房訊網(wǎng)訊 全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)聯(lián)合中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）近日發(fā)布《2014年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)年度報(bào)告》。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)兼中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）主任劉凱表示：“截止2014年12月，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)34550元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2013年同比下降9.2%；平均租金311元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2013年同比上升2.0%；平均空置率12.2%，與2013年同比上升5.1%�！�
概覽
宏觀經(jīng)濟(jì)
根據(jù)《北京市2014年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》：初步核算，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值21330.8億元，比上年增長(zhǎng)7.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值159億元，下降0.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值4545.5億元，增長(zhǎng)6.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值16626.3億元，增長(zhǎng)7.5%。
按常住人口計(jì)算，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到99995元（按年平均匯率折合16278美元）。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的0.8：21.7：77.5調(diào)整為0.7：21.4：77.9。
全年文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2794.3億元，比上年增長(zhǎng)8.4%；占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為13.1%，比上年提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。信息產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3134.4億元，增長(zhǎng)9.8%；占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為14.7%，比上年提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值11072.5億元，增長(zhǎng)9.3%；占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為51.9%，比上年提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。
固定資產(chǎn)投資：全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資7562.3億元，比上年增長(zhǎng)7.5%。其中，國(guó)有控股單位完成投資4457.1億元，比上年增長(zhǎng)7.2%；民間投資完成2620.7億元，增長(zhǎng)8.3%。
分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資6926.6億元，增長(zhǎng)9.0%；農(nóng)村投資635.7億元，下降6.5%。
分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資163.9億元，下降6.6%；第二產(chǎn)業(yè)投資716.8億元，下降5.1%；第三產(chǎn)業(yè)投資6681.6億元，增長(zhǎng)9.5%。
全年完成基礎(chǔ)設(shè)施投資2018.1億元，增長(zhǎng)13.0%。從投向上看，交通運(yùn)輸投資756.5億元，所占比重為37.5%，公共服務(wù)業(yè)投資502.5億元，所占比重為24.9%。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3911.3億元，比上年增長(zhǎng)12.3%。其中，住宅投資1962億元，增長(zhǎng)13.8%；寫(xiě)字樓投資750.2億元，增長(zhǎng)22.6%；商業(yè)、非公益用房及其他投資1199.1億元，增長(zhǎng)4.5%。
寫(xiě)字樓市場(chǎng)
中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入新常態(tài)，表現(xiàn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中高速增長(zhǎng)；其次是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將真正實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型；另外，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將更加看重創(chuàng)新。
2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的需求、供應(yīng)、庫(kù)存和價(jià)格等方面的多元與分化。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)多層次的多元與分化時(shí)期，多元與分化不僅發(fā)生在不同規(guī)模的開(kāi)發(fā)商之間，而且還會(huì)出現(xiàn)了不同的城市和不同的產(chǎn)品類(lèi)型之間。
