2023年，作為中國(guó)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)主流媒體和活動(dòng)平臺(tái)，房訊網(wǎng)（FUNXUN）迎來(lái)了二十周年慶典，感恩二十載，攜手再出發(fā)！二十年，我們與時(shí)代共進(jìn)，我們與行業(yè)同行。二十年，我們記錄時(shí)代也被時(shí)代記錄，我們見(jiàn)證時(shí)代也被時(shí)代見(jiàn)證，我們守護(hù)時(shí)代也被時(shí)代守護(hù)。
2023年12月，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)以及行業(yè)發(fā)展新模式一系列問(wèn)題，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)聯(lián)合房訊網(wǎng)（FUNXUN）組織開(kāi)展了"商業(yè)地產(chǎn)20年20人"專題采訪活動(dòng)，通過(guò)采訪商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、常務(wù)理事、專家學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)和代理機(jī)構(gòu)，以"誰(shuí)為行業(yè)贏得未來(lái)"為主題，致敬行業(yè)創(chuàng)新者二十年發(fā)展歷程，并形成一系列報(bào)告成果在中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會(huì)上發(fā)布。
近日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、金地集團(tuán)北京公司副總經(jīng)理孫鵬接受了房訊網(wǎng)的專題采訪。
金地集團(tuán)北京公司副總經(jīng)理孫鵬
房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認(rèn)為過(guò)去20年商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)發(fā)生了哪些前所未有的發(fā)展格局和發(fā)展成就？
孫鵬：過(guò)去20年，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)經(jīng)歷了許多前所未有的發(fā)展和變化。主要體現(xiàn)在以下：
1、綠色低碳健康成為市場(chǎng)共識(shí)：
綠色低碳健康正在成為未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)的新風(fēng)尚，加快發(fā)展綠色健康建筑也是國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展大計(jì)的重要組成部分。綠色發(fā)展、綠色建筑，已成為全球共識(shí)。
從開(kāi)發(fā)商來(lái)看，ESG以及碳披露相關(guān)的強(qiáng)制性要求正在推動(dòng)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型，開(kāi)發(fā)商將加大對(duì)可持續(xù)設(shè)計(jì)和施工策略的投資，在建筑結(jié)構(gòu)中碳儲(chǔ)存，并記錄設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)對(duì)環(huán)境和社會(huì)的影響。
從需求端來(lái)看，企業(yè)憂慮環(huán)境污染對(duì)員工健康造成影響，正在不斷通過(guò)改良辦公環(huán)境來(lái)尋求對(duì)策。因此，辦公環(huán)境影響企業(yè)對(duì)辦公樓選址的決策，"綠色健康辦公"則有助于提升其滿意度和忠誠(chéng)度。
例如，米其林中國(guó)區(qū)總部大樓項(xiàng)目已獲得LEED、WELL雙鉑金級(jí)認(rèn)證。LEED認(rèn)證體系是國(guó)際性綠色建筑認(rèn)證系統(tǒng)，是全球范圍內(nèi)認(rèn)可度最高、最完善、使用最為廣泛、最有影響力的綠色建筑評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)；WELL被譽(yù)為建筑界認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的"奧斯卡"，注重以人為本及對(duì)室內(nèi)環(huán)境的提升。
2、打造智慧樓宇成為市場(chǎng)共識(shí)：
商業(yè)樓宇作為城市重要的公共服務(wù)設(shè)施，其智能化水平直接影響著企業(yè)的辦公效率和服務(wù)品質(zhì)。互聯(lián)網(wǎng)+、人工智能、大數(shù)據(jù)等前沿科技的不斷進(jìn)步，為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展契機(jī)。依托高新技術(shù)賦能，樓宇管理呈現(xiàn)智能化、精細(xì)化、專業(yè)化、平臺(tái)化的發(fā)展趨勢(shì)，管理效率和服務(wù)水平得以大幅提升。隨著智慧城市建設(shè)不斷推進(jìn)，樓宇作為城市的核心基礎(chǔ)設(shè)施之一，其智能化樓宇也是未來(lái)智慧城市的重要構(gòu)成環(huán)節(jié)。
3、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代成為市場(chǎng)共識(shí)：
商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)由增量進(jìn)入存量時(shí)代，高質(zhì)量發(fā)展也已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞。
