2017年的尾巴，楊國強站臺，碧桂園正式發(fā)布長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區(qū)”，并提出建設(shè)“長租城市”的宏圖。

　　彼時正是長租公寓最為風(fēng)光的時候，各方角色在租購并舉政策導(dǎo)向下扎入這片藍海，長租公寓市場迎來真正的規(guī)�；瘮U張。

　　雖在此前已有萬科、龍湖、旭輝等搶先布局，但后來者碧桂園仍是“初生牛犢不怕虎”地喊出了“3年100萬套”的目標(biāo)。

　　如今，楊國強有了其他讓他全身心投入的新業(yè)務(wù)，碧桂園文商旅集團負責(zé)人也有了更換。而2020年蛋殼公寓的暴雷，更是讓整個長租公寓陷入一陣低潮期。

　　三年過去，碧桂園的長租理想如何了？

　　近來，碧桂園長租公司簽下大連、煙臺、青島3個項目管理合同的消息，讓外界再次關(guān)注起碧桂園的長租業(yè)務(wù)。

　　三年長租路

　　碧桂園踏入長租市場的時間，并不算最早那一批。

　　長租這股風(fēng)最開始吹起的時候是在2010年，當(dāng)時類似于自如公寓、魔方公寓、you+公寓等面向青年群體的長租公寓出現(xiàn)。

　　開發(fā)商當(dāng)中，萬科、龍湖、旭輝、金地等率先涉足長租。如萬科自2014年介入長租公寓業(yè)務(wù)，旗下品牌主要為“泊寓”；龍湖于2016年8月宣布正式涉足長租公寓業(yè)態(tài)，并推出“冠寓”品牌；2016年12月，旭輝另辟蹊徑，與華東師范大學(xué)合作推出長租公寓項目，后有長租品牌領(lǐng)寓。

　　直到2017年，“租購并舉”正式進入加速模式，并成為當(dāng)年的經(jīng)濟關(guān)鍵詞。全國各地發(fā)布相關(guān)政策細化房地產(chǎn)租賃市場的監(jiān)管細則，廣州、深圳、南京等12個城市成為首批展開住房租賃試點的城市。

　　觀望了一陣時期的碧桂園決定入局。

　　2017的中期業(yè)績發(fā)布會上，集團總裁莫斌就透露碧桂園已圍繞一線城市區(qū)域，在不同的組織架構(gòu)里設(shè)立了長租事業(yè)部。

　　同年12月，碧桂園召開長租業(yè)務(wù)發(fā)布會，楊國強腳步歡快地走上臺，鞠了一躬。在那次演講上，他又動情地講起了自己年輕時的故事：“我年輕的時候，也很貧困，我就借住在我做老師的哥哥的幾平方米房子里面，并且住了很多年。因為我18歲之前，連鞋都沒得穿……”

　　在楊國強看來，經(jīng)濟實力不足的時候年輕人暫時買不到房子很正常；所以，推進長租公寓也有其實際的社會意義。

　　與一路高歌的住宅業(yè)務(wù)一致，在新業(yè)務(wù)上碧桂園也帶了些”激進”，在布局之時就喊出了“BIG+碧家國際社區(qū)”計劃在三年內(nèi)建設(shè)100萬套長租公寓的目標(biāo)。

　　可以橫向?qū)Ρ鹊氖�，�?dāng)時發(fā)展長租業(yè)務(wù)已有三年的萬科，于2017年加速規(guī)模擴張在全國范圍內(nèi)開發(fā)8.4萬間公寓，并計劃在2018年拓展45萬間公寓房源；發(fā)展一年左右的龍湖冠寓開業(yè)逾1.5萬間，旭輝領(lǐng)寓則計劃未來5年打造20萬間公寓。

　　此后，政策的支持、龐大的租賃市場規(guī)模還是助推著入局者朝前走。

　　碧桂園于其中一度擴張迅猛。如發(fā)布會話音剛落，于2017年12月29日，碧桂園集團首個長租公寓項目“BIG+碧家國際社區(qū)上海國家會展中心店”正式開業(yè)運營，開業(yè)不到3個月滿租率實現(xiàn)95%。

　　此后半年碧桂園在上海、武漢、深圳、廈門、廣州等一二線城市落地門店數(shù)達到10余家。

　　2018中期業(yè)績會上，碧桂園披露，截至七月底建設(shè)的長租公寓超過3萬個單位，開業(yè)2000多間。事實上當(dāng)時碧桂園集團副總裁兼營銷中心總經(jīng)理程光煜的說法已有了些改變，稱未來會合理推進房間數(shù)目，但不會制定目標(biāo)。

　　這一年，碧桂園將其在住宅方面競得的宅地自持部分納入碧家的已拓房源范圍內(nèi)，因此也迎來規(guī)模的迅速擴張。當(dāng)年，碧桂園已拓房源接近4萬個單位，已開業(yè)5700多間。

　　經(jīng)過兩年熱情高漲期，到了2019年，事實上整個長租行業(yè)已逐漸回歸審慎理性預(yù)期，房企進入的熱情也顯著下降。

　　在這一階段，碧桂園與萬科、龍湖一樣保持著較快速的增長，同時提高了已拓房源的轉(zhuǎn)化。2019年，碧桂園碧家布局超6萬間，同時開業(yè)數(shù)量增至接近1.5萬間；同期房企中布局規(guī)模最大的萬科，管理數(shù)量達23萬間，開業(yè)10萬間。

