近年來,商業(yè)地產(chǎn)總在提及“社區(qū)”概念,國際上也有很多案例,如曼谷的The COMMONS和新加坡的Funan Mall。其實(shí)早在二十多年前,就有一個以“社區(qū)“的理念打造項(xiàng)目的開發(fā)商——瑞安。瑞安也把自己定義為一個社區(qū)發(fā)展商。
“我們希望首先做一個社區(qū),然后才是更多的功能模塊:居住、商業(yè)、辦公和公共空間�！比鸢卜康禺a(chǎn)規(guī)劃發(fā)展及設(shè)計總監(jiān)陳建邦這樣對AssBook說到。
由于對設(shè)計質(zhì)量和物業(yè)品質(zhì)極其重視,瑞安開發(fā)的項(xiàng)目不僅得到客戶的認(rèn)可,為行業(yè)樹立了標(biāo)桿,更為城市塑造出一片精神領(lǐng)域。企業(yè)天地作為瑞安辦公的一個超級產(chǎn)品符號,創(chuàng)立已有十五年,便是這樣一個開源、可持續(xù)的社區(qū)。
領(lǐng)先十五年的理念
以社區(qū)思維打造超級產(chǎn)品
上海、南京、重慶這樣的國際化城市,不缺各種高檔的超甲級辦公樓,但開發(fā)商要真正做出特色卻很困難。瑞安并不是孤立地去思考怎么做好一棟辦公樓,而是在前期規(guī)劃,就提出了“發(fā)展多功能、可持續(xù)社區(qū)”的先進(jìn)理念,與市場上其它辦公樓拉開了差距。
瑞安在辦公項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營上的經(jīng)驗(yàn)非常豐富,目前在全國范圍內(nèi)辦公管理面積達(dá)192萬平方米,并擁有三大類瑞安辦公產(chǎn)品線,為企業(yè)天地、INNO和其它辦公產(chǎn)品。
左起往右:企業(yè)天地5號、INNO創(chuàng)智、瑞安廣場
其中,企業(yè)天地(CA)定位于城市地標(biāo)級甲級寫字樓,如企業(yè)天地5號、瑞虹企業(yè)天地(在建)等項(xiàng)目;而INNO是創(chuàng)新的辦公空間解決方案,如INNO創(chuàng)智、INNO未來城等項(xiàng)目;瑞安還開發(fā)了其它類型的辦公產(chǎn)品,結(jié)合具體情況進(jìn)行設(shè)計,如瑞安廣場、虹橋天地辦公樓、創(chuàng)智天地辦公樓等。
另外,這些瑞安辦公的項(xiàng)目都依托瑞安在社區(qū)營造、空間運(yùn)營上的優(yōu)勢,已經(jīng)成為了辦公領(lǐng)域里極富指標(biāo)性、美譽(yù)度的空間產(chǎn)品。
上海新天地社區(qū)規(guī)劃鳥瞰效果圖。該項(xiàng)目是瑞安首個“城市中心總體規(guī)劃社區(qū)”項(xiàng)目,1996年由SOM公司整體規(guī)劃,當(dāng)時的規(guī)劃總建筑面積約160萬平方米。
復(fù)合型社區(qū)
企業(yè)天地位于上海黃浦區(qū),是瑞安辦公極具代表性的產(chǎn)品。首先,企業(yè)天地的特色不止于辦公空間本身,而是全方位滿足企業(yè)租戶們的身心需求,創(chuàng)造“8小時日常辦公”之外的附加值。企業(yè)天地處于大新天地規(guī)劃中,與其它功能板塊(商業(yè)、住宅、教育、公共空間等)形成了互相關(guān)聯(lián)、功能全面的大社區(qū)。
企業(yè)天地在2005年正式運(yùn)營,與1997啟用的瑞安廣場,一同構(gòu)成了大新天地規(guī)劃的辦公板塊。瑞安廣場先后獲頒上海市建筑質(zhì)量的最高榮譽(yù)“白玉蘭獎”、全國建筑設(shè)計質(zhì)量和管理的最高榮譽(yù)“魯班獎”。
瑞安廣場和企業(yè)天地一期,實(shí)景圖
