2023年第四季度，位于麗澤和石景山區(qū)域的兩個新項目交付，新增寫字樓面積共計12.8萬平方米。全年以73.5萬平方米的總量，在近15年內(nèi)排名年新增供應(yīng)量第三。全年新增項目分布于多個子市場，且甲級項目占總體量的70%以上，為升級需求提供了充足的落位空間，特別是傳統(tǒng)區(qū)域的甲級新項目憑借區(qū)位、樓宇品質(zhì)及租金性價比高等優(yōu)勢，去化面積占比在新項目去化總量中高達(dá)85%。

　　本季，新興區(qū)域和望京成為主要去化區(qū)域，錄得多個中大面積成交，但全市仍持續(xù)出現(xiàn)因企業(yè)整合、經(jīng)營和租賃策略調(diào)整等因素所導(dǎo)致的面積縮減和騰退。受此影響，全市凈吸納量環(huán)比回落至2.4萬平方米。全年累計13.3萬平方米，較2022年的低基數(shù)有所增長。市場格局兩極分化體現(xiàn)了租戶的升級需求：乙級凈吸納量連續(xù)第二年錄得負(fù)值；而甲級市場成為需求主要釋放地，全年凈吸納量達(dá)20.6萬平方米。從區(qū)域看，傳統(tǒng)區(qū)域均面臨較大去化壓力，除中關(guān)村、望京和奧體等科技中心外，其他成熟子市場全年去化情況均不及2022年；而麗澤和石景山等新興子市場憑借綜合性價比、地緣性客戶群和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等方面的優(yōu)勢，成為全市去化最快的子市場。

　　本季近六成新租交易集中在1,000平方米以下的中小面積段，使得總面積環(huán)比下降31%。TMT行業(yè)表現(xiàn)平穩(wěn)，本季躍居需求首位，在大數(shù)據(jù)、人工智能類的軟件系統(tǒng)開發(fā)和平臺互聯(lián)網(wǎng)類租戶較為活躍的需求帶動下，交易面積環(huán)比小幅增長3%；金融活躍度走低，需求以保險、基金及資管等賽道的搬遷為主，證券租戶擴(kuò)租速度放緩；專業(yè)服務(wù)業(yè)隨著咨詢和廣告公關(guān)類租戶小面積搬遷需求增加，需求升至第三；國有企業(yè)的大面積需求推動能源及公共事業(yè)板塊位居需求第四位。全年來看，前三位行業(yè)金融、TMT和能源累計貢獻(xiàn)全年新租需求的三分之二。需求來源進(jìn)一步從增量驅(qū)動轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪框?qū)動，甲級新增供應(yīng)潮、現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)樓宇可租面積增加以及租金回調(diào)，推動內(nèi)資租戶升級搬遷需求釋放，全年搬遷在新租交易總面積中的占比高達(dá)61%，為歷年最高，而企業(yè)在對擴(kuò)租計劃仍持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。

　　整體空置率年末攀升至21.7%，為2009年末以來最高水平，其中傳統(tǒng)區(qū)域各子市場空置率均同比上升且達(dá)兩位數(shù)。季末全市平均租金成交面價同樣本比環(huán)比下降1.8%，至每月每平方米289.3元，年度累計降幅4.8%，甲乙級租金均面臨較大下降壓力。望京、金融街、中關(guān)村、燕莎、王府井全年租金跌幅靠前。需求恢復(fù)緩慢延長了市場調(diào)整期，而租金回歸理性，有利于企業(yè)減輕經(jīng)營成本負(fù)擔(dān)，打造核心競爭力。業(yè)主也逐漸調(diào)整租賃策略，從追求短期租金回報轉(zhuǎn)向追求持續(xù)性、成長性租戶結(jié)構(gòu)的高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)。