　　長租低潮期

　　2020年，前有疫情影響，后有蛋殼暴雷風(fēng)波，長租公寓并不平靜。

　　尤其是蛋殼公寓的暴雷一度讓許多人對整個長租行業(yè)的印象跌入谷底，碧桂園等開發(fā)商涉足的長租業(yè)務(wù)也一度被誤解。

　　但事實上，蛋殼公寓事件具有其獨特的模式與弊端。首先目前做長租公寓的主要有重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩種模式，如萬科、龍湖、碧桂園大多是利用自身的商辦物業(yè)轉(zhuǎn)化長租房源，即為重資產(chǎn)。

　　輕資產(chǎn)中又分為集中式和分散式，集中式為整租一棟過來統(tǒng)一運營，分散式便是從散戶房東手里簽下再轉(zhuǎn)租的，通過收過來統(tǒng)一裝修后賺取租金差，蛋殼便是后者分散式模式。

　　此外，蛋殼又運用了金融杠桿最為詬病的“租金貸”，即通過長租公寓運營商與金融機構(gòu)合作，以租客名義辦理貸款、按月付租，金融機構(gòu)則將租期內(nèi)的所有租金一次性付給運營商。因此，租客向長租公寓交租的行為就轉(zhuǎn)變?yōu)樽饪偷倪�貸行為。

　　這一切隨著蛋殼資金循環(huán)斷裂，租客、業(yè)主的拉鋸，而暴露在陽光下。

　　值得一提的是，在資金問題上，諸如碧桂園等開發(fā)商可通過政策方面獲得長租公寓的專項融資，發(fā)行長租公寓類的融資產(chǎn)品；又或者以配套建設(shè)長租公寓為由，通過在一二線城市進行產(chǎn)業(yè)合作取得更低成本的地，這對于資金沉淀和成本來說都是優(yōu)勢。

　　如碧桂園就曾在2018年2月獲批百億租賃住房REITs，成為國內(nèi)迄今為止最大的一筆租賃住房REITs，此后還相繼與中信銀行、中國建設(shè)銀行等簽署長租公寓融資戰(zhàn)略協(xié)議，并陸續(xù)接受放款。

　　所以在一定程度上他們的模式與金融能力，都可以相應(yīng)規(guī)避資金鏈問題。

　　當(dāng)然，2020年對于開發(fā)商們而言，所面臨的還不止長租市場的波動。這一年，于他們而言最大的困難或許是住宅開發(fā)主業(yè)遭遇疫情與紅線的壓力。

　　碧桂園長租業(yè)務(wù)相關(guān)人士向觀點地產(chǎn)新媒體披露，目前碧桂園儲備房源6萬間，簽約管理面積超過160萬平米，其中自持租賃物業(yè)13萬平米，累計投入資金超過25億元。

　　全品牌籌建門店數(shù)超過70家，開業(yè)籌建房間數(shù)累計超過1.7萬間，全國門店平均出租率90%。

　　粗略對比的話，2020年碧桂園在儲備房源方面并無太大增長，持續(xù)轉(zhuǎn)化了僅2000間開業(yè)房間數(shù)，相比過去兩三年的速度應(yīng)該是較為放緩的一年。

　　其相關(guān)人士也表示，這一年公司抓精細化管理，尤為注重人房比、費效比——事實上這也與碧桂園集團今年整體的方向較為一致。

　　當(dāng)然，不可避免的是，直到這一年落下帷幕，碧桂園長租業(yè)務(wù)三年前喊出的百萬間目標(biāo)，放在哪家開發(fā)商、運營商身上都無人實現(xiàn)。

　　而在2021年伊始，于1月22日碧桂園文商旅集團長租公司宣布，其于1月成功簽下大連、煙臺、青島3個項目管理合同，儲備房源超3000套。

　　這次所獲房源并不是以碧家品牌的名義，而是2020年8月碧桂園與奧克伍德集團共同合作創(chuàng)建的中高端服務(wù)式公寓產(chǎn)品“奧克伍德碧軒”。

　　碧桂園文商旅集團長租公司負責(zé)人陳顯剛便表示，奧克伍德碧軒的引入拓寬了長租公司既往服務(wù)模式與內(nèi)容，完善了租賃全價值產(chǎn)業(yè)鏈體系，使長租公寓板塊對外更具吸引力與競爭力，為提升租賃盈利水準(zhǔn)做出新貢獻。

　　消息指出，根據(jù)計劃，2030年奧克伍德碧軒服務(wù)公寓力爭簽約達到100家。

　　這次交易另一方面也反映了碧桂園在長租業(yè)務(wù)上輕重結(jié)合的發(fā)展戰(zhàn)略。據(jù)悉，碧桂園長租業(yè)務(wù)未來輕重比例會達到50：50。

　　擴張對于長租行業(yè)來說，一定程度上仍代表積極的信號。不過長久以來尚未解決的仍是盈利問題，截至目前開發(fā)商多數(shù)披露的是租賃收入，在建、管理房間數(shù)，卻從未直面業(yè)務(wù)的盈利問題。

　　這不由得讓人想起2017年長租業(yè)務(wù)風(fēng)起時，許多開發(fā)商、運營商都不約而同地有相同表述：前三年發(fā)展都還是在消耗階段、投入階段；盈利不是當(dāng)前最主要的目標(biāo)……

來 源：觀點地產(chǎn)網(wǎng) 

     編 輯：liuy