瑞安廣場辦公樓部分樓面面積約37000平方米,另有八層商場提供超過30000平方米的零售、餐飲及娛樂設(shè)施。其中商場空間被知名事務(wù)所UN studio重新改造,主打新一代的女性時尚消費(fèi),更名為“新天地廣場”。另外,企業(yè)天地以西為歷史建筑重建區(qū),瑞安將上海傳統(tǒng)的石庫門民居加以保留和改造,調(diào)整為餐飲、購物、演藝等新的社區(qū)生活功能。
這些功能看似于辦公無關(guān),但解決了企業(yè)對于線下活動、商務(wù)宴請、臨時會面這類場景的“隱形需求”。8小時外生活圈的打造,也能進(jìn)一步增加企業(yè)員工對于社區(qū)的認(rèn)同感。
開放綠地理念
除了打造復(fù)合型社區(qū),企業(yè)天地也將“開放綠地”的理念引入辦公產(chǎn)品中。開放綠地,不僅是周邊居住、商業(yè)、辦公的共享公共區(qū)域,也是城市活力的源頭。人對自然的向往,從不停止。最早一批現(xiàn)代主義大師,就提出了田園城市的烏托邦構(gòu)想。而過去一百年高速的城市化,讓城市土地逐漸被鋼筋混凝土所占領(lǐng),人們更迫切地渴望擁有一片眼前的“綠色詩意”。
企業(yè)天地毗鄰太平橋中心綠地人工湖
位于紐約第五大道的布萊恩特公園,從90年代初完成改造后,一躍成為當(dāng)?shù)刈罹呷藲獾墓珗@之一。它提升了整個社區(qū)的環(huán)境品質(zhì),還連帶提升了周邊辦公室的租金和入駐率,被《紐約客》譽(yù)為“城市更新典范”。與布萊恩特公園異曲同工,”太平橋公園“也是整個新天地板塊的活力之源。它為入駐的企業(yè),打造出一片眼前的詩意,讓員工以更愉悅的心態(tài)投入工作;它又完全對城市開放,為城市增添了鬧中取靜的場景,對于改善城市熱島效應(yīng),調(diào)節(jié)局部微氣候和生態(tài),起到很好的作用。
“太平橋公園不僅是上海市中心最受歡迎的景觀綠地,也是一處社交空間。它通過環(huán)狀的湖濱道連接起了不同功能板塊的人群:中午,這里能成為辦公族午休和會面的場所;清晨和傍晚,它又能服務(wù)于附近的居民;周末,這里能承載活動、休閑、娛樂功能�！标惤ò钫f。
這樣的聯(lián)動性,避免將辦公與城市隔離開,從而創(chuàng)造出人與人、企業(yè)與企業(yè)、不同功能板塊之間的多層次溝通。
企業(yè)天地毗鄰太平橋中心綠地人工湖,實(shí)景圖
對比普通開發(fā)商的急功近利,在上海這樣寸土寸金的地方,瑞安在規(guī)劃上犧牲了一塊中心最高價值的地塊,是相當(dāng)有勇氣和遠(yuǎn)見。目前,這塊人造湖正改造中,未來將以全新面貌呈現(xiàn)于企業(yè)租戶和上海市民眼前。
企業(yè)天地毗鄰太平橋中心綠地人工湖,實(shí)景圖
由此可見,瑞安辦公并不是以傳統(tǒng)的、純辦公的思路去打造企業(yè)天地,而是以一種可持續(xù)發(fā)展的眼光來面向未來。瑞安也因此得到了廣泛的認(rèn)可——這里是世界第一個獲得WELL標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的社區(qū)。WELL標(biāo)準(zhǔn)基于建筑使用者衛(wèi)生與健康的建筑標(biāo)準(zhǔn),對人體健康及舒適程度進(jìn)行衡量。
時至今日,各種共享、開放、可持續(xù)的社區(qū)理念已深入人心,但考慮到十多年前企業(yè)天地就已經(jīng)在踐行,這可以說是相當(dāng)有遠(yuǎn)見。
企業(yè)天地二期的5號及室外廣場,實(shí)景圖
真正的社區(qū)發(fā)展商
陪伴城市與企業(yè)成長