　　數(shù)據(jù)為2023全年

　　2023年第四季度，北京零售物業(yè)市場分別有一個項目入市和一個項目停業(yè)，均位于次級商圈，延續(xù)全年推陳出新的態(tài)勢。全年新增供應(yīng)總量達(dá)127.5萬平方米，僅次于2008年為歷史第二高紀(jì)錄。其中次級商圈聚焦改造升級，DT51、朝外THE BOX、五棵松萬達(dá)等商業(yè)體煥新入市；外圍商圈則有多家10萬平方米以上的新建大型商場開業(yè)。大量的新增供應(yīng)在今年得以集中釋放，主要得益于疫情后項目開發(fā)有序恢復(fù)，以及政府對于城市更新的大力支持。另一方面，年內(nèi)閉店體量也達(dá)到55.7萬平方米的歷史第二高水平，僅次于2020年，表現(xiàn)不佳的老舊項目暫時退市以待重新定位。

　　部分存量標(biāo)桿項目，如國貿(mào)商城、北京APM、朝陽合生匯、朝陽大悅城等，加速品牌結(jié)構(gòu)調(diào)整節(jié)奏，成功引入高奢、高化香氛、潮流服飾及大眾餐飲等諸多業(yè)態(tài)。季內(nèi)零售業(yè)態(tài)開店占比達(dá)52%，以運(yùn)動戶外（如Salomon、Saucony）、潮流服飾（如Acne Studios、鄂爾多斯）、美妝香氛（如聞獻(xiàn)、3CE）為主，而餐飲業(yè)態(tài)則以39%的穩(wěn)定增速緊隨其后（如霸王茶姬、TheWoodsCafe、One Bagel等）。縱觀全年拓店表現(xiàn)，零售與餐飲不分伯仲，分別占據(jù)新開店數(shù)量的46%及43%。零售業(yè)態(tài)中服飾鞋包穩(wěn)坐首席，運(yùn)動休閑持續(xù)擴(kuò)張，珠寶首飾等貴重金屬緊隨其后；餐飲及茶飲果汁亦有不同程度的提升，其中地域性較強(qiáng)的大眾餐飲、網(wǎng)紅茶飲、大眾烘焙甜品等在不同商圈多點開花；其他業(yè)態(tài)中，新能源汽車拓店步伐放緩。線下消費(fèi)回流加速，尤其節(jié)假日客流復(fù)蘇明顯，加上大量新商場集中開業(yè)帶動，全市凈吸納量同比提升110%達(dá)63.3萬平方米。全年空置率在年初沖高后逐步回落，季內(nèi)環(huán)比下降0.3個百分點至8.0%。

　　客流回暖刺激下，全市購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比上漲0.4%至每天每平方米32.3元，錄得增長的項目主要位于王府井、燕莎及三里屯商圈。全年租金水平止跌回穩(wěn)，項目間表現(xiàn)分化。由于實體商業(yè)的就餐社交屬性明顯強(qiáng)于購物屬性，部分項目業(yè)主因而調(diào)整招商策略，轉(zhuǎn)向餐飲等生活配套為主要目標(biāo)，將原先零售品牌鋪位置換為餐飲業(yè)態(tài)，在租金上亦有下調(diào)；而部分客流量大的成熟項目則獲得較高的零售業(yè)態(tài)換鋪率，租金穩(wěn)中有升。

　　數(shù)據(jù)為2023全年

　　2023年第四季度，北京順義竣工一座倉儲物流項目，帶來12.2萬平方米的新增供應(yīng)。至此全年新增供應(yīng)28.4萬平方米，盡管較2022年減少，但顯著高于過去十年的平均水平。季內(nèi)凈吸納量5.2萬平方米，綜合性第三方物流新租表現(xiàn)亮眼，占據(jù)總成交面積的56%；其次半導(dǎo)體、汽配、醫(yī)藥等制造業(yè)亦貢獻(xiàn)24%的新租，具有大面積可選空間的平谷及大興空港表現(xiàn)活躍。全年全市凈吸納量錄得29.1萬平方米，第三方物流需求占據(jù)全年主力，新租面積較去年提升16%，而由于疫情后消費(fèi)部分回歸線下，電商新租面積同比縮減達(dá)25%。

