房訊網(wǎng)訊 2022年8月10日，2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)展覽會(huì)暨第四屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)品牌建設(shè)論壇在北京富力萬(wàn)麗酒店開(kāi)幕，以"商辦新世代 攜手贏未來(lái)"為主題，探索新世代下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式，推動(dòng)后疫情時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，打造領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)選址解決方案和商業(yè)地產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)展覽會(huì)。
2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)展覽會(huì)作為疫情后國(guó)內(nèi)首場(chǎng)線(xiàn)上線(xiàn)下相結(jié)合的大型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)貿(mào)活動(dòng)，提振行業(yè)信心，增添市場(chǎng)暖意，取得了豐碩的成果。展會(huì)參展面積超3000平方米，吸引了30余家全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)和項(xiàng)目亮相參展，線(xiàn)上和線(xiàn)下超過(guò)3600余名來(lái)自投資機(jī)構(gòu)和代理機(jī)構(gòu)、大中型企業(yè)和專(zhuān)業(yè)觀眾參會(huì)參觀，舉辦了16場(chǎng)論壇及推介活動(dòng)、兩場(chǎng)重磅授牌儀式，一場(chǎng)重磅報(bào)告發(fā)布以及一場(chǎng)各省市駐京機(jī)構(gòu)商辦物業(yè)大宗交易對(duì)接會(huì)。
2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)展覽會(huì)由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，海淀大悅綜合體協(xié)辦，同時(shí)得到了中海商務(wù)、大悅北京產(chǎn)業(yè)、北辰寫(xiě)字樓、京東產(chǎn)發(fā)、北京遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港、遠(yuǎn)洋國(guó)際中心Ⅱ期、金隅智造工場(chǎng)、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、中海時(shí)代廣場(chǎng)、中海金海匯、中海金融中心、首創(chuàng)新大都、中建財(cái)富國(guó)際中心、雄安市民服務(wù)中心、北京國(guó)際財(cái)富中心、世東國(guó)際、北京前海人壽大廈、華騰大廈、北京荷華明城大廈、北京城建大廈等合作伙伴的支持。
以下是2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)展覽會(huì)直播實(shí)錄（三）：
主持人：我非常印象深刻的是剛才郭總分享的一組數(shù)據(jù)12586應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營(yíng)的摩爾斯密碼，通過(guò)郭總的講解讓我們認(rèn)識(shí)到產(chǎn)業(yè)園區(qū)向產(chǎn)業(yè)本身深度的回歸。
下面讓我們聆聽(tīng)來(lái)自產(chǎn)城融合與產(chǎn)業(yè)園區(qū)一線(xiàn)操盤(pán)手的聲音，有請(qǐng)西北旺聯(lián)社副總經(jīng)理、復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院校外碩導(dǎo)苗思露女士，演講題目是集體土地在盤(pán)活 產(chǎn)業(yè)園區(qū)新篇章。熱烈掌聲歡迎！
苗思露：各位來(lái)賓、各位同行，大家好！我是來(lái)自西北旺聯(lián)社西北旺萬(wàn)合科創(chuàng)園的苗思露。今天首先要感謝展會(huì)主辦方提供的優(yōu)質(zhì)平臺(tái)，在2022邁入金秋之際，讓大家能夠齊聚一堂互通有無(wú)。我本次發(fā)言的題目是集體土地再盤(pán)活，產(chǎn)業(yè)園區(qū)新篇章。
