失去的三年，大宗交易受疫情影響明顯

　　自2020年疫情管控以來，大宗交易的投資市場(chǎng)受到比較明顯的影響。以上海為例，2022年第三季度上海共錄得14宗、共計(jì)153億元大宗交易。受2022第二季度上海疫情封控對(duì)于大宗交易影響延續(xù)顯現(xiàn)，第三季度成交總額遠(yuǎn)低于往年平均水平。與此同時(shí)，投資型買家的占比從2018年的78%，降至2022年Q3的49%。

　　全國(guó)各大城市逐步解封，疫情最困難時(shí)期已過

　　投資活動(dòng)有望逐步復(fù)蘇

　　新華社12月5日發(fā)文稱，疫情最困難的時(shí)期已經(jīng)走過，現(xiàn)在奧密克戎病毒致病力在減弱，中國(guó)的應(yīng)對(duì)能力在增強(qiáng)，這為持續(xù)優(yōu)化完善防控舉措奠定了基礎(chǔ)，提供了條件。

　　國(guó)務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制12月7日發(fā)布了防疫新十條，打破了跨地區(qū)人員流動(dòng)的限制，要求不再對(duì)流動(dòng)人員查驗(yàn)核酸陰性證明和健康碼，不再開展落地檢。隨著奧密克戎中國(guó)各大城市連日放松防疫措施，防疫模式目前也從“核酸加方艙”逐步向“快測(cè)加居家”過渡，同時(shí)跨地出差的限制也逐步放松。這將有助于投資活動(dòng)的逐步復(fù)蘇。

　　地產(chǎn)行業(yè)否極泰來，信心比黃金還重要

　　除了疫情解封帶來投資活動(dòng)的逐步復(fù)蘇，國(guó)家對(duì)于地產(chǎn)政策的利好也是接二連三。隨著信貸、債券、股權(quán)“三箭”相繼發(fā)力，預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化以及“保交樓”資金持續(xù)落地，房企重啟境外融資的逐步推進(jìn)，地產(chǎn)行業(yè)信心有望加速修復(fù)，房企信用風(fēng)險(xiǎn)有望得到顯著改善。

　　對(duì)于地產(chǎn)投資來說，不確定性帶來的就是投資決策的停滯，和實(shí)際成交的減少。后疫情時(shí)代，未來增長(zhǎng)的確定性顯著增強(qiáng)，這會(huì)給地產(chǎn)投資者帶來黃金般的信心。

    市場(chǎng)展望

　　展望明年，針對(duì)明年最快反彈的業(yè)態(tài)，戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)給出了自己的預(yù)測(cè)：

　　商業(yè)預(yù)計(jì)會(huì)是最快反彈的業(yè)態(tài)。

　　一方面商業(yè)最受疫情影響的業(yè)態(tài)，但經(jīng)過數(shù)次疫情沖擊，商業(yè)租金其實(shí)已經(jīng)基本完成筑底。另一方面商業(yè)經(jīng)營(yíng)的基本面正在改善，后疫情時(shí)代人們的消費(fèi)意愿和頻次預(yù)計(jì)將會(huì)明顯提升，這帶來的是租金的反彈。

　　酒店的反彈將緊隨其后。

　　首先酒店和商業(yè)有著同樣的觸底反彈邏輯，其次同樣直接受惠于疫情防控的放松，商旅活動(dòng)的反彈將明顯改善酒店的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。經(jīng)營(yíng)情況的改善，隨之而來的便是投資意愿的提升。

　　目前戴德梁行近期也已經(jīng)明確收到部分投資人表現(xiàn)出的對(duì)于這兩類資產(chǎn)的新增投資興趣。

　　辦公的反彈相對(duì)較慢，但也終會(huì)反彈。

　　原因主要是作為辦公主力租戶的服務(wù)業(yè)企業(yè)們的公司業(yè)務(wù)有望在后疫情時(shí)代重新回到正軌，增長(zhǎng)確定性可以提高租戶的擴(kuò)租、新租意愿。

   來 源： 戴德梁行資本市場(chǎng)   

  編 輯：liuy