房訊網(wǎng)訊 全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)聯(lián)合中國寫字樓研究中心（CORC），近日發(fā)布《2014年廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)年度報(bào)告》。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)秘書長(zhǎng)兼中國寫字樓研究中心（CORC）主任劉凱表示：“截止2014年12月，廣州寫字樓市場(chǎng)平均售價(jià)33500元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2013年同比上漲11.2%；平均租金134元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2013年同比上升6.3%；平均空置率21.5%，與2013年同比下降11.9%。”
概覽
宏觀經(jīng)濟(jì)
廣州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《廣州市2014年廣州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析》顯示：2014年，廣州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）16706.87億元，比上年增長(zhǎng)8.6%，增速高于全國（7.4%）和全�。�7.8%），其中第一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值237.52億元，5606.41億元和10862.94億元，分別增長(zhǎng)1.8%、7.4%和9.4%，第三產(chǎn)業(yè)增加值突破萬億元，經(jīng)濟(jì)在新常態(tài)下平穩(wěn)運(yùn)行。從全年運(yùn)行走勢(shì)看，各季累計(jì)GDP增速逐季穩(wěn)步提升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總體平穩(wěn)，新常態(tài)下呈現(xiàn)新趨勢(shì)、新動(dòng)力、新特征，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量、效益和水平不斷提升。
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為1.42︰33.56︰65.02，服務(wù)業(yè)比重同比提升0.4個(gè)百分點(diǎn)。服務(wù)業(yè)發(fā)展快于工業(yè)，全年服務(wù)業(yè)增加值增長(zhǎng)9.4%，快于工業(yè)1.6個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)了自2007年以來服務(wù)業(yè)較快發(fā)展的態(tài)勢(shì)。
產(chǎn)業(yè)動(dòng)力加快轉(zhuǎn)換。新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐加快。2014年，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的物流、金融增勢(shì)較好，交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)，金融業(yè)增加值分別增長(zhǎng)11.8%和10.0%，增速分別高于廣州市GDP增速3.2個(gè)和1.4個(gè)百分點(diǎn)。先進(jìn)制造業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值10774.27億元，增長(zhǎng)8.9%；重大裝備制造業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值3798.86億元，增長(zhǎng)8.4%；增速分別高于廣州市工業(yè)平均水平1.0個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。電子商務(wù)發(fā)展快于傳統(tǒng)百貨業(yè)，限額以上網(wǎng)上商店零售額增長(zhǎng)63.1%，增速高于百貨店零售額（0.8%）62.3個(gè)百分點(diǎn)。
創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力提升。2014年，廣州市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值8001.36億元，同比增長(zhǎng)9.1%，增速比廣州市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值高1.2個(gè)百分點(diǎn)。廣州市受理發(fā)明專利申請(qǐng)14589件，發(fā)明專利授權(quán)4590件，分別增長(zhǎng)20.0%和13.2%。