在國(guó)家層面，也對(duì)存量物業(yè)運(yùn)營(yíng)盤活做出過(guò)指導(dǎo)意見(jiàn)。2022年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》（國(guó) 辦發(fā)〔2022〕19 號(hào)），對(duì)盤活存量資產(chǎn)的重點(diǎn)方向、盤活方式、支持政策、回收資金使用及 各類風(fēng)險(xiǎn)防控舉措、組織保障等方面進(jìn)行了明確規(guī)定，以確保有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量 資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，提升基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理水平、拓寬社會(huì)投資渠道、合理擴(kuò)大有 效投資以及降低政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、降低企業(yè)負(fù)債水平。
但是大量的存量物業(yè)也存在一些問(wèn)題，尤其是早期大城市核心區(qū)的商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等項(xiàng)目，普遍占據(jù)著城市的核心商圈、交通樞紐位置，但無(wú)論是硬件設(shè)施，還是功能配套均無(wú)法適應(yīng)新時(shí)期的業(yè)態(tài)需求，進(jìn)而產(chǎn)生大量閑置物業(yè)，造成資源浪費(fèi)。
因此，根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求進(jìn)行存量提質(zhì)改造，能夠提升商業(yè)體的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。
房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認(rèn)為2023年以來(lái)商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)出現(xiàn)了哪些影響深遠(yuǎn)的創(chuàng)新模式和創(chuàng)新案例？
孫鵬：關(guān)于2023年創(chuàng)新模式和創(chuàng)新案例，以金地啟匯中心為例，個(gè)人認(rèn)為有幾個(gè)趨勢(shì)值得關(guān)注：
辦公、商業(yè)復(fù)合空間交融，邊界越來(lái)越模糊： 隨著辦公和商業(yè)行業(yè)發(fā)生深刻變化，辦公與商業(yè)的邊界更加模糊，商業(yè)與辦公業(yè)態(tài)融合，例如，辦公客戶要求同一項(xiàng)目滿足展示和辦公需求，商業(yè)越來(lái)越多的體驗(yàn)中心選擇入駐辦公樓宇。
構(gòu)建綜合產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)：商業(yè)樓宇發(fā)展一定是走向運(yùn)營(yíng)端，要堅(jiān)持與企業(yè)長(zhǎng)期合作陪伴的態(tài)度進(jìn)行全周期的管理，要從單純的買賣、租賃等傳統(tǒng)地產(chǎn)思維邏輯中跳脫出來(lái)，以深度運(yùn)營(yíng)的理念進(jìn)行運(yùn)作，建立"圈子"文化，在資源共享、金融服務(wù)、人才協(xié)作、企業(yè)孵化等方面保持密切合作，構(gòu)建綜合產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，賦能企業(yè)發(fā)展。
房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認(rèn)為未來(lái)20年商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)將呈現(xiàn)哪些翻天覆地的演化趨勢(shì)和演化形態(tài)？
孫鵬：關(guān)于行業(yè)趨勢(shì)，個(gè)人有認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)資本化尤其值得重視。
目前美國(guó)、新加坡、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，已形成了以房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）為核心的商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)發(fā)展模式，但目前中國(guó)的輕資產(chǎn)合作方式，尚處于摸索階段，未形成廣泛推廣的模式，也沒(méi)有建立很好的標(biāo)桿項(xiàng)目，只是形式上有一些新的方式。對(duì)于大多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于大部分資源還是建立在自身項(xiàng)目和資源的基礎(chǔ)上運(yùn)營(yíng)，未被社會(huì)廣泛認(rèn)同和接受，因此，不能算真正的"輕"資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)方向，將會(huì)有一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程，不會(huì)輕易取得成功，但其代表社會(huì)資源新的配置方向，是社會(huì)分工進(jìn)一步走專業(yè)化細(xì)分的結(jié)果，也會(huì)為中國(guó)的百姓投資以及社會(huì)的各類基金，提供新的投資方向和參考的案例。
來(lái) 源：房訊網(wǎng)
