今年還開店嗎？疫情前后，明顯感到了商場對品牌招商態(tài)度的轉(zhuǎn)變。態(tài)度的變化，來自商場空置率的上升。
據(jù)監(jiān)測，北京39個(gè)購物中心的9671家店鋪，自2019年10月至2020年5月關(guān)店總量為1570家，總關(guān)店率為16%，其中城市核心商圈購物中心的關(guān)店率為11%，略高于近年同期數(shù)據(jù)，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市次核心商圈及區(qū)域型商圈。
而現(xiàn)實(shí)中更直觀的表現(xiàn)是各家商場里關(guān)閉的店鋪和待開業(yè)的圍擋。從三月的觀望，到四月的調(diào)整，再到五月的撐不下去，不少品牌門店倒在了今年春夏。同時(shí)，新的玩家躍躍欲試，想要搶占窗口期。
話語權(quán)發(fā)生了微妙變化
不完全統(tǒng)計(jì)，2020年全國商場計(jì)劃開業(yè)數(shù)量超過1000座。其中華東是重點(diǎn)區(qū)域，開業(yè)數(shù)量達(dá)347座，占全國34.22％，規(guī)模在5萬-10萬平方米的商場依舊是主力。
從計(jì)劃開業(yè)的城市分布上看，一二線城市依舊是購物中心的集中地。一線城市由于商業(yè)設(shè)施完善和拿地成本高，計(jì)劃新開數(shù)量開始放緩。
由于受疫情影響，企業(yè)復(fù)工延遲、建筑施工延緩、商家困難或影響招商等因素下，2020年購物中心開業(yè)率將會創(chuàng)下新低，原本計(jì)劃開業(yè)的1000個(gè)購物中心能正常開業(yè)的恐將不足50％，上半年原本準(zhǔn)備開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目基本全部延期。
因此，商場鋪位，有了更多選擇，而且是以更優(yōu)惠的價(jià)格和更寬松的合同條件。
去年9月，大悅城(5.080,?0.07,?1.40%)、合生匯、龍湖天街討論拿鋪條件時(shí)，明顯感覺到，這些知名購物中心的高要求體現(xiàn)在方方面面，不僅租金很難議價(jià)，品牌調(diào)性是否與商場相符，是否會與場內(nèi)已有店鋪形成競爭等都是考慮因素。
雖然經(jīng)過多次溝通，其品牌仍未能在年前入駐，畢竟，看上的都是熱門商場，疫情前一鋪難求。
就算品牌在各方面符合要求，且能接受租金價(jià)格，也很可能需要排隊(duì)等待。
“我們要想進(jìn)的話，在年前都要排隊(duì)到明年了。”一位餐飲行業(yè)從業(yè)者稱，“因?yàn)樯虉龅牡赇佊邢�，而想進(jìn)的品牌太多�！�
招商人員發(fā)來信息：今年整體租金預(yù)算比去年要低。
這意味著，每平方米日租金能便宜幾塊錢，同時(shí)商場放寬了對品牌規(guī)模的要求，租期也能簽約更久，“租期以前2年、3年，今年能多簽一年”。
這是頭部商場的情況，一般的商場，優(yōu)惠更多，內(nèi)部人員透露，北京崇文門商圈的部分商場，“以前每平方米日租金都十二三塊錢，現(xiàn)在可以談到七八塊錢。”
至于話語權(quán)轉(zhuǎn)變的原因，他認(rèn)為是“（商場）招不上來（品牌），現(xiàn)在正常開店的少，尤其幾百平方米的少”。
另外，進(jìn)商場登記測溫程序繁雜，嚴(yán)重降低商場消費(fèi)恢復(fù)。
幾乎全國商場都規(guī)定，進(jìn)商場前要掃碼登記、測體溫、戴口罩等。某些地方的商場還規(guī)定，進(jìn)入商場的餐廳就餐，還要求餐飲商家再次給顧客測體溫及掃碼登記。
一些商場甚至關(guān)閉了其他大門，只留一個(gè)出入口，導(dǎo)致掃碼、測體溫等，還需要排隊(duì)。這一措施，不僅令顧客覺得繁瑣，讓本就不多的人流量再次被截堵。還有，一些商場規(guī)定餐飲必須掃碼點(diǎn)餐結(jié)賬，不支持柜臺點(diǎn)餐，這對于一些不會使用手機(jī)的中老年人來說，無疑是增加了麻煩。
商場作為甲方和乙方的餐飲企業(yè)一樣，出現(xiàn)了“強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱”的兩極分化的現(xiàn)象。
“強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱”兩極分化
你知道現(xiàn)在最關(guān)鍵是啥變化嗎？一位商場直租群的群主自問自答，機(jī)會啊，關(guān)鍵是現(xiàn)在機(jī)會更多了，租金倒不是最重要的。
相應(yīng)的，不同鋪位對應(yīng)著不同的進(jìn)場費(fèi)，通過他的渠道，北京知名購物中心的進(jìn)場費(fèi)需10萬-30萬元不等。
需要說明的是，這種中介渠道更多被急需開店的行業(yè)新手采用，疫情之后，這筆入場費(fèi)也有所下降，部分熱門購物中心小店鋪位的入場費(fèi)差不多打了5折。
“現(xiàn)在大餐飲如果面積合適，不找我你也能進(jìn)�！痹撊褐魈寡�。
綜合龍湖長楹天街東西區(qū)情況看，樓層越高，未營業(yè)店鋪數(shù)量越多，金鼎軒、無敵家、南疆北疆、老爺鍋等餐飲店鋪仍未營業(yè)。
