北京, 2023年6月29日 - 全球領(lǐng)先的多元化專業(yè)服務(wù)與投資管理公司高力國際（納斯達(dá)克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）對(duì)2023年第二季度北京辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行回顧和展望。本次發(fā)布會(huì)在東方君悅大酒店舉行，地處亞洲最大商業(yè)建筑群之一的東方廣場(chǎng)內(nèi)，這里不僅匯集眾多世界500強(qiáng)企業(yè)，更是東城區(qū)"高端商務(wù)服務(wù)+金融服務(wù)"產(chǎn)業(yè)組團(tuán)標(biāo)桿項(xiàng)目。
回顧過去的半年，中國經(jīng)濟(jì)雖然擺脫了疫情的影響，但整體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的基礎(chǔ)尚不牢固，經(jīng)濟(jì)活力還有待進(jìn)一步提升，市場(chǎng)需要更多的積極信號(hào)扭轉(zhuǎn)目前的悲觀預(yù)期。5月PMI持續(xù)下降至48.8，其中中小企業(yè)PMI只有47左右，可見微觀層面中小企業(yè)面臨的壓力更大。貨幣供應(yīng)量M2在過去的一年都處于12%左右的較高水平，但大規(guī)模的流動(dòng)性供給并未對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生足夠的刺激。CPI從年初開始逐步下滑，5月數(shù)據(jù)僅為0.2%，代表著消費(fèi)者層面的需求并沒有實(shí)際改善，消費(fèi)者信心依然不足。同時(shí)，PPI延續(xù)了去年的下跌走勢(shì)，已經(jīng)連續(xù)8個(gè)季度下跌，意味著工業(yè)品出廠價(jià)格由于下游需求持續(xù)疲軟和產(chǎn)能過剩，產(chǎn)品價(jià)格不斷下跌。核心價(jià)格指標(biāo)出現(xiàn)大幅走弱說明了宏觀經(jīng)濟(jì)需求目前嚴(yán)重不足，整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的步伐依然任重而道遠(yuǎn)。政策的傳導(dǎo)需要時(shí)間，企業(yè)預(yù)期調(diào)整需要時(shí)間，市場(chǎng)信心恢復(fù)和實(shí)際需求落地也需要時(shí)間。從目前的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，此次的恢復(fù)周期應(yīng)該會(huì)更長(zhǎng)，難度也會(huì)更大。
2023年上半年，北京辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)不振，新增需求不足仍是核心問題。高力國際中國區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明表示，從二季度的北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，凈吸納量延續(xù)了一季度的疲軟走勢(shì)，本季度凈吸納量再度為負(fù)，達(dá)到-5.3萬平方米。存量樓宇空出更多的辦公面積，加上一個(gè)新項(xiàng)目入市（8萬平米左右），導(dǎo)致空置率上漲1%至17.7%。隨著年初市場(chǎng)樂觀預(yù)期落空，本季度更多的樓宇業(yè)主開始積極進(jìn)行租金策略調(diào)整，整體市場(chǎng)凈有效租金較一季度下降3.5%至317元每月每平米。除麗澤市場(chǎng)租金保持穩(wěn)定以外，其他所有子市場(chǎng)的租金均呈現(xiàn)不同程度的下降，其中降幅最大的是中關(guān)村市場(chǎng)，達(dá)到7.6%。在高力國際監(jiān)控的CBD市場(chǎng)40棟甲級(jí)樓宇中，本季度有22棟樓宇的凈有效租金呈現(xiàn)不同程度的下降，平均下降幅度達(dá)到5.5%，降幅最大的樓宇達(dá)到15%。
乙級(jí)和產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。本季度乙級(jí)市場(chǎng)凈吸納量為-3.6萬平方米，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)季度凈吸納量為負(fù)。市場(chǎng)下行主要是受中關(guān)村市場(chǎng)的拖累，中關(guān)村市場(chǎng)本季度凈吸納量為-4.9萬平方米，兩個(gè)季度合計(jì)凈吸納量為-9.4萬平方米。整體市場(chǎng)空置率上漲到18.1%，租金下降2.8%至212元每月每平米。產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)凈吸納量本季度由正轉(zhuǎn)負(fù)，達(dá)到-3.7萬平方米，其中上地子市場(chǎng)凈吸納量為-1.3萬平方米。產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)空置率上升到17.9%，租金為122元每月每平米。高力國際中國區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明介紹，綜合甲乙級(jí)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的市場(chǎng)表現(xiàn)來看辦公樓市場(chǎng)上半年的表現(xiàn)基本符合目前宏觀經(jīng)濟(jì)整體需求不足的現(xiàn)狀，全市場(chǎng)上半年合計(jì)凈吸納量達(dá)到-25萬平方米，其中中關(guān)村一個(gè)子市場(chǎng)就達(dá)到-14.2萬平方米。
展望2023年下半年的市場(chǎng)走勢(shì)，市場(chǎng)的核心關(guān)注點(diǎn)仍然是需求側(cè)的表現(xiàn)。高力國際北京分公司董事總經(jīng)理李娟說，就甲級(jí)市場(chǎng)而言，由于下半年有一些預(yù)租較好的新項(xiàng)目入市，進(jìn)而會(huì)拉動(dòng)季度凈吸納量回升甚至轉(zhuǎn)正，但無法扭轉(zhuǎn)空置率上漲的趨勢(shì)。除了新增供應(yīng)項(xiàng)目的影響外，北部市場(chǎng)的存量項(xiàng)目依然會(huì)受到互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)持續(xù)進(jìn)行辦公空間整合的影響，如果存量項(xiàng)目無法快速填補(bǔ)空置面積，年末甲級(jí)市場(chǎng)的空置率將很大概率突破20%。受北部市場(chǎng)高空置率的拖累，全市場(chǎng)凈有效租金仍將處于下降通道。
十四五期間將是中國深化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，各主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎都在面臨更深層次的轉(zhuǎn)型和升級(jí)。當(dāng)頭部行業(yè)或企業(yè)開始調(diào)整，而后續(xù)的行業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的時(shí)候，就會(huì)形成行業(yè)發(fā)展的空檔期，這個(gè)時(shí)期也是辦公樓市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性逐漸上升的時(shí)期。過去三年來，北京辦公樓市場(chǎng)所呈現(xiàn)出的創(chuàng)歷史記錄的大變化，這些非常態(tài)化市場(chǎng)數(shù)據(jù)本身就已經(jīng)說明了過去很長(zhǎng)時(shí)間形成的市場(chǎng)供需格局正在出現(xiàn)根本性變化，也代表了此次由產(chǎn)業(yè)更替所帶來的市場(chǎng)調(diào)整，其影響將會(huì)是長(zhǎng)期且深遠(yuǎn)的，當(dāng)然這些變化本身也是中國處在百年未有之大變局的具體體現(xiàn)。高力國際北京分公司董事總經(jīng)理李娟表示，市場(chǎng)參與者需要清楚，當(dāng)前所處的市場(chǎng)艱難時(shí)期可能不是短期的，其艱難程度可能要比3年疫情和金融危機(jī)時(shí)期更甚。市場(chǎng)下行期對(duì)于資產(chǎn)管理提出了更高的要求，活著才是硬道理，現(xiàn)金流和利潤(rùn)率才是核心。市場(chǎng)參與者只有針對(duì)市場(chǎng)變化做出快速響應(yīng)，以可持續(xù)的低價(jià)策略來搶占市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)存量資源，不斷依靠創(chuàng)新打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能逆風(fēng)前行，破局未來。
來 源：高力國際
編 輯：liuy