金融新業(yè)態(tài)發(fā)展勢(shì)頭突顯。創(chuàng)新金融平臺(tái)，南沙新區(qū)金融改革創(chuàng)新政策獲批，金融功能區(qū)新增一批金融機(jī)構(gòu)，金融資產(chǎn)交易中心掛牌運(yùn)營，碳排放權(quán)交易額占全國62%，廣東塑料交易所年交易額超過4000億元。全年新增上市企業(yè)5家。保費(fèi)收入601.8億元，增長(zhǎng)26.7%。
市場(chǎng)活力進(jìn)一步激發(fā)。2014年末實(shí)有內(nèi)資企業(yè)43821戶，同比增長(zhǎng)8.2%，注冊(cè)資本7008.43億元，同比增長(zhǎng)18.4%；實(shí)有私營企業(yè)36.48萬戶，同比增長(zhǎng)23.2%，注冊(cè)資本7641.71億元，同比增長(zhǎng)58.8%。全年新設(shè)立市場(chǎng)主體和新增注冊(cè)資本分別增長(zhǎng)29%和1.1倍。
寫字樓市場(chǎng)
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2014年廣州總部企業(yè)數(shù)量達(dá)到323家。發(fā)達(dá)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、大規(guī)模貿(mào)易總量、國際樞紐型基礎(chǔ)設(shè)施條件等為廣州吸引落戶提升了競(jìng)爭(zhēng)力。因此，2014年的廣州甲級(jí)寫字樓無論銷售還是租賃市場(chǎng)，均出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。其中，在銷售市場(chǎng)的新增供應(yīng)量上，黃埔區(qū)的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)上漲最快；天河珠江新城則無論在銷售市場(chǎng)的成交還是租賃市場(chǎng)的租金上，都堪稱廣州第一。
一方面，上半年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)影響廣州甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)，令各企業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)張放緩甚至收縮，隨著降低存款準(zhǔn)備金率、降息等政策預(yù)示貨幣市場(chǎng)將更加寬松，市場(chǎng)環(huán)境亦開始明朗，下半年整體市場(chǎng)活躍度與上半年相比穩(wěn)中有升。同時(shí)無論是從租賃面積還是成交量上看，國內(nèi)企業(yè)仍然是租賃市場(chǎng)需求主要驅(qū)動(dòng)力。
另一方面，2014年廣州寫字樓銷售市場(chǎng)同樣表現(xiàn)突出，受旺盛的投資需求和有限的可售項(xiàng)目和面積刺激，銷售市場(chǎng)成交活躍，令廣州寫字樓售價(jià)持續(xù)上行。自用型需求和中高端投資需求，特別是大中型國內(nèi)企業(yè)購置甲級(jí)寫字樓自用，成為2014年的購買需求主力。
從供需關(guān)系來看，中國寫字樓研究中心（CORC）調(diào)查報(bào)告顯示，2014年廣州全年新增供應(yīng)125萬平方米，與2013年同比增長(zhǎng)21.4%，創(chuàng)下近四年來的新高。全年吸納量為81萬平方米，較2013年同比上升12.5%，同樣創(chuàng)下近三年來的新高。
從租售價(jià)格來看，廣州甲級(jí)寫字樓租金微漲，而售價(jià)繼續(xù)走高�！ �2014年上半年，寫字樓租賃市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，租金出現(xiàn)輕微下滑態(tài)勢(shì)。進(jìn)入下半年，隨著租賃需求的逐步入市，寫字樓市場(chǎng)漸趨活躍，全市平均租金較上半年所有回暖。中國寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計(jì)，2014年廣州市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金為134元/平方米/月，空置率同比下降11.9%至21.5%。同時(shí)受旺盛的投資需求和有限的可售項(xiàng)目和面積刺激，銷售市場(chǎng)成交活躍，令廣州寫字樓售價(jià)保持上行趨勢(shì)。
從商圈分布來看，目前廣州寫字樓存量較大的板塊為珠江新城、越秀區(qū)、天河北、琶洲四大商務(wù)區(qū)高品質(zhì)寫字樓大量入市，使廣州寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)多核心發(fā)展格局。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)秘書長(zhǎng)兼中國寫字樓研究中心（CORC）主任劉凱表示：“根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2014年12月，廣州寫字樓市場(chǎng)平均售價(jià)33500元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2013年同比上漲11.2%；平均租金134元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2013年同比上升6.3%；平均空置率21.5%，與2013年同比下降11.9%�！�
市場(chǎng)供應(yīng)
新增供應(yīng)四年新高 未來五年持續(xù)集中
中國寫字樓研究中心（CORC）調(diào)查報(bào)告顯示，2014年廣州全年新增供應(yīng)125萬平方米，與2013年同比增長(zhǎng)21.4%，創(chuàng)下近四年來的新高。
廣州甲級(jí)寫字樓主要集中在天河北、珠江新城、越秀區(qū)、琶洲四大商圈，截止到2014年底，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總量達(dá)到660萬平方米。
2014年，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)共迎來約125萬平方米的新增供應(yīng)，主要來自于珠江新城、黃埔區(qū)和番禺區(qū)，其中江新城包括高德置地廣場(chǎng)四期約8.5萬平方米；雅居樂中心約8.8萬平方米。
2014年全年廣州甲級(jí)寫字樓新入市項(xiàng)目包括天河區(qū)富力盈耀、高德置地廣場(chǎng)四期、富力盈凱大廈、珠控國際中心、雅居樂中心、財(cái)富世紀(jì)廣場(chǎng)、環(huán)球都會(huì)廣場(chǎng)、珠江城大廈、保利克洛維等，海珠區(qū)富力天域中心等，黃埔區(qū)綠地中央廣場(chǎng)、保利中譽(yù)廣場(chǎng)等，以及蘿崗萬達(dá)廣場(chǎng)等。
新興商務(wù)區(qū)黃埔和番禺雖然供應(yīng)和成交增大，但成交速度還有待提升。在全市成交的前五榜單中，榜首為富力盈耀，該寫字樓整棟售出，網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)446套，網(wǎng)簽面積達(dá)84523平方米。多個(gè)項(xiàng)目整層以上成交比例增多。除海珠富力天域中心外，其余前四位均位于天河區(qū)珠江新城。
根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2015年到2019年五年內(nèi)，廣州預(yù)計(jì)平均每年將有約100萬平方米的寫字樓新增供應(yīng)落成入市。其中2015年至2017年新增供應(yīng)主要集中在珠江新城，包括越秀金融大廈、僑鑫國際大廈、環(huán)球都會(huì)廣場(chǎng)等多個(gè)高質(zhì)素項(xiàng)目將落成。而到2018年至2019年，隨著珠江新城商務(wù)區(qū)開發(fā)進(jìn)入尾聲，其東部延伸區(qū)廣州國際金融城及南部琶洲區(qū)域?qū)⒅鸩竭M(jìn)入新項(xiàng)目完工期，屆時(shí)新增項(xiàng)目將主要集中在此。
市場(chǎng)需求
內(nèi)資企業(yè)主導(dǎo)市場(chǎng) 銷售市場(chǎng)持續(xù)暢旺
中國寫字樓研究中心（CORC）調(diào)查報(bào)告顯示，2014年廣州全年新增供應(yīng)125萬平方米，與2013年同比增長(zhǎng)21.4%；全年吸納量為81萬平方米，較2013年同比上升12.5%，創(chuàng)下近三年來的新高。
租賃市場(chǎng)方面，2014年國內(nèi)金融和保險(xiǎn)行業(yè)是廣州甲級(jí)寫字樓租賃需求的主要來源，包括招商信諾人壽、中宏人壽保險(xiǎn)及中意人壽等保險(xiǎn)公司在本地的擴(kuò)張需求明顯。2014年廣州甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)需求最為活躍的行業(yè)來自信息科技及專業(yè)服務(wù)類。在區(qū)域選擇上，珠江新城和天河北商務(wù)區(qū)是金融、貿(mào)易、信息科技、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)企業(yè)首次進(jìn)駐廣州或置換搬遷的首選。其中，珠江新城越秀金融中心(西塔)就被中國電信租賃了12000平方米面積，而剛剛封頂?shù)闹艽蟾Ｖ行?東塔)也被某數(shù)碼科技有限公司預(yù)租了10552平方米面積。金融行業(yè)和零售貿(mào)易行業(yè)歷來是廣州寫字樓需求的主力，國內(nèi)金融、制造、專業(yè)服務(wù)和貿(mào)易等企業(yè)仍是廣州甲級(jí)寫字樓的主要租戶來源。
