去年以來,在“三線四檔”、土拍“兩集中”、金融信貸收緊等政策的影響下,房地產(chǎn)市場整體趨冷。受此影響,從下半年至今,房企暴雷頻現(xiàn),全國多個項目出現(xiàn)停工、延期交付甚至爛尾的情況。
據(jù)克爾瑞咨詢統(tǒng)計數(shù)據(jù),截至2021年底,全國24座主要城市中,尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米,占2021年商品住宅成交總面積比重達到10%。同時易居研究院智庫中心測算數(shù)據(jù)顯示,2022年上半年全國住房市場爛尾率為3.85%,對應的爛尾樓面積為2.31億平方米。
而近日,全國多地多個項目出現(xiàn)業(yè)主集體“停貸”現(xiàn)象,隨后幾天項目數(shù)量迅速增加,同樣引發(fā)社會廣泛關注與討論。
業(yè)內(nèi)人士認為,解決強制停貸的關鍵是項目復工保交付,這也是業(yè)主的核心訴求。當前“保交樓”已成為政策底線,“保民生、保穩(wěn)定”成為首要目標。
超200個項目業(yè)主“抱團停貸”
事件的起因,源于6月30日江西景德鎮(zhèn)恒大瓏庭全體業(yè)主向景德鎮(zhèn)人民政府、景德鎮(zhèn)住房城鄉(xiāng)建設局、銀監(jiān)會景德鎮(zhèn)監(jiān)管發(fā)放一份名為《景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭全體業(yè)主決定于2022年11月強制停貸告知書》。
《告知書》指出,瓏庭項目已在2021年5月底全面停工,項目監(jiān)管資金耗盡。因項目停工、多次維權無果,瓏庭業(yè)主要求項目方須在2022年10月底復工,否則將在2022年11月強制停貸,保障自己的合法權利。該公開信強調(diào),強制停貸造成的損失由所有違規(guī)房貸的銀行、資金監(jiān)管不力的政府相關單位,轉(zhuǎn)移資金的恒大江西分公司、瓏庭項目組等相關利益方共同承擔。
隨后全國多地多個項目業(yè)主“抱團停貸”。據(jù)易居研究院智庫中心不完全統(tǒng)計,截止2022年7月16日,全國至少出現(xiàn)了271份停貸告知書,波及鄭州、長沙、武漢、西安、南昌、上海、重慶等25個省、自治區(qū)的80多個城市。
值得注意的是,7月14日,多家自媒體爆料北京市通州區(qū)禹洲朗廷灣項目業(yè)主發(fā)布《停貸告知書》。如果消息屬實,該項目則成為北京首例爛尾樓盤。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認為,“化解問題樓盤的風險刻不容緩”。停貸事件不僅不利于城市房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展,如不及時解決,會引發(fā)更多社會民生問題。
多家銀行表態(tài) 總體風險可控
面對停貸潮,包括農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行、興業(yè)銀行、工商銀行、平安銀行、光大銀行等在內(nèi)的20余家銀行緊急發(fā)布對網(wǎng)傳“停貸事件”涉及樓盤按揭貸款情況排查的公告,均稱風險可控。
相關計算結(jié)果顯示,2022年上半年全國爛尾樓涉及的房貸規(guī)模為0.9萬億元,其占了全國房貸余額的1.7%。需要指出的是,停貸風波雖然對銀行基本面影響小,但仍然不容忽視。
在業(yè)內(nèi)人士看來,此輪“停貸潮”對銀行主要有兩方面的影響。一方面,銀行按揭貸款無法按時收回,對按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量造成影響;另一方面,可能削弱購房者信心并降低銀行對住房按揭貸款的風險偏好,導致房地產(chǎn)銷售趨弱,房企現(xiàn)金流壓力加大,開發(fā)貸或也出現(xiàn)逾期的情況。
銀保監(jiān)會三次回應 保交付重要性凸顯
與此同時,銀保監(jiān)會也就此事分別在7月14日、7月17日、7月21日做了回應。
