進入2022年，房地產調控政策，開始松動了。

　　根據不完全統(tǒng)計，截止到4月初，全國有近70個城市放松了房地產調控政策，其中不乏鄭州、哈爾濱、福州等省會城市。

　　今年，政府提出了5.5%經濟增長目標，結合國內外的經濟大環(huán)境看，這個目標還是有一定難度的。所以在最近召開的國務院會議上明確提出：穩(wěn)定經濟的政策早出快出，不出不利于穩(wěn)定市場預期的措施。

　　怎么理解這句話？所有的政策，都要為保障經濟發(fā)展服務。房地產作為國民經濟的重要產業(yè)之一，也不會例外。

　　這篇文章，麥田房產試圖通過今年前三個月北京樓市的一些數據，分析一下2022年第一季度市場的真實狀況，并結合著政策走向，展望一下未來幾個月的北京樓市。

　　01 過去的三個月，北京樓市真實表現如何？

　數據來源：北京住建委

　　二手房市場，近五年第二好的年份。

　　2022年第一季度北京二手房整體保持“微熱”狀態(tài)，37220套的成交量，在過去五年中排名第二。

　　雖然2018年二手房市場處于消化“317新政”影響的恢復期，2020年又遇上疫情，這個第二看似有點“撿漏”，但要知道，北京二手房一季度的成交，是建立在2021年下半年全國樓市收緊，二手房成交在去年10月甚至僅有9340套的基礎之上的。在調控政策沒有松動的大背景下，成交量迅速恢復到3月份的1.7萬套之上，足以說明北京樓市的韌性。

　　具體到今年的“小陽春”，熱度上沒有出現去年一樣的整體行情，但是部分板塊成交量依然出現了明顯上漲，優(yōu)質房源的去化也非常快。

　　有一個比較有意思的數據，1-3月份，客戶的成交周期是不斷縮短的，2月份比1月份縮短了17天，3月份又比2月份縮短了2天，說明年后購房者的觀望情緒在減少。與此同時，房源的成交周期，在2月份縮短了6天之后，3月份反而又增加了4天。說明優(yōu)質的房源在快速成交之后，一些不是那么“好賣”的房源，在3月份也開始“出貨”。

　　新房市場，呈現“三降一升”的態(tài)勢。

　　2022年1-3月，北京市商品房新增供應9405套，同比下降42%；成交13918套，同比下降29%；成交面積184.85萬㎡，同比下降27%。

　　一季度，北京新房（除去共有產權房等政策性住房）成交均價為58056元/㎡，環(huán)比上季度上漲9.79%。新房價格的快速上漲，和一季度新房成交結構變化有很大關系，像學府壹號院、圓明天頌、天壇府等一批高單價房源集中網簽，拉高了北京新房的整體成交價。

　　從市場情緒來看，一季度新房市場的觀望情緒仍比較重，除個別熱門樓盤外，大部分樓盤的去化都承受一定壓力，隨著二季度入市房源的增多，預計北京新房市場成交將有所回暖。

　　土拍，熱度有所升溫。

　　2022年北京的推地節(jié)奏明顯加快，在全國重點城市中率先完成第一輪供地。一輪土拍18宗地塊，17宗成交，成交總價480.2億元。從土拍結果來看，這輪土拍回溫還是比較明顯的，有超過一半的地塊都出現了溢價。其中，比較受關注的西南三環(huán)豐臺紀家廟地塊，最終以7萬/平方的樓面價成交，銷售指導價10.9萬元/平方，西南三環(huán)指導價也邁入10萬＋時代。

　　總體來說，今年“小陽春”對購房者足夠友好，雖然部分板塊出現了一定的價格上漲，但整體大盤是比較穩(wěn)定的。

　　02 租賃住房大規(guī)模供地，開啟北京樓市新時代

　　上周，還有一個比較容易讓人忽略的消息。

　　北京市規(guī)自委公布了今年擬供租賃住房用地項目信息，共計87宗，約307公頃，其中，有近八成用地將用于建設保障性租賃住房。

　　在北京今年的供地計劃中，把租賃住房用地和商品房用地提高到了同等地位，都是300公頃。

　　這個數字說明了什么？

　　說明“租售并舉”并不是停留在紙面上的文字，北京已經從供給端開始徹徹底底落實了。

　　這次租賃住房用地的位置，可以用相當好來形容。307公頃供地中有261公頃項目位于“三城一區(qū)”等重點功能區(qū)、產業(yè)園區(qū)以及軌道交通站點周邊，占比達85%。

　　像朝陽區(qū)的太陽宮、西大望路、望京北等地區(qū)，以及海淀區(qū)的明光村、東升鎮(zhèn)等地，都將供應租賃住房，真正考慮了“職住平衡”。

　　十四五期間，北京計劃籌建40萬套保障性租賃住房，其中今年計劃籌集建設15萬套，竣工8萬套，而去年一年北京的各類新房成交僅9萬余套。

　　這么大量的保障性租賃住房用地供應，保證了保障性租賃住房的申請門檻不會太高。根據政府文件，保障性租賃住房申請不限定戶籍，也將向非京籍家庭開放：

　　保障性租賃住房主要用于解決在本市無房或者在特定區(qū)域內無房的新市民、青年人等群體住房困難問題，重點保障城市運行服務保障人員、新畢業(yè)大學生等群體。

　　隨著保障性租賃住房的大量入市，必將會影響北京樓市。

　　大量的小戶型、低租金的保障性租賃住房供給，可以平抑租金過快上漲，極大降低無房一族的居住成本。

　　北京樓市，將真正進入“租售并舉”的新時代：房住不炒，買得起的買，買不起的可以租，讓青年人留在北京的成本變低。

　　通過這樣的舉措，既能改善北京住房的供應結構，實現住有所居，又能讓更多的新青年、新市民留在北京，為北京的長久發(fā)展提供活力。

　　這些措施反過來也一步一步讓北京樓市的基本面更加扎實，這也是在全國各大城市相繼出臺寬松政策，北京繼續(xù)維持調控的底氣。