作為一個注重社區(qū)發(fā)展的發(fā)展商,瑞安有著與眾不同的思維�！笆紫�,是注重‘人文與設(shè)計’的結(jié)合。他們結(jié)合了上海獨(dú)有的海派文化,以這樣“文化傳承,社區(qū)創(chuàng)新”的設(shè)計理念,進(jìn)一步加強(qiáng)了整個社區(qū)的歸屬感和認(rèn)同感�！标惤ò钫f到
企業(yè)天地,位于太平橋人工湖北側(cè)的湖濱路,包括多幢超甲級寫字樓及購物娛樂中心。一期的1號和2號樓落成于2004年,二期3號和5號落成于2013年。
企業(yè)天地二期5號外觀,實(shí)景圖
一期建筑采用經(jīng)典的ArtDeco風(fēng)格,而二期建筑由國際頂尖事務(wù)所KPF完成設(shè)計,為現(xiàn)代風(fēng)格。建筑的玻璃幕則以石庫門窗扇為意向,變化出富有裝飾性的、靈動活潑的豎向構(gòu)件。遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去,企業(yè)天地5號的裙樓和塔樓形成了黑灰白三種層次的立面效果,但采用相似的豎向比例,因而顯得既整體也有細(xì)節(jié)。
塔樓立面的工藝十分講究,挑選了香檳色鋁合金豎向裝飾條、中空Low-E玻璃,還以鋼化玻璃及背襯板為主作為窗間墻。而幕墻上豎橫相交的遮陽桿,能降低光污染,使得全年度塔樓所受到的直接日光照射降低了20%。
企業(yè)天地二期5號外觀,實(shí)景圖
而裙房屋頂和周邊綠地亦能減少一部分太陽輻射,進(jìn)而營造出更加宜人的環(huán)境。企業(yè)天地5號的辦公樓入口打造成為一處布置了水景的廣場,整體為優(yōu)雅的淺色石材,不失氣度。
企業(yè)天地5號辦公樓入口,實(shí)景照片
走進(jìn)入口大堂,便能發(fā)現(xiàn)室內(nèi)設(shè)計簡潔大方,淡雅明快,別具一格,反映出了新時代的審美。辦公大堂區(qū)挑高達(dá)9米,視野開闊無阻隔,通透的大面積的落地玻璃,又將室外的湖光綠樹引入眼簾。
企業(yè)天地5號大堂空間,實(shí)景照片
企業(yè)天地5號的辦公分為低區(qū)(5-18F)和高區(qū)(20-31F),但辦公格局相似:均采用了12米超大進(jìn)深,無柱式辦空間靈活組合,自由分割;可拆卸樓板,體驗(yàn)復(fù)式辦公新格局;五星級酒店式標(biāo)準(zhǔn)洗衛(wèi)配套;可設(shè)帶淋浴的行政辦公室。
五星級酒店式標(biāo)準(zhǔn)洗衛(wèi)配套,實(shí)景圖
行政淋浴間,實(shí)景圖
”其次,是要打造可持續(xù)的辦公生態(tài)�！瓣惤ò罾^續(xù)說到。企業(yè)天地二期,于2013年落成,其物業(yè)按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膰H甲級辦公樓標(biāo)準(zhǔn)建造,并獲得LEED - 建筑主體與外殼金級認(rèn)證。這一項(xiàng)目也因節(jié)能減排的舉措而得到了上海政府的獎勵。
二期LEED綠色辦公樓采用了智能化樓宇管理。室內(nèi)新風(fēng)量達(dá)到36立方米/人/小時,超國家標(biāo)準(zhǔn)20%;采用節(jié)水器具,選用需水較少的本地植物,中水灌溉全年高效節(jié)水40%左右;VAV系統(tǒng)可以靈活調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度,可開窗設(shè)計,實(shí)現(xiàn)自然通風(fēng)。
企業(yè)天地二期入口大廳,實(shí)景圖
