房訊網(wǎng)訊 全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會聯(lián)合中國寫字樓研究中心（CORC），近日發(fā)布《2014年天津甲級寫字樓市場年度報告》。全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會秘書長兼中國寫字樓研究中心（CORC）主任劉凱表示：“截止2014年12月，天津?qū)懽謽鞘袌銎骄蹆r16900元/平方米（建筑面積報價），與2013年相比下跌14.2%；平均租金119元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2013年相比上升5.3%；平均空置率23.1%，與2013年相比上升7.9%�！�
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宏觀經(jīng)濟
天津市統(tǒng)計局發(fā)布2014年天津市經(jīng)濟運行情況顯示，2014年全市生產(chǎn)總值15722.47億元，按可比價格計算，同比增長10.0%。分三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值201.53億元，增長2.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值7765.91億元，增長9.9%，其中工業(yè)增加值7083.39億元，增長10.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值7755.03億元，增長10.2%，占全市生產(chǎn)總值的比重達到49.3%，比上年提高1.2個百分點。
創(chuàng)新引領(lǐng)轉(zhuǎn)型發(fā)展。加快培育科技型企業(yè)，形成一批領(lǐng)軍企業(yè)和"殺手锏"產(chǎn)品。全年新增科技型中小企業(yè)1.48萬家，累計達到6.10萬家；其中，新增"小巨人"企業(yè)630家，累計達到3003家。大力實施萬企轉(zhuǎn)型升級，推動5841家企業(yè)完成6902個轉(zhuǎn)型升級項目。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8503.36億元，占規(guī)模以上工業(yè)的比重為30.3%。天津國家自主創(chuàng)新示范區(qū)獲批建設(shè)。
民營經(jīng)濟成為亮點。全年民營工業(yè)總產(chǎn)值10845.75億元，增長21.7%，快于規(guī)模以上工業(yè)14.4個百分點。民間投資6743.68億元，增長32.1%，快于全社會投資17個百分點，比重達到57.9%。民營企業(yè)出口114.69億美元，增長22.9%，快于全市出口15.6個百分點。民營經(jīng)濟稅收1202.92億元，增長15.9%，快于全市稅收增幅2.4個百分點。
改革紅利持續(xù)釋放。實施工商登記制度改革，全年新注冊企業(yè)56945戶，其中民營企業(yè)54580戶，增長79.9%，占新注冊企業(yè)的95.8%。財稅金融改革不斷深化，融資租賃機構(gòu)達到267家，業(yè)務(wù)總量占全國的四分之一；擴大營改增試點范圍，7.1萬戶企業(yè)減負(fù)面達到97%，落實小微企業(yè)減稅政策，13萬戶企業(yè)受益。
對外開放水平提升。中國（天津）自由貿(mào)易試驗區(qū)獲批建設(shè)，為金融、貿(mào)易等領(lǐng)域制度創(chuàng)新和開發(fā)開放帶來新的機遇。全年新批外商投資企業(yè)674家，合同外資額228.20億美元，增長10.1%；實際直接利用外資188.67億美元，增長12.1%。其中，制造業(yè)實際直接利用外資83.29億美元，增長15.6%；服務(wù)業(yè)實際直接利用外資102.89億美元，增長8.6%，占全市的54.5%。全市實際利用內(nèi)資3600.32億元，增長15.4%。
