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新股頻頻破發(fā) 物管行業(yè)將向頭部集中
http://purcannacbdoil.com房訊網(wǎng) 2020-11-30 9:32:55
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[提要]恒大物業(yè)、遠洋服務(wù)、華潤萬象生活已經(jīng)進入上市流程中,越秀地產(chǎn)則在11月23日晚間對外披露了其分拆物業(yè)上市的意愿。

  恒大物業(yè)、遠洋服務(wù)、華潤萬象生活已經(jīng)進入上市流程中,越秀地產(chǎn)則在11月23日晚間對外披露了其分拆物業(yè)上市的意愿。此前不久,金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)先后成功赴港上市……

  在這一片火熱景象前不久則是多只物業(yè)新股接連破發(fā),以及物業(yè)板塊的整體回調(diào),而身為行業(yè)龍頭的保利物業(yè)也收到了首份負面評級報告。

  業(yè)內(nèi)人士認為,當前行業(yè)已進入冷靜調(diào)整新周期,未來市場對物管行業(yè)的認知會進入到更合理的水平,從對行業(yè)的整體看好細化到對每家公司的考察。

  很明顯的是,這些并不會阻擋物業(yè)上市的步伐。中信證券預(yù)測,2020年四季度物管公司IPO融資規(guī)模,將遠遠超過2020年前三季度的總和。

  扎堆與破發(fā)

  11月22日,遠洋服務(wù)通過港交所聆訊的消息傳出;次日晚間,越秀地產(chǎn)公告稱正考慮可能分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)并于聯(lián)交所主板獨立上市。同時,有市場消息稱,華潤萬象生活將于12月完成上市。

  11月22日,恒大物業(yè)在遞交招股書54天后召開上市媒體發(fā)布會,披露了即將掛牌交易的消息。

  此前不久,金科服務(wù)于11月17日在港交所敲鐘,當日收報44.7港元,與招股價持平,翌日股價破底后迎來再度上漲,24日收盤報價49.6港元,較發(fā)行價上漲10.96%;11月19日,融創(chuàng)服務(wù)敲鐘,當日收盤報14.14港元,大漲21.9%。

  然而,前不久物業(yè)新股仍深陷“破發(fā)潮”。

  10月19日,卓越商企服務(wù)掛牌上市,首日收盤價報11港元,較發(fā)行價10.68港元高約3%,但此后幾個交易日里,其股價震蕩走低,10月27日收盤就已跌破發(fā)行價,目前仍處于破發(fā)中。

  在這期間,第一服務(wù)于10月22日上市,當日收盤報1.76港元,較發(fā)行價2.4港元跌去26.67%。物業(yè)股的風向出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。

  10月30日,合景悠活和世茂服務(wù)同日敲鐘。合景悠活上市當日破發(fā),以22.94%的跌幅慘淡收盤,而世茂服務(wù)盤中一度跌破16.6港元的發(fā)行價,最終勉強維持住了發(fā)行價。

  然而,僅在第二個交易日(11月2日),世茂服務(wù)便跌破發(fā)行價,報收16.5港元。同日,第一服務(wù)、合景悠活分別報收1.39港元、5.97港元,較發(fā)行價分別下跌43.5%、24.3%。

  事實上,不只是新股的破發(fā),近期物業(yè)板塊整體也出現(xiàn)了明顯的調(diào)整。

  克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年以來至10月30日,34家物業(yè)股平均漲幅為30%,平均漲幅有所收窄;其中,9月單月,30家物業(yè)股的平均跌幅約為10%,其中13家跌幅在10%以上。

  分化顯現(xiàn)

  隨著物管公司的集中上市,物業(yè)股的稀缺性逐漸喪失。物業(yè)股從過去的資本寵兒變成了被認真審視的對象。市場認為,物業(yè)板塊普漲的時代或已經(jīng)成為過去,個股自身的情況成為被關(guān)注的重點。