有一個(gè)說(shuō)法只有時(shí)間和土地是不可再生的資源。2022年已經(jīng)過(guò)半，而土地資源依舊是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)至關(guān)重要的基礎(chǔ)要素。隨著2022年初土地管理法修正案的施行，集體土地政策進(jìn)一步規(guī)范和放開(kāi)，集體土地再一次成為大家所關(guān)注的土地資源形式。我所在的西北旺萬(wàn)合科創(chuàng)園就是一個(gè)身處北京中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)地上建筑面積102.4萬(wàn)平米的集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)。因此我今天的主要內(nèi)容將會(huì)基于西北旺萬(wàn)合科創(chuàng)園的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)前的政策形勢(shì)，探討集體土地的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。內(nèi)容總體分三為部分。盤(pán)活革新，集體土地制度革新帶來(lái)新的機(jī)遇；差異競(jìng)爭(zhēng)，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢(shì)和挑戰(zhàn)；合作共贏，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實(shí)踐路徑。
首先是第一部分盤(pán)活革新。集體土地制度革新帶來(lái)新的機(jī)遇。談集體土地產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)就離不開(kāi)集體土地制度的革新。剛才談到，集體土地制度在2020年進(jìn)行了進(jìn)一步革新，2019年8月《中華人民共和國(guó)土地管理法修正案》通過(guò)，2020年1月1日起施行。新土地法有四個(gè)堅(jiān)持，堅(jiān)持土地公有制不動(dòng)搖，堅(jiān)持農(nóng)民利益不受損，堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，堅(jiān)持最嚴(yán)格的節(jié)約集約用地制度。
修正案內(nèi)容主要分為四個(gè)部分，第一，規(guī)范土地的征收管理，進(jìn)一步縮小征收范圍，規(guī)范征收程序，完善被征地農(nóng)民的保障機(jī)制。第二，健全宅基地制度，健全權(quán)益保障方式，保障農(nóng)村村民居有所戶(hù)的權(quán)利。第三，健全耕地保護(hù)等制度，多規(guī)合一，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，土地督查，強(qiáng)化基本農(nóng)田的保護(hù)制度。第四，進(jìn)一步明確集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市條件。其中對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)生重要影響的內(nèi)容，主要是土地征收管理及集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。土地征收管理的相關(guān)內(nèi)容明確了征收范圍、保障機(jī)制，將成片開(kāi)發(fā)征收土地的范圍限定在總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市預(yù)留空間。同時(shí)完善對(duì)被征地農(nóng)民合理規(guī)范多元的保障機(jī)制。
本次修正案的最大亮點(diǎn)就是和產(chǎn)業(yè)園相關(guān)的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的內(nèi)容。對(duì)入市條件、出讓協(xié)議書(shū)面形式和集體經(jīng)濟(jì)組織許可等方面作出了明確的規(guī)定。第一，進(jìn)一步明確了入市的條件。土地利用規(guī)劃確定為工業(yè)商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并依法確權(quán)登記的集體建設(shè)用地可以出讓和出租。第二，出讓協(xié)議需采用書(shū)面形式，且應(yīng)載明動(dòng)工期限等等主要條款。第三，出讓出租均需經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織2/3以上成員的同意，并且通過(guò)出讓方式取得的集建地享有再出讓的權(quán)利。本次修正案為集體土地入市進(jìn)一步明確了方向，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的土地資源拓寬了范圍。