另外,他們還運(yùn)用了app和門禁系統(tǒng),提供豐富性和安全性兼?zhèn)涞娜粘７⻊?wù);考慮到靈活辦公的需求,還設(shè)置有復(fù)合型的辦公模塊,能應(yīng)對遠(yuǎn)程會議、臨時辦公更多樣化的場景。企業(yè)天地作為瑞安辦公的經(jīng)典產(chǎn)品,十五年來一直陪伴著企業(yè)們的成長。企業(yè)天地服務(wù)了大量國內(nèi)外知名企業(yè):早期客戶如迪士尼入駐1號樓已有十多年,見證了上海迪士尼樂園從無到有的過程;國際知名企業(yè)麥肯錫、普華永道現(xiàn)入駐3號樓(更名為無限極大廈),是企業(yè)天地的老朋友;而目前5號樓擁有德國朗盛、日本電通、愛奇藝、新西蘭領(lǐng)事館等20多家知名公司或機(jī)構(gòu),入駐率高達(dá)95%。
企業(yè)天地一期入口大廳,實(shí)景圖
瑞安告訴我們,他們跟入駐企業(yè)的關(guān)系,隨著時間形成了一種互相的認(rèn)同感。這個的前提,是這么多年來瑞安對辦公空間的“共生型運(yùn)營”,堅持為企業(yè)提供“鉑金尊享服務(wù)”。
企業(yè)天地5號電梯廳空間,實(shí)景照片
他們還細(xì)心的考慮了不同情況下的需求:比如在早晚上下班高峰時間,提供了電梯服務(wù);而大堂服務(wù)更是細(xì)致入微,配備了熨燙機(jī)、吹風(fēng)機(jī)、針線包,能為企業(yè)員工應(yīng)急之時整理儀容提供便利,還準(zhǔn)備了防水文件袋,應(yīng)對雨天。這些雖然并非成本很高的投入,卻能很有效地解決問題。
從2016年開始,他們就堅持為企業(yè)員工提供班車接駁服務(wù),早晚高峰每10分鐘一趟,非高峰期半小時一趟環(huán)繞整個社區(qū),哪怕在今年成本壓力很大的情況下也堅持下來;他們給企業(yè)提供了一站式管家服務(wù),整個“看房-裝修-入駐”過程只需要對接一位專屬管家,免去了要協(xié)調(diào)不同物業(yè)部門的麻煩;企業(yè)天地還與順豐合作,設(shè)立了獨(dú)立辦公區(qū)之外的快遞收發(fā)室,避免了管理上的混亂。
班車接駁服務(wù),實(shí)景圖
另外,雖然此后樓宇的所有權(quán)發(fā)生了變更,但瑞安和其它運(yùn)營方仍以“企業(yè)天地”這個品牌對外亮相,在每年新天地社區(qū)的點(diǎn)燈儀式上,各方都統(tǒng)一協(xié)調(diào)時間向城市送出新年祝福。
經(jīng)典一直被模仿,卻從未被超越。
開源的社區(qū)精神,是企業(yè)天地的本質(zhì)。之于社區(qū),時間是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)�？沙掷m(xù)理念、社區(qū)認(rèn)同感,是我們從這個項(xiàng)目中所看到的。未來的城市發(fā)展,是注重人與人的聯(lián)系,人與環(huán)境的聯(lián)系,而瑞安辦公則一直在實(shí)踐這樣的主張。
瑞虹企業(yè)天地,效果圖
企業(yè)天地傾注了瑞安房地產(chǎn)對辦公空間的所有注解,伴隨著瑞安在商辦領(lǐng)域的深耕,除了延續(xù)此前高標(biāo)準(zhǔn)的硬件設(shè)施和可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)理念外,瑞安開始將目光聚焦于辦公空間的溫度感。時隔7年后,瑞安房地產(chǎn)將攜企業(yè)天地的升級作品瑞虹企業(yè)天地再次歸來,項(xiàng)目位于北外灘延伸帶,是瑞安辦公作為商辦行業(yè)領(lǐng)軍者的一次全新嘗試及突破。
該項(xiàng)目將辦公項(xiàng)目與瑞虹新城、瑞虹天地的大社區(qū)氛圍相結(jié)合,開創(chuàng)“有溫度的工作場所”新定位,配合個性化的定制和高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù),以此營造一個更具有溫度感、歸屬感和創(chuàng)造力的辦公社群,預(yù)計于明年7月底竣工,目前已啟動預(yù)租。