2014年主要的租賃成交包括中國人壽保險(xiǎn)租賃保利V座5,500平方米；學(xué)而思教育租賃建滔廣場(chǎng)4,600平方米；麥當(dāng)勞租賃和業(yè)廣場(chǎng)3,400平方米；Paypal 租賃高德置地廣場(chǎng)四期2,000平方米；恒生銀行廣州分行租賃建滔廣場(chǎng)2,000平方米；花旗銀行租賃建滔廣場(chǎng)2,300平方米；廣州京冠貿(mào)易租賃富力盈通大廈1400平方米；耐克租賃雅居樂中心6,000平方米；廣信君達(dá)律師事務(wù)所租賃廣州周大福金融中心3,600平方米；DHL租賃雅居樂中心2,300平方米；中美大都會(huì)人壽租賃廣東電子大廈2,000平方米；浪潮集團(tuán)租賃廣電平云大廈1,600平方米；中意人壽保險(xiǎn)租賃廣東電子大廈1,100平方米；華泰財(cái)險(xiǎn)租賃中泰國際廣場(chǎng)1,000平方米；南國德賽律師所租賃中信廣場(chǎng)1,000平方米；UC瀏覽器租賃廣電平云大廈3,500平方米；黃金鋪?zhàn)赓U高德置地四期2,000平方米；紫金財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)租賃保利中盈大廈1,200平方米等。
銷售市場(chǎng)方面，2014年廣州市甲級(jí)寫字樓銷售市場(chǎng)表現(xiàn)同樣強(qiáng)勁。整棟寫字樓物業(yè)購買者主要以資金充足的內(nèi)資私有企業(yè)，大型國企以及內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)為主。從大宗成交數(shù)據(jù)來看，以銀行為代表的自用型企業(yè)客戶對(duì)價(jià)格的承受能力高于以保險(xiǎn)、資產(chǎn)管理公司為代表的投資型企業(yè)客戶。自用型需求和中高端投資需求，特別是大中型國內(nèi)企業(yè)購置甲級(jí)寫字樓自用，成為2014年的購買需求主力。
整體上看，今年1- 11月廣州一手可售甲級(jí)寫字樓網(wǎng)簽面積31 .3萬平方米，同比上漲28.1%。其中，天河區(qū)網(wǎng)簽面積占全市66%，成為全市寫字樓成交主力。在全市成交的前五榜單中，榜首為富力盈耀，該寫字樓整棟售出，網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)446套，網(wǎng)簽面積達(dá)84523平方米。多個(gè)項(xiàng)目整層以上成交比例增多。
市場(chǎng)綜述
銷售租賃量?jī)r(jià)齊升 四大商圈格局形成
縱觀2014年全年，廣州市甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)和銷售市場(chǎng)呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的局面。上半年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)影響廣州甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)，令各企業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)張放緩甚至收縮，隨著降低存款準(zhǔn)備金率、降息等政策預(yù)示貨幣市場(chǎng)將更加寬松，市場(chǎng)環(huán)境亦開始明朗，下半年整體市場(chǎng)活躍度與上半年相比穩(wěn)中有升。同時(shí)無論是從租賃面積還是成交量上看，國內(nèi)企業(yè)仍然是租賃市場(chǎng)需求主要驅(qū)動(dòng)力。
廣州寫字樓銷售市場(chǎng)同樣表現(xiàn)突出，受旺盛的投資需求和有限的可售項(xiàng)目和面積刺激，銷售市場(chǎng)下半年成交活躍，令廣州寫字樓售價(jià)持續(xù)上行。自用型需求和中高端投資需求，特別是大中型國內(nèi)企業(yè)購置甲級(jí)寫字樓自用，成為2014年的購買需求主力。
從供需關(guān)系來看，中國寫字樓研究中心（CORC）調(diào)查報(bào)告顯示，2014年廣州全年新增供應(yīng)125萬平方米，與2013年同比增長(zhǎng)21.4%，創(chuàng)下近四年來的新高。全年吸納量為81萬平方米，較2013年同比上升12.5%，同樣創(chuàng)下近三年來的新高。
從租售價(jià)格來看，廣州寫字樓租金微漲，而售價(jià)繼續(xù)走高。
從商圈分布來看，目前廣州寫字樓存量較大的板塊為珠江新城、越秀區(qū)、天河北、琶洲四大商務(wù)區(qū)高品質(zhì)寫字樓大量入市，使廣州寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)多核心發(fā)展格局。
最后，隨著2014年12月12日，廣東自貿(mào)區(qū)獲國務(wù)院批準(zhǔn)，以制度創(chuàng)新為核心，以深化粵港澳合作為重點(diǎn)，對(duì)接港澳服務(wù)業(yè)，因此規(guī)則一體化的推進(jìn)更加期待。同時(shí)，前海已經(jīng)進(jìn)行了一段時(shí)間的金融試點(diǎn)，因此自貿(mào)區(qū)在建設(shè)上更有優(yōu)勢(shì)。預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)企業(yè)注冊(cè)量的激增將刺激對(duì)寫字樓的大量需求，尤其是對(duì)廣州寫字樓的需求量將是極大利好。
展望