　　年末全市空置率環(huán)比上浮1.5個百分點至15.0%。鑒于目前市場租賃活動以降本增效為主，部分消費(fèi)類租戶縮減及整合面積，加上來自供應(yīng)持續(xù)放量的環(huán)京市場競爭，季內(nèi)租金走勢止?jié)q企穩(wěn)，平均租金同樣本比環(huán)比持平至每月每平方米57.2元，全年漲幅0.9%。馬駒橋、經(jīng)開區(qū)等區(qū)位核心而租戶穩(wěn)定的成熟子市場租金仍有小幅上升空間，而順義、平谷、大興空港等可租賃空間充裕的區(qū)域新租價格開始松動。

　　環(huán)京市場，廊坊供應(yīng)持續(xù)加碼，再創(chuàng)單季供應(yīng)峰值達(dá)66.6萬平方米，全年合計放量123.1萬平方米，至此總存量超過北京并突破400萬平方米，其中核心市場新增供應(yīng)占比86%。本季新租需求以第三方物流為主，汽配及醫(yī)藥等制造業(yè)為輔，近京子市場表現(xiàn)活躍。業(yè)主以價換量促使全年凈吸納量錄得創(chuàng)歷史紀(jì)錄的81.2萬平方米，同比提升40%。全年空置率因新增供應(yīng)變化而有較大波動，年末至51.7%，同比回落7.4個百分點。

　　天津本季于武清有新增供應(yīng)交付，帶來13.4萬平方米，至此全年合計放量123.6萬平方米，打破歷年最高紀(jì)錄。季內(nèi)新租需求持續(xù)回暖，凈吸納量錄得14.2萬平方米，以全渠道零售商為主的批零租賃成交占47%，其次食品飲料亦有表現(xiàn)。降租引商刺激下全市下半年需求復(fù)蘇明顯，凈吸納量較上半年大幅提升300%，全年凈吸納量錄得31.8萬平方米，北辰、天津空港、西青等核心子市場年度表現(xiàn)領(lǐng)先。年末空置率環(huán)比回落0.8個百分點至33.3%，但由于供應(yīng)盤加速擴(kuò)容，空置率同比大幅走高，仍有較大去化壓力。

　  2023年第四季度，北京商務(wù)園區(qū)一共迎來四個新項目交付共計體量38.5萬平方米，分別為兩個生命科學(xué)園區(qū)及兩個純辦公屬性物業(yè)，涉及大興，東升及北清路子市場，至此推升全年市場新增供應(yīng)至歷史第二高水平，錄得總體量96.2萬平方米，僅次于2020年。全年六成新項目均為辦公屬性空間且全部交付在泛中關(guān)村集群，進(jìn)一步加劇了區(qū)域同類產(chǎn)品之間的競爭，而集中在經(jīng)開區(qū)和大興子市場新交付的帶有研發(fā)或生產(chǎn)功能的特色產(chǎn)業(yè)園項目，為產(chǎn)業(yè)客戶提供更多可選擇的空間，更容易受到中型規(guī)模企業(yè)的青睞，此類項目普遍預(yù)租表現(xiàn)相對樂觀。

　　得益于生命科學(xué)園區(qū)新項目的預(yù)租表現(xiàn)以及來自醫(yī)藥、TMT和金融類企業(yè)的新租需求，本季整體市場錄得凈吸納量12.2萬平方米，環(huán)比上漲49%，其中超過11萬平方米的吸納來自具備研發(fā)功能的產(chǎn)業(yè)園項目。在互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)大面積騰退來到尾聲，疊加業(yè)主下調(diào)租金刺激新租需求的大環(huán)境下，全年全市凈吸納量28.0萬平方米，同比上漲162%。TMT和醫(yī)藥蟬聯(lián)年度主力需求，以人工智能、軟件開發(fā)為主的TMT企業(yè)占比高達(dá)58%，醫(yī)藥及生命科學(xué)占比約21%，而能源及公共事業(yè)企業(yè)亦在年內(nèi)釋放需求排名第三。