京津冀協(xié)同發(fā)展取得新進展。著力推進交通、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)等重點領(lǐng)域率先突破，未來科技城、京津產(chǎn)業(yè)新城等12個承接平臺加快建設(shè)。
寫字樓市場
經(jīng)過20多年的發(fā)展，天津?qū)懽謽鞘袌鲆呀?jīng)形成了包括南京路-小白樓區(qū)域、友誼路區(qū)域和海河沿線區(qū)域的成熟商務(wù)區(qū)，以及以大型高端居住區(qū)為核心的三個新興商務(wù)區(qū)：水上奧體區(qū)、河?xùn)|區(qū)后廣場和老城廂。
2014年天津?qū)懽謽翘幱谄椒�(wěn)發(fā)展的階段，市場需求較為活躍。部分項目受施工進度拖延及審批延時等因素影響紛紛推遲入市時間，在影響市場供給的同時也使得空置率保持在20%左右。
內(nèi)資租戶是天津?qū)懽謽亲赓U市場的主要推動力。在經(jīng)過寫字樓扎堆南京路的時代之后，伴隨著多城市中心格局的形成，天津?qū)懽謽鞘袌鲆渤尸F(xiàn)出了多核發(fā)展趨勢。天津中心城區(qū)主要包括南京路-小白樓、友誼路和海河沿岸三大商務(wù)區(qū)，匯集了主要的寫字樓項目和重要的國內(nèi)外租戶。
得益于其核心位置、成熟的商業(yè)商務(wù)氛圍及便利的交通環(huán)境，南京路仍然是甲級寫字樓最為集中的區(qū)域。小白樓是以乙級寫字樓為主的傳統(tǒng)分市場，主要租戶以國內(nèi)貿(mào)易、航運物流類的公司居多。
友誼路分市場聚集了天津主要的內(nèi)資金融機構(gòu)。
海河沿岸區(qū)域則倍受市場關(guān)注，津塔項目落成即得到市場追捧，并以天津第二高租金得到市場認(rèn)可。未來該地區(qū)規(guī)劃建設(shè)的寫字樓建設(shè)總量在市區(qū)居首，可以預(yù)計，該區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆ｋS著環(huán)球金融中心的入市，海河沿岸成為了一個新興的寫字樓分市場。
除CBD核心區(qū)外，老城廂區(qū)域、空港區(qū)域的寫字樓市場也表現(xiàn)出了強勁的上升勢頭。保利金融街大都會、仁恒海河廣場、富力城三期寫字樓等將在老城廂區(qū)域形成新的高端商務(wù)區(qū)；空港區(qū)域由于其內(nèi)部規(guī)劃有制造業(yè)、研發(fā)和外包服務(wù)業(yè)、商務(wù)辦公和會展商貿(mào)、大飛機、直升機制造等產(chǎn)業(yè)，對于辦公場所的需求較大。
隨著2014年12月12日，天津自貿(mào)區(qū)獲國務(wù)院批準(zhǔn)，無疑給沉寂已久的濱海樓市打了一劑強心針，預(yù)計區(qū)域內(nèi)企業(yè)注冊量的激增將刺激對寫字樓的大量需求，尤其是對濱海新區(qū)寫字樓的需求量將加大。因此，盡管未來濱海新區(qū)寫字樓的供應(yīng)量明顯增加，但天津?qū)懽謽鞘袌稣w仍呈樂觀發(fā)展態(tài)勢。
根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2014年12月，天津?qū)懽謽鞘袌銎骄蹆r16900元/平方米（建筑面積報價），與2013年相比下跌14.2%；平均租金119元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2013年相比上升5.3%；平均空置率23.1%，與2013年相比上升7.9%。
市場供應(yīng)
新增供應(yīng)增加兩成 濱海新區(qū)庫存大增
中國寫字樓研究中心（CORC）調(diào)查顯示，2014年天津?qū)懽謽枪⿷?yīng)量達101萬平方米，與2013年同比增加24.7%。
2014年企業(yè)和投資者的觀望態(tài)度明顯，對寫字樓物業(yè)的開發(fā)日趨謹(jǐn)慎，天津?qū)懽謽鞘袌隹偣⿷?yīng)面積101萬平方米，增加24.7%。其中天津中心城區(qū)甲級和乙級寫字樓的新建供應(yīng)量超過50萬平方米，占全年供應(yīng)面積一半以上。
