合生北京分鐘寺地塊自出讓時起就備受市場關(guān)注。7月4日市場消息則顯示，世茂已入局合生創(chuàng)展北京分鐘寺地塊的兩家公司，分別聯(lián)合開發(fā)L-39地塊、L-41地塊；另外，金茂也將入局合生分鐘寺L-24及L-26不限價宅地。
對于如此大體量的幾宗地塊，引入合作方早在預(yù)料之中，但對于世茂而言，通過項目合作或者項目收并購的方式拓展土儲，似乎已成為其近來主要的擴張方式。
無論是去年大舉購入泰禾、粵泰項目，還是今年潛入綠城、皇庭項目，世茂似乎在項目收并購上的動作從未停止，也因此被外界封了一個“小并購?fù)酢钡姆Q號。
當(dāng)然，在世茂許世壇看來，他更喜歡將這種擴張方式稱為“合作”。
不過在今年3月30日的全年業(yè)績發(fā)布會上，許世壇表示，今年的收并購有更大的機會。但考慮到市場因為疫情起了一些變化，他認(rèn)為，今年收并購的標(biāo)準(zhǔn)會更嚴(yán)格、質(zhì)量更好，不一定會跟去年一樣這么多的并購動作。
入局合生項目
合生分鐘寺兩宗地塊的項目公司近日均出現(xiàn)人事調(diào)整，合作方世茂也因此浮出水面。
其中，拿得L-39地塊的項目公司北京合昕辰銳企業(yè)管理有限公司，近期新增對外投資企業(yè)合力運興置業(yè)，后者的董事長為劉輝，董事則包括李廣、袁海濱、王超、安博，監(jiān)事包括陸婷、丁煥丹，而王超兼任法人代表、董事、經(jīng)理。
另悉，拿得L-41地塊的項目公司北京合盈銳恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，同樣新增了對外投資企業(yè)北京合盛潤景置業(yè)，后者的法人代表為袁海濱，公司董事長為王超，董事包括賈麗萍、劉輝、李廣、袁海濱，經(jīng)理為袁海濱，監(jiān)事包括陸婷、丁煥丹。
資料顯示，上述對外投資企業(yè)的董監(jiān)高中，劉輝為世茂集團副總裁、華北區(qū)域董事長，袁海濱為世茂華北公司京冀公司總經(jīng)理，賈麗萍為世茂集團北方大區(qū)財務(wù)負(fù)責(zé)人，陸婷為多個世茂集團子公司的關(guān)聯(lián)監(jiān)事。
如此看來，世茂已經(jīng)成功入局合生分鐘寺L-39地塊、L-41地塊。
事實上，早在合生創(chuàng)展拿下地塊之時，就有市場消息傳將引入其他房企進行合作開發(fā)。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體報道，合生創(chuàng)展于5月9日下午斥72.2億元奪得分鐘寺村L-24、L-26地塊后；5月19日，再擲107.4億元奪得分鐘寺L-39地塊與L-41地塊，也就是世茂參與開發(fā)的兩宗地塊。
其中，合生創(chuàng)展以總價42億元摘得L-39地塊，溢價率42.08%，樓面價76168元/平方米；以65.4億元競得L-41地塊，溢價率37.86%，樓面價73912元/平方米。
合生創(chuàng)展隨后在5月20日公告，其打算把分鐘寺L-39地塊與L-41地塊發(fā)展成為多座住宅大樓。計劃把L-39地塊發(fā)展成為四座合共約有5.51萬平方米建筑控制規(guī)模面積的住宅大樓，及把L-41地塊發(fā)展成為七座合共約有8.85萬平方米建筑控制規(guī)模面積的住宅大樓。
與此同時，合生創(chuàng)展預(yù)期，L-39地塊的建筑工程將會在2021年2月開始，而預(yù)售則在2021年4月開始。L-41地塊的建筑工程將會在2021年1月開始，預(yù)售則在2021年3月開始。
合生方面表示，兩宗地均位于三環(huán)和四環(huán)之間，屬一線城市北京的中心，不常有供應(yīng)。收購均符合集團在土地儲備方面的長期策略，補充集團在一線城市的土地儲備。
對此，有分析指出，分鐘寺地塊地理位置優(yōu)越，引入“合伙人”后可以形成合力。
合碩地產(chǎn)首席分析師郭毅則表示，從7萬多元的樓面價看，肯定會是高端產(chǎn)品。從合生自身企業(yè)基因來說，也是以打造頂豪類產(chǎn)品為主，所以這些區(qū)域未來是北京又一個豪宅居住區(qū)，以目前地價水平來看，未來售價將在12萬到15萬元起。
世茂并購路徑
不可否認(rèn)，分鐘寺項目無論是從地理位置還是未來售價看，都是一次難得的投資，在更嚴(yán)格物色項目的世茂看來，更是一次難得的機會。
其實縱觀世茂近一年多的擴儲動作可以發(fā)現(xiàn)，除了直接在公開市場拿地外，其明顯更熱衷于從項目層面進行收并購或參與合作開發(fā)，無論是從去年的泰禾、粵泰，還是今年的綠城、皇庭等合作，無不呈現(xiàn)出這種偏好。
而使外界給世茂冠上“小并購?fù)酢泵柕脑�，主要�?019年開年起至6月，其已接連斥資近200多億元，分別購入了泰禾集團、萬通地產(chǎn)、明發(fā)集團、粵泰股份等20多個項目。