根據(jù)《北京市2014年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》：初步核算，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值21330.8億元，比上年增長(zhǎng)7.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值159億元，下降0.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值4545.5億元，增長(zhǎng)6.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值16626.3億元，增長(zhǎng)7.5%。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入經(jīng)濟(jì)增速放緩進(jìn)入新常態(tài)，而寫(xiě)字樓是純投資型市場(chǎng)，其市場(chǎng)走勢(shì)與宏觀環(huán)境和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展高度相關(guān)，2014年經(jīng)濟(jì)增速放緩影響了個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)的積極性。
中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計(jì)顯示，2014年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體穩(wěn)定冷熱不均，一方面寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)由于受到經(jīng)濟(jì)增速放緩及住宅地產(chǎn)調(diào)整波及，銷(xiāo)售類(lèi)型寫(xiě)字樓量?jī)r(jià)齊跌。全年成交僅150億元，不及2013年成交額的一半；另外一方面，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)由于下半年經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)加之需求趨穩(wěn)，租賃類(lèi)型寫(xiě)字樓租金重新進(jìn)入上升通道。
從市場(chǎng)供需來(lái)看，2014年寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)達(dá)172萬(wàn)平方米，較2013年增加21.1%。市場(chǎng)需求方面，市場(chǎng)整體吸納量為103萬(wàn)平方米，較2013年減少22.0%。其中以金融保險(xiǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、文化傳媒和專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)的需求較為強(qiáng)勁，合計(jì)占據(jù)總成交量的60%，
從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和分布來(lái)看，核心區(qū)高品質(zhì)寫(xiě)字樓產(chǎn)品租賃旺盛。同時(shí)，由于核心區(qū)項(xiàng)目可租賃面積有限成本高企，投資租賃需求外遷至非核心商圈和新的商務(wù)中心的趨勢(shì)得以延續(xù)，一些知名跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)向非核心區(qū)域的搬遷或擴(kuò)張，帶動(dòng)企業(yè)獨(dú)棟、總部基地以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的獨(dú)棟產(chǎn)品持續(xù)活躍。
從商圈分布來(lái)看，除CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈繼續(xù)保持傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)外，望京、石景山、總部基地均有不俗表現(xiàn)，同時(shí)新興商圈也迎來(lái)寫(xiě)字樓投資建設(shè)熱潮，亦莊、通州都在積極拓展新的市場(chǎng)。
根據(jù)中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2014年12月，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)34550元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2013年同比下降9.2%；平均租金311元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2013年同比上升2.0%；平均空置率12.2%，與2013年同比上升5.1%。
市場(chǎng)供應(yīng)
市場(chǎng)供應(yīng)大幅增加 新興商圈一馬當(dāng)先
根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布前十一月北京消費(fèi)、投資等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。前十一月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)3478.9億元，同比增長(zhǎng)9.9%。其中，住宅投資完成1755.4億元，同比增長(zhǎng)12.9%；同期寫(xiě)字樓投資完成686.2億元，同比增長(zhǎng)25.2%；而商業(yè)、非公益用房及其他投資完成1037.4億元，同比下降2.3%。CORC統(tǒng)計(jì)前11個(gè)月，北京商服用地累計(jì)成交43宗，在全部土地成交中占比達(dá)31%，該比例在去年為24%，在2012年僅為18%。
中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）調(diào)查顯示，2014年寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)達(dá)172萬(wàn)平方米，較2013年增加21.1%。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，主要集中于新興商圈，如豐臺(tái)、大興、石景山、朝陽(yáng)等，土地供應(yīng)的外圍化也為寫(xiě)字樓外圍化發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
2014年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)套數(shù)超過(guò)5000套，新增供應(yīng)面積172萬(wàn)平方米，成交3500套，成交面積為103萬(wàn)平方米。同比2013年，新增供應(yīng)套數(shù)與面積、成交套數(shù)與面積、成交價(jià)格均不同程度回落。
東部地區(qū)
作為本地三個(gè)核心區(qū)域之一，CBD繼續(xù)受到眾多內(nèi)外資企業(yè)的青睞。