基于新土地法修正案，經(jīng)過(guò)兩年的施行和實(shí)踐，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有集體經(jīng)濟(jì)組織運(yùn)行機(jī)制和實(shí)際情況，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市政策的運(yùn)行過(guò)程可以簡(jiǎn)單總結(jié)為四部分。第一，通過(guò)制度環(huán)境、要素供給規(guī)模和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境打造基礎(chǔ)情境。第二，鼓勵(lì)多元主體參與架設(shè)結(jié)構(gòu)。第三，明確建立制度規(guī)則，明晰擴(kuò)大要素配置，增值收益分配和改革統(tǒng)籌，推動(dòng)行為的前進(jìn)。第四，以推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升集體自治，增加集體經(jīng)濟(jì)收益，優(yōu)化空間重組，活化市場(chǎng)需求的結(jié)果為導(dǎo)向。
最終將通過(guò)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市，使得集體土地資源高效配置，地域空間科學(xué)重構(gòu)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)優(yōu)化重組，達(dá)到鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)型良性發(fā)展的最終目標(biāo)。
但是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，利好和困難同行。目前《土地管理法實(shí)施條例》等配套文件尚未修訂完成，集體土地利用過(guò)程中將會(huì)存在大量的國(guó)有土地開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)有存在的問(wèn)題，有待具體實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)。因此，梳理完政策利好，我們引出第二部分內(nèi)容，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢(shì)和挑戰(zhàn)。在這里我想用差異化競(jìng)爭(zhēng)這個(gè)關(guān)鍵詞作為提煉。
談到集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢(shì)，放在第一點(diǎn)的應(yīng)該是集體土地的土地成本相對(duì)較低，選擇集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在一定程度上可以避免國(guó)有建設(shè)用地招牌掛出讓的激烈競(jìng)爭(zhēng)，降低土地成本。在目前優(yōu)質(zhì)土地價(jià)格居高不下，融資成本進(jìn)一步升高的大環(huán)境下，這一點(diǎn)尤為重要。
第二，在集體土地上開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以采取多種合作方式，探索出更多的創(chuàng)新模式。比如由集體土地組織和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商共同出資成立項(xiàng)目合資公司，進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)招商運(yùn)營(yíng)。會(huì)由集體土地組織委托有經(jīng)驗(yàn)、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行代建運(yùn)營(yíng)，也可由集體土地組織自持，運(yùn)營(yíng)商采取輕資產(chǎn)模式多渠道參與開(kāi)發(fā)建設(shè)、招商運(yùn)營(yíng)等。
第三，集體土地組織作為土地持有方，在前期手續(xù)上具有天然的優(yōu)勢(shì)。大家都知道，集體土地可能存在很多的遺留問(wèn)題，存在很多無(wú)法解決也不好解決的一二級(jí)手續(xù)問(wèn)題，很可能影響園區(qū)后續(xù)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。那么具有地域優(yōu)勢(shì)，可以解決實(shí)際遺留問(wèn)題的集體土地持有方，在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中就具有較大的實(shí)際優(yōu)勢(shì)。