歷史資料顯示，2019年3月23日，世茂受讓泰禾杭州蔣村項目51%股權(quán)；3月26日時，再受讓泰禾南昌茵夢湖國際旅游度假區(qū)項目51%股權(quán)；3月27日，世茂受讓漳州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40%股權(quán)；4月26日，其將泰禾杭州同人山莊項目49%股權(quán)收入囊中。短短一月，世茂已經(jīng)從泰禾手中購入了四個項目的相應(yīng)股權(quán)，總交易對價為37.48億元。
同年5月份，世茂再次入局泰禾旗下三個項目：江蘇昆山淀山湖項目、廣州院子，以及佛山院子，總對價達到39.72億元。
是次標(biāo)的項目中包含了泰禾著名的“院子”系列產(chǎn)品——廣州院子用地總面積70.72萬平方米，建筑面積183萬平方米，此前一直被稱為史上最大的“泰禾院子”，是泰禾“一局定江山”之作。
與此同時，世茂還分別在3月28日以13.328億元購入了萬通地產(chǎn)北京香河項目70%股權(quán)；4月4日，以27.92億元購入明發(fā)集團全資子公司東勝有限公司51%股權(quán)，該項目公司旗下?lián)碛杏嬋萁?88.8萬平方米、位于安徽省馬鞍山市和縣烏江鎮(zhèn)四聯(lián)片區(qū)的項目地塊，預(yù)計開發(fā)為住宅及商業(yè)物業(yè)。
緊接著，6月10日，世茂的又一次大筆收購引發(fā)市場熱議。其以交易對價總計63.97億元購入粵泰股份5個項目，包括淮南公園天鵝灣項目、淮南洞山天鵝灣項目以及廣州天鵝灣二期項目、廣州嘉盛項目和中浩豐投資發(fā)展有限公司20%股權(quán)。
針對這些收并購動作，曾有分析指出，世茂的收購對象境況相仿，那就是日子都不太好過。而被世茂大規(guī)模收購的泰禾與粵泰身上還有著另一個共同點，那就是手中都有著較為優(yōu)質(zhì)的項目。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，世茂的收購與部分同行不太一樣：“世茂并不會全盤接手，而是選擇了單個項目收購的做法。雖然速度不快，但卻能相對保證安全。”顯然，回報率與“安全”是世茂收購的考量標(biāo)準(zhǔn)。
并購還是合作？
世茂這種從優(yōu)質(zhì)項目入手的做法在其后的更多收并購案例中繼續(xù)沿用。
2020年3月20日，綠城宣布北京項目引入世茂與中交共同合作開發(fā)，該項目為位于北京市昌平區(qū)且地上規(guī)劃建筑面積約為17萬平方米的住宅物業(yè)，由綠城中國于2月14日競得，成交總價63.6億元，溢價率29.8%。
交易完成后，綠城、世茂、中交在北京昌平項目的持股比例分別為42.5%、42.5%與15%。有業(yè)內(nèi)人士指出，這塊地前期資金占用比較厲害，但是凈利潤率不低，并認(rèn)為綠城、世茂與中交的合作屬于資金、操盤、管理、推廣等方面的強強聯(lián)手。
4月份，世茂與中海晟融達成合作，中海晟融向世茂集團合計轉(zhuǎn)讓北京工體項目公司40%權(quán)益，雙方后續(xù)將攜手操盤。
5月份，世茂、皇庭在深圳梅林片區(qū)聯(lián)合操盤的舊改項目入市，項目名現(xiàn)為皇庭世茂裕璽（注冊名：皇庭公館）。有消息透露，去年12月，世茂收購了福田梅林這一舊改項目49%股權(quán)。
是的，除了公開的收并購?fù)猓�有許多不需要披露的案例在臺面下進行，外界知道的其實只是冰山一角。
不過在許世壇看來，并不希望外界給自己打上“并購?fù)酢被蛘呤恰凹みM”的標(biāo)簽：“不說‘收并購’，我其實更喜歡用‘合作’這個詞，因為在我看來這是一次合作共贏的過程�！�
而若以“合作”名義進行的，其實還有一宗不容忽略的例子，那就是1月開始展開的與福晟的合作。
許世壇說，“不是誰收購誰，誰合并誰，搭建的平臺叫做世茂福晟，世茂福晟的城市覆蓋面不一定很多，但是會很聚焦�！�
據(jù)透露，福晟在大灣區(qū)，南沙、荔灣、東莞、深圳等舊改資源，將全部拿出來和世茂合作�！霸诖鬄硡^(qū)，福晟有1000萬平方米的舊改，而世茂有1000萬平方米的二級土儲，二者聯(lián)合后將制造出萬億級的想象空間。”世茂海峽發(fā)展公司董事長兼總裁呂翼曾如此表示。
很顯然，世茂看中的依然是這些合作對象手中的優(yōu)質(zhì)項目。
許世壇說，今年的收并購有更大的機會，市場因為疫情的原因起了一些變化，但對收并購的標(biāo)準(zhǔn)會更嚴(yán)格、質(zhì)量更好，不一定會跟去年一樣這么多的并購動作。
而合生分鐘寺地塊，無疑就是許世壇口中“質(zhì)量更好”的項目。
來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
編輯：wangdc