  10月份登陸資本市場且先后破發(fā)的上述4支物業(yè)股中,除世茂服務(wù)在管面積破1億平方米外,第一服務(wù)、卓越商企服務(wù)、合景悠活在管面積分別為1503萬平方米、2580萬平方米、2220萬平方米。

  中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2020中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的平均管理面積為4279萬平方米。上述三家物管企業(yè)的規(guī)模明顯低于這一水平。

  而近期打破了“破發(fā)魔咒”的融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù),均為在管面積過億的企業(yè),并且背靠規(guī)?捎^的地產(chǎn)公司。

  值得一提的是,頭部物管企業(yè)保利物業(yè)也在近期經(jīng)歷了一波明顯的回調(diào)。東財Choice數(shù)據(jù)顯示,保利物業(yè)今日收盤價為52港元,較今年5月份逾90港元的高點跌去四成。11月中旬,麥格理還給予保利物業(yè)“跑輸大市”的評級,目標價45.8港元。

  有資深行業(yè)分析師向記者表示,保利物業(yè)由于面積足夠大,上市之初市場給予了過高的期望,而其利潤并不高。

  截至上半年末,保利物業(yè)在管面積為3.17億平方米,位列行業(yè)第四;位列第二、三位的雅生活、碧桂園服務(wù)在管面積分別為3.53億平方米、3.2億平方米,三家公司在管規(guī)模較為接近。而同期,保利物業(yè)的毛利率僅為20.4%,遠低于雅生活和碧桂園服務(wù)逾36%的毛利率水平。

  未來仍有空間

  盡管個股出現(xiàn)分化,但從行業(yè)整體來看,物管行業(yè)未來仍有廣闊的市場和前景。

  諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析師陳霄向記者表示,整體而言,物業(yè)板塊發(fā)展?jié)摿^大,且目前正處于物管行業(yè)發(fā)展初期,仍有較大的發(fā)展和進入空間,并且其輕資產(chǎn)模式,現(xiàn)金流穩(wěn)定,負債率較低,對于資本市場更具吸引力。

  在一位長期跟蹤物業(yè)股的投資者看來,“只要有大股東的房子接著賣,加上收繳率提升和漲價,物業(yè)公司未來幾年都能過得很滋潤。這種生意穩(wěn)得很,只要房子在,錢就可以一直收下去,還抗通脹!

  而如今物業(yè)管理公司大量上市則有利于后續(xù)市場集中度的提高。中信證券認為,規(guī)模較小、缺乏特色的物業(yè)管理公司會失去擴張規(guī)模的動力。新增面積對其來說反而可能導(dǎo)致管理上的風險;同時,上市帶來的戰(zhàn)略、資金、人才等方面的便利,阻礙物業(yè)管理公司壯大的因素會被進一步破除。

  上述投資者也提到,未來行業(yè)集中度的提升將利好頭部企業(yè),管理面積越多,成本就能攤下來。同時,小房企在增量淘汰的同時,存量物業(yè)服務(wù)也會面臨同樣的情況,“業(yè)主委員會會替換掉不滿意的物業(yè),中產(chǎn)對服務(wù)也有較高的要求。這有望成為未來趨勢”。

  中信證券亦表示,未來優(yōu)秀企業(yè)的價值則會進一步凸顯,由于科技進步,管理創(chuàng)新,增值服務(wù)發(fā)展,未來三年可能成為集中度提升的關(guān)鍵三年,品牌護城河也將更加廣闊。

  不過也有業(yè)內(nèi)人士對行業(yè)發(fā)展持有較為悲觀的態(tài)度。

  有資深分析師向記者直言,物業(yè)的想象空間是有瓶頸的。其認為,科技能降低一部分成本費用,但是是有限度地降低;同時,最好的物業(yè)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)、辦公樓之類的企業(yè)客戶,普通的住宅業(yè)主可能比較難有想象空間!艾F(xiàn)在企業(yè)上市融來的錢就去收并購了,收并購可能是賠的,畢竟收并購也不便宜”。

來源:國際金融報

編 輯:chenhong

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