)展。由此可見，“房住不炒”與住房消費存在互相支持的關系，這個定位一旦落實，將起到杜絕各類炒房干擾的作用，給住房消費提供更大的空間；同時“十四五”時期，“健康發(fā)展”將成為房地產行業(yè)的主旋律。具體來看，這意味著居民基于城市遷移、家庭變化、收入增長的住房改善需求得到滿足，房價漲幅與經濟增長和居民收入相匹配，房屋裝修、改造、租賃、物業(yè)管理等一系列住房服務得到充分發(fā)展，服務品質進一步提升，居住服務領域市場將進一步壯大。
針對“房住不炒”的定位，在金融政策端我們也看到國家的政策也向著精細化、精準化、定向化方向發(fā)展。2020年8月20日，針對房地產企業(yè)的資金監(jiān)管和杠桿約束的“三道紅線”出現(xiàn)，從不同財務指標劃定企業(yè)等級，并根據(jù)等級的不同進行差異化的債務管控。2020年12月31日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知(銀發(fā)〔2020〕322 號)》，啟動對銀行差別化的房貸“五檔分類”控制模式。無論是“三道紅線”還是“房地產貸款集中度管理”，其目的都是為了約束房地產行業(yè)的資金和流向，不斷弱化房地產行業(yè)金融屬性，引導行業(yè)和企業(yè)向著更加健康、長久、安全的方向發(fā)展。
二、“三條紅線”政策提出后，也預示著房地產行業(yè)金融紅利時代的結束，那么這項政策對于房地產行業(yè)將會產生什么樣的影響，又該如何破局？
趙正挺：“三道紅線”和“房地產貸款集中度管理”兩項舉措的出現(xiàn)，對于房地產行業(yè)確實產生了較明顯的影響。主要體現(xiàn)在三個方面：
�。ㄒ唬┵Y金端：融資難度加大，自有資金依賴性增強
1、金融機構提高企業(yè)融資門檻，不滿足條件的企業(yè)則很難獲得資金支持，企業(yè)融資難度加大，對自有資金的依賴性增強。
2、企業(yè)資金鏈承壓或斷裂，或對上下游及社會造成不利影響。
�。ǘ┩顿Y端：投資整體趨于理性，但熱點城市競爭激烈
1、投資理性，土儲結構優(yōu)化。由于資金來源受到制約，企業(yè)決策更加理性，不再盲目參與土地市場競拍，企業(yè)土地儲備結構和存續(xù)比更加合理。
2、熱點城市競爭激烈，土地溢價率走高。由于資金的有限性，企業(yè)會更多關注能級更高、基礎實力更強的熱點城市，因此熱點區(qū)域，熱點城市土地市場競爭更加激烈，或會推高土地價格和溢價率。
�。ㄈ┕┙o增加，房價出現(xiàn)波動，但房企或被渠道綁架
1、加快推貨，加速去化，提高市場新房供給量；
2、低能級城市出現(xiàn)促銷行為，有利于房價的整體穩(wěn)定，對于購房者而言或有一定利好；但若出現(xiàn)大面積大范圍的降價潮，則可能會出現(xiàn)房價的大幅波動，進而引發(fā)更深層次的風險；
3、促進中間渠道商的發(fā)展。由于要實現(xiàn)資金的快速回流，企業(yè)通常需要擴大銷售渠道，這有助于一些房屋中介或中間渠道商的發(fā)展。但是也正由于對中介的依賴性增加，一些企業(yè)或被渠道綁架，渠道掌握定價權，如此企業(yè)的利益或受到一定損害。
趙正挺：“三道紅線”等政策的出臺均為防范金融風險、系統(tǒng)風險的必然舉措，有利于淡化房地產金融屬性，引導行業(yè)向健康、長久、安全的方向發(fā)展。作為房地產企業(yè)應積極響應國家號召，堅決擁護調控政策。那么在融資新規(guī)下如何更進一步促進房地產健康發(fā)展？在今年兩會上，全國政協(xié)委員、全聯(lián)房地產商會會長、富力地產集團聯(lián)席董事長兼總裁張力先生也就這一問題進行提案，主要從資金端、土地端、監(jiān)管端三個方面提出建議。
�。ㄒ唬┵Y金端：“三道紅線”指標細化，檔位增加，定向放開融資約束
1、 “三道紅線”指標再度細化（如凈負債率、剔除預收款的資產負債率、現(xiàn)金短債比指標的臨界值設定不同的范圍），企業(yè)“檔”位增加，不同檔位的企業(yè)給予不同的負債約束，并給予差異化的“提檔”周期，防止出現(xiàn)企業(yè)的較大范圍的財務風險爆發(fā)。
2、根據(jù)企業(yè)的信用等級和誠信表現(xiàn)，預售資金監(jiān)管做適度靈活的調整，對信用等級及誠信度較高的企業(yè)給予預售資金監(jiān)管更大的寬松。
3、放開持有性物業(yè)融資約束，如放開長租公寓、商業(yè)地產的REITs限制，鼓勵、支持長租公寓、商業(yè)地產等通過REITs等方式實現(xiàn)退出。
4、提高綠色建筑、裝配式建筑的融資支持。
5、設立存量物業(yè)發(fā)展定向資金池，加大對城市更新、老舊小區(qū)改造等業(yè)務的支持。
�。ǘ┩恋囟耍涸黾油恋毓┙o，完善程序
1、突破實現(xiàn)合資公司作為城市有機更新主體。目前推進較快的城市更新項目，主體均為政府平臺公司，尚無社會主體或合資公司。建議允許得到授權進行片區(qū)開發(fā)的國有平臺公司，與合作的央企或者國企成立的合資公司，根據(jù)法定規(guī)劃，對已有規(guī)劃的項目地塊進行自主更新、回收改造、優(yōu)化提升等，并依法辦理不動產登記。
2、 城市更新和舊改政策更加透明化，流程更加簡化，健全相應的法制。同時，降低民營企業(yè)參與“城市更新”、“城中村改造”、“租賃用房”、“一級開發(fā)”等項目的門檻，金融資源支持民企參與該類項目的開發(fā)。
3、 純住宅地塊的招標評分制度（如上海）適度優(yōu)化，增加非頭部優(yōu)質企業(yè)的參與機會。
4、土地高溢價城市可設立“限地價+搖號”等土地競拍制度，并限制“馬甲企業(yè)”的報名，對參拍企業(yè)進行股權的穿透式審查，規(guī)范土拍市場秩序。
5、集中供地時，提高土地供給量，集中管理，降低土地市場競爭力度。
�。ㄈ┍O(jiān)管端：建立風險預警機制，強化渠道監(jiān)管
1、建立城市及城市內片區(qū)房價預警機制，設立房價漲跌幅度閾值，超過閾值時提高風險警惕，并嚴格查處其他非合法提高房價的行為。
2、強化對于中介機構及渠道商的監(jiān)管，避免出現(xiàn)壟斷情況，促進行業(yè)的合理競爭。
來源：全聯(lián)房地產商會
編輯：wangdc