第四，由于集體土地的性質(zhì)，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的出售存在諸多限制。因此對(duì)園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)期收益更為看重。在運(yùn)營(yíng)中追求長(zhǎng)期增長(zhǎng)，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的要求較高，追求區(qū)域深耕，期待打造長(zhǎng)期持有的精品園區(qū)。符合目前低周轉(zhuǎn)、高收益的科學(xué)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)理念。
談過(guò)優(yōu)勢(shì)，下面來(lái)談集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的挑戰(zhàn)。目前，集體土地流通實(shí)施細(xì)則尚未落地，地方性法規(guī)也存在許多差異。因此集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)也必然存在不少實(shí)際的問(wèn)題。首先，集體土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資的難度較高，貸款的難度較大。其次，按照現(xiàn)行的落地政策，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)銷(xiāo)售限制很多，出租為最主要的運(yùn)營(yíng)模式。結(jié)合近幾年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，尤其是體量大的集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)，招商運(yùn)營(yíng)的難度較大。第三，集體經(jīng)濟(jì)組織與合作方的管理和運(yùn)營(yíng)模式需要磨合。今天，我們的一些合作方也在現(xiàn)場(chǎng)，這些大家可能都有所體會(huì)。
優(yōu)質(zhì)的集體土地，區(qū)位和價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，但是第一個(gè)吃螃蟹的勇士總要有所付出。前無(wú)古人，而后必有來(lái)者，先驅(qū)還是先烈在此一役。以上是今天分享的第二部分內(nèi)容，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢(shì)和挑戰(zhàn)。
接下來(lái)想和大家分享以集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)西北旺萬(wàn)合科創(chuàng)園為例，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實(shí)踐路徑。關(guān)鍵詞是合作共贏。
首先簡(jiǎn)單介紹一下西北旺萬(wàn)合科創(chuàng)園位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)，海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)，總占地面積69公頃，總規(guī)劃地上建筑面積102.4萬(wàn)平米，所有土地均為集體土地。園區(qū)包括三個(gè)項(xiàng)目組團(tuán)，海淀大悅綜合體、坤玉灣和中觀世界和數(shù)峰中心，集產(chǎn)業(yè)辦公、商業(yè)綜合體、租賃住宅和人才公寓于一體，打造面向服務(wù)、產(chǎn)商居的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)。西北旺萬(wàn)合科創(chuàng)園以中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)高度和西北旺速度的完美融合為目標(biāo)理念，結(jié)合海淀區(qū)聚焦科技與創(chuàng)新兩大發(fā)展的結(jié)晶，作為西北旺鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)，中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)山后地區(qū)南部的集體土地大體量、綜合性產(chǎn)業(yè)園，以打造中關(guān)村科學(xué)城集體產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿，建設(shè)北京大型綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)生態(tài)宜居城市名片為目標(biāo)，聚焦人工智能、5G、新一代信息技術(shù)、大健康、醫(yī)養(yǎng)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的全生命周期，秉承差異化的定位理念，勇于走出去，大膽引進(jìn)來(lái)。尊重時(shí)代理念，順應(yīng)協(xié)同發(fā)展趨勢(shì)，打造產(chǎn)城融合、商產(chǎn)共融、職住平衡的百萬(wàn)平米級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