　　分重點子市場，本季中關(guān)村軟件園凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，區(qū)域內(nèi)可供企業(yè)整合的空間增加，吸引了有實力的租戶落位擴(kuò)增搬遷需求；而緊鄰的上地子市場得益于臨近地鐵的便利性和租金下調(diào)的優(yōu)勢，連續(xù)第二個季度有明顯去化。隨著經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)落地的加速，信創(chuàng)和智能制造板塊季內(nèi)表現(xiàn)活躍，陸續(xù)遷入的頭部企業(yè)及其上下游助推租賃性園區(qū)面積的去化，尤其表現(xiàn)在獨棟或能滿足部分生產(chǎn)功能的項目中。全年來看，以經(jīng)開區(qū)、大興、北清路、順義為代表的有明確產(chǎn)業(yè)定位的子市場得益于產(chǎn)業(yè)集聚性以及頭部企業(yè)上下游輻射，需求表現(xiàn)穩(wěn)��；而辦公品類占比較重的子市場，在持續(xù)下調(diào)租金的刺激下，需求開始回暖。

　　本季全市商務(wù)園區(qū)平均租金報價同樣本比環(huán)比下降0.8%，全年降幅達(dá)到3.1%，至每月每平方米157.9元，其中泛中關(guān)村集群降幅領(lǐng)先。純辦公空間需求疲軟，以及近兩年純辦公和研發(fā)類新項目集中交付，給所在區(qū)域同類產(chǎn)品的租金都帶來不小的下行壓力，也為租戶企業(yè)的降本增效和提質(zhì)升級策略創(chuàng)造了機(jī)會。

    數(shù)據(jù)為2023全年

　　2023年第四季度，北京物業(yè)投資市場一共錄得四筆較大交易，共計交易金額40.3億元，環(huán)比下降74%，其中兩筆為法拍。全年累計交易達(dá)成33筆，總金額316.5億元，同比下降13%。

　　從買家類型來看，在市場議價空間持續(xù)松動以及可售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不斷涌現(xiàn)的大環(huán)境下，民營企業(yè)等私人資本紛紛出手以增加商業(yè)不動產(chǎn)的配置。季內(nèi)有三筆交易買方為民營企業(yè)，其中新成立企業(yè)“渤海潤澤”以28.02億元的代價投得位于核心商圈的五星級酒店金茂威斯汀，成為季內(nèi)單筆金額最大的交易；而三里屯工體附近的自持經(jīng)營性公寓聯(lián)寶公寓7號樓亦被一建筑裝飾裝修行業(yè)的商貿(mào)公司收入囊中。全年交易額按買家類型來看，企業(yè)占比達(dá)55%，企業(yè)購買目的和物業(yè)類型較往年更多元化，全年有13筆為自用屬性，而6筆以投資為目的的交易中，覆蓋了辦公、購物中心、酒店和長租公寓等多種物業(yè)。此外，也逐漸看到更多私人買家和新型投資者入場布局。傳統(tǒng)投資者在租賃市場尚未恢復(fù)至預(yù)期的影響下，仍保持謹(jǐn)慎，對于價格仍持觀望心態(tài)。同時，盡管交易金額占比同比回落11個百分點至24%，險資仍是全年相對活躍的投資類買家。

　　從交易資產(chǎn)類別看，季內(nèi)兩筆交易為核心商圈品牌酒店且金額占比近八成。核心商圈運(yùn)營成熟的酒店擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流，區(qū)域價值的不斷提升以及項目自身的增值潛力，加上酒店本身多元復(fù)合的功能和使用場景，成為吸引投資者進(jìn)行資產(chǎn)配置優(yōu)勢的核心優(yōu)勢。全年來看，資產(chǎn)類別和市場參與者更顯多元化，在可售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)增加的推動下，商務(wù)園區(qū)、零售物業(yè)、酒店以及長租公寓三大板塊的占比分別為13%、13%和21%，同比均有明顯上升，擠壓作為傳統(tǒng)主流交易資產(chǎn)類別的商辦類資產(chǎn)占比降至42%。

　　在市場租賃端表現(xiàn)不及預(yù)期的大環(huán)境下，業(yè)主對于各類資產(chǎn)價格正在不斷修正，資本化率四季度繼續(xù)上行，買賣雙方價格預(yù)期差收窄。隨著資產(chǎn)價格的下調(diào)和可售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)數(shù)量的增多，將吸引更多企業(yè)和私人資本配置高性價比的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而近期也看到險資鎖定核心項目的意愿有所加強(qiáng)。

　　數(shù)據(jù)為2023全年

來 源：CBRE世邦魏理仕     

編 輯：liuy