租務(wù)市場(chǎng)供應(yīng)包括朝陽(yáng)區(qū)財(cái)富金融中心、浦項(xiàng)中心、世通國(guó)際大廈、遠(yuǎn)洋國(guó)際中心二期、錦什坊街35號(hào)大廈和亮馬河外交辦公大樓等甲級(jí)寫(xiě)字樓入市。
銷(xiāo)售市場(chǎng)新增供應(yīng)包括朝陽(yáng)區(qū)駿豪·中央公園廣場(chǎng)、光華路SOHO2號(hào)、保利國(guó)際廣場(chǎng)、北京綠地中心、達(dá)美中心廣場(chǎng)、冠捷大廈、高和藍(lán)峰大廈、世通國(guó)際大廈、望京綠地中心、電子城IT產(chǎn)業(yè)園等，通州區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、經(jīng)略天則總部基地、華遠(yuǎn)好天地、北京民企總部基地。東城區(qū)利生大廈、信德京匯中心等。
西部地區(qū)
金融街區(qū)域聚集著銀行、電信、證券、保險(xiǎn)等國(guó)內(nèi)外大型金融機(jī)構(gòu)，目前金融街甲級(jí)寫(xiě)字樓基本滿租，租金水平也一直居于京城首位。年內(nèi)新增供應(yīng)包括金融街月壇中心、首建金融中心、合生財(cái)富廣場(chǎng)等進(jìn)入銷(xiāo)售市場(chǎng)。中關(guān)村區(qū)域年內(nèi)新增供應(yīng)中航廣場(chǎng)、致真大廈、互聯(lián)網(wǎng)金融中心和融科資訊中心B座。
石景山區(qū)域新增供應(yīng)包括中國(guó)鐵建·耀中心、點(diǎn)石商務(wù)公園等項(xiàng)目在售，昌平區(qū)區(qū)域新增供應(yīng)包括云谷園、萬(wàn)德智匯中心。
南部地區(qū)
南部地區(qū)主要以銷(xiāo)售類(lèi)型項(xiàng)目為主，包括豐臺(tái)區(qū)、大興區(qū)，豐臺(tái)區(qū)新增供應(yīng)包括諾德中心、金豐能源中心、科技園三期，大興區(qū)新增供應(yīng)包括國(guó)際企業(yè)大道Ⅲ、天驥智谷、鴻坤金融谷、聯(lián)東U谷、凱迪廣場(chǎng)、中建港灣中心、星光視界中心。隨著軌道交通的發(fā)展和核心區(qū)外溢效應(yīng)，郊區(qū)化辦公呈現(xiàn)了快速發(fā)展趨勢(shì)。在政策支持下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)中，以天驥智谷、鴻坤金融谷為代表的一批企業(yè)獨(dú)棟、總部基地以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的寫(xiě)字樓均取得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。
值得注意的是，根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站公告，金融街控股、萬(wàn)達(dá)、住總、中海、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等知名開(kāi)發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入，圍繞西長(zhǎng)安街拿地造樓。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，這些房企在京西片區(qū)的總投資額超過(guò)1000億元。
市場(chǎng)需求
租賃市場(chǎng)需求活躍 銷(xiāo)售市場(chǎng)成交低迷
中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）調(diào)查顯示，2014年寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)達(dá)172萬(wàn)平方米，較2013年增加21.1%。市場(chǎng)需求方面，市場(chǎng)整體吸納量為103萬(wàn)平方米，較2013年減少22.0%。新增供應(yīng)套數(shù)超過(guò)5000套，成交3500套，同比2013年新增供應(yīng)套數(shù)與面積、成交套數(shù)與面積、成交價(jià)格均不同程度回落。
租賃市場(chǎng)
2014年，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，而寫(xiě)字樓新增供應(yīng)持續(xù)增加，迫使業(yè)主選擇犧牲現(xiàn)有租金水平以提升出租率。部分企業(yè)租戶對(duì)擴(kuò)大辦公面積愈加謹(jǐn)慎，盡管租賃需求未出現(xiàn)大幅下滑。
受房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)影響， 2014年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)走弱跡象，持續(xù)增加的供應(yīng)量使得整體空置率小幅上漲。下半年，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)加之需求趨穩(wěn)，也使得租賃市場(chǎng)吸納量快速恢復(fù)。
2014年一季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要租賃成交主要集中在CBD及二、三環(huán)線區(qū)域，金融類(lèi)企業(yè)選址需求活躍。其中，三星在北京財(cái)富金融中心承租了1.8萬(wàn)平米，建設(shè)投資銀行在民生金融中心 承租了20,000平方米，高通在環(huán)球貿(mào)易中承租了18,000平方米，新華網(wǎng)在中海地產(chǎn)廣場(chǎng)承租了16,000。
二季度，寫(xiě)字樓的承租需求出現(xiàn)了明顯的外延，除CBD、東二環(huán)、亮馬橋等傳統(tǒng)核心區(qū)外，豐臺(tái)總部基地、望京、亦莊等新興區(qū)域也錄得了數(shù)筆大面積租賃成交。其中，亞馬遜租賃豐臺(tái)總部基地，京東商城除在亦莊自建物業(yè)外，還承租了同樣位于亦莊的朝林廣場(chǎng)2萬(wàn)平米辦公面積，宜信租賃復(fù)星國(guó)際中心8,600平方米。特斯拉進(jìn)駐恒通商務(wù)園租賃面積達(dá)2,100平方米。