西北旺萬(wàn)合科技園作為集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)在摸索中前進(jìn)，積攢了寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。首先也是最重要的就是融資問(wèn)題。西北旺聯(lián)社作為西北旺萬(wàn)合科創(chuàng)園的土地持有者和建設(shè)開(kāi)發(fā)主體深耕地域，多渠道籌融資，開(kāi)創(chuàng)性地攻堅(jiān)克難，著力解決土地及建設(shè)開(kāi)發(fā)資金問(wèn)題。其次剛才提到集體經(jīng)濟(jì)組織和合作方探索多種模式，盤(pán)活集體土地優(yōu)勢(shì)借力、合作共贏。
以我們其中的一個(gè)項(xiàng)目海淀大悅綜合體為例，此項(xiàng)目由西北旺聯(lián)社和大悅城商業(yè)管理北京有限公司共同出資，成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)�？傮w量約48萬(wàn)平米打造包括海淀第一個(gè)大悅城在內(nèi)的商業(yè)產(chǎn)業(yè)綜合體。在今年年底到明年年中將要逐步釋放23.7萬(wàn)平的產(chǎn)業(yè)空間和5萬(wàn)平米的人才公寓。稍候在路演環(huán)節(jié)也將對(duì)大悅綜合體項(xiàng)目進(jìn)行具體介紹。園區(qū)中另一個(gè)子項(xiàng)目中關(guān)世界，總體量54萬(wàn)平米，地上建筑面積約28萬(wàn)平米，位于中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)最南端，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。不僅是連接中關(guān)村科學(xué)城南北區(qū)的最佳載體，更是滿(mǎn)足定制需求的高新企業(yè)生態(tài)圈，定位以5G+AI賦能產(chǎn)業(yè)空間，以萬(wàn)物互聯(lián)加速科技創(chuàng)新，將重點(diǎn)選取以5G為主和人工智能為發(fā)展方向，通過(guò)上游的科研平臺(tái)、中游的技術(shù)集成和下游的場(chǎng)景打造，閉環(huán)的生態(tài)連接。在項(xiàng)目?jī)?nèi)，預(yù)期可實(shí)現(xiàn)大象和螞蟻中觀世界項(xiàng)目將會(huì)由西北旺聯(lián)社自持，提供跨企業(yè)的定制短租，預(yù)計(jì)年內(nèi)開(kāi)工。
園區(qū)中坤玉灣項(xiàng)目將由西北旺聯(lián)社自持，與合作方采取輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，廣納資源，多渠道參與園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)。坤玉灣項(xiàng)目緊鄰G7高速，距海淀大悅綜合體約2公里。包括年底即將交付的啟辰苑項(xiàng)目共計(jì)726條中高端租賃住宅，正在招租。以及剩余的23萬(wàn)平米產(chǎn)業(yè)空間待釋放，也正在進(jìn)行招商的定制短租。坤玉灣的定位為職住平衡+服務(wù)高端人才的全系列功能，計(jì)劃預(yù)留5萬(wàn)平米的醫(yī)養(yǎng)生態(tài)大健康產(chǎn)業(yè)空間。同時(shí)承接海淀大悅綜合科技園的溢出產(chǎn)業(yè)，打造科技賽博級(jí)的VR場(chǎng)景展示空間，將要打通研發(fā)、應(yīng)用和展示產(chǎn)業(yè)鏈，打造產(chǎn)商居交融的生態(tài)環(huán)境體系。
第三條實(shí)踐路徑，西北旺聯(lián)社作為西北旺萬(wàn)合科技園的建設(shè)開(kāi)發(fā)主體和長(zhǎng)期持有方，將統(tǒng)一調(diào)配區(qū)域內(nèi)的各種資源，長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，對(duì)園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)助力和回饋。包括但不限于融資渠道的拓寬、前期手續(xù)的辦理、招商引資的政策落地等等方面。
