廣州甲級(jí)寫字樓市場正在形成新的空間格局。

　　去年廣州多個(gè)熱門辦公區(qū)域均有明星項(xiàng)目入市，辦公、研發(fā)辦公占比繼續(xù)加大，自用買家占比過半，而在優(yōu)質(zhì)零售市場，核心商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目表現(xiàn)出較強(qiáng)的發(fā)展韌性。

　　2023年伊始，商業(yè)市場開始釋放積極信號(hào)。根據(jù)戴德梁行近期發(fā)布的相關(guān)分析報(bào)告顯示，寫字樓方面的信心正平穩(wěn)恢復(fù)，而優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)也迎來除新能源汽車外新的潛力客戶。業(yè)內(nèi)人士分析，今年行業(yè)發(fā)展重心將由增量開發(fā)向存量運(yùn)營轉(zhuǎn)移，業(yè)態(tài)創(chuàng)新、調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等將是重點(diǎn)探索方向。

　　專業(yè)服務(wù)業(yè)引領(lǐng)成交

　　據(jù)了解，近年來，傳統(tǒng)支柱行業(yè)的大企業(yè)辦公需求相對穩(wěn)定。去年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，專業(yè)服務(wù)業(yè)、TMT及金融業(yè)仍然作為三大主力引領(lǐng)市場成交，全年貢獻(xiàn)了近七成的成交面積。目前，企業(yè)對會(huì)計(jì)、審計(jì)、稅務(wù)、法律等專業(yè)服務(wù)的需求有所上升，推動(dòng)行業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)張，一些機(jī)構(gòu)在華南增設(shè)新的營業(yè)點(diǎn)或擴(kuò)大現(xiàn)有辦公空間。

　　另外，保險(xiǎn)服務(wù)、醫(yī)療健康等行業(yè)在這兩年也有發(fā)展的空間，令其辦公需求持續(xù)上升。IT行業(yè)仍保持活躍，但業(yè)務(wù)增長速度有所放緩。

　　在板塊方面，國際金融城是下一個(gè)值得關(guān)注的焦點(diǎn)板塊，未來供應(yīng)的向東延伸將推動(dòng)廣州甲級(jí)寫字樓市場形成新的空間格局。市場迎來更多可租賃面積的同時(shí)，也仍面臨供需矛盾的挑戰(zhàn)。對此，戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部董事張曉端表示：“今年，生產(chǎn)、經(jīng)營、消費(fèi)活動(dòng)陸續(xù)恢復(fù)正常秩序，更多實(shí)體行業(yè)的發(fā)展信心有望得到修復(fù)。”

　　優(yōu)質(zhì)品牌仍首選核心商圈

　　2022年，廣州新增優(yōu)質(zhì)購物中心36萬平方米。盡管新項(xiàng)目較好的開業(yè)率對周邊區(qū)域的商業(yè)氛圍有一定帶動(dòng)作用，但在廣州零售市場承壓的環(huán)境下，核心商圈的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目因其較強(qiáng)的韌性，區(qū)域租金保持溫和上漲趨勢。其中，體育中心和珠江新城租金上漲均超過5%；而非核心商圈由于受到管控的時(shí)間較長，租金水平下降幅度較大，如白云和番禺商圈租金分別下降5.0%和0.9%。

　　業(yè)態(tài)方面，新能源汽車由于受到政策扶持與投資者青睞，持續(xù)積極布局線下門店。據(jù)戴德梁行研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全年全市優(yōu)質(zhì)購物中心預(yù)計(jì)有近35家新能源汽車門店新開或即將開業(yè)。與此同時(shí)，珠寶首飾因具備消費(fèi)與投資的雙重屬性而受到消費(fèi)者的關(guān)注，婚戒品牌 i-primo廣州首店、手表品牌真力時(shí)廣州首店均于去年開業(yè)。線下店是該類業(yè)態(tài)的重要銷售渠道，這也成為品牌方仍積極在購物中心布局門店的主要因素。

　　2022年度超過45%的新開及即將開業(yè)店鋪位于核心商圈，其中超過半數(shù)位于體育中心商圈。對此，戴德梁行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管及高級(jí)董事冼嘉曦表示：“核心商圈優(yōu)質(zhì)購物中心的地段優(yōu)勢得到放大。”

　　因此，可以預(yù)測的是，2023年廣州優(yōu)質(zhì)零售市場將迎來新一輪的供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)有近67萬平方米的新增供應(yīng)將陸續(xù)入市，其中88.7%分布在非核心商圈，推動(dòng)廣州商業(yè)版圖不斷擴(kuò)大。

來源：戴德梁行

編輯：jinbao