第三季度，北京市寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)迎來(lái)了中關(guān)村商圈的互聯(lián)網(wǎng)金融中心和東二環(huán)商圈的朝陽(yáng)廣場(chǎng)PICC人壽保險(xiǎn)大廈兩個(gè)項(xiàng)目入市，為北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，得益于需求增長(zhǎng)，北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率仍保持低位，金融、IT及高科技、專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)為本季度需求的主導(dǎo)力量，內(nèi)資企業(yè)特別是私有企業(yè)，繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)，其需求占成交總量的70%，而外資企業(yè)租賃需求較疲軟。內(nèi)資高科技公司成為本季度需求主力，除公司業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張產(chǎn)生的需求外，辦公用房升級(jí)也成為該類(lèi)公司需求。例如觸控科技在新落成的望京SOHO租賃了24,000平方米面積，錘子科技在同一項(xiàng)目租賃了8,000平方米，人人有信則租賃了鳳凰置地廣場(chǎng)5,700 平方米。
第四季度，內(nèi)資企業(yè)在北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)中的成交占比仍呈上升態(tài)勢(shì)。CBD、中關(guān)村和望京的四個(gè)項(xiàng)目--光華路SOHO二號(hào)、中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融中心、融科資訊中心B座和浦項(xiàng)中心入市，為北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)27.2萬(wàn)平方米可租賃面積。金融、IT及高科技以及專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)為本季度需求的主導(dǎo)力量，其需求占據(jù)總成交量的72%，制造業(yè)需求繼續(xù)呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢(shì)。本季度外資企業(yè)需求回升，占據(jù)總成交量的43%。例如畢馬威華振會(huì)計(jì)師事務(wù)所租賃盈科中心26,000平方米，現(xiàn)代汽車(chē)金融租賃保利國(guó)際廣場(chǎng)14,000平方米，一汽豐田租賃環(huán)球金融中心9,000平方米。
銷(xiāo)售市場(chǎng)
2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，寫(xiě)字樓市場(chǎng)同樣受到波及，但這也是投資需求入市的窗口期，降息等利好帶動(dòng)了部分有投資需求人群在總價(jià)較低，租金回報(bào)率穩(wěn)定的時(shí)候出手投資性物業(yè)。
寫(xiě)字樓是純投資型市場(chǎng)，其市場(chǎng)走勢(shì)與宏觀環(huán)境和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展高度相關(guān)，今年經(jīng)濟(jì)增速放緩影響了個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)的積極性。
據(jù)北京房產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年年內(nèi)，北京寫(xiě)字樓銷(xiāo)售金額前十項(xiàng)目，共計(jì)成交197億元。其中，金融街月壇中心年度成交89.53億元，位居北京寫(xiě)字樓銷(xiāo)售金額排名榜首。綠地中心及電子城IT產(chǎn)業(yè)園分別以21.3億元及21.11億元位居第二、第三。
值得關(guān)注的是，金融街月壇中心為前十排名的總金額貢獻(xiàn)了將近半數(shù)銷(xiāo)售金額。其他項(xiàng)目的銷(xiāo)售金額，相較去年同排名項(xiàng)目，均有不同程度的下滑。
受惠金融街西擴(kuò)的利好規(guī)劃，金融街月壇南街4號(hào)項(xiàng)目，在2013年就與招商銀行簽訂了39億元的訂購(gòu)協(xié)議，但直至2014年12月才獲批入市。除招行外，中國(guó)銀行也整購(gòu)了其中兩棟物業(yè)，金融街月壇中心共計(jì)完成2號(hào)、4號(hào)、5號(hào)三棟樓的網(wǎng)簽，推升年末成交走高。
新興商務(wù)區(qū)望京、通州、豐臺(tái)相對(duì)集中，其中望京市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，年度成交占比總成交的30%。通州區(qū)域，年內(nèi)成交主要集中在通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、聯(lián)東U谷兩個(gè)項(xiàng)目，占比總成交金額的20%。豐臺(tái)區(qū)域，年內(nèi)成交金額隨著科技園三期新增項(xiàng)目推盤(pán)量增加，較去年成交有明顯增加，占比年內(nèi)總成交的20%。
除聯(lián)東U谷及電子城IT產(chǎn)業(yè)園兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，年度成交前十項(xiàng)目均價(jià)為44055元/平米。其中，駿豪中央公園廣場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)突破10萬(wàn)元/平米，為年度成交均價(jià)最高的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。
相比2013年，寫(xiě)字樓需求由核心區(qū)向城郊區(qū)域外溢的趨勢(shì)更加明顯，受此利好，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目迎來(lái)市場(chǎng)機(jī)遇，聯(lián)東U谷及電子城IT產(chǎn)業(yè)園，在年內(nèi)市場(chǎng)表現(xiàn)顯著，成為首次進(jìn)入年度成交榜單的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。其中，電子城IT產(chǎn)業(yè)園以27.2萬(wàn)平米，成為2014年成交面積最大的辦公項(xiàng)目。
從2001年開(kāi)始國(guó)有企業(yè)一直都是國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求主力，許多國(guó)企購(gòu)買(mǎi)整棟寫(xiě)字樓，既用于自身辦公也兼做投資出租。但是從2013年7月以來(lái)隨著中央下發(fā)規(guī)定，對(duì)國(guó)企購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓進(jìn)行限制，由此導(dǎo)致寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商和整個(gè)市場(chǎng)受到重挫，并且引發(fā)連鎖反應(yīng)。