第四條實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，園區(qū)將采取引進(jìn)來(lái)和走出去雙管齊下的發(fā)展路徑，西北旺聯(lián)社提供資金、土地、平臺(tái)和區(qū)域資源，由合作方提供開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)、招商平臺(tái)資源、科學(xué)運(yùn)營(yíng)模式。以上是基于當(dāng)下政策和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，西北旺萬(wàn)合科技園作為集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實(shí)踐路徑。
未來(lái)集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)將在實(shí)踐中探索更多更成功的創(chuàng)新發(fā)展模式，與合作方及廣大上下游資源渠道形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)合作共贏。以上是我今天演講的主要內(nèi)容。很高興今天能有機(jī)會(huì)與大家分享集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的喜與憂(yōu)，最后事已言至，詞已表情，我想以一首小詞來(lái)結(jié)束今天的演講。耕西北旺地，依京畿福域，建千畝園區(qū)，引鳳凰于飛。
謝謝大家的寶貴時(shí)間，我的分享到此結(jié)束，歡迎大家到西北旺合作交流。
主持人：感謝苗總的精彩演講，我們一定會(huì)到達(dá)西北旺參觀。產(chǎn)業(yè)新世代，集體用地的盤(pán)活必將賦能中國(guó)產(chǎn)城融合與產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展新動(dòng)力。
接下來(lái)的演講嘉賓來(lái)自高力國(guó)際。高力國(guó)際總部位于美國(guó)華盛頓州西雅圖市，在全球63個(gè)國(guó)家擁有485家分公司，致力為客戶(hù)提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在中國(guó)，高力國(guó)際在上海、北京、廣州、成都、南京、杭州設(shè)有10家分公司，駐場(chǎng)辦事處覆蓋全國(guó)超過(guò)65個(gè)城市，旗下?lián)碛?000位專(zhuān)業(yè)人士，物業(yè)管理面積超過(guò)4900萬(wàn)平方米。
掌聲有請(qǐng)嚴(yán)區(qū)海先生，帶來(lái)演講題目是乘風(fēng)破浪，中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)展望。
嚴(yán)區(qū)海：上半年的時(shí)候，我們公司做了一件我認(rèn)為是有意義的事。說(shuō)起五大行的數(shù)據(jù)，有一點(diǎn)可能各位不是很清楚，五大行絕大部分的公司數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)方法是不一致的。北京有北京的方法，上海有上海的方法，各個(gè)城市都不一致。在這種情況下，我們高力國(guó)際是把全中國(guó)的統(tǒng)一方法全部統(tǒng)一起來(lái)了，我們用統(tǒng)一的方法統(tǒng)計(jì)我們的數(shù)據(jù)。我們把全中國(guó)主要的商業(yè)城市都聯(lián)動(dòng)起來(lái)了，我們要看看全國(guó)的主要商業(yè)城市在過(guò)去的這半年之后表現(xiàn)會(huì)怎樣。所以今天這個(gè)報(bào)告我一個(gè)重點(diǎn)是給大家講一下全中國(guó)的商辦市場(chǎng)，主要是甲級(jí)辦公樓。其次我重點(diǎn)講一下關(guān)于北京這個(gè)城市的一些表現(xiàn)。第三，我想分享一些非正式的觀點(diǎn)，也就是我對(duì)商辦市場(chǎng)過(guò)去20年來(lái)，因?yàn)槲乙彩菑囊粋�(gè)非常小白到今天我經(jīng)歷過(guò)很多市場(chǎng)的波動(dòng)，到最后我的一些感想。
我們看到的第一個(gè)數(shù)據(jù)是全中國(guó)辦公樓的存量，甲級(jí)辦公樓的存量，可以看到中國(guó)最大的辦公樓市場(chǎng)是在上海，1500萬(wàn)平方米的存量。第二是北京，第三是深圳，第四是廣州。非常有意思，在未來(lái)2-3年之后，根據(jù)我們的數(shù)據(jù)庫(kù)預(yù)測(cè)，假設(shè)這些商辦都如期竣工，中國(guó)最大的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)不是在北京，也不是在上海，是在深圳。