從圍擋來看，行運(yùn)打邊爐、南京大牌檔等大型連鎖餐飲正在裝修。
對此，龍湖表示，長楹會繼續(xù)在滿足消費(fèi)者需求基礎(chǔ)上，進(jìn)行品牌升級，優(yōu)化全場餐飲結(jié)構(gòu)。
此外，朝陽大悅城、合生匯等購物中心亦有部分店鋪圍上了圍擋。
北京的頂尖商場，過去非常看重入駐品牌的品質(zhì)與調(diào)性，如果不符合其要求，給出再高的租金也無法入駐，但疫情之后，這些業(yè)主也放松了要求，只要規(guī)模還可以的品牌，都有了坐下來談?wù)劦臋C(jī)會。
疫情期間，恢復(fù)最快的是老鄉(xiāng)雞、喜家德等快餐品牌，這些品牌的特點(diǎn)就是剛需高頻。而商場餐飲是非剛需性特色餐飲，多為體驗(yàn)型消費(fèi)、場景式消費(fèi)和改善式用餐消費(fèi)。對顧客來說，商場餐飲并不是剛需，而是一種改善型消費(fèi)，用餐頻次較快餐品牌低。
這也導(dǎo)致商場餐飲疫后恢復(fù)比快餐品牌慢。某餐飲老板吐槽說：“開商場店就得“拼爹”，我拿個(gè)商場鋪位用盡了半輩子的關(guān)系�！爆F(xiàn)在左算又算復(fù)工后也難以撐下去，跟商場溝通想提前撤離，對方告知20多萬元的保證金不退！我真是進(jìn)退兩難！現(xiàn)在，真希望自己是街邊店！
汰換與洗牌進(jìn)行時(shí)
雖然有了更多選擇，某餐飲品牌運(yùn)營負(fù)責(zé)人仍不能確定入駐哪家商場，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)，商場的人流在恢復(fù)，但消費(fèi)能力還沒有完全回來。
一家開在北京東部著名購物中心里的小食店，月流水恢復(fù)不到年前的一半，其老板表示，自家還算能喘口氣強(qiáng)撐下去的，其所在的商場里沒有徹底恢復(fù)到以前100%的（餐飲）。
特別是大型餐飲，很多都沒有開門，而商場也給出了相應(yīng)的扶持，比如付租周期從季付改為了月付。
這位老板感慨，之前大部分顧客不太在意價(jià)格，單價(jià)30塊錢左右的小食，可以買個(gè)兩三份、三四份。疫情以后，那幫比較有消費(fèi)能力的中產(chǎn)家庭不見了。
同時(shí)，原來熱衷于排隊(duì)的年輕顧客，“到店后非常謹(jǐn)慎，會看所有的產(chǎn)品，然后買最便宜的�；蛘咭恢眴栍袥]有折扣，沒有優(yōu)惠肯定不買”。
一位山西的餐飲老板介紹：他的五家餐廳停業(yè)一個(gè)多月顆粒無收，所在商場依然收取高昂房租。在當(dāng)?shù)毓膭?lì)商場開業(yè)后，為了吸引人氣，商場強(qiáng)制讓他的餐廳開業(yè)，因?yàn)閾?dān)心疫情后被商場勸退，所以他硬著頭皮開了業(yè)。
“在請求減免租金時(shí)屢遭白眼，商場覺得我們小餐飲可有可無，我們跟那些個(gè)‘總’去談降租，基本上白聊，人可能還恨上你，給你穿小鞋。”
顧客的消費(fèi)能力和心態(tài)，決定了店鋪們的經(jīng)營動力。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2020年第一季度零售空置率9%，同比有所下降。CBRE世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，空置率環(huán)比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)至7.3%，購物中心首層平均租金報(bào)每天每平方米37.5元，環(huán)比下降0.5%。
對空置率同比下降的數(shù)據(jù)，目前的關(guān)店潮還沒有在一季度數(shù)據(jù)中真正顯現(xiàn)，下降是跟去年同期相比。她表示，盡管一季度空置率有所下降，二季度的空置率將會升高。這番升高，更多是品牌理智思考后的結(jié)果。
今年三四月份是購物中心最為艱難的階段，即使是核心商圈的購物中心，除了餐飲品牌，首層的時(shí)尚零售、生活方式類業(yè)態(tài)也都存在撤場的現(xiàn)象。
在所有業(yè)態(tài)中，餐飲受到的影響最為明顯。
仲量聯(lián)行分析，相比之下，餐飲和體驗(yàn)類業(yè)態(tài)面臨更大壓力。一月至二月，北京市社會消費(fèi)品零售總額同比下跌18%，其中餐飲業(yè)態(tài)首當(dāng)其沖，同期銷售額同比大幅下降40%。
正常情況下，商場很可能為了收益選擇一些運(yùn)營實(shí)力一般，但付租能力強(qiáng)的租戶，疫情之下的關(guān)店潮，也波及到了這些高租金租戶，高租金租戶走入關(guān)店潮，對商場而言是一個(gè)調(diào)整品牌組合，替換更多優(yōu)質(zhì)品牌的機(jī)會。
“今年是洗牌年�！鄙显V小食店老板也表達(dá)了觀點(diǎn)，從2017年開始，消費(fèi)者對餐飲和新零食品類熱情很高，所以整個(gè)行業(yè)很熱鬧，“熱鬧是挺熱鬧的，但疫情這一下重?fù)�，很多店鋪就不能承受了，可能整個(gè)餐飲實(shí)體就不會像以前一窩蜂去投資、去創(chuàng)業(yè)、去做網(wǎng)紅店�！彼f，“但是誰也說不好，洗完之后會更好還是會更壞�！�
來源：REITs行業(yè)研究
編輯：wangdc