值得注意的是銷(xiāo)售市場(chǎng)望京商務(wù)區(qū)年內(nèi)最為搶眼。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，望京CBD進(jìn)駐世界500強(qiáng)總部已達(dá)16家，現(xiàn)已形成電子信息、互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用、生物技術(shù)、新能源開(kāi)發(fā)為主的產(chǎn)業(yè)鏈，輻射和帶動(dòng)相關(guān)企業(yè)達(dá)上萬(wàn)家，大大拉動(dòng)區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓自用市場(chǎng)。年內(nèi)重要整售交易包括：望京綠地中心除T3已被阿里巴巴整棟購(gòu)買(mǎi)外，T2目前已基本售罄，T1被某金融企業(yè)整棟購(gòu)買(mǎi)，用作企業(yè)總部。
此外，望京核心區(qū)的保利國(guó)際廣場(chǎng)T3寫(xiě)字樓24000平方米整售廣電總局，成交金額16億元；并與某知名衛(wèi)視達(dá)成協(xié)議，整售該項(xiàng)目最后一棟寫(xiě)字樓，交易額超過(guò)5個(gè)億。
市場(chǎng)綜述
白銀時(shí)代多元分化 產(chǎn)品類(lèi)型回歸標(biāo)準(zhǔn)
2014年,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)整期進(jìn)行著新一輪變革，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的多元與分化，房地產(chǎn)市場(chǎng)在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下也出現(xiàn)許多新變化，可以說(shuō)，房地產(chǎn)從來(lái)沒(méi)有一年像今年這樣，如此躁動(dòng)如此多變。
首先，多元。房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，成交疲軟，資金偏緊，回款困難，開(kāi)發(fā)商紛紛拓展多元化產(chǎn)品線以分散樓市下行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
其次，分化。我們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，波動(dòng)、分化、創(chuàng)新將是"新常態(tài)"。在未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，必然會(huì)出現(xiàn)三個(gè)層面的分化，一是在城市之間的分化加劇，二是在企業(yè)層面的分化加劇，三是在產(chǎn)品層面的分化加劇。
第三，跨界。2014年被稱為房地產(chǎn)業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)元年，眾多一線開(kāi)發(fā)商開(kāi)始嘗試將互聯(lián)網(wǎng)思維融進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)。目前,互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)結(jié)合已不在是趨勢(shì)而是事實(shí)。
總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，跨界、多元與分化這三大因素正推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入經(jīng)濟(jì)增速放緩進(jìn)入新常態(tài)，而寫(xiě)字樓是純投資型市場(chǎng)，其市場(chǎng)走勢(shì)與宏觀環(huán)境和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展高度相關(guān)，2014年經(jīng)濟(jì)增速放緩影響了個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)的積極性。
中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計(jì)顯示，2014年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體穩(wěn)定冷熱不均，一方面寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)由于受到經(jīng)濟(jì)增速放緩及住宅地產(chǎn)調(diào)整波及，銷(xiāo)售類(lèi)型寫(xiě)字樓量?jī)r(jià)齊跌。全年成交僅150億元，不及2013年成交額的一半；另外一方面，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)由于下半年經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)加之需求趨穩(wěn)，租賃類(lèi)型寫(xiě)字樓租金重新進(jìn)入上升通道。
另一方面，2014年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的"多中心"格局形成。隨著北京郊區(qū)化的發(fā)展和對(duì)周邊經(jīng)濟(jì)輻射能力的增強(qiáng)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)日益細(xì)致的分工，寫(xiě)字樓的"多中心"格局得到進(jìn)一步發(fā)展。在這一過(guò)程中，三大核心區(qū)域的客戶將會(huì)發(fā)生選擇性地外遷，產(chǎn)生更富有層次性的寫(xiě)字樓區(qū)域集群。同時(shí)，北京市郊區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在逐步改善，促進(jìn)望京、亦莊、豐臺(tái)、通州等地區(qū)來(lái)承接大量的寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求，從而催生郊區(qū)"園區(qū)辦公"的熱度有增無(wú)減。
區(qū)域市場(chǎng)方面，除三大核心區(qū)域之外，望京商務(wù)區(qū)、石景山商務(wù)區(qū)、通州商務(wù)區(qū)、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)等在2014年均有不俗表現(xiàn)。其中，望京商務(wù)區(qū)進(jìn)駐世界500強(qiáng)總部已達(dá)16家，現(xiàn)已形成電子信息、互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用、生物技術(shù)、新能源開(kāi)發(fā)為主的產(chǎn)業(yè)鏈，輻射和帶動(dòng)相關(guān)企業(yè)達(dá)上萬(wàn)家，大大拉動(dòng)區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓自用市場(chǎng)。