大家知道，商辦整個(gè)的市場(chǎng)表現(xiàn)跟第三產(chǎn)業(yè)是正相關(guān)的，可以看到中國(guó)現(xiàn)在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展最好的城市是北京，黃色的點(diǎn)也是最高的。第二是上海。第三產(chǎn)業(yè)跟甲級(jí)辦公樓的匹配度是非常一致的，當(dāng)然某些城市可能甲級(jí)辦公樓過(guò)多，但是第三產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有上來(lái)，我們覺(jué)得這種城市是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。
這是幾個(gè)區(qū)域的表現(xiàn)，西北地區(qū)，西安租金都是比較低的。華中地區(qū)的武漢，空置率也是相當(dāng)震驚，達(dá)到了31%。我要特別講一下，我們?cè)诮y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的時(shí)候沒(méi)有計(jì)算一些小業(yè)主的面積，所以個(gè)別城市空置率可能實(shí)際情況更嚴(yán)重。我們只統(tǒng)計(jì)了主要的發(fā)展商，已經(jīng)達(dá)到了31%。再看一下西南地區(qū)的成都，租金是在100以下，空置率是22%。再看一下廣州，廣州的空置率過(guò)去幾年都比較低，但是今年有一定的上升，現(xiàn)在是13.3%的空置率。北京的數(shù)據(jù)在所有正式里面是最好的，空置率是16.4%，租金是全中國(guó)大陸最高的。一個(gè)很重要的經(jīng)濟(jì)中心上�？罩寐�16.3%，跟北京非常接近，租金比北京略低，235人民幣。
這張圖很有意思，橫軸是空置率，縱軸是租金的表現(xiàn)。這兩個(gè)象限您可以認(rèn)為第一象限北京和上海是最佳市場(chǎng)。租金是相對(duì)比較高的，空置率是相對(duì)比較低的，這是最佳市場(chǎng)。深圳是處在兩個(gè)市場(chǎng)第一象限和第二象限之間，它表現(xiàn)為租金相對(duì)高，但是空置率比這兩個(gè)城市要高一點(diǎn)。第三象限鄭州、廣州、寧波基本上租金比較低，空置率也不高。其他主要的中國(guó)商業(yè)城市理論上都是不樂(lè)觀的，租金都不高，全中國(guó)甲級(jí)辦公樓的平均租金是174.4，它們都在平均線(xiàn)之下，空置率都在20%以上。
這是未來(lái)供應(yīng)量。需要特別專(zhuān)注于兩個(gè)城市，上海不說(shuō)了，上海的未來(lái)供應(yīng)量非常大，200萬(wàn)方，我們說(shuō)的是2022年，對(duì)標(biāo)北京的存量只有1000萬(wàn)平米，這個(gè)數(shù)是非常大的。再看一下深圳，深圳今年的供應(yīng)量是155萬(wàn)平方米。北京全年的供應(yīng)量只有33萬(wàn)平方米。雖然大家覺(jué)得上半年業(yè)務(wù)不好做，但是北京依然是全中國(guó)最好的辦公樓市場(chǎng)。
過(guò)去的一年、兩年，我們想看一下到底發(fā)生了什么樣的變化。簡(jiǎn)單講一個(gè)基本的邏輯，在2020年有一個(gè)行業(yè)撐住了主要的辦公樓市場(chǎng)，就是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，但是我們把所有的高科技都?xì)w并于這個(gè)行業(yè)。大家都應(yīng)該非常清楚，這個(gè)行業(yè)的一系列政策，造成去年的9月份、10月份到今天，全部這個(gè)行業(yè)都是在相當(dāng)不好的狀態(tài)，所以吸納量非常的不好。造成中國(guó)地區(qū)主要商業(yè)城市主要的租戶(hù)由之前的互聯(lián)網(wǎng)迅速地變成了金融行業(yè)。
過(guò)去這么多年，我也在想金融行業(yè)是每一個(gè)企業(yè)、每一個(gè)業(yè)主都非常喜歡的行業(yè)，也是相當(dāng)?shù)姆�(wěn)定，租金支付能力也很強(qiáng)，員工素質(zhì)也很好，擴(kuò)張性也不錯(cuò)，非常完美�；ヂ�(lián)網(wǎng)對(duì)于業(yè)主來(lái)講是又愛(ài)又恨，我們觀察到的現(xiàn)象是它的彈性過(guò)大。當(dāng)它有一個(gè)反彈的時(shí)候，它所吸納的辦公樓的面積是非常驚人的，因?yàn)樗鼣U(kuò)張的速度不是用金融企業(yè)的擴(kuò)張速度來(lái)理解的。一般企業(yè)的擴(kuò)張速度，即便你經(jīng)營(yíng)再好，面積的增長(zhǎng)可能也就10%、20%、30%，是這種指數(shù)，但是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)是每年500%、400%、600%，以這種速度去增長(zhǎng)。說(shuō)正面的一點(diǎn)，它對(duì)商辦的吸納是非常明顯的市場(chǎng)的主力。去年北京互聯(lián)網(wǎng)高科技企業(yè)占到新增租賃客戶(hù)的50%以上，金融大概是20%到30%。這就是整個(gè)的變化。