7月14日,銀保監(jiān)會有關部門負責人回應稱,最近關注到個別房企樓盤出現(xiàn)延期交付情況,這件事的關鍵在于“保交樓”,對此銀保監(jiān)會高度重視。下一步工作中,銀保監(jiān)會將繼續(xù)貫徹落實好黨中央、國務院決策部署,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期,保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序,支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求,引導金融機構(gòu)市場化參與風險處置,加強與住建部門、中國人民銀行工作協(xié)同,支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作,依法依規(guī)做好相關金融服務,促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
緊接著,7月17日銀保監(jiān)會又做出了第二次回應稱,加強與住建部、人民銀行等部門的協(xié)同配合,堅持“房住不炒”,堅持“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”,支持地方更加有力地推進“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。
7月21日銀保監(jiān)會第三次回應表示,將主動參與合理解決資金硬缺口方案研究,做好具備條件的信貸投放,協(xié)助推進項目快復工、早復工、早交付。同時指導銀行做好客戶服務工作,加強與客戶溝通,依法保障金融消費者的合法權益。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示,銀保監(jiān)會接連回應“保交樓”問題,足以表明對當前問題的重視程度,銀保監(jiān)會給出具體工作安排,強調(diào)壓實各方責任,千方百計推進“保交樓”,保障金融消費者合法權益,有利于穩(wěn)定市場預期,有利于提振購房者置業(yè)信心。
多方協(xié)作 以實際行動促“保交付”
時至今日,“停貸”風波已呈現(xiàn)出逐步得到化解的趨勢。但一個項目如期交付,需要協(xié)調(diào)多方資源、解決眾多問題。對此,銀保監(jiān)會有關部門負責人回應稱,將從四方面積極推動“保交樓”工作。
一是在地方黨委政府領導下,銀行保險機構(gòu)應積極參與相關工作機制,配合壓實企業(yè)、股東等相關各方責任,銀行要積極履行自己的職責,既要遵循市場化、法治化原則,又要主動承擔社會責任,千方百計推動“保交樓”。
二是指導銀行在地方黨委政府“保交樓”工作安排總體框架下,堅持摸清情況、實事求是、科學分類、精準施策,主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究,做好具備條件的信貸投放,協(xié)助推進項目快復工、早復工、早交付。
三是做好客戶服務工作,加強與客戶溝通,個性化地滿足居民客戶的不同需求,信守合同,踐行承諾,依法保障金融消費者合法權益。
四是有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,大力支持租賃住房建設,支持項目并購重組,以新市民和城鎮(zhèn)年輕人為重點,更好滿足剛需和改善型客戶住房需求,努力保持房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn)有序。
需要注意的是,鄭州、天津、合肥等多地政府、房地產(chǎn)協(xié)會等組織機構(gòu)已經(jīng)積極出臺各項政策、陸續(xù)發(fā)出“保交樓”倡議,或通過設立紓困基金、一對一幫扶等方式盤活問題樓盤、確保項目完工交付。
此外,部分房企以實際行動力促“保交付”。據(jù)不完全統(tǒng)計,今年上半年有碧桂園、建業(yè)、金科、領地、奧園、綠地、融創(chuàng)等20余家房企明確提出力推“保交樓”工作。其中碧桂園在214個城市累計交付超25萬套;綠地累計交付百余個項目共計面積933.7萬平;融創(chuàng)累計在59個城市交付107個項目;奧園在26個城市實現(xiàn)近13000套房交付,交付面積超160萬平……
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示,當前項目“保交付”需要政府監(jiān)管部門、金融機構(gòu)、企業(yè)共同發(fā)力,積極作為,各方協(xié)同推進、適當讓利,保障項目順利復工并完成交付,維護購房者合法權益,修復購房者置業(yè)信心。
來 源:觀點網(wǎng)
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