產(chǎn)品類(lèi)型方面，2014年寫(xiě)字樓成交排名前10的項(xiàng)目中以標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓為絕對(duì)主導(dǎo)，商住、產(chǎn)業(yè)園需求相對(duì)較少，平均成交戶型以100、200平米居多，占比40%。此外，整層、整售為主的大面積需求增多。
中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）調(diào)查顯示，2015年北京將有二十個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市，總建筑面積超過(guò)150萬(wàn)平方米，基本與2014年持平。
展望
綜上所述，市場(chǎng)供應(yīng)量的增加、租戶的結(jié)構(gòu)變化以及經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的來(lái)臨，將使2015年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓整體售價(jià)與租金水平出現(xiàn)小幅下滑。
2015年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)：第一，2015年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)與租金水平出現(xiàn)小幅下滑。第二，由于市場(chǎng)供應(yīng)量的增加、租戶的結(jié)構(gòu)變化以及經(jīng)濟(jì)增速的放緩，預(yù)計(jì)全年寫(xiě)字樓空置率處于上升周期；第三，互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展和壯大將給寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)巨大沖擊，大量寫(xiě)字樓創(chuàng)新產(chǎn)品或?qū)⒊霈F(xiàn)。
關(guān)于全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)是隸屬于全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的專(zhuān)業(yè)二級(jí)機(jī)構(gòu)，在全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)指導(dǎo)下開(kāi)展工作。面向中國(guó)寫(xiě)字樓物業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、物業(yè)管理公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，針對(duì)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理等問(wèn)題，依托發(fā)起單位和成員單位強(qiáng)大的資源優(yōu)勢(shì)，建立行業(yè)組織，加強(qiáng)對(duì)我國(guó)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)建設(shè)的引導(dǎo)，規(guī)范寫(xiě)字樓的經(jīng)營(yíng)管理，提高寫(xiě)字樓的服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和資源共享，并通過(guò)會(huì)員持續(xù)合作，促進(jìn)行業(yè)信譽(yù)體系和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)體系建立，進(jìn)而加強(qiáng)行業(yè)聯(lián)合，提升會(huì)員單位開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)效率，降低開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成本，促進(jìn)我國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
關(guān)于中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）
中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）是專(zhuān)注于商務(wù)地產(chǎn)各產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展的學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)，成立于2009年，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)協(xié)會(huì)提供行業(yè)指導(dǎo)。囊括了國(guó)內(nèi)國(guó)際知名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，產(chǎn)業(yè)鏈條上包括土地、金融、市場(chǎng)、企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)和技術(shù)咨詢專(zhuān)業(yè)提供商等方面的機(jī)構(gòu)作為理事研究單位，共同打造中國(guó)商務(wù)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的智庫(kù)平臺(tái)。
定義
供應(yīng)量
指報(bào)告期內(nèi)新竣工量和上期存量的物業(yè)總量。在數(shù)值上，報(bào)告期供應(yīng)量=上期存量+報(bào)告期新竣工量。
空置率
指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。
吸納量
指報(bào)告期內(nèi)銷(xiāo)售和出租房屋的數(shù)量之和。
報(bào)告首席顧問(wèn)：
劉 凱 全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì) 秘書(shū)長(zhǎng)
中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（CORC）主任
來(lái)源：房訊網(wǎng)