柏文喜 IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
面臨的挑戰(zhàn)
商辦物業(yè)作為商業(yè)地產(chǎn)的重要組成，需要調(diào)整運(yùn)營(yíng)思維、開發(fā)思路、調(diào)整資產(chǎn)管理模式。
第一，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨高負(fù)債、高杠桿推動(dòng)下的高周轉(zhuǎn)模式。上一輪通過(guò)居民加杠桿實(shí)現(xiàn)了行業(yè)杠桿轉(zhuǎn)移和去庫(kù)存，而這一輪的調(diào)整，尤其是從2021年下半年開始，市場(chǎng)形勢(shì)急劇轉(zhuǎn)淡，最明顯的標(biāo)志就是有些排名百?gòu)?qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)爆雷，還有一些出現(xiàn)了信貸違約問(wèn)題，行業(yè)形勢(shì)不容樂(lè)觀。
第二，新冠肺炎疫情的不確定性，增加了房地產(chǎn)行業(yè)回暖的難度。一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)憑借以往"10年一個(gè)長(zhǎng)周期，3?4年一個(gè)小周期"的規(guī)律進(jìn)行判斷決策，忽略了當(dāng)下的不確定性因素，在行業(yè)普遍去杠桿的情況下還在加杠桿，導(dǎo)致了現(xiàn)金流斷裂等危機(jī)，說(shuō)明這一輪周期確實(shí)具有和以往行業(yè)周期不同的特征。行業(yè)的基本面和底層邏輯已經(jīng)發(fā)生改變，我們不能再用以往的眼光和思維看待行業(yè)的發(fā)展。商辦物業(yè)在很大程度上是出于規(guī)劃要求的被動(dòng)性的持有，即開發(fā)商持有很多配套商業(yè)、配套辦公造成的物業(yè)沉淀并不是主動(dòng)性開發(fā)。商辦物業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要長(zhǎng)期資金、大資金、低息資金的支持，而現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)任務(wù)，都由短線、高息、流動(dòng)性壓力較大的資金來(lái)運(yùn)營(yíng)，所以，行業(yè)發(fā)展存在一定難度。第三，經(jīng)營(yíng)環(huán)境面臨從生產(chǎn)型社會(huì)向消費(fèi)型社會(huì)的轉(zhuǎn)型。90后、00后成為當(dāng)今時(shí)代的消費(fèi)主流，作為新生代的他們一出生就與網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代無(wú)縫對(duì)接，受數(shù)字信息技術(shù)、即時(shí)通信設(shè)備、智能手機(jī)產(chǎn)品等影響比較大，思維方式、行為方式、消費(fèi)方式發(fā)生了巨大改變，所以，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展模式也需要隨之改變。目前，我國(guó)的發(fā)展模式面臨從中國(guó)生產(chǎn)、歐美消費(fèi)的外向型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向更加依賴自身消費(fèi)的雙循環(huán)模式，強(qiáng)調(diào)靠?jī)?nèi)需、靠消費(fèi)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力正在從生產(chǎn)型轉(zhuǎn)向消費(fèi)型。隨著需求的改變，如今的商業(yè)地產(chǎn)空間不僅局限于一個(gè)產(chǎn)生交易的簡(jiǎn)單空間，更多還需要對(duì)消費(fèi)者做"知識(shí)生產(chǎn)"。房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)知識(shí)生產(chǎn)、消費(fèi)文化、區(qū)域發(fā)展、城市互動(dòng)等多方面進(jìn)行分析，提升服務(wù)品質(zhì)，提供專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的寫字樓托管運(yùn)營(yíng)服務(wù)，以賦能作為新路徑，順應(yīng)時(shí)代發(fā)展新趨勢(shì)，搭建更加完善的運(yùn)營(yíng)管理流程和高效化的服務(wù)體系，為未來(lái)的商辦物業(yè)發(fā)展探索新路。
孕育新機(jī)遇
在市場(chǎng)和行業(yè)發(fā)生變化的時(shí)候，也孕育著商辦物業(yè)的新機(jī)遇，筆者認(rèn)為主要有以下三個(gè)方面。
一是迎來(lái)了行業(yè)并購(gòu)整合的新機(jī)遇。行業(yè)從增量市場(chǎng)走向了存量市場(chǎng)，存量盤活及更新改造空間巨大。存量市場(chǎng)一個(gè)很大的主題就是并購(gòu)、整合，由具備專業(yè)資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)能力的機(jī)構(gòu)承擔(dān)更多持有和運(yùn)營(yíng)的責(zé)任。商辦物業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了從"重?cái)?shù)量"到"重質(zhì)量"、從"重開發(fā)"到"重運(yùn)營(yíng)"的時(shí)代。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以以新的方式改造運(yùn)營(yíng)存量物業(yè)，改造升級(jí)寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、老舊工業(yè)園區(qū)等，打造個(gè)性化空間，為合作方提供辦公空間運(yùn)營(yíng)管理委托等一站式服務(wù)，用有效的運(yùn)營(yíng)管理為物業(yè)賦能，挖掘、創(chuàng)造出存量空間的商業(yè)價(jià)值。因此，一些專業(yè)運(yùn)營(yíng)商在存量時(shí)代將會(huì)更有價(jià)值，行業(yè)地位被鞏固。
二是推動(dòng)行業(yè)規(guī)則變動(dòng)的新時(shí)代。當(dāng)下行業(yè)基調(diào)已經(jīng)發(fā)生變化，而給出的既定條件無(wú)法改變，只能反向推動(dòng)主管部門完善行業(yè)規(guī)則。比如北京市已經(jīng)在做試點(diǎn)，把住宅和配套商業(yè)地產(chǎn)的比例再調(diào)低，或者分別銷售或運(yùn)營(yíng)，不再把兩者捆綁在一起，變?yōu)榧冏≌鲎�，或者在比較好的地段以純商業(yè)地產(chǎn)的方式出讓，開發(fā)與運(yùn)營(yíng)逐漸剝離，輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)成為行業(yè)趨勢(shì)。因?yàn)樵诓怀墒斓牡囟螐?qiáng)行配比高比例、大體量的商業(yè)地產(chǎn)，將導(dǎo)致物業(yè)供應(yīng)過(guò)量和招商運(yùn)營(yíng)困難等問(wèn)題。
三是流動(dòng)性為王時(shí)代的到來(lái)。流動(dòng)性是體現(xiàn)商辦物業(yè)價(jià)值的重要依據(jù)。在同樣的運(yùn)營(yíng)水平、收入水平之下，流動(dòng)性是鑒別商業(yè)價(jià)值高低的一個(gè)很重要的標(biāo)準(zhǔn)。在目前市場(chǎng)不夠活躍、運(yùn)營(yíng)存在困難的情況下，更要以流動(dòng)性來(lái)支撐運(yùn)營(yíng)，以應(yīng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價(jià)值支撐不足的問(wèn)題。另外，資產(chǎn)證券化和類資產(chǎn)證券化將進(jìn)入發(fā)展的快車道，因?yàn)橘Y產(chǎn)證券化是提升商辦物業(yè)流動(dòng)性的一個(gè)核心金融手段。我們相信，環(huán)境越是變化，越能激發(fā)企業(yè)的反思與變革能力，越會(huì)涌現(xiàn)出一批具有創(chuàng)新精神的企業(yè)。
來(lái) 源：《企業(yè)家》雜志2022年第10期