中心城區(qū)新增供應(yīng)項目包括：金谷大廈提供54,500平方米面積；大都會天匯廣場提供61,762平方米面積；環(huán)球金融中心提供205,000平方米面積；南京路商圈的世紀(jì)都會商廈提供97,600平方米面積；金融街南開中心提供154,278 平方米面積；富力中提供心70,000平方米面積；河西區(qū)的富華梅江公館和南開區(qū)的松江置地廣場項目分別新增供應(yīng)50908平方米和54273平方米。此外，還有萬達中心、海河華鼎、梅江中心大廈、凱德國貿(mào)、寶利國際廣場等。
濱海新區(qū)寫字樓庫存大量增加，響螺灣、于家堡、中新生態(tài)城區(qū)域?qū)懽謽琼椖恐饕允蹫橹鳎S著新區(qū)經(jīng)濟的飛速發(fā)展及商業(yè)氛圍的日益形成，預(yù)計到2015年，響螺灣區(qū)域?qū)懽謽强偣⿷?yīng)量將達到216萬平方米；于家堡金融區(qū)寫字樓的供應(yīng)體量也將達到180-240萬平方米；除此之外，泰達MSD區(qū)域也將帶來84萬的寫字樓供應(yīng)。
濱海新區(qū)寫字樓存量占全市比為46%，是天津?qū)懽謽堑闹饕媪繀^(qū)域。但隨著自貿(mào)園區(qū)的獲批，濱海新區(qū)未來的寫字樓市場有望迎來更好的發(fā)展機遇。
隨著京津冀協(xié)同發(fā)展的推進，天津及濱海新區(qū)未來將承接北京外溢的人口，也是北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選之地。高素質(zhì)人群的涌入與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進駐，將形成與之配套的產(chǎn)業(yè)區(qū)，而相對低廉的辦公成本加之天然的地緣優(yōu)勢，將使濱海新區(qū)乃至天津的寫字樓市場需求得到有效釋放。
市場需求
內(nèi)資企業(yè)主導(dǎo)市場 網(wǎng)絡(luò)金融表現(xiàn)活躍
中國寫字樓研究中心（CORC）調(diào)查顯示，2014年天津?qū)懽謽枪⿷?yīng)量達101萬平方米，與2013年同比增加24.7%。而市場整體吸納量為77萬平方米，較2013年上升5.5%。
租賃市場方面，內(nèi)資企業(yè)是全年市場吸納的主力，且仍集中在服務(wù)業(yè)，如金融行業(yè)和商業(yè)咨詢行業(yè)。同時互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)開始出現(xiàn)辦公環(huán)境改善升級的需求。與此同時，制造業(yè)及重工業(yè)等傳統(tǒng)需求方受經(jīng)濟減速及經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的影響，其辦公面積需求受到抑制。同時，京津冀一體化和天津自貿(mào)區(qū)的帶動是推動寫字樓需求上升的主要動力。
2014年租賃市場需求主要來自服務(wù)業(yè)，如金融行業(yè)和商業(yè)咨詢行業(yè)。內(nèi)資公司仍占主導(dǎo)，而外資企業(yè)過去幾個季度需求不活躍�？v觀全年，租賃需求主要來自于內(nèi)資客戶，且以投資、資產(chǎn)管理、保險、期貨等傳統(tǒng)金融客戶為主力。
作為新興需求來源，互聯(lián)網(wǎng)金融公司在辦公樓租賃市場上表現(xiàn)愈加活躍。該行業(yè)增長的租賃需求令地處不同區(qū)域的辦公樓細分市場受益。一些公司將包括銷售和管理等的具有前端辦公室功能的部門租賃在位于市中心的甲級辦公樓中，而將信息技術(shù)及其他后臺服務(wù)職能的部門租賃在位于租金較低的非中央商務(wù)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。另外，許多新成立的互聯(lián)網(wǎng)金融公司選擇將信息技術(shù)的職能外包給第三方公司，僅需要在位于市中心的高品質(zhì)辦公樓內(nèi)租賃其前端辦公室。未來，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的進一步發(fā)展，該行業(yè)對辦公樓租賃的需求將變得更加顯著，業(yè)主們也必將對互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的租戶給予更多重視。