從2015年到2019年五年內(nèi)，廣州預(yù)計(jì)平均每年將有約100萬平方米的寫字樓新增供應(yīng)落成入市。其中2015年至2017年新增供應(yīng)主要集中在珠江新城，包括越秀金融大廈、僑鑫國際大廈、環(huán)球都會(huì)廣場(chǎng)等多個(gè)高質(zhì)素項(xiàng)目將落成。而到2018年至2019年，隨著珠江新城商務(wù)區(qū)開發(fā)進(jìn)入尾聲，其東部延伸區(qū)廣州國際金融城及南部琶洲區(qū)域?qū)⒅鸩竭M(jìn)入新項(xiàng)目完工期，成為新增項(xiàng)目的聚集地。
中國寫字樓研究中心（CORC）預(yù)測(cè)，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的背景下，外資企業(yè)和中小型內(nèi)資公司的寫字樓市場(chǎng)需求將有所分化，創(chuàng)業(yè)公司對(duì)寫字樓租金性價(jià)比將愈加敏感或轉(zhuǎn)向新興商圈；大型民營企業(yè)或?qū)⒊蔀槲磥硭拇笊倘准?jí)寫字樓的主要需求來源。
2015年廣州寫字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)：第一，預(yù)計(jì)2015年廣州寫字樓市場(chǎng)將維持大規(guī)模的供應(yīng)的態(tài)勢(shì)，空置率會(huì)受到供給壓力上升；第二，預(yù)計(jì)2015年廣州寫字樓市場(chǎng)租金或受大規(guī)模的供應(yīng)壓力小幅下調(diào)，而售價(jià)水平在高品質(zhì)寫字樓入市的影響下則有望進(jìn)一步上漲。
關(guān)于全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)是隸屬于全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的專業(yè)二級(jí)機(jī)構(gòu)，在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)指導(dǎo)下開展工作。面向中國寫字樓物業(yè)開發(fā)企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、物業(yè)管理公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，針對(duì)開發(fā)、運(yùn)營、管理等問題，依托發(fā)起單位和成員單位強(qiáng)大的資源優(yōu)勢(shì)，建立行業(yè)組織，加強(qiáng)對(duì)我國寫字樓開發(fā)建設(shè)的引導(dǎo)，規(guī)范寫字樓的經(jīng)營管理，提高寫字樓的服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和資源共享，并通過會(huì)員持續(xù)合作，促進(jìn)行業(yè)信譽(yù)體系和開發(fā)運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)體系建立，進(jìn)而加強(qiáng)行業(yè)聯(lián)合，提升會(huì)員單位開發(fā)運(yùn)營效率，降低開發(fā)運(yùn)營成本，促進(jìn)我國寫字樓行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
關(guān)于中國寫字樓研究中心（CORC）
中國寫字樓研究中心（CORC）是專注于商務(wù)地產(chǎn)各產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展的學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)，成立于2009年，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國寫字樓行業(yè)協(xié)會(huì)提供行業(yè)指導(dǎo)。囊括了國內(nèi)國際知名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，產(chǎn)業(yè)鏈條上包括土地、金融、市場(chǎng)、企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)和技術(shù)咨詢專業(yè)提供商等方面的機(jī)構(gòu)作為理事研究單位，共同打造中國商務(wù)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的智庫平臺(tái)。
定義
供應(yīng)量
指報(bào)告期內(nèi)新竣工量和上期存量的物業(yè)總量。在數(shù)值上，報(bào)告期供應(yīng)量=上期存量+報(bào)告期新竣工量。
空置率
指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。
吸納量
指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和。
報(bào)告首席顧問：
劉 凱 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì) 秘書長(zhǎng)
中國寫字樓研究中心（CORC）主任
來源：房訊網(wǎng)