如果要看下一步會(huì)怎么樣，我們相信互聯(lián)網(wǎng)的管理應(yīng)該是告一段落了，相信2022年第四季度互聯(lián)網(wǎng)公司會(huì)有一定的復(fù)蘇。
再講一下大家所在的城市--北京。北京第一季度新增供應(yīng)量6萬(wàn)5，二季度是沒(méi)有新增供應(yīng)量的。再看需求，需求第一季度是4萬(wàn)6，偏小的數(shù)據(jù)。二季度的數(shù)據(jù)不好，因?yàn)楸本┓饪亓艘粋�(gè)月左右，所以第二季度的吸納量是負(fù)值，不是正值。吸納量我跟大家解釋一下，你可以把它視為客戶(hù)的需求量是增加還是減少，北京非常明顯，在第二季度的確是吸納量在減少。疫情對(duì)整個(gè)行業(yè)的影響當(dāng)然是比較大的，我也發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，北京租金最高的前五個(gè)樓、前十個(gè)樓，整體而言，它們受的影響是最小的。最貴的幾個(gè)樓空置率也好，租金也好，受的影響都不大，我想這主要在于租戶(hù)的穩(wěn)定性。當(dāng)然不是絕對(duì)不受影響，還是受到一定影響的，但是變化率相對(duì)于其他樓宇還是比較小的。
有很多朋友問(wèn)我，你覺(jué)得北京的第三季度、第四季度會(huì)怎么樣。疫情結(jié)束之后，大家知道，北京租賃市場(chǎng)是有一定小幅反彈的，看房量有所增加。反彈了一個(gè)月之后，目前我認(rèn)為回到了一個(gè)常態(tài)，疫情控制的也非常好。整體來(lái)講，我們認(rèn)為因?yàn)槔^續(xù)有新增供應(yīng)量，企業(yè)面的需求不是非�；钴S，所以租金是穩(wěn)中有降。今年秋季之后會(huì)迎來(lái)一個(gè)非常重要的會(huì)議，這個(gè)會(huì)議結(jié)束之后，我們也相信經(jīng)濟(jì)上會(huì)有更多好的政策，經(jīng)濟(jì)也能回到正常的范圍之內(nèi)，相信在這種背景下，北京的租金還是有增長(zhǎng)空間的。希望大家能理解，我們主要講的是甲級(jí)辦公樓，如果是在四環(huán)外的產(chǎn)業(yè)園，可能供應(yīng)量就更大了，不一定能夠完全預(yù)測(cè)出準(zhǔn)確的趨勢(shì)。
這是上海的情況。
其他城市我今天就不多講了。我用最后一句話(huà)總結(jié)我的想法。過(guò)去我們看到了一些負(fù)面因素是因?yàn)槭艿揭咔榈挠绊懀覀兊男枨笠苍谙陆�。包括疫情期間，很多企業(yè)是采取線(xiàn)上辦公，有可能很多企業(yè)對(duì)辦公的需求是在減少的。但我也希望大家看到一個(gè)正面的因素，中國(guó)企業(yè)在辦公樓的投資方面，員工每個(gè)平方米的使用面積大概建筑面積是7-10平米，可能互聯(lián)網(wǎng)公司比這個(gè)數(shù)據(jù)還要更低，4-5平米。對(duì)標(biāo)西方企業(yè)，這個(gè)數(shù)據(jù)在美國(guó)應(yīng)該是15-20平米。一句話(huà)的結(jié)論，中國(guó)員工的辦公環(huán)境還是有待改善的。我們的租金在全球來(lái)講是相當(dāng)高的，比如北京在全球排到前十是沒(méi)有問(wèn)題的，但是我們的整個(gè)辦公環(huán)境是需要改變的。將來(lái)我希望企業(yè)能對(duì)員工做更多的投入，改善他們的辦公環(huán)境。這是我的第一個(gè)想法。第二個(gè)想法，過(guò)去這么多年我一直想問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，到底是誰(shuí)引導(dǎo)了整個(gè)市場(chǎng)租金的上升，是樓宇的質(zhì)量，還是它的服務(wù)。我的結(jié)論是都有，但是有一個(gè)因素是強(qiáng)相關(guān)的，就是這個(gè)地區(qū)所處的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)強(qiáng)商辦則強(qiáng)，這是非常明確的。當(dāng)然我也建議某些空置率很低的區(qū)域，比如金融街類(lèi)似這樣的區(qū)域，希望業(yè)主方面也要多去改善樓的硬件和軟件的條件。你收了700的租金，但是你提供的服務(wù)可能只有200，我覺(jué)得這可能是不對(duì)稱(chēng)的，即便你在一個(gè)很好的市場(chǎng)里。所以我覺(jué)得遇到市場(chǎng)下行的情況下，我們作為甲方、作為業(yè)主方是應(yīng)該練內(nèi)功的。是不是要繼續(xù)投入硬件、投入金錢(qián)，我不敢講，但是我認(rèn)為至少軟件要投入，對(duì)于客戶(hù)的尊重、對(duì)于客戶(hù)的服務(wù)，我認(rèn)為是急需改善的。從長(zhǎng)期來(lái)講，您的資產(chǎn)可能才能長(zhǎng)期的不斷地獲得增值。
感謝大家的時(shí)間，今天我的演講就結(jié)束了。
（未完待續(xù)……）