全年主要寫字樓租賃交易包括：臺灣土地銀行租賃鑫銀大廈1500平方米；恒達地產(chǎn)租賃金谷大廈2000平方米；瀚亞資本集團租賃天津環(huán)球金融中心3000平方米；泰康人壽租賃天津環(huán)球金融中心2000平方米；豐田通商租賃天津世紀(jì)都會商廈2,500平方米；富士施樂租賃天津世紀(jì)都會商廈550平方米；北京魯商金源租賃天津環(huán)球金融中心500平方米；高翔公司租賃天津環(huán)球金融中心1000平方米，天河城購物中心租賃遠洋大廈1100平方米；遠東融資租賃租賃鑫銀大廈600平方米；百世財務(wù)咨詢租賃天津環(huán)球金融中心550平方米；錦榮創(chuàng)展租賃天津環(huán)球金融中心490平方米；上海隧道租賃城市大廈480平方米。
銷售市場方面，整棟寫字樓物業(yè)購買者主要以資金充足的內(nèi)資私有企業(yè)，大型國企以及內(nèi)資金融機構(gòu)為主。從天津中心城區(qū)寫字樓大宗成交數(shù)據(jù)來看，以銀行為代表的自用型企業(yè)客戶對價格的承受能力高于以保險、資產(chǎn)管理公司為代表的投資型企業(yè)客戶。年內(nèi)有多宗辦公物業(yè)的整棟成交案例。其中天津白金灣項目35號樓由天津俊安煤焦化工有限公司整棟購得，該項目位于河北區(qū)海河?xùn)|路，成交面積8,600平方米，成交總價為人民幣1.73億元，成交價格為人民幣每平方米20,165元。招商鉆石山寫字樓項目由天津市政工程華北設(shè)計研究總院整棟購得，該項目位于南開區(qū)衛(wèi)津南路奧體中心東門，成交面積20,350平方米，成交總價為人民幣4.05億元，
天津?qū)懽謽巧⑹凼袌鲆允袃?nèi)六區(qū)為例，大部分寫字樓成交集中于250平米以下，占比85%，大宗成交減少；預(yù)計2015年，市內(nèi)六區(qū)寫字樓供應(yīng)有明顯提升，市場壓力增大。
市場綜述
未來供應(yīng)壓力巨大 濱海新區(qū)謹(jǐn)慎樂觀
隨著天津現(xiàn)代高端服務(wù)業(yè)的不斷發(fā)展，特別是在京津冀一體化加速發(fā)展和天津自貿(mào)區(qū)獲批大背景下，市場對高品質(zhì)寫字樓項目的需求將有望繼續(xù)保持強勁態(tài)勢。
但是，未來三年天津?qū)懽謽鞘袌鰧⒂瓉泶篌w量項目的集中入市，其中85%的項目位于綜合體項目中，"綜合體"將成為未來主流地產(chǎn)開發(fā)趨勢，而綜合體項目各業(yè)態(tài)間的協(xié)同作用優(yōu)勢也將有效促進天津甲級寫字樓市場整體品質(zhì)的提升。
從供需關(guān)系來看，2014年天津?qū)懽謽枪⿷?yīng)量達101萬平方米，與2013年同比增加24.7%。而市場整體吸納量為77萬平方米，較2013年上升5.5%。
從租售價格來看，截止2014年12月，天津?qū)懽謽鞘袌銎骄蹆r16900元/平方米（建筑面積報價），與2013年相比下跌14.2%；平均租金119元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2013年相比上升5.3%；平均空置率23.1%，與2013年相比上升7.9%。
從商圈分布來看，在經(jīng)過寫字樓扎堆南京路的時代之后，伴隨著多城市中心格局的形成，天津?qū)懽謽鞘袌鲆渤尸F(xiàn)出了多核發(fā)展趨勢。天津中心城區(qū)主要包括三大商務(wù)區(qū)，分別是南京路-小白樓、友誼路和海河沿岸，匯集了主要的寫字樓項目和重要的國內(nèi)外租戶。此外，在濱海新區(qū)，也逐漸形成了泰達MSD中心商務(wù)區(qū)、響螺灣商務(wù)區(qū)、于家堡金融服務(wù)區(qū)三大新商務(wù)核心區(qū)。這些新的商務(wù)區(qū)為寫字樓多中心的發(fā)展格局奠定了堅實的基礎(chǔ)，也是天津?qū)懽謽鞘袌鲞~向成熟的標(biāo)志。
2015年天津甲級寫字樓市場將有超過100萬平方米的優(yōu)質(zhì)項目竣工入市，令市場空置率上升。預(yù)計越來越多的自持型新項目將提升天津甲級寫字樓的檔次水平，這也為企業(yè)客戶新增、擴租及搬遷等需求提供了更充分的選擇空間。
展望
2015年，天津?qū)懽謽鞘袌鲂枨髮⒈３址�(wěn)定態(tài)勢。今年預(yù)計將有20座寫字樓入市，新增供應(yīng)100萬平方米，屆時市場競爭將更加激烈。在京津冀一體化和天津自貿(mào)區(qū)宏觀背景下，天津?qū)懽謽鞘袌鰧⒂瓉硪粋�機遇與挑戰(zhàn)并存的時期。
中國寫字樓研究中心（CORC）2015年天津?qū)懽謽鞘袌鲱A(yù)測：第一，預(yù)計2015年天津市寫字樓新增供應(yīng)100萬平方米，寫字樓租金及空置率面調(diào)整臨壓力；第二，預(yù)計2015年天津市寫字樓市場需求穩(wěn)中有升，寫字樓售價漲幅有望步入上升通道。
關(guān)于全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會
全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會是隸屬于全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的專業(yè)二級機構(gòu)，在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會指導(dǎo)下開展工作。面向中國寫字樓物業(yè)開發(fā)企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、物業(yè)管理公司、規(guī)劃設(shè)計公司，針對開發(fā)、運營、管理等問題，依托發(fā)起單位和成員單位強大的資源優(yōu)勢，建立行業(yè)組織，加強對我國寫字樓開發(fā)建設(shè)的引導(dǎo)，規(guī)范寫字樓的經(jīng)營管理，提高寫字樓的服務(wù)質(zhì)量，實現(xiàn)開發(fā)運營經(jīng)驗和資源共享，并通過會員持續(xù)合作，促進行業(yè)信譽體系和開發(fā)運營標(biāo)準(zhǔn)體系建立，進而加強行業(yè)聯(lián)合，提升會員單位開發(fā)運營效率，降低開發(fā)運營成本，促進我國寫字樓行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
關(guān)于中國寫字樓研究中心（CORC）
中國寫字樓研究中心（CORC）是專注于商務(wù)地產(chǎn)各產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展的學(xué)術(shù)研究機構(gòu)，成立于2009年，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中國寫字樓行業(yè)協(xié)會提供行業(yè)指導(dǎo)。囊括了國內(nèi)國際知名的經(jīng)濟學(xué)家，產(chǎn)業(yè)鏈條上包括土地、金融、市場、企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)和技術(shù)咨詢專業(yè)提供商等方面的機構(gòu)作為理事研究單位，共同打造中國商務(wù)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的智庫平臺。
定義
供應(yīng)量
指報告期內(nèi)新竣工量和上期存量的物業(yè)總量。在數(shù)值上，報告期供應(yīng)量=上期存量+報告期新竣工量。
空置率
指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。
吸納量
指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和。
報告首席顧問：
劉 凱 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會 秘書長
中國寫字樓研究中心（CORC）主任
來源：房訊網